01 Le parc de logements
Le parc comprend 8 070 logements dont 7 563 résidences principales, 70 résidences secondaires et 437 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 7 563 | 93,7 % |
| Résidences secondaires | 70 | 0,9 % |
| Logements vacants | 437 | 5,4 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 94 % de résidences principales, 1 % de secondaires et 5 % de vacants pour un total de 8 070 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 308 | 4,2 % |
| 1919-1945 | 444 | 6,0 % |
| 1946-1970 | 1 900 | 25,7 % |
| 1971-1990 | 2 703 | 36,5 % |
| 1991-2005 | 736 | 9,9 % |
| 2006-2019 | 1 313 | 17,7 % |
Structure du bâti par époque: 4 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (37 %), 18 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 714 | 9,4 % |
| 2 pièces | 1 002 | 13,3 % |
| 3 pièces | 2 077 | 27,5 % |
| 4 pièces | 1 596 | 21,1 % |
| 5 pièces ou plus | 2 173 | 28,7 % |
Le graphique montre une moyenne de 3,7 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (29 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 7 156 | 7 373 | 8 070 |
| Rés. principales | 6 608 | 6 714 | 7 563 |
| Rés. secondaires | 234 | 200 | 70 |
| Vacants | 314 | 459 | 437 |
Pour référence, Lognes (8 km) affiche 49,5 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 4 878 | 64,5 % |
| Locataires (privé) | 1 703 | 22,5 % |
| Locataires HLM | 854 | 11,3 % |
| Logés gratuitement | 129 | 1,7 % |
Structure d'occupation: propriétaires 64,5 %, locataires 33,8 % — la part HLM s'établit à 11 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 3 817 | 50,5 % |
| Fioul | 493 | 6,5 % |
| Électricité | 3 161 | 41,8 % |
| Gaz bouteille | 10 | 0,1 % |
| Autre (bois…) | 82 | 1,1 % |
Répartition des modes de chauffage: 50 % au gaz de ville, 42 % pour électricité, 7 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 833 |
| 2 à 4 ans | 1 609 |
| 5 à 9 ans | 1 405 |
| 10 ans ou plus | 3 716 |
| Total ménages | 7 563 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 988 |
| Sous-occupation modérée | 1 935 |
| Sous-occupation accentuée | 1 169 |
| Suroccupation modérée | 1 053 |
| Suroccupation accentuée | 94 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 410 | 18,6 % |
| 1 voiture | 4 088 | 54,1 % |
| 2 voitures ou plus | 2 065 | 27,3 % |
Ventilation par équipement automobile: 19 % sans véhicule, 54 % mono-motorisés, 27 % multi-motorisés. Par ailleurs, 76,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 3 943 | 3 567 | 170 | 206 |
| 1975 | 4 469 | 4 070 | 113 | 286 |
| 1982 | 4 874 | 4 345 | 78 | 451 |
| 1990 | 5 668 | 5 268 | 149 | 251 |
| 1999 | 6 269 | 5 833 | 111 | 325 |
| 2006 | 6 510 | 5 994 | 173 | 343 |
| 2011 | 7 156 | 6 608 | 234 | 314 |
| 2016 | 7 373 | 6 714 | 200 | 459 |
| 2022 | 8 070 | 7 563 | 70 | 437 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 3 943 logements, le total atteint 8 070 en 2022 (+105 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 630 | 573 | 867 | 737 | 706 | 408 |
| Dont vacants > 2 ans | 43 | 48 | 43 | 46 | 142 | 201 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 22 | 0,7 % |
| Classe B | 182 | 6,1 % |
| Classe C | 887 | 29,7 % |
| Classe D | 1 049 | 35,1 % |
| Classe E | 578 | 19,4 % |
| Classe F | 169 | 5,7 % |
| Classe G | 98 | 3,3 % |
Le graphique décompose les 2 985 diagnostics par étiquette énergétique: 35 % en D, 37 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 417 | 14,0 % |
| Classe B | 822 | 27,5 % |
| Classe C | 515 | 17,3 % |
| Classe D | 619 | 20,7 % |
| Classe E | 418 | 14,0 % |
| Classe F | 134 | 4,5 % |
| Classe G | 60 | 2,0 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante B à 28 %, 59 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 287 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 257 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 207 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 185 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 157 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 114 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 114 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 287 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 20 | 2 |
| Classe B | 30 | 152 |
| Classe C | 140 | 747 |
| Classe D | 173 | 876 |
| Classe E | 115 | 463 |
| Classe F | 74 | 95 |
| Classe G | 54 | 44 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 231 kWh/m²/an côté maisons, D à 202 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 263 |
| T2 | 219 |
| T3 | 437 |
| T4 | 295 |
| T5+ | 81 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Bry-sur-Marne (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Bry-sur-Marne recense 8 070 logements, dont 7 563 résidences principales (93,7 %) — la vocation résidentielle y est nettement dominante. Typologie urbaine marquée: 65,2 % d'appartements et 34,8 % de maisons. La commune est au cœur de l'agglomération francilienne dense, en plaine, à 30 m d'altitude.
