01 Le parc de logements
Le parc comprend 982 logements dont 645 résidences principales, 196 résidences secondaires et 141 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 645 | 65,7 % |
| Résidences secondaires | 196 | 20,0 % |
| Logements vacants | 141 | 14,4 % |
Visualisation des trois usages du parc: 66 % d'habitat permanent, 20 % de résidences secondaires et 14 % de logements inoccupés sur un total de 982.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 139 | 21,8 % |
| 1919-1945 | 64 | 10,0 % |
| 1946-1970 | 148 | 23,2 % |
| 1971-1990 | 179 | 28,1 % |
| 1991-2005 | 46 | 7,2 % |
| 2006-2020 | 62 | 9,7 % |
Structure du bâti par époque: 22 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (28 %), 10 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 2 | 0,3 % |
| 2 pièces | 28 | 4,3 % |
| 3 pièces | 103 | 16,0 % |
| 4 pièces | 179 | 27,8 % |
| 5 pièces ou plus | 332 | 51,6 % |
Distribution par taille: 5 % de petits logements (T1-T2), 52 % de grands (5p+), moyenne à 4,7 pièces.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 951 | 968 | 982 |
| Rés. principales | 634 | 622 | 645 |
| Rés. secondaires | 206 | 193 | 196 |
| Vacants | 111 | 152 | 141 |
Saint-Amans-Valtoret (862 hab., à 12 km) présente 80,0 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 441 | 68,4 % |
| Locataires (privé) | 152 | 23,6 % |
| Locataires HLM | 35 | 5,4 % |
| Logés gratuitement | 17 | 2,6 % |
Structure d'occupation: propriétaires 68,4 %, locataires 29,0 % — la part HLM s'établit à 5 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 28 | 4,3 % |
| Fioul | 160 | 24,8 % |
| Électricité | 254 | 39,3 % |
| Gaz bouteille | 16 | 2,5 % |
| Autre (bois…) | 188 | 29,1 % |
Répartition des modes de chauffage: 39 % au électricité, 29 % pour autres sources (bois notamment), 25 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 62 |
| 2 à 4 ans | 118 |
| 5 à 9 ans | 116 |
| 10 ans ou plus | 348 |
| Total ménages | 645 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 41 |
| Sous-occupation modérée | 154 |
| Sous-occupation accentuée | 199 |
| Sous-occupation très accentuée | 244 |
| Suroccupation modérée | 5 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 76 | 11,8 % |
| 1 voiture | 292 | 45,3 % |
| 2 voitures ou plus | 277 | 42,9 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 12 % sans voiture, 45 % à une voiture et 43 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 62,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 639 | 524 | 67 | 48 |
| 1975 | 757 | 555 | 118 | 84 |
| 1982 | 817 | 596 | 125 | 96 |
| 1990 | 763 | 572 | 95 | 96 |
| 1999 | 840 | 587 | 186 | 67 |
| 2007 | 907 | 632 | 173 | 101 |
| 2012 | 951 | 634 | 206 | 111 |
| 2017 | 968 | 622 | 193 | 152 |
| 2023 | 982 | 645 | 196 | 141 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2023: 639 logements à l'origine, 982 aujourd'hui.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 130 | 125 | 120 | 137 | 149 | 111 | 132 |
| Dont vacants > 2 ans | 71 | 67 | 75 | 74 | 57 | 77 | 69 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 0,8 % |
| Classe B | 14 | 5,6 % |
| Classe C | 43 | 17,1 % |
| Classe D | 53 | 21,1 % |
| Classe E | 60 | 23,9 % |
| Classe F | 58 | 23,1 % |
| Classe G | 21 | 8,4 % |
La classe E domine avec 24 % des diagnostics, et 24 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 42 | 16,7 % |
| Classe B | 82 | 32,7 % |
| Classe C | 47 | 18,7 % |
| Classe D | 9 | 3,6 % |
| Classe E | 26 | 10,4 % |
| Classe F | 35 | 13,9 % |
| Classe G | 10 | 4,0 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe B dominante (33 %), 68 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 261 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 302 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 214 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 197 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 181 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 62 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 62 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 302 pour ceux 1948-1974.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 0 |
| Classe B | 3 | 11 |
| Classe C | 30 | 13 |
| Classe D | 23 | 30 |
| Classe E | 34 | 26 |
| Classe F | 37 | 21 |
| Classe G | 20 | 1 |
Côté maisons, la dominante est F (272 kWh/m²/an); côté appartements, D (244).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 8 |
| T3 | 18 |
| T4 | 11 |
| T5+ | 4 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Brassac (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Brassac affiche 14,4 % de logements vacants (141 unités sur 982), signe d'un parc en partie sous-utilisé. Le pavillonnaire l'emporte largement (84,6 %), le collectif assurant 15,4 % du parc. Côté cadre local, Brassac est dans le sud-ouest occitan, entre causses et plateaux.
Avec 68,4 % de propriétaires et 29,0 % de locataires, Brassac se range du côté des communes à majorité propriétaire. Le parc social représente 5,4 % des résidences principales.
Le noyau ancien du parc pèse 21,8 % (logements d'avant 1919). Bilan DPE plus tendu — E en classe dominante et 261 kWh/m²/an, signal d'un parc à moderniser. Les classes F+G pèsent 31,5 % dans le parc diagnostiqué, levier potentiel de rénovation. Au plan énergétique résidentiel, 39,3 % des résidences principales s'appuient sur le électricité.
Brassac conserve un parc à l'équilibre entre 2017 et 2023 (+1,4 %). 42,9 % des ménages de Brassac disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune dans le sud-ouest occitan, entre causses et plateaux.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2023 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
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Brassac affiche des prix parmi les plus accessibles du Tarn (41ᵉ rang le moins élevé sur 310 communes).
Verdict
➤ Se loger ici coûte peu au regard des revenus locaux : 3,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m². Les ménages du secteur peuvent acheter sans s'endetter longtemps.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 8,3 %
- ✓ Prix accessibles au regard des revenus locaux
Pour qui est faite cette commune ?
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- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix parmi les plus abordables du Tarn (41ᵉ rang le moins élevé)
Analyse du marché immobilier à Brassac
Se loger ici coûte peu au regard des revenus locaux : 3,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m². Les ménages du secteur peuvent acheter sans s'endetter longtemps.
Le rendement locatif brut estimé atteint 8,3 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Brassac
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Brassac s'établit à 979 €, sur la base de 12 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Brassac fait partie du quart des communes les moins chères du Tarn.
31,5 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 46,3 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 8,3 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Brassac Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Brassac
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, le prix médian s'établit à 979 €/m² pour 12 transactions.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 124 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 12 | 12 |
| Prix médian/m² | 979 € | 979 € |
| Prix moyen/m² | 1 106 € | |
| Surface médiane | – | 124 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 22 | 792 € |
| 2022 | 28 | 818 € |
| 2023 | 19 | 933 € |
| 2024 | 13 | 1 181 € |
| 2025 | 12 | 979 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 92 logements ont été autorisés et 68 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 74 %.
Vacance longue durée à Brassac
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Brassac (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 16 logements autorisés à à Brassac, dont 8 en 2025 (-24 % vs les 5 années précédentes).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Brassac
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour les appartements, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Pour les maisons, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Charge fiscale réelle à Brassac
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (46,29 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Brassac
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 251 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Brassac: la classe E domine, 31,5 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Brassac
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Brassac : cadre de vie et logement
Brassac, commune de 1 289 habitants étendue sur 23,87 km², se distingue par un profil territorial singulier : arrosée par 1 134 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 12 appellations d'origine rattachées au terroir local et 110 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Brassac
Brassac et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Brassac
Composition du parc immobilier à Brassac
982 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 84,7 % du parc à Brassac, 15,3 % en collectif.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Brassac
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 638 logements).
- Avant 1919 21,8 % 139 logts
- 1919-1945 10,0 % 64 logts
- 1946-1970 23,2 % 148 logts
- 1971-1990 28,1 % 179 logts
- 1991-2005 7,2 % 46 logts
- 2006-2020 9,7 % 62 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Brassac
110 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Risques naturels et géorisques à Brassac
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRN-I - Agoût Amont Révision PPRN Approuvé approuvé le 14/11/2013
- PPR RGA départemental PPRN Approuvé approuvé le 13/01/2009
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Brassac
Pour une maison de 124 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
121 396 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Brassac
Quel est le prix de l'immobilier à Brassac ?
Le prix médian au m² à Brassac est de 979 € (données DVF, 12 transactions). Pour une maison de 124 m² (surface médiane locale), compter environ 121 000 €.
Comment Brassac se situe-t-elle dans le Tarn ?
Brassac figure parmi les communes les plus abordables du Tarn : 270ᵉ rang sur 310, soit le quart le moins cher.
Quel rendement locatif espérer à Brassac ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Brassac est de 8,3 % (loyer de 6,8 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Le parc immobilier de Brassac est-il énergétiquement dégradé ?
31,5 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante E). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Brassac
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Résumé
Le marché de Brassac est parmi les moins tendus du secteur — prix médian 979 €/m² en 2026, en retrait de la médiane départementale. Côté classement départemental, Brassac compte parmi les 13 % les plus abordables du Tarn.
Les ventes enregistrées portent quasi exclusivement sur des maisons — prix médian 979 €/m² pour une surface médiane de 124 m². Rapporté au revenu médian de Brassac, un logement de 124 m² (121 396 €) représente 5,1 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 8,8 € (appartements) et 6,8 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 8,3 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Avec 20,0 % de résidences secondaires, le marché combine demande résidentielle et villégiature.
Dynamique de construction peu soutenue: 16 logements autorisés sur 5 ans, témoignant d'une tension foncière ou d'un marché contraint.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Brassac est dans le sud-ouest occitan, entre causses et plateaux.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.