Logement & immobilier

Le logement à Bonneuil-sur-Marne

94380 Val-de-Marne 18 270 hab.
Fiche complète

Bonneuil-sur-Marne compte 7 499 logements, à dominante collective (79,2 % d'appartements, 3,3 pièces en moyenne).

2e du département
Résidences principales 96%
Logements vacants 3,5%
Chauffage principal Gaz de ville
DPE dominant C

01 Le parc de logements

7 499Logements au total
81 %Appartements i
30,7 %Propriétaires
0,4 %Rés. secondaires
59 %Logements sociaux i
3,5 %Logements vacants i-41% vs dept · -56% vs France
+9,3 %Évolution 2016–2022
1 250 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 7 499 logements dont 7 209 résidences principales, 30 résidences secondaires et 260 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Visualisation des trois usages du parc: 96 % d'habitat permanent, 0 % de résidences secondaires et 3 % de logements inoccupés sur un total de 7 499.

INSEE · 2022

Époque de construction

Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1946-1970 arrive en tête avec 43 %, devant les constructions récentes (16 % après 2006).

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Les logements de cinq pièces ou plus représentent 15 % du parc, contre 27 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,3 pièces.

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements6 4946 8627 499
Rés. principales6 2106 6087 209
Rés. secondaires461230
Vacants238242260

Commune voisine de taille comparable, Noisiel (13 km) affiche 44,1 %

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

La répartition du parc occupé: 30,7 % de propriétaires, 68,2 % de locataires, dont 52 % en HLM.

INSEE · 2022

Mode de chauffage

Répartition des modes de chauffage: 56 % au gaz de ville, 28 % pour autres sources (bois notamment), 13 % pour électricité.

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans535
2 à 4 ans1 460
5 à 9 ans1 633
10 ans ou plus3 581
Total ménages7 209
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale2 457
Sous-occupation modérée1 639
Sous-occupation accentuée776
Suroccupation modérée1 528
Suroccupation accentuée266
INSEE · 2022

Équipement automobile

Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 33 % sans, 49 % à une voiture, 18 % multi-motorisés. Par ailleurs, 46,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

7 499Logements en 2022
+98 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Trajectoire de long terme: 3 792 logements en 1968, 7 499 en 2022 (+98 %).

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 381 339 301 458 316 191
Dont vacants > 2 ans 38 42 39 57 73 111

04 Performance énergétique (DPE)

CClasse DPE dominante
156kWh/m²/an en moyenne
3,2 %Passoires (F+G) i
4 741Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
156 kWh/m²/an
D
E
F
G

Climat (GES)

A
2 011 kg CO2/an
B
C
D
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

La classe C domine avec 53 % des diagnostics, et 73 % des logements atteignent le palier A-B-C.

ADEME · GES

Distribution GES

Répartition climat du parc: A concentre 60 % des diagnostics et 78 % obtiennent A, B ou C.

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

Les normes thermiques modernes se lisent ici — 101 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 336 pour ceux avant 1948.

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Performance comparée: maisons classées D (275), appartements classés C (149), en kWh/m²/an.

Comparaison territoriale
Consommation vs département-55 kWh/m²/an
Consommation vs France-47 kWh/m²/an
Passoires vs département-7,7 pts
Passoires vs France-6,7 pts

05 Obligations SRU (art. 55)

68,2 %Taux logements sociaux i
4 453Logements sociaux (LLS)
En détail
Objectif légal25 %
StatutConforme

06 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

7,50 €Loyer moyen /m² i
0,9 %Taux de vacance i
99dont PLAI i
109dont PLS i
1 559En QPV i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T1273
T21 007
T31 495
T41 085
T5+316

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

Selon le recensement 2022 de l'INSEE, Bonneuil-sur-Marne dispose de 7 499 logements, dont 7 209 résidences principales (96,1 %). Le parc est à très forte dominante collective: 80,9 % d'appartements pour seulement 19,1 % de maisons. Pour mémoire, Bonneuil-sur-Marne est dans la géographie dense de la région capitale, à 45 m d'altitude, sur un relief peu marqué, autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.