Avec 64,5 % de propriétaires et 33,8 % de locataires, Bry-sur-Marne se range du côté des communes à majorité propriétaire. 11,3 % des logements occupés à titre principal sont des HLM. La commune reste sous la cible SRU (25,0 %): son taux s'établit à 20,7 %.
Le parc compte 17,7 % de logements postérieurs à 2006, reflet d'une urbanisation contemporaine. Le parc de Bry-sur-Marne présente un profil énergétique intermédiaire: classe D, 208 kWh/m²/an, proche de la moyenne nationale. Mode de chauffage dominant: gaz de ville (50,5 %).
Le parc a progressé régulièrement sur la période 2016–2022 (+9,5 %). 18,6 % des ménages de Bry-sur-Marne n'ont pas de voiture, 27,3 % en possèdent au moins deux.
Bry-sur-Marne est au cœur de l'agglomération francilienne dense, cadre régional qui module les équilibres résidentiels. Sur le plan physique, la commune est en plaine, à 30 m d'altitude, un cadre qui influe sur les attentes résidentielles.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
Faut-il investir à Bry-sur-Marne en 2026 ?
Nichée en petite couronne parisienne, Bry-sur-Marne bénéficie d'une dynamique démographique positive (+9,4 % en 5 ans) et d'une desserte ferroviaire directe. Son marché immobilier, après une forte appréciation, montre des signes d'ajustement en 2024. Cette analyse décrypte si cette correction ouvre une fenêtre d'opportunité pour les investisseurs.
Avec une correction de -17,7 % sur un an, la barrière à l'entrée s'est significativement abaissée, mais les indicateurs locatifs restent en deçà de certaines voisines.
Verdict
➤ Miser sur Bry-sur-Marne exige une stratégie de moyen terme, privilégiant la sélection d'un bien bien placé pour compenser un marché locatif local modéré.
Points clés
- ✓ Correction récente de -17,7 % : point d'entrée revu
- ✓ Rendement locatif brut correct à 5,5 %
- ✓ Accessibilité élevée dans le Val-de-Marne
- ⚠ Opportunité locative modérée (IOL 3,8/10)
- ⚠ Taux de chômage local à 8 %
- ⚠ Correction post-pic à consolider
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian à 4 999 €/m², Bry-sur-Marne dépasse le niveau national.
- Elle se positionne au-dessus de la moyenne départementale pour l'accessibilité immobilière.
- Son rendement locatif dépasse celui des grandes métropoles mais reste inférieur à des communes similaires du secteur.
Analyse du marché immobilier à Bry-sur-Marne
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 11,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,4 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Bry-sur-Marne : opportunités et risques
Investir à Bry-sur-Marne en 2026 suppose de cibler le segment locatif annuel, porté par la demande de proximité avec Paris. Le rendement brut de 5,5 % pour les appartements, d'après la carte des loyers, est correct mais sera immédiatement rogné par une taxe foncière élevée à 36,19 % et par la part de passoires thermiques (8,4 % en F/G). La loi Climat et Résilience impose dès à présent un audit énergétique et, à terme, des travaux de rénovation pour ces biens.
