01 Le parc de logements
Le parc comprend 9 247 logements dont 8 479 résidences principales, 168 résidences secondaires et 601 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 8 479 | 91,7 % |
| Résidences secondaires | 168 | 1,8 % |
| Logements vacants | 601 | 6,5 % |
Visualisation des trois usages du parc: 92 % d'habitat permanent, 2 % de résidences secondaires et 6 % de logements inoccupés sur un total de 9 247.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 61 | 0,7 % |
| 1919-1945 | 176 | 2,1 % |
| 1946-1970 | 2 623 | 31,2 % |
| 1971-1990 | 3 123 | 37,1 % |
| 1991-2005 | 1 598 | 19,0 % |
| 2006-2019 | 832 | 9,9 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 37 %, devant les constructions récentes (10 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 686 | 8,1 % |
| 2 pièces | 1 433 | 16,9 % |
| 3 pièces | 2 640 | 31,1 % |
| 4 pièces | 2 199 | 25,9 % |
| 5 pièces ou plus | 1 521 | 17,9 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 18 % du parc, contre 25 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,4 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 8 419 | 9 002 | 9 247 |
| Rés. principales | 7 814 | 8 285 | 8 479 |
| Rés. secondaires | 160 | 153 | 168 |
| Vacants | 446 | 564 | 601 |
À Juvisy-sur-Orge (5 km, 19 292 hab.), la part de propriétaires s'élève à 37,4 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 4 819 | 56,8 % |
| Locataires (privé) | 1 961 | 23,1 % |
| Locataires HLM | 1 573 | 18,6 % |
| Logés gratuitement | 126 | 1,5 % |
Occupation des résidences principales — 56,8 % appartiennent à leurs occupants, 41,7 % sont louées, avec 19 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 5 465 | 64,4 % |
| Fioul | 435 | 5,1 % |
| Électricité | 2 407 | 28,4 % |
| Gaz bouteille | 62 | 0,7 % |
| Autre (bois…) | 111 | 1,3 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (64 %), suivi par électricité (28 %) et fioul (5 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 055 |
| 2 à 4 ans | 1 968 |
| 5 à 9 ans | 1 752 |
| 10 ans ou plus | 3 704 |
| Total ménages | 8 479 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 456 |
| Sous-occupation modérée | 2 125 |
| Sous-occupation accentuée | 1 382 |
| Suroccupation modérée | 1 398 |
| Suroccupation accentuée | 355 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 451 | 17,1 % |
| 1 voiture | 4 938 | 58,2 % |
| 2 voitures ou plus | 2 089 | 24,6 % |
Ventilation par équipement automobile: 17 % sans véhicule, 58 % mono-motorisés, 25 % multi-motorisés. Par ailleurs, 79,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 3 293 | 2 974 | 153 | 166 |
| 1975 | 5 549 | 5 074 | 137 | 338 |
| 1982 | 6 404 | 5 934 | 144 | 326 |
| 1990 | 6 699 | 6 241 | 147 | 311 |
| 1999 | 7 638 | 7 169 | 126 | 343 |
| 2006 | 8 264 | 7 868 | 111 | 286 |
| 2011 | 8 419 | 7 814 | 160 | 446 |
| 2016 | 9 002 | 8 285 | 153 | 564 |
| 2022 | 9 247 | 8 479 | 168 | 601 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 3 293 à 9 247, soit +181 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 775 | 1 035 | 754 | 726 | 863 | 400 |
| Dont vacants > 2 ans | 115 | 141 | 90 | 75 | 123 | 154 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 5 | 0,1 % |
| Classe B | 27 | 0,6 % |
| Classe C | 1 556 | 37,3 % |
| Classe D | 1 665 | 39,9 % |
| Classe E | 646 | 15,5 % |
| Classe F | 183 | 4,4 % |
| Classe G | 94 | 2,3 % |
Répartition des étiquettes DPE: D en tête (40 %), 38 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 490 | 11,7 % |
| Classe B | 666 | 15,9 % |
| Classe C | 1 028 | 24,6 % |
| Classe D | 1 241 | 29,7 % |
| Classe E | 539 | 12,9 % |
| Classe F | 156 | 3,7 % |
| Classe G | 56 | 1,3 % |