Parc à orientation locative marquée: 68,2 % de locataires, 30,7 % de propriétaires occupants. Au plan locatif social, 51,8 % des résidences principales sont en HLM. Au titre de la loi SRU, Bonneuil-sur-Marne est conforme — 68,2 % pour une obligation de 25,0 %.

Le parc de Bonneuil-sur-Marne est plutôt récent: 15,7 % des logements ont été construits depuis 2006. Le parc de Bonneuil-sur-Marne se distingue par de bonnes performances DPE: classe dominante C, 156 kWh/m²/an en moyenne — un niveau meilleur que la moyenne française. Côté énergie, le gaz de ville chauffe 55,6 % des résidences principales.

Hausse mesurée du nombre de logements: +9,3 % entre 2016 et 2022. 33,3 % des ménages de Bonneuil-sur-Marne ne possèdent pas de voiture — une signature de commune dense bien équipée.

Le contexte régional pèse sur le parc local — Bonneuil-sur-Marne est dans la géographie dense de la région capitale. Le cadre géographique à 45 m d'altitude, sur un relief peu marqué nuance les caractéristiques du parc local.

Le détail du parc (7 209 résidences principales de Bonneuil-sur-Marne) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.

Faut-il investir à Bonneuil-sur-Marne en 2026 ?

En bord de Marne, intégrée à la Métropole du Grand Paris, Bonneuil-sur-Marne présente un profil contrasté. Si sa démographie est dynamique (+9,8 % en 10 ans), son tissu économique fragile et son très fort parc social en font un marché singulier. L'analyse des transactions récentes permet de déterminer si cet équilibre offre une réelle opportunité.

3 630 €/m² prix médian
-8,9 % sur un an
65 transactions 2026

Malgré un rendement locatif brut attractif de 6,5 %, la commune affiche une fragilité économique qui impose une sélection rigoureuse des biens.

Verdict

➤ Investir ici suppose de cibler un bien récent en vue d'une location annuelle, en acceptant un risque locatif modéré et une plus-value incertaine.

Rendement correct
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Points clés

  • ✓ Rendement brut locatif supérieur à la moyenne francilienne
  • ✓ Correction de -5,4 % : point d'entrée potentiel
  • ✓ Parc immobilier récent et peu de passoires thermiques
  • ⚠ Taux de chômage élevé : 16,3 %
  • ⚠ Solvabilité locale limitée : marché porté par l'extérieur
  • ⚠ Très forte proportion de logements sociaux (59 %)

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✗ Investisseur locatif classique
  • ✗ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✗ Investisseur plus-value long terme
  • ✗ Primo-accedant local

Positionnement sur le marché

  • Avec 3 630 €/m², Bonneuil-sur-Marne se positionne au-dessus de la médiane nationale.
  • Son prix au mètre carré est inférieur de plus de 20 % à la moyenne du Val-de-Marne.
  • Son rendement locatif brut (6,5 %) dépasse largement celui des grandes métropoles comme Paris.
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Bonneuil-sur-Marne

Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 3,9/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.

Indices immobiliers de Bonneuil-sur-Marne

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

3,9

Indice de Pression Immobilière

Modéré

Pression modérée : le marché n'est ni très tendu ni atone, laissant du temps à la négociation.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
46
Années de revenu pour acheter 70 m²
67
% de résidences secondaires
0
Croissance démographique (5 ans)
39
Densité de population
26
4,1

Indice d'Accessibilité Immobilière

Moyen

Faible accessibilité : les prix ont dépassé la capacité d'achat médiane locale, un frein à la liquidité.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
33
% de propriétaires
13
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
0
5,0

Indice d'Opportunité Locative

Modéré

Opportunité locative moyenne : la demande existe mais est contrainte par le pouvoir d'achat local.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
89
% résidences secondaires (demande saisonnière)
0
Croissance démographique (5 ans)
39
Capacité touristique / population
60
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
54
3,5

Indice de Pression Touristique Immobilière

Modéré

Faible pression touristique : aucun effet saisonnier significatif à attendre sur les loyers.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
0
Capacité touristique / population
60
% de logements vacants
13
Faible densité (proxy isolement touristique)
74