La stratégie la plus pertinente semble être l'acquisition d'un appartement récent (17,7 % du parc est post-2006) ou rénové, bien situé près des commerces ou de la gare, pour capter une demande locative stable de jeunes actifs ou de ménages modestes. Le taux de chômage local de 8 %, bien qu'en deçà des moyennes nationales, indique une fragilité économique qui peut peser sur la solvabilité des locataires et justifie une sélection rigoureuse.
La faible pression touristique (IPTI à 3,2/10) et le taux de résidences secondaires négligeable (0,9 %) invalident en revanche les stratégies de location saisonnière. L'horizon d'investissement doit être envisagé sur le moyen terme, le temps que la correction des prix s'achève et que la valeur du bien se stabilise, avec l'objectif d'une plus-value modérée à la revente.
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Données du marché immobilier à Bry-sur-Marne
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian global de 5 060 €/m², selon les données DVF 2024, masque une forte dichotomie entre maisons (5 988 €/m²) et appartements (4 756 €/m²). Cette divergence s'explique par la rareté du segment individuel dans une commune dense de 3 km², où les maisons ne représentent que 35,4 % du parc. La fourchette des prix, étalée de 4 171 à 6 125 €/m², confirme l'hétérogénéité des biens et l'importance cruciale de la localisation intra-communale.
La correction de -17,7 % en un an est le signal le plus fort. Elle replace les prix en deçà de ceux de 2023, effaçant une grande partie de la bulle spéculative post-Covid. Néanmoins, ce repli doit être relativisé : le prix actuel reste supérieur de 1,3 % à celui de 2020, indiquant une consolidation plutôt qu'un effondrement. La proximité de la gare des Boullereaux-Champigny, à 1,3 km, constitue un atout structurel qui limite les risques de dépréciation profonde.
Enfin, le volume de transactions en baisse (-25 % par rapport à 2023) et le taux de logements vacants stable à 5,4 % dessinent un marché en phase de digestion. La liquidité, sans être critique, n'est plus aussi fluide qu'en période de hausse, ce qui peut jouer en faveur des acheteurs les plus patients et préparés.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Bry-sur-Marne Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Bry-sur-Marne sur les cinq dernières années dessine une courbe en cloche caractéristique de nombreux marchés franciliens. Après une hausse continue de 2020 à 2023, culminant à 6 071 €/m², l'année 2024 enregistre un repli significatif de -17,7 %, ramenant le prix médian à 5 060 €/m². Cette correction, la plus marquée de la période, intervient dans un contexte de remontée des taux et affecte différemment les segments : les appartements, plus nombreux en transactions, semblent tirer la baisse. Comparée à la tendance départementale, Bry-sur-Marne montre une volatilité plus forte, avec un pic plus élevé et une correction plus prononcée. Pour un acheteur en 2026, cette dynamique suggère que la phase de baisse pourrait offrir des conditions de négociation favorables, sous réserve que les indicateurs économiques locaux (taux de chômage à 8 %) ne se dégradent pas.
Évolution du marché immobilier de Bry-sur-Marne
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 5 173 €/m² à 5 060 €/m² (-2,2 %), pour 242 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 62 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le profil des transactions en 2024, avec 194 ventes, montre un marché actif mais en net ralentissement par rapport aux années précédentes (plus de 300 ventes en 2021-2022). La répartition est déséquilibrée : les appartements représentent 70 % des transactions, pour une surface médiane de 66 m², tandis que les maisons, plus rares (80 ventes), affichent une surface de 100 m² en médiane. Ce volume en baisse et la correction des prix tendent à indiquer un marché qui passe en faveur de l'acheteur, avec probablement des délais de vente plus longs et une plus grande marge de négociation. Le profil typique des biens vendus reste l'appartement de deux à trois pièces, reflétant une demande de pied-à-terre ou de logement pour petits ménages, cohérente avec la desserte en transports.
Répartition des ventes
33,1 % de maisons et 66,9 % d'appartements parmi les 242 transactions enregistrées.
Sur 242 transactions enregistrées, 33,1 % portent sur des maisons (5 988 €/m²) et 66,9 % sur des appartements (4 756 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 242 | 80 | 162 |
| Prix médian/m² | 5 060 € | 5 988 € | 4 756 € |
| Prix moyen/m² | 5 726 € | ||
| Surface médiane | – | 112 m² | 62 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 298 | 5 173 € |
| 2022 | 270 | 5 372 € |
| 2023 | 219 | 5 764 € |
| 2024 | 185 | 4 925 € |
| 2025 | 242 | 5 060 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Bry-sur-Marne, avec 681 logements autorisés sur les cinq dernières années, témoigne d'une attractivité résidentielle maintenue, portée par la Métropole du Grand Paris. Toutefois, la tendance est au ralentissement marqué : seulement 19 logements autorisés en 2024, soit une baisse de 35 % par rapport à la période quinquennale précédente. Ce reflux pourrait limiter le risque de sur-offre à court terme et soutenir les prix de l'ancien, dans un contexte de pression démographique continue (+9,4 % d'habitants en 5 ans). L'urbanisation semble désormais se concentrer sur la rénovation et la densification du parc existant plutôt que sur de grandes opérations neuves.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 826 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 4 536 autorisations pour 2 926 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Bry-sur-Marne
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Bry-sur-Marne (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 960 logements autorisés à à Bry-sur-Marne, dont 413 en 2025 (+12 % vs les 5 années précédentes).
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Fourchettes de loyers à Bry-sur-Marne
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Bry-sur-Marne
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (36,19 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net chute souvent de 2 points par rapport au brut. À Bry-sur-Marne, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 36,19 %, un prélèvement conséquent à intégrer. Il faut ajouter les frais de gestion (env. 5-8 % du loyer), les charges de copropriété, une provision pour travaux et un taux de vacance locative (le parc compte 5,4 % de logements vacants). Ces éléments expliquent l'écart entre le rendement brut théorique et le revenu réellement perçu.
Performance énergétique du parc à Bry-sur-Marne
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 985 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Bry-sur-Marne: la classe D domine, 8,9 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Le parc est dominé par la classe D (205 kWh/m²/an), une performance médiocre qui appelle à la vigilance. Les passoires thermiques (F/G) représentent 8,4 % du parc diagnostiqué. Pour un acheteur, cela implique un risque réglementaire croissant : interdiction de location des classes G dès 2025, F en 2028. Un bien mal classé nécessitera des travaux de rénovation énergétique, un coût à anticiper immédiatement dans le budget pour sécuriser la valeur du bien sur le long terme.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de 2 ou 3 pièces (surface médiane vendue 66 m²), qui offrent le meilleur équilibre rendement/prix d'acquisition. Le parc est majoritairement ancien (seulement 17,7 % construit après 2006), avec une classe énergétique dominante D. Le neuf est rare : seulement 19 logements autorisés en 2024. Attention aux passoires thermiques (8,4 % des logements en F/G), soumises à des restrictions locatives dès 2025.
Quelles zones cibler à Bry-sur-Marne ?
La centralité autour de la gare et du centre-bourg reste la plus prisée pour la location, grâce à la concentration des services (241 commerces et services). Les quartiers plus résidentiels, avec des maisons, offrent des loyers au m² plus bas (15,3 €/m²/mois) mais une rentabilité réduite. Aucune zone en forte développement n'est signalée, la construction neuve étant en net recul (-35 % sur 5 ans).
Calculateur de rendement à Bry-sur-Marne
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Bry-sur-Marne
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net. La taxe foncière, à 36,19 %, pèse sur la rentabilité. Enfin, la part non négligeable de logements énergivores (DPE F/G) impose des travaux de rénovation pour rester louable. La dépendance à la conjoncture francilienne et la baisse des prix (-17,7 %) peuvent aussi affecter la plus-value à court terme.
Erreurs à éviter quand on investit à Bry-sur-Marne
- Oublier la taxe foncière à 36,19 % dans le calcul de rentabilité.
- Négliger le DPE, 8,4 % du parc est en passoire thermique.