Émissions CO₂: 30 % des logements relèvent de la classe D, 52 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 292 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 230 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 198 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 175 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 139 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 114 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 292 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 114 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 5 | 0 |
| Classe B | 5 | 22 |
| Classe C | 81 | 1 475 |
| Classe D | 107 | 1 558 |
| Classe E | 72 | 574 |
| Classe F | 46 | 137 |
| Classe G | 42 | 52 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 248 kWh/m²/an côté maisons, D à 193 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 212 |
| T2 | 429 |
| T3 | 615 |
| T4 | 367 |
| T5+ | 131 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Chilly-Mazarin (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
9 247 logements composent le parc de Chilly-Mazarin en 2022, très majoritairement occupés à l'année (91,7 %). L'appartement domine nettement le parc (83,4 %), la maison individuelle ne représentant que 16,6 %. Chilly-Mazarin est une commune de la couronne périurbaine francilienne, dans la plaine, à une altitude de 86 m.
Selon l'INSEE, 56,8 % des résidences principales de Chilly-Mazarin sont occupées par leurs propriétaires, 41,7 % par des locataires. 18,6 % des résidences principales relèvent du parc social (HLM). Bilan SRU: déficit chiffré (21,5 % contre une obligation de 25,0 %).
Le parc de Chilly-Mazarin combine un noyau ancien (0,7 %) et une couronne plus récente (9,9 % après 2006). DPE: classe D en tête et 198 kWh/m²/an en moyenne — un niveau comparable à la moyenne nationale (203). 64,4 % des résidences principales sont chauffées au gaz de ville.
Entre 2016 et 2022, le nombre de logements varie peu (+2,7 %). 17,1 % des ménages de Chilly-Mazarin n'ont pas de voiture, 24,6 % en possèdent au moins deux.
Les caractéristiques du parc résidentiel s'interprètent à l'aune du cadre régional — Chilly-Mazarin est une commune de la couronne périurbaine francilienne. L'environnement physique — dans la plaine, à une altitude de 86 m — colore l'offre de logements et la demande locale.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
Faut-il investir à Chilly-Mazarin en 2026 ?
En lisière de l'opération d'intérêt national Paris-Saclay, Chilly-Mazarin combine une desserte ferroviaire directe et une démographie jeune. Cette dynamique contraste avec un marché immobilier très orienté vers la location et une accessibilité financière mise à mal. Est-ce une opportunité pour l'investisseur en 2026 ?
Avec un rendement locatif brut de 7,4 % pour les appartements, Chilly-Mazarin se positionne au-dessus de la moyenne départementale pour le potentiel revenu, malgré une accessibilité très contrainte.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler strictement les appartements en locatif annuel, en acceptant un marché volatil et une faible liquidité potentielle à la revente.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut attractif (7,4 %)
- ✓ Prix médian inférieur aux voisines (-29 % vs Juvisy)
- ✓ Dynamique démographique positive (+4,8 % en 10 ans)
- ⚠ Accessibilité très faible (IAI : 1,6/10)
- ⚠ Volatilité des prix après le pic 2022
- ⚠ Solvabilité locale limitée (14,5 années de revenu)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian est inférieur de 6,5 % à la moyenne nationale estimée (environ 3 500 €/m²).
- Chilly-Mazarin affiche un prix au mètre carré inférieur de 18 % à la moyenne départementale de l'Essonne.
- Son rendement locatif brut dépasse de plus du double celui des grandes métropoles comme Paris (environ 3,5 %).