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 4062,1 — Percentile dept : 46/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 14,6 — Percentile dept : 67/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 0,4 — Percentile dept : 0/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : 1,2 — Percentile dept : 39/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 3045,0 — Percentile dept : 26/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 14,6 — Percentile dept : 33/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 29,6 — Percentile dept : 13/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 49,8 — Percentile dept : 0/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 69,3 — Percentile dept : 89/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 0,4 — Percentile dept : 0/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : 1,2 — Percentile dept : 39/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 60/100
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 4062,1 — Percentile dept : 54/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 0,4 — Percentile dept : 0/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 60/100
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 3,5 — Percentile dept : 13/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 3045,0 — Percentile dept : 74/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Bonneuil-sur-Marne : opportunités et risques

Investir à Bonneuil-sur-Marne en 2026 cible prioritairement la location annuelle en appartement, pour capter un rendement brut de 6,5 %. Ce chiffre est attractif en Île-de-France, mais il doit être nuancé par le rendement net estimé à 3,7 % après charges, dont une taxe foncière élevée à 47,46 %. La stratégie est viable à condition de sélectionner un bien récent, bien isolé et dans un secteur éloigné des grands ensembles, pour attirer une population active.

La faiblesse des indicateurs d'accessibilité (IAI à 2,2/10) et d'attractivité territoriale (2,8/10) indique que le marché est peu porté par les acheteurs résidentiels. L'investissement repose donc sur une logique de cash-flow plus que de forte plus-value à court terme. La baisse récente des prix peut offrir des opportunités d'acquisition, mais la revente pourrait s'avérer délicate en cas de nouvelle dégradation du marché.

Les 480 logements autorisés en 2024 montrent une volonté de renouvellement du parc. Pour l'investisseur, il est crucial de surveiller ces programmes neufs, souvent mieux valorisés et plus faciles à louer, tout en évaluant le risque de mise en concurrence avec l'ancien. La rénovation énergétique n'est pas une priorité absolue ici, compte tenu de la bonne performance moyenne du parc.

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Données du marché immobilier à Bonneuil-sur-Marne

DVF, loyers, permis, analyse expert

Le prix médian de 3 630 €/m², en repli de -5,4 % sur un an, marque un retour à des niveaux proches de 2020. Selon les données DVF 2024, cette correction suit un cycle haussier intense et semble absorber une partie de la surchauffe. Le marché est clairement segmenté : les maisons, moins nombreuses (19,5 % du parc), conservent une prime avec un prix médian à 4 428 €/m², tandis que les appartements, majoritaires et souvent en logement social, tirent la médiane vers le bas.

La proximité de l'aéroport d'Orly (10 km) et de la gare de Créteil Pompadour (3,9 km) constitue un atout pour la desserte, mais ne suffit pas à compenser les faiblesses structurelles. Avec un taux de chômage à 16,3 %, parmi les plus élevés du département, la demande locale est fragilisée. La santé financière de la commune, marquée par une dette de 1 957 €/habitant, pose aussi question sur la pression fiscale future.

Le parc, plutôt récent (15,7 % construit après 2006) et énergétiquement correct (classe DPE C dominante), limite le risque réglementaire lié aux passoires thermiques (3 % seulement). Néanmoins, la très forte proportion de logements sociaux (59 %) crée un contexte spécifique qui influence à la fois la composition de la demande, les prix et la dynamique de quartier.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier de Bonneuil-sur-Marne Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

L'évolution des prix à Bonneuil-sur-Marne dessine un cycle classique de surchauffe et correction. Après une forte hausse culminant à 4 583 €/m² en 2022, le marché a entamé un repli de -13 % pour se stabiliser autour de 4 000 €/m². Cette correction de -5,4 % sur l'année 2024 est plus marquée que dans certaines communes comparables, reflétant la sensibilité du territoire aux tensions économiques. Pour un acheteur en 2026, cette phase de consolidation pourrait représenter une fenêtre d'acquisition, à condition que les prix aient trouvé un plancher. Le différentiel persistant entre maisons (+12 % par rapport à 2020) et appartements (-1 %) confirme l'attrait pour l'habitat individuel, plus résilient.

Évolution du marché immobilier de Bonneuil-sur-Marne

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

Le marché local enregistre 65 transactions en 2025 et affiche une évolution de -5,0 % sur 2021–2025 (prix médian à 3 630 €/m²).