- Surestimer le loyer possible par rapport aux 21,3 €/m² de moyenne.
- Ne pas provisionner la vacance locative (5,4 % du parc est vacant).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier francilien connaît traditionnellement un regain d'activité de mars à juin. À Bry-sur-Marne, la saisonnalité est moins marquée du fait de sa dynamique résidentielle stable. Toutefois, vendre au printemps peut permettre de toucher plus de familles en recherche avant la rentrée. L'échéance de la taxe foncière en septembre peut inciter certains vendeurs à finaliser avant, créant une micro-opportunité pour les acheteurs en fin d'été. L'hiver reste une période plus calme, propice aux négociations.
Le saviez-vous ?
- Bry-sur-Marne compte 3 monuments historiques protégés sur seulement 3 km².
- La fibre est déployée à 92,2 % des logements (score numérique : 10/100).
- Le taux de renouvellement des entreprises locales atteint 21,6 % en un an.
S'installer à Bry-sur-Marne : cadre de vie et logement
S'installer à Bry-sur-Marne, c'est choisir une ville résidentielle de la première couronne, dotée d'un équipement en services remarquable pour sa taille : 680 équipements recensés par l'INSEE, dont 269 dans le domaine de la santé. Ce maillage, couplé à une excellente connectivité fibre (92,2 %), en fait un cadre adapté aux familles et aux télétravailleurs. La part des moins de 30 ans (37,3 %) y est d'ailleurs significative.
Le territoire est toutefois soumis à des contraintes environnementales concrètes, avec trois Plans de Prévention des Risques (PPRI Marne et Seine, PPRMT Argiles, PPRi Ruissellement urbain) actifs. Ces risques, principalement d'inondation et de retrait-gonflement des argiles, influent sur les assurances et les possibilités de construction, un point à vérifier impérativement avant tout achat.
Carte du marché immobilier à Bry-sur-Marne
Bry-sur-Marne et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Bry-sur-Marne
Avec une température moyenne annuelle de 12,3 °C et 723 mm de pluie, le climat de Bry-sur-Marne est typique de l'Île-de-France, tempéré et peu extrême. L'altitude modeste (58 m) et la proximité de la Marne peuvent accentuer la fraîcheur humide en hiver. Ce profil convient à ceux qui recherchent un rythme de saisons marqué sans excès, avec des étés supportables. Les amateurs de jardins apprécieront l'ensoleillement suffisant pour une végétation abondante.
À qui s'adresse Bry-sur-Marne ?
Bry-sur-Marne s'adresse principalement aux familles, attirées par les écoles et la part importante de maisons (35,4 % du parc). Les primo-accédants peuvent y trouver des appartements à des prix inférieurs à ceux de Paris intra-muros. Les retraités (22,7 % des habitants) y trouvent également un cadre agréable et des services de santé développés. En revanche, la vie nocturne et étudiante y est limitée.
Avantages et limites à Bry-sur-Marne
✓ Points forts
- Densité d'équipements et de services (680 au total)
- Excellente accessibilité : gare à 1,3 km, autoroutes proches
- Environnement calme avec 3 monuments historiques
- Dynamisme démographique (+9,4 % en 5 ans)
- Parc immobilier majoritairement en classe D (énergie)
− À prendre en compte
- Taxe foncière élevée (36,19 %)
- Risque inondation (PPRI Marne et Seine actif)
- Peu d'activités touristiques et nocturnes
Composition du parc immobilier à Bry-sur-Marne
8 070 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (35,4 %) et collectif (64,6 %).
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc est majoritairement composé de résidences principales (64,5 % de propriétaires), signe d'une stabilité ancrée. La part des maisons individuelles (35,4 %) est notable pour une commune de la Métropole du Grand Paris, offrant une alternative au collectif. Un taux de logements sociaux de 16 % et un faible pourcentage de résidences secondaires (0,9 %) dessinent un marché domestique, orienté vers les habitants de longue durée plutôt que vers la spéculation ou le tourisme.
Ancienneté du parc à Bry-sur-Marne
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 404 logements).
- Avant 1919 4,2 % 308 logts
- 1919-1945 6,0 % 444 logts
- 1946-1970 25,7 % 1 900 logts
- 1971-1990 36,5 % 2 703 logts
- 1991-2005 9,9 % 736 logts
- 2006-2019 17,7 % 1 313 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Bry-sur-Marne
680 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Bry-sur-Marne
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Bry-sur-Marne est soumise à plusieurs Plans de Prévention des Risques (PPRI Marne et Seine, PPRMT Argiles, PPRi Ruissellement urbain). Ces documents opposables encadrent strictement la construction et les travaux en zones exposées. Le risque d'inondation fluviale est le plus structurant. La sismicité est très faible et le radon faible. Avant tout achat, consulter le cadastre des risques (Géorisques) est impératif pour connaître les contraintes précises pesant sur la parcelle, ce qui peut affecter l'assurabilité et la valeur.
Cas pratique : un achat type à Bry-sur-Marne
Pour une maison de 100 m², le prix médian est d'environ 606 k€. Avec un apport de 10 % (60,6 k€) et un emprunt de 545,4 k€ sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance avoisine 3 300 €. Cela représente environ 14,5 années du revenu médian local (31 250 €), un effort d'accession conséquent, typique de la petite couronne parisienne.
Erreurs à éviter quand on achète à Bry-sur-Marne
- Faire une offre sans avoir consulté le cadastre des risques (PPRI).
- Minimiser le coût des travaux de rénovation énergétique sur un bien classé D ou pire.
- Choisir un bien loin des 76 commerces ou de la gare sans en mesurer l'impact sur la revente.
- Ne pas vérifier la quote-part de charges en copropriété.
Points clés à retenir à Bry-sur-Marne
- Prix médian : 4 999 €/m² (DVF 2024).
- Rendement brut locatif : 5,5 % pour les appartements.
- Climat tempéré, 12,3 °C de moyenne annuelle.
- Marché en correction (-17,7 % en 1 an).
- Maisons : 5 988 €/m², 97 % plus chères que les appartements.
- Taxe foncière élevée à 36,19 %, impactant le net.
- 64,5 % de propriétaires, marché stable.
- La proximité de la gare des Boullereaux est un atout majeur.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Bry-sur-Marne ?
À Bry-sur-Marne, la valeur dépend fortement de la localisation interne. La proximité de la gare des Boullereaux (1,3 km) et des 76 commerces locaux est un premium. Pour une maison, la superficie du terrain et la vue dégagée sont déterminantes. L'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus : un bien rénové et classé A/B peut se valoriser 10 à 15 % de plus qu'un bien D. En appartement, un étage élevé avec ascenseur et une exposition sud-ouest sont très recherchés. L'ancienneté compte : 17,7 % du parc est post-2006, plus valorisé.
Estimation indicative d'une maison à Bry-sur-Marne
Pour une maison de 112 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
566 720 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un marché devenu acheteur, surévaluer son bien entraîne une vacance commerciale prolongée. Sous-évaluer, c'est perdre des milliers d'euros. Une estimation professionnelle croise les données DVF avec les spécificités de votre logement (surface, année de construction, DPE, vue, étage). Elle tient aussi compte du contexte : baisse des prix, faible construction neuve (19 logements autorisés en 2024) et risques naturels localisés (PPRI) qui peuvent impacter l'assurabilité et la valeur.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent local connaît les micro-marchés : un appartement près du parc Brachet n'a pas la même valeur qu'un autre près de la nationale. Il ajuste le prix au m² selon l'état réel, l'exposition, les travaux à prévoir, éléments invisibles sur les bases de données. Son réseau lui permet de jauger la demande active et de négocier avec des acheteurs sérieux, maximisant ainsi le prix final. Enfin, il anticipe les évolutions réglementaires (DPE, risques) qui peuvent impacter la valorisation, un savoir-faire qu'un algorithme ne possède pas.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix au m² médian, très variable selon les quartiers.
- Cacher un DPE défaillant, frein majeur à la vente depuis la loi Climat.
- Surenchérir parce que 17,7 % du parc est récent, sans considérