01 Le parc de logements
Le parc comprend 1 411 logements dont 1 082 résidences principales, 193 résidences secondaires et 136 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 1 082 | 76,7 % |
| Résidences secondaires | 193 | 13,7 % |
| Logements vacants | 136 | 9,6 % |
Visualisation des trois usages du parc: 77 % d'habitat permanent, 14 % de résidences secondaires et 10 % de logements inoccupés sur un total de 1 411.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 190 | 17,5 % |
| 1919-1945 | 70 | 6,5 % |
| 1946-1970 | 108 | 10,0 % |
| 1971-1990 | 235 | 21,7 % |
| 1991-2005 | 302 | 27,9 % |
| 2006-2019 | 178 | 16,4 % |
Structure du bâti par époque: 18 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1991-2005 (28 %), 16 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 26 | 2,4 % |
| 2 pièces | 93 | 8,6 % |
| 3 pièces | 243 | 22,5 % |
| 4 pièces | 342 | 31,6 % |
| 5 pièces ou plus | 378 | 34,9 % |
Distribution par taille: 11 % de petits logements (T1-T2), 35 % de grands (5p+), moyenne à 4,1 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 1 422 | 1 434 | 1 411 |
| Rés. principales | 1 006 | 1 083 | 1 082 |
| Rés. secondaires | 277 | 249 | 193 |
| Vacants | 139 | 102 | 136 |
La part de propriétaires atteint 62,9 % à Besse-sur-Issole, commune de 3 125 hab. à 23 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 821 | 75,9 % |
| Locataires (privé) | 198 | 18,3 % |
| Locataires HLM | 24 | 2,2 % |
| Logés gratuitement | 40 | 3,7 % |
Occupation des résidences principales — 75,8 % appartiennent à leurs occupants, 20,5 % sont louées, avec 2 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 9 | 0,8 % |
| Fioul | 126 | 11,6 % |
| Électricité | 573 | 53,0 % |
| Gaz bouteille | 65 | 6,0 % |
| Autre (bois…) | 309 | 28,6 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — électricité en tête (53 %), 29 % pour autres sources (bois notamment) et 12 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 118 |
| 2 à 4 ans | 211 |
| 5 à 9 ans | 216 |
| 10 ans ou plus | 537 |
| Total ménages | 1 082 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 196 |
| Sous-occupation modérée | 280 |
| Sous-occupation accentuée | 289 |
| Suroccupation modérée | 81 |
| Suroccupation accentuée | 5 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 59 | 5,5 % |
| 1 voiture | 454 | 42,0 % |
| 2 voitures ou plus | 570 | 52,7 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 5 % sans voiture, 42 % à une voiture et 53 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 73,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 271 | 234 | 24 | 13 |
| 1975 | 469 | 250 | 178 | 41 |
| 1982 | 622 | 291 | 285 | 46 |
| 1990 | 852 | 421 | 371 | 60 |
| 1999 | 915 | 558 | 309 | 48 |
| 2006 | 1 270 | 818 | 325 | 127 |
| 2011 | 1 422 | 1 006 | 277 | 139 |
| 2016 | 1 434 | 1 083 | 249 | 102 |
| 2022 | 1 411 | 1 082 | 193 | 136 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 271 logements, le total atteint 1 411 en 2022 (+421 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 159 | 151 | 127 | 125 | 139 | 106 |
| Dont vacants > 2 ans | 38 | 51 | 48 | 42 | 45 | 62 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 16 | 4,1 % |
| Classe B | 60 | 15,3 % |
| Classe C | 155 | 39,5 % |
| Classe D | 104 | 26,5 % |
| Classe E | 39 | 9,9 % |
| Classe F | 15 | 3,8 % |
| Classe G | 3 | 0,8 % |
Distribution DPE sur 392 diagnostics: la majorité se situe en classe C (40 %), avec 59 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 186 | 47,4 % |
| Classe B | 138 | 35,2 % |
| Classe C | 39 | 9,9 % |
| Classe D | 18 | 4,6 % |
| Classe E | 8 | 2,0 % |
| Classe F | 3 | 0,8 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Répartition climat du parc: A concentre 47 % des diagnostics et 93 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 191 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 203 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 168 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 148 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 118 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 42 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 203 kWh/m²/an (1948-1974), creux à 42 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 15 | 1 |
| Classe B | 42 | 18 |
| Classe C | 95 | 60 |
| Classe D | 64 | 40 |
| Classe E | 27 | 12 |
| Classe F | 12 | 3 |
| Classe G | 2 | 1 |
Performance comparée: maisons classées C (169), appartements classés C (176), en kWh/m²/an.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 0 |
| T3 | 15 |
| T4 | 10 |
| T5+ | 1 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Bras (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Bras dispose d'un parc de 1 411 logements mêlant résidences principales (76,7 %), secondaires (13,7 %) et vacants (9,6 %). Typologie à très forte dominante pavillonnaire — 86,3 % de maisons. Bras se situe dans un environnement dans les paysages varois entre mer et arrière-pays, à 141 m d'altitude, sur un relief peu marqué, en retrait du littoral provençal, à environ 16 km.
Les propriétaires occupants constituent l'immense majorité des ménages de Bras (75,8 %). 2,2 % des résidences principales relèvent du parc social (HLM).
Le parc mêle bâti ancien (17,6 % avant 1919) et constructions récentes (16,5 % après 2006). Le bilan DPE est favorable: classe C dominante, 172 kWh/m²/an, en deçà du repère national (203). Le électricité équipe 53,0 % des logements occupés à titre principal.
Entre 2016 et 2022, le nombre de logements varie peu (-1,6 %). La multi-motorisation est la norme à Bras: 52,7 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Le profil régional — Bras est dans les paysages varois entre mer et arrière-pays — éclaire les choix d'habitat localement. La commune est à 141 m d'altitude, sur un relief peu marqué, en retrait du littoral provençal, à environ 16 km: un facteur d'attractivité ou de contrainte selon les profils d'acheteurs et de locataires.
Le détail du parc (1 082 résidences principales de Bras) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
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Prix médian au m² à 3 066 € à Bras, dans un marché de 52 transactions annuelles.
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,7 %
- ⚠ 9,3 années de revenu médian pour 70 m²
Pour qui est faite cette commune ?
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Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Var (104ᵉ rang sur 151 communes)
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
Analyse du marché immobilier à Bras
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,7 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Bras
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Bras s'établit à 3 066 €, sur la base de 52 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 38,4 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 6,7 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Bras Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Bras
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 52 transactions en 2025 et affiche une évolution de -2,2 % sur 2021–2025 (prix médian à 3 066 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 75 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
78,8 % de maisons et 21,2 % d'appartements parmi les 52 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 78,8 % de maisons et 21,2 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 52 | 41 | 11 |
| Prix médian/m² | 3 066 € | 3 291 € | 2 268 € |
| Prix moyen/m² | 3 203 € | ||
| Surface médiane | – | 83 m² | 75 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 72 | 3 135 € |
| 2022 | 70 | 2 977 € |
| 2023 | 33 | 3 110 € |
| 2024 | 42 | 2 924 € |
| 2025 | 52 | 3 066 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 10 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 136 autorisations pour 102 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Bras
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Bras (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Bras totalise 35 logements sur 5 ans, soit +600 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Bras
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Bras
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (38,42 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Bras
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 392 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Bras est C, avec 4,6 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Bras
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Bras : cadre de vie et logement
Bras compte 2 637 habitants, à 327 m d'altitude. Le climat local affiche 14,7 °C de moyenne annuelle et 789 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 10 appellations d'origine rattachées au terroir local et 93 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Bras
Bras et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Bras
Composition du parc immobilier à Bras
1 411 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Bras est composé très majoritairement de maisons (86,9 %), profil résidentiel familial typique.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Bras
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 082 logements).
- Avant 1919 17,6 % 190 logts
- 1919-1945 6,5 % 70 logts
- 1946-1970 10,0 % 108 logts
- 1971-1990 21,7 % 235 logts
- 1991-2005 27,9 % 302 logts
- 2006-2019 16,5 % 178 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Bras
93 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Bras
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Bras
Pour une maison de 83 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
254 478 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Bras
Quel est le prix de l'immobilier à Bras ?
Le prix médian au m² à Bras est de 3 066 € (données DVF, 52 transactions). Pour une maison de 83 m² (surface médiane locale), compter environ 273 000 €.
Comment Bras se situe-t-elle dans le Var ?
Bras se situe au 104ᵉ rang du Var sur 151 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Bras ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Bras est de 4,1 % (loyer de 11,1 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Bras
Bras est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Bras s'établit à 3 066 € sur 52 transactions enregistrées en 2026 — un niveau proche de la médiane départementale du Var (3 628 €/m²).
Le prix médian au m² à Bras est stable entre 2021 et 2025 (-2,2 %). 269 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +4,9 % sur le prix médian.
Le marché de Bras est dominé par les maisons individuelles — 78,8 % des transactions portent sur des maisons, à un prix médian de 3 291 €/m² pour 83 m² en surface médiane. Le bien médian (83 m² à 273 153 €) équivaut à 11,9 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Bras avoisinent 12,6 €/m² pour les appartements et 11,1 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,7 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 13,7 % du parc, une part significative à considérer pour un projet locatif.
La production neuve est peu intense à Bras — 35 logements autorisés entre 2021 et 2025. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (57 % des autorisations sur 2021-2025).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Bras est dans les paysages varois entre mer et arrière-pays. Contexte physique: en retrait du littoral provençal, à environ 16 km, à 141 m d'altitude, sur un relief peu marqué.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).