Analyse du marché immobilier à Chilly-Mazarin
Acheter demande un effort important : 8,0 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 8,3 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Chilly-Mazarin : opportunités et risques
Le rendement locatif brut de 7,4 % pour les appartements, déduit de la carte des loyers du ministère, place Chilly-Mazarin dans le haut du panier de l'Essonne pour la rentabilité. Cet indicateur solide est corroboré par un indice d'opportunité locative (IOL) de 6,3/10, indiquant une demande locative soutenue. L'investisseur doit toutefois immédiatement déduire les charges réelles : avec une taxe foncière à 30,29 % et un parc où près de 7 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), le rendement net estimé à 4,8 % est plus mesuré.
La stratégie à privilégier est clairement la location annuelle classique en appartement. La pression touristique est quasi inexistante (IPTI : 3,4/10), écartant la piste saisonnière. L'horizon doit être envisagé sur le moyen terme, pour absorber la volatilité des prix et réaliser les éventuels travaux de mise aux normes énergétiques, rendus obligatoires par la loi Climat et Résilience.
Le risque principal réside dans la faible accessibilité (IAI : 1,6/10). Un marché porté par des capitaux extérieurs peut se retourner rapidement en phase de resserrement du crédit, avec un risque de liquidité à la revente. L'investisseur doit donc sélectionner des biens déjà aux normes, bien situés près des transports ou des commerces, pour garantir une occupation constante et une valorisation résiliente.
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Données du marché immobilier à Chilly-Mazarin
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian de 2 656 €/m² enregistré en 2024, selon les données DVF, marque une reprise après la correction de l'année précédente. Cette volatilité est caractéristique d'un marché périurbain très réactif aux cycles du crédit et à l'attractivité francilienne. La fourchette de prix extrêmement large, de 2 275 à plus de 8 384 €/m², trahit une segmentation forte entre un parc ancien parfois dégradé et des résidences récentes, souvent liées à l'opération Paris-Saclay.
La composition du marché est sans équivoque : les appartements captent 88 % des 233 transactions. Cette surreprésentation, couplée à une surface médiane de vente de 64 m², dessine le profil d'acheteurs majoritairement investisseurs ou primo-accédants. La rareté des maisons mises en vente (42 transactions) contribue à maintenir leur prix médian à un niveau élevé (3 811 €/m²), réservant ce segment à une clientèle plus aisée.
La proximité immédiate de la gare de Chilly-Mazarin et de l'aéroport d'Orly (5,3 km) constitue un atout structurant pour la demande locative, notamment de la part des employés de la plateforme aéroportuaire ou des actifs du cluster technologique de Saclay. Néanmoins, cette accessibilité physique contraste avec une accessibilité financière très dégradée, le prix d'une maison représentant 14,5 années du revenu médian local.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Chilly-Mazarin Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Chilly-Mazarin
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Chilly-Mazarin évolue de +0,7 %, passant de 2 637 à 2 656 €/m²; 233 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 64 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
18,0 % de maisons et 82,0 % d'appartements parmi les 233 transactions enregistrées.
Sur 233 transactions enregistrées, 18,0 % portent sur des maisons (3 811 €/m²) et 82,0 % sur des appartements (2 561 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 233 | 42 | 191 |
| Prix médian/m² | 2 656 € | 3 811 € | 2 561 € |
| Prix moyen/m² | 3 248 € | ||
| Surface médiane | – | 88 m² | 64 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 382 | 2 637 € |
| 2022 | 346 | 2 970 € |
| 2023 | 249 | 2 610 € |
| 2024 | 212 | 2 535 € |
| 2025 | 233 | 2 656 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Chilly-Mazarin montre un net ralentissement. Sur les cinq dernières années, 634 logements ont été autorisés, mais la tendance est à la baisse de 19 % par rapport à la période quinquennale précédente. Seulement 215 logements ont été autorisés en 2024. Ce ralentissement de l'offre neuve, dans un contexte de croissance démographique continue (+2,9 % sur 5 ans), devrait mécaniquement soutenir la valorisation du parc existant et accentuer la pression sur les loyers. Il n'y a pas de risque de sur-offre à court terme. Cette faible production neuve oriente l'investisseur vers le marché de l'ancien, où la qualité du bâti et la performance énergétique seront des critères décisifs de valorisation.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
2 948 logements autorisés cumulés, 1 144 commencés: la dynamique récente affiche 16 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Chilly-Mazarin
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Chilly-Mazarin (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Chilly-Mazarin totalise 497 logements sur 5 ans, soit -46 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Chilly-Mazarin
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Chilly-Mazarin
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (30,29 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,8 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut de 7,4 % pour les appartements chute à 4,8 % net en moyenne. La taxe foncière locale, avec un taux de 30,29 % en 2024, est le premier poste de charges. S'ajoutent les frais de gestion locative (environ 5 % du loyer), la provision pour travaux (1 % du prix annuel) et le risque de vacance, non négligeable avec 6,5 % de logements vacants. Pour un investissement précis, exigez le revenu cadastral en mairie.
Performance énergétique du parc à Chilly-Mazarin
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 176 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Chilly-Mazarin est D, avec 6,6 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique D domine le parc, avec une consommation de 198 kWh/m²/an. Seulement 6,8 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux bas qui limite le risque réglementaire immédiat. Attention cependant : la loi Climat prévoit l'interdiction de louer les G dès 2025, les F en 2028, et l'obligation d'atteindre au moins la classe E pour tous d'ici 2034. Un DPE dégradé impose donc des travaux à moyen terme.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, notamment les T2 et T3 de moins de 70 m², constituent le cœur du marché locatif. Leur prix d'acquisition médian est de 2 561 €/m². Les maisons, plus chères (3 811 €/m²), offrent un rendement brut plus faible (5 %) et s'adressent à un public familial. Attention au parc ancien : seulement 9,9 % des logements ont été construits après 2006, et la classe énergétique dominante est D (198 kWh/m²/an).
Quelles zones cibler à Chilly-Mazarin ?
La proximité immédiate de la gare de Chilly-Mazarin et du centre-bourg, bien desservi par 142 équipements de transport, est la zone la plus prisée pour la location. Les quartiers plus résidentiels, avec une part de maisons plus importante, peuvent attirer des familles mais avec des rendements locatifs moindres. Aucune zone en développement majeur n'émerge actuellement, la construction neuve étant en replai de 19 % sur cinq ans.
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Risques à connaître avant d'investir à Chilly-Mazarin
Le risque de vacance locative est à considérer, avec un taux de logements vacants de 6,5 %. La dépendance à l'économie locale, marquée par un taux de chômage de 10,3 %, est un autre facteur. Le risque réglementaire est réel : 6,8 % du parc est classé F ou G au DPE, ces « passoires thermiques » étant progressivement interdites à la location. Enfin, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 30,29 %, impactant directement le rendement net.
Cas pratique : un investissement type à Chilly-Mazarin
Pour un appartement de 64 m² à 184 256 €, le loyer médian de 17,6 €/m² génère 1 126 € mensuels. Avec un crédit à 80 % sur 20 ans à 4 %, la mensualité est d'environ 890 €. Le rendement brut est de 7,4 %. Après déduction des charges (taxe foncière, copropriété, gestion), le rendement net tombe à 4,8 %, soit un revenu net de 737 € par mois. L'effort résiduel devient négatif de 153 €, à combler par l'épargne.
Erreurs à éviter quand on investit à Chilly-Mazarin
- Négliger la taxe foncière (30,29 % en 2024) dans le calcul du rendement.
- Oublier les frais de copropriété, fréquents dans un parc dominé par l'appartement.
- Ignorer le risque de vacance, avec 6,5 % de logements vacants.
- Ne pas vérifier le DPE : un classement F ou G interdira la location en 2028.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché suit le rythme francilien : pic d'activité de mars à juin, ralentissement estival, reprise en septembre. Pour vendre, le printemps est idéal, les acheteurs voulant souvent signer avant l'été. Pour acheter, l'automne peut offrir des opportunités avec des vendeurs plus pressés. Notez que la taxe foncière est due en septembre, ce qui peut motiver certaines ventes avant cette échéance. La proximité de l'aéroport d'Orly n'induit pas de saisonnalité touristique marquée.
Le saviez-vous ?
- Chilly-Mazarin compte 5 monuments historiques protégés, dont un château du XVIIe siècle.
- La commune dispose d'un score numérique de 9/100, malgré une couverture fibre de 87,4 %.
- L'âge médian y est de 36,7 ans, et 40,2 % de la population a moins de 30 ans.
S'installer à Chilly-Mazarin : cadre de vie et logement
S'installer à Chilly-Mazarin, c'est bénéficier d'une desserte ferroviaire directe depuis la gare communale et d'une proximité avec les pôles d'emplois de Massy et du plateau de Saclay. La commune, membre de la Communauté Paris-Saclay, profite des dynamiques métropolitaines tout en conservant une taille humaine, avec une densité importante (3 407 hab/km²). La population est jeune (âge médian de 36,7 ans) et le territoire bien équipé, comptant 781 équipements dont 128 en santé et 71 commerces, assurant une autonomie quotidienne.
Le cadre de vie est néanmoins marqué par une forte urbanisation et la présence d'un plan de prévention des risques d'inondation (PPRI Yvette), rappelant la nécessité de vérifier la situation du bien vis-à-vis de ce risque naturel. La connectivité numérique est excellente (87,4 % de couverture fibre), un atout pour les télétravailleurs. L'environnement bâti est mixte, entre petits collectifs et maisons individuelles, avec un parc relativement récent (9,9 % construit après 2006).
Carte du marché immobilier à Chilly-Mazarin
Chilly-Mazarin et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Chilly-Mazarin
Avec 12,1 °C de moyenne annuelle et 622 mm de précipitations, Chilly-Mazarin offre un climat océanique dégradé typique. Les hivers sont doux, les étés modérés, sans extrêmes. Ce profil convient aux personnes recherchant une stabilité climatique pour les activités extérieures toute l'année. L'altitude moyenne de 78 m limite les brouillards. En contrepartie, la pluviométrie est régulière : prévoir une bonne isolation contre l'humidité.
À qui s'adresse Chilly-Mazarin ?
La commune s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes actifs recherchant un accès rapide à Paris sans en payer le prix, ainsi qu'aux petites familles attirées par la présence de 12 établissements scolaires. Les investisseurs y trouvent aussi un terrain de chasse pour des appartements locatifs. En revanche, les budgets élevés pour une maison et la densité urbaine (3 407 hab/km²) peuvent rebuter ceux qui cherchent du calme et de l'espace.
Avantages et limites à Chilly-Mazarin
✓ Points forts
- Desserte ferroviaire excellente (gare à 300 m)
- Proximité de l'aéroport Paris-Orly (5,3 km)
- Large palette de services (781 équipements)
- Prix d'entrée inférieur aux communes voisines
- Dynamisme démographique (+4,8 % en 10 ans)
− À prendre en compte
- Densité urbaine élevée (3 407 hab/km²)
- Exposition au risque inondation (PPRI Yvette)
- Parc de logements majoritairement ancien (classe DPE D)
Composition du parc immobilier à Chilly-Mazarin
9 247 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Chilly-Mazarin est majoritairement collectif: 83,3 % d'appartements contre 16,7 % de maisons.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc est très majoritairement composé d'appartements (83,3 % des résidences principales), les maisons ne représentant que 16,7 %. La part de propriétaires (56,8 %) indique une stabilité résidentielle modérée, renforcée par peu de résidences secondaires (1,8 %). Le taux de vacance de 6,5 % indique un marché locatif actif sans pénurie. La présence de 18 % de logements sociaux influence la mixité et peut modérer les prix dans certains segments.
Ancienneté du parc à Chilly-Mazarin
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 8 412 logements).
- Avant 1919 0,7 % 61 logts
- 1919-1945 2,1 % 176 logts
- 1946-1970 31,2 % 2 623 logts
- 1971-1990 37,1 % 3 123 logts
- 1991-2005 19,0 % 1 598 logts
- 2006-2019 9,9 % 832 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Chilly-Mazarin
781 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Chilly-Mazarin
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le principal risque naturel est l'inondation, avec un PPRI actif sur l'Yvette. La commune a fait l'objet de 15 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. En revanche, le radon y est faible et la sismicité très faible. Avant d'acheter, consultez le plan de prévention en mairie pour vérifier si le bien est en zone réglementée : cela peut affecter l'assurabilité, le prix de l'assurance et imposer des contraintes de construction.
Cas pratique : un achat type à Chilly-Mazarin
Pour une maison type de 83 m² à 335 486 €, avec un apport de 10 % et un crédit sur 25 ans à 4 %, la mensualité s'élève à 1 592 €. Cela représente 83 % du revenu médian mensuel local (1 928 €), un effort très important. L'achat d'une maison à Chilly-Mazarin nécessite donc généralement deux revenus ou un apport substantiel supérieur à 10 %.
Erreurs à éviter quand on achète à Chilly-Mazarin
- Oublier de vérifier le DPE avant l'offre, sous peine de travaux coûteux.
- Négliger le PPRI Yvette : un bien en zone inondable est moins assuré.
- Surestimer sa capacité d'emprunt face au revenu médian de 23 140 €.
- Ignorer les charges de copropriété dans les immeubles collectifs.
Points clés à retenir à Chilly-Mazarin
- Prix médian à 2 656 €/m², en hausse de 24,7 % sur un an.
- Rendement net moyen des appartements : 4,8 %.
- Climat doux : 12,1 °C de moyenne et 622 mm de pluie.
- Écart important entre maisons (3 811 €/m²) et appartements (2 561 €/m²).
- Taxe foncière à 30,29 % du revenu cadastral en 2024.
- 56,8 % de propriétaires, indice de stabilité.
- Revenu médian local de 23 140 €, pouvoir d'achat limité.
- Prix total médian : 184 256 € pour un appartement type.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Chilly-Mazarin ?
La valeur à Chilly-Mazarin dépend d'abord de la localisation précise. La proximité de la gare (0,3 km) et de l'aéroport d'Orly (5,3 km) peut ajouter jusqu'à 10 % au prix au m². L'état général et la performance énergétique (un DPE A/B valorise de 5 à 15 %) sont déterminants. Pour les appartements, un balcon, une vue dégagée ou un étage élevé dans un immeuble avec ascenseur sont des plus-values. La proximité des 71 commerces et 12 écoles est aussi très recherchée.
Estimation indicative d'une maison à Chilly-Mazarin
Pour une maison de 88 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
233 728 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation au juste prix évite deux écueils : une surévaluation qui entraîne une vacance prolongée (le taux local est de 6,5 %) et une sous-évaluation qui génère une perte sèche. À Chilly-Mazarin, où le prix médian d'un appartement est de 2 879 €/m², une erreur de 200 €/m² sur un T3 de 70 m² représente 14 000€. Seule une analyse fine des ventes comparables récentes, croisée avec les spécificités de votre bien (année de construction, étage, vue), permet de se positionner stratégiquement sur ce marché compétitif.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local connaît les micro-marchés, comme l'écart entre le quartier de la gare et les zones pavillonnaires. Il évalue l'état réel (humidité, conformité) et les travaux, éléments ignorés des algorithmes. Son estimation inclut des facteurs intangibles : exposition, bruit, dynamique de la copropriété. Enfin, il peut justifier le prix auprès des acheteurs et négocier avec des comparables DVF récents. Sur un marché en hausse de 24,7 % en un an, cette expertise est cruciale.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur la moyenne au m² (3 271 €), qui masque les écarts.
- Oublier de comparer avec des biens similaires vendus récemment (données DVF).
- Négliger l'impact d'un DPE médiocre sur la valorisation.
- Sous-évaluer le poids de la proximité de la gare (0,3 km).
Investir à Chilly-Mazarin : passer à l'action
L'analyse des données DVF et des indices territoriaux donne le cadre. Identifier le bon bien au bon prix, évaluer son état au regard de la loi Climat, requiert une expertise hyperlocale que seul un professionnel du secteur peut fournir.
Ces indicateurs tracent une voie, mais chaque rue, chaque immeuble a sa propre réalité économique.
Découvrez la valeur réelle de votre bien à Chilly-Mazarin grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles 2024 (DVF)
- Évolution des prix et dynamique locative précise
- Mise en relation avec un pro connaissant votre secteur
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Chilly-Mazarin
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Chilly-Mazarin ?
Le prix médian global était de 2 656 €/m² en 2024, selon les données DGFiP. Il faut distinguer les appartements (2 561 €/m²) des maisons (3 811 €/m²), ces dernières étant beaucoup plus rares sur le marché.
Chilly-Mazarin est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, Chilly-Mazarin est significativement moins chère. Son prix médian est inférieur de 29 % à celui de Juvisy-sur-Orge (4 219 €/m²) et de 16 % à celui de Villeneuve-Le-Roi (3 793 €/m²), selon les comparaisons 2024.
Est-ce un bon endroit pour un investissement locatif ?
Le rendement locatif brut des appartements y est élevé (7,4 %), soutenu par une bonne desserte en transports. C'est une piste pertinente pour la location annuelle, à condition de sélectionner un bien économe en énergie pour maîtriser les charges.
Quels sont les quartiers à privilégier à Chilly-Mazarin ?
Les secteurs les plus demandés sont généralement ceux à proximité immédiate de la gare SNCF, pour la connexion à Paris, et les zones récentes bénéficiant d'une meilleure performance énergétique. La commune est de taille réduite, limitant les écarts de dynamique entre quartiers.
Comment a évolué le prix de l'immobilier à Chilly-Mazarin ?
Le marché a connu une forte hausse jusqu'en 2022 (3 254 €/m²), une correction en 2023, puis une reprise à 2 656 €/m² en 2024. Cette volatilité nécessite une analyse fine au moment de l'achat.
Marché immobilier des communes voisines
Chilly-Mazarin présente un écart de valorisation de 29 % par rapport à Juvisy-sur-Orge, pour des indicateurs de transport et d'équipements comparables, offrant un effet de levier significatif à l'achat pour l'investisseur visant le rendement.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Chilly-Mazarin.
Communes limitrophes de Chilly-Mazarin
Chilly-Mazarin est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Chilly-Mazarin s'établit à 2 656 € sur 233 transactions enregistrées en 2026 — un niveau proche de la médiane départementale de l'Essonne (3 226 €/m²).
Sur la période 2021-2025, le prix médian de Chilly-Mazarin varie peu (+0,7 %). 1 422 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Évolution annuelle récente: +4,8 %.
Marché à dominante collective à Chilly-Mazarin: 82,0 % d'appartements dans les transactions, à 2 561 €/m² en médiane. Rapporté au revenu médian de Chilly-Mazarin, un logement de 88 m² (335 368 €) représente 14,5 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Chilly-Mazarin avoisinent 17,6 €/m² pour les appartements et 17,0 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 8,3 % pour un appartement (5,3 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Les résidences secondaires représentent 1,8 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Construction neuve active à Chilly-Mazarin: l'équivalent de 99 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Le gros des permis concerne des logements collectifs (93 % des autorisations sur 2021-2025).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Chilly-Mazarin est une commune de la couronne périurbaine francilienne. Chilly-Mazarin est dans la plaine, à une altitude de 86 m, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.