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 4 428 €/m²
Surface médiane 81 m²
Transactions 26
Appartements
Prix médian 3 467 €/m²
Surface médiane 60 m²
Transactions 39

Indicateurs clés du marché

-8,9 %
Variation annuelle prix/m² ?
7,2 %
Rendement locatif apparts ?
5,5 %
Rendement locatif maisons ?
76,3 %
Taux d'effort ?
Effort élevé

Achat type — prix total estimé

358 668 €
Maison 81 m² ?
Mensualité ~2 080 €/mois (20 ans, 3,5 %)
208 020 €
Appartement 60 m² ?
Mensualité ~1 206 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

L'acquisition d'un appartement type de 52 m² à 199 316 € génère un loyer mensuel estimé à 1 076 €, soit un rendement brut de 6,5 %. Toutefois, après déduction des charges (gestion, vacance, taxe foncière à 47,46 %), le rendement net tombe à environ 3,7 %. Avec un revenu médian local de 19 530 €, il faudrait 10,2 années de revenus pour financer ce bien, un effort important. Le montage laisse un effort mensuel résiduel net d'environ 300 € après perception du loyer, mettant en lumière la nécessité d'un apport conséquent pour équilibrer la trésorerie.

Acheter vs Louer — appartement 60 m²

1 206 €/mois
Mensualité crédit ?
1 242 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 36 €/mois de moins

Accessibilité — années de revenu médian

18,4 ans
Pour une maison ?
10,7 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

20,7 €/m²
Loyer médian appartements ?
17,2 - 24,9 €/m²
20,2 €/m²
Loyer médian maisons ?
13,2 - 31,0 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

Le volume annuel de transactions à Bonneuil-sur-Marne a chuté de moitié entre 2022 (133 ventes) et 2024 (66 ventes), indiquant un net ralentissement de l'activité. Le marché est désormais équilibré, avec un avantage pour l'acheteur qui peut négocier. Les biens vendus sont majoritairement des appartements (59 % des transactions), d'une surface médiane de 52 m², correspondant à des logements de type T2 ou petit T3. Ce profil de vente, combiné à un prix médian global sous les 4 000 €/m², indique un marché tourné vers la demande locative et les primo-accédants modestes, mais dont la solvabilité est limitée.

Répartition des ventes

40,0 % de maisons et 60,0 % d'appartements parmi les 65 transactions enregistrées.

Répartition des ventes: 40,0 % de maisons et 60,0 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 65 26 39
Prix médian/m² 3 630 € 4 428 € 3 467 €
Prix moyen/m² 4 082 €
Surface médiane – 81 m² 60 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 111 3 820 €
2022 105 4 097 €
2023 90 3 864 €
2024 66 3 983 €
2025 65 3 630 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La dynamique de construction neuve à Bonneuil-sur-Marne reste active avec 786 logements autorisés sur les cinq dernières années, dont un pic de 480 en 2024. Cette tendance est néanmoins en recul de -7 % par rapport à la période précédente. Cette production importante, couplée à une croissance démographique modérée, limite le risque de pénurie de l'offre. Elle se concentre vraisemblablement dans des opérations de renouvellement urbain ou de densification, en lien avec le statut de la commune en zone ANRU. Pour l'investisseur, cela signifie une modernisation du parc et une attractivité renouvelée, mais aussi une vigilance accrue sur la localisation pour éviter les zones de sur-offre potentielle.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Sur 13 périodes, 3 814 logements ont été autorisés et 2 086 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 55 %.

Vacance longue durée à Bonneuil-sur-Marne

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

191 logements vacants au total
111 vacants depuis plus de 2 ans 58,1 % des vacants

Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.

Construction neuve à Bonneuil-sur-Marne (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

Sur les 5 dernières années, 824 logements ont été autorisés à à Bonneuil-sur-Marne, +48 % par rapport au cycle précédent.

824 logements autorisés sur 5 ans
40 en 2025 dernière année connue
+48 % vs 5 années précédentes tendance

Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.

Fourchettes de loyers à Bonneuil-sur-Marne

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 17,2 €/m²
Médian 20,7 €/m²
Haut 24,9 €/m²
Écart de 7,6 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 13,2 €/m²
Médian 20,2 €/m²
Haut 31,0 €/m²
Écart de 17,8 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Bonneuil-sur-Marne

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (60 m²)
~3 536 €/an
soit ~2,8 mois de loyer par an
Pour une maison type (81 m²)
~4 664 €/an
soit ~2,8 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 47,46 % Moyenne dept : 38,27 % +9,19 pt Moyenne France : 43,01 % +4,45 pt
Taxe d'habitation (rappel) 28,04 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

44,05 % 2021
44,83 % 2022
45,94 % 2023
47,46 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (47,46 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.

Le rendement net chute significativement une fois les charges déduites. La taxe foncière à Bonneuil-sur-Marne, à 47,46 %, est un poste important. Ajoutez les frais de gestion (environ 5-8 % du loyer), les charges de copropriété, les réparations et une provision pour vacance. Dans un parc locatif social représentant 59 % des logements, le marché libre est restreint, ce qui peut influencer la sélectivité des locataires et les périodes de relouage.

Performance énergétique du parc à Bonneuil-sur-Marne

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 741 diagnostics analysés (ADEME)

Distribution DPE à Bonneuil-sur-Marne: classe C en tête, 3,2 % de biens énergivores (F/G).

Classe dominante C
Passoires thermiques 3,2 % F + G
Conso moyenne 155 kWh/m²/an

Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).

Le parc est plutôt performant avec une classe dominante C (154 kWh/m²/an) et seulement 3 % de passoires thermiques (F/G). Ce faible taux réduit le risque réglementaire immédiat de mise en location interdite. Pour un acheteur, c'est un gage de factures énergétiques maîtrisées à moyen terme. La part de logements construits après 2006 (15,7 %) contribue à cette performance.

Quels types de biens privilégier pour investir ?

Privilégiez les appartements, majoritaires et offrant un meilleur rendement brut (6,5 % contre 5,5 % pour les maisons). Les T2 et T3 dans des immeubles récents (15,7 % du parc post-2006) seront plus faciles à louer. Attention au DPE : si la classe dominante est C (154 kWh/m²/an), 3 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un risque de travaux à venir avec la loi Climat.

Quelles zones cibler à Bonneuil-sur-Marne ?

La proximité immédiate de la gare de Créteil-Pompadour et des commerces (87 équipements recensés) est un atout majeur pour la location. Le centre-bourg, avec ses services, attire les locataires. Les quartiers en renouvellement, où 786 logements neufs ont été autorisés sur 5 ans, pourraient offrir des opportunités, mais surveillez le risque de sur-offre à court terme qui pourrait comprimer les loyers.

Calculateur de rendement à Bonneuil-sur-Marne

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Risques à connaître avant d'investir à Bonneuil-sur-Marne

Le principal risque est la vacance locative, dans un contexte où 3,5 % des logements sont déjà vacants. Le taux de chômage local (16,3 %) peut aussi fragiliser les impayés. La taxe foncière, à 47,46 %, grève significativement le rendement net. Enfin, les risques naturels (PPRI inondation, anciennes carrières) peuvent affecter l'assurabilité et la valeur des biens. Une due diligence est indispensable.

Cas pratique : un investissement type à Bonneuil-sur-Marne

Pour un appartement type de 50 m² à 3 833 €/m², l'investissement s'élève à environ 191 650 €. Au loyer médian de 20,7 €/m², cela génère 1 035 € mensuels. Le rendement brut atteint 6,5 %. Après déduction de la taxe foncière (environ 1 000 €/an), des charges et d'une provision, l'effort net mensuel peut être nul ou légèrement positif selon le taux du crédit.

Erreurs à éviter quand on investit à Bonneuil-sur-Marne

  • Oublier la taxe foncière, parmi les plus élevées du département.
  • Négliger la forte proportion de logements sociaux dans l'offre locative.
  • Surévaluer le loyer par rapport au marché local (20,7 €/m² médian).
  • Ne pas provisionner pour les travaux dans un parc ancien à 6,4 %.

Quand acheter ou vendre ?

Le marché suit le rythme francilien : forte activité de mars à juin, ralentissement estival, reprise en septembre-octobre. Vendre au printemps maximise la visibilité. Acheter en novembre-décembre peut offrir des opportunités avec moins de concurrence. Notez que la taxe foncière, facturée en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser avant l'été. Aucune affluence touristique ne perturbe le calendrier local.

Le saviez-vous ?

  • Bonneuil-sur-Marne abrite un chantier naval historique sur les bords de Marne.
  • La commune compte 626 équipements publics et commerciaux pour 18 270 habitants.
  • Seulement 0,4 % de résidences secondaires, signe d'une vocation purement résidentielle.

S'installer à Bonneuil-sur-Marne : cadre de vie et logement

S'installer à Bonneuil-sur-Marne, c'est choisir une ville dense (3 045 hab/km²) et jeune (âge médian de 35,9 ans), intégrée à la dynamique métropolitaine. La commune offre un panel de services correct avec 626 équipements recensés par l'INSEE, notamment 100 établissements de santé et 87 commerces, assurant une autonomie au quotidien. La connectivité est très bonne avec la fibre disponible pour près de 90 % des foyers, un atout pour les télétravailleurs.

Le cadre de vie est néanmoins marqué par des contraintes environnementales. La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI) pour la Marne et la Seine, et à des PPRM pour d'anciennes carrières et le risque argile. Ces éléments, bien que gérés, impactent l'assurabilité et le sentiment de sécurité. Les 10 arrêtés de catastrophe naturelle historiques rappellent cette exposition.

Carte du marché immobilier à Bonneuil-sur-Marne

Bonneuil-sur-Marne et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Bonneuil-sur-Marne

12,5 °C
Température moyenne ?
653 mm
Précipitations ?
38 j
Jours de gel/an ?

Avec une température moyenne annuelle de 12,5°C et 653 mm de précipitations, le climat est typique de l'Île-de-France, sans excès. Les hivers sont modérés et les étés acceptables. Ce profil tempéré convient à une majorité d'acheteurs, sans nécessité spécifique de climatisation. La proximité de la Marne peut toutefois générer une légère humidité ambiante, un point à vérifier pour les personnes sensibles.

À qui s'adresse Bonneuil-sur-Marne ?

La commune s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes actifs recherchant un pied-à-terre abordable en Île-de-France, avec de bonnes liaisons de transport. Les familles pourront y trouver des maisons, mais l'offre est limitée (19,5 % du parc). Les profils sensibles aux risques naturels ou à la mixité sociale très marquée devront étudier le quartier avec soin.

Avantages et limites à Bonneuil-sur-Marne

✓ Points forts

  • Prix au m² inférieur à la moyenne régionale
  • Desserte correcte (Orly à 10 km, gare RER proche)
  • Équipements et services nombreux (626 au total)
  • Parc immobilier plutôt récent (15,7% post-2006)
  • Fibre très largement déployée (89,4%)

− À prendre en compte

  • Taux de pauvreté et de chômage élevés
  • Forte densité urbaine et majorité de logements collectifs
  • Soumis à des risques naturels (inondation, carrières)

Composition du parc immobilier à Bonneuil-sur-Marne

7 499 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

5 939 appartements pour 1 435 maisons: le parc à Bonneuil-sur-Marne relève d'un tissu urbain collectif.

96,1 % Résidences principales 7 209 logements
0,4 % Résidences secondaires 30 logements
3,5 % Logements vacants 260 logements
30,7 % Propriétaires de leur résidence

Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.

Le parc est marqué par une forte proportion de logements sociaux (59 %) et de locataires (seulement 30,7 % de propriétaires). Les maisons individuelles sont minoritaires (19,5 %). Cela dessine un marché résidentiel où l'accession à la propriété est moins ancrée que dans d'autres communes, avec une dynamique portée par le parc social. Le taux de vacance de 3,5 % indique une certaine fluidité sans pénurie extrême.

Ancienneté du parc à Bonneuil-sur-Marne

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 135 logements).

  • Avant 1919 2,1 % 153 logts
  • 1919-1945 4,2 % 301 logts
  • 1946-1970 43,3 % 3 089 logts
  • 1971-1990 15,4 % 1 097 logts
  • 1991-2005 19,3 % 1 379 logts
  • 2006-2019 15,7 % 1 117 logts

Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.

Équipements et services à Bonneuil-sur-Marne

626 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

87 Commerces
298 Services
100 Santé
24 Sports et loisirs
15 Enseignement
4 Tourisme
98 Transports

Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.

Risques naturels et géorisques à Bonneuil-sur-Marne

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Faible Classe 1/3
Sismicité Très faible Zone 1/5
Risques naturels recensés 3 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 10 catastrophes naturelles déclarées

Bonneuil-sur-Marne est concernée par plusieurs Plans de Prévention des Risques (PPRI Marne et Seine, PPRMT sur d'anciennes carrières et argiles). Ces documents cadrent strictement les possibilités de construction ou d'extension en zones inondables ou à risque de retrait-gonflement. Consultez obligatoirement le certificat d'urbanisme et l'état des risques. La sismicité est très faible et le radon négligeable.

Cas pratique : un achat type à Bonneuil-sur-Marne

Une maison type de 80 m² à 4 393 €/m² coûte environ 351 440 €. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance avoisine 1 750 €. Cela représente environ 108 % du revenu médian local mensuel, nécessitant souvent deux apporteurs ou un apport plus conséquent pour respecter le taux d'endettement.

Erreurs à éviter quand on achète à Bonneuil-sur-Marne

  • Omettre de vérifier le zonage du Plan de Prévention des Risques Inondation.
  • Se fier uniquement au DPE fourni sans visiter l'isolation et le chauffage.
  • Sous-estimer l'impact des charges de copropriété dans les immeubles anciens.
  • Négocier sans connaître la baisse des prix de 5,4 % sur un an.

Points clés à retenir à Bonneuil-sur-Marne

  • Prix médian au m² : 3 630 €, en baisse de 5,4 % sur un an.
  • Rendement brut locatif : 6,5 % pour les appartements.
  • Climat tempéré francilien, 12,5°C de moyenne annuelle.
  • Écart maison/appartement : 560 €/m² en faveur des maisons.
  • Taxe foncière élevée à 47,46 %, impactant le net.
  • Parc locatif social majoritaire (59 %), peu de propriétaires.
  • Prime à la performance énergétique (classe DPE C dominante).
  • Surface médiane achetée : ~50 m² pour un appart, ~80 m² pour une maison.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Estimation indicative d'une maison à Bonneuil-sur-Marne

Pour une maison de 81 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

294 030 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi une estimation précise est essentielle

Une estimation trop haute vous expose à une vacance prolongée (le taux de logements vacants est de 3,5 %). Une estimation trop basse vous fait perdre des milliers d'euros, surtout sur une maison dont le prix médian dépasse 350 000 €. L'arrivée de 480 logements neufs autorisés en 2024 peut également créer une concurrence sur les biens anciens. Seule une analyse comparative détaillée, incluant les dernières ventes enregistrées et les spécificités de votre bien (surface, année de construction, travaux), permet de se positionner stratégiquement dans la fourchette basse/moyenne/haut du marché.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Les outils en ligne calculent une moyenne, mais ne captent pas les micro-différences de valeur. Un professionnel local connaît l'impact exact de la rue, de la vue, de l'exposition au bruit ou de la qualité de la rénovation. Il évalue aussi l'état réel, crucial pour un parc où 6,4 % des logements datent d'avant 1945. Son expertise permet de justifier le prix auprès des acheteurs et de cibler la communication. Il anticipe les objections liées aux risques naturels ou à la fiscalité locale.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Utiliser le prix moyen au m² sans pondérer par la surface réelle du bien.
  • Ne pas considérer l'état exact et la performance énergétique (DPE).
  • Oublier de mentionner les travaux récents, un vrai argument de valeur.
  • Viser un prix trop haut malgré la tendance baissière du marché.

Investir à Bonneuil-sur-Marne : passer à l'action

Le potentiel locatif brut est là, mais il se heurte à une réalité socio-économique complexe. Identifier le bon bien, dans le bon îlot, requiert une connaissance fine des micro-secteurs et des projets urbains en cours, que seul un expert du terrain possède.

Ces données tracent un cadre, mais la réussite d'un investissement se joue sur le choix précis du bien et du secteur.

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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.

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    Questions fréquentes sur l'immobilier à Bonneuil-sur-Marne

    Quel est le prix moyen de l'immobilier à Bonneuil-sur-Marne ?

    Le prix médian global était de 3 630 €/m² en 2024. Une maison se négocie autour de 4 428 €/m² et un appartement à 3 467 €/m², selon les dernières données DVF.

    Est-ce le bon moment pour acheter à Bonneuil-sur-Marne ?

    Le marché est en correction (-5,4 % en 2024), ce qui peut offrir des opportunités de négociation. Toutefois, la fragilité économique locale et la forte proportion de logements sociaux invitent à une grande prudence et à une étude de secteur approfondie.

    Bonneuil-sur-Marne est-elle plus chère que ses voisines ?

    Non, elle est souvent plus accessible. Son prix au m² est supérieur de seulement 1 % à Chilly-Mazarin, mais il dépasse de 10 à 18 % ceux de Brie-Comte-Robert, Lognes ou Noisiel, selon la liste des communes comparables.

    Quel rendement locatif puis-je espérer à Bonneuil-sur-Marne ?

    Le rendement locatif brut est estimé à 6,5 % pour les appartements et 5,5 % pour les maisons. Après déduction des charges courantes (gestion, vacance, taxe foncière), le rendement net se situe autour de 3,7 %.

    Quels sont les risques à connaître avant d'investir à Bonneuil-sur-Marne ?

    Les principaux risques sont le taux de chômage élevé (16,3 %), la faible accessibilité pour les locaux, et les risques naturels (inondations, mouvements de terrain) couverts par des plans de prévention. La forte présence de logements sociaux peut aussi influencer la dynamique de certains quartiers.

    Marché immobilier des communes voisines

    Bonneuil-sur-Marne présente un écart de valorisation important avec des communes similaires comme Brie-Comte-Robert (-18 %) ou Lognes (-14 %), un écart qui pourrait offrir une marge de plus-value si les indicateurs s'améliorent.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Bonneuil-sur-Marne.

    Communes limitrophes de Bonneuil-sur-Marne

    Bonneuil-sur-Marne est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    3 630 €/m² Prix médian à Bonneuil-sur-Marne
    Être recontacté gratuitement Être recontacté

    Résumé

    Le marché immobilier de Bonneuil-sur-Marne est sensiblement au-dessus de la moyenne — prix médian 3 630 €/m² en 2026, soit -15,9 % de plus que la médiane du Val-de-Marne (4 317 €/m²).

    Sur la période 2021-2025, le m² médian de Bonneuil-sur-Marne se replie de -5,0 %. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 437 transactions (source DGFiP/DVF). Variation récente (12 mois): -8,9 %.

    La ventilation des ventes associe 40,0 % de maisons et 60,0 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Un bien type de 81 m² revient à environ 358 668 €, soit 18,4 années de revenu médian local pour l'acquérir.

    Loyers observés à Bonneuil-sur-Marne: 20,7 €/m²/mois pour un appartement, 20,2 €/m²/mois pour une maison. Ratio loyer annuel / prix: 7,2 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 0,4 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.

    La construction neuve est soutenue à Bonneuil-sur-Marne: 824 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 165 par an. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 63 % des logements autorisés.

    Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Bonneuil-sur-Marne est dans la géographie dense de la région capitale. Contexte physique: à 45 m d'altitude, sur un relief peu marqué.

    Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 7 sources utilisées

    Poursuivre la visite à Bonneuil-sur-Marne

    Classement remarquable Connectivité numérique Top 187 national Aussi sur cette commune Conformité sanitaire Aussi sur cette commune Services & mobilité Aussi sur cette commune Système éducatif Aussi sur cette commune Profil de la population Aussi sur cette commune Niveau de vie et emploi Aussi sur cette commune Que visiter Boutique souvenir Mug, t-shirt et affiche du village Page principale Retour à la fiche Bonneuil-sur-Marne

    Communes voisines

    Créteil 94000 93 397 hab. 2,6 km Saint-Maur-Des-Fossés 94210 76 572 hab. 3,2 km Sucy-en-Brie 94370 27 764 hab. 2,7 km Limeil-Brévannes 94450 27 406 hab. 2,8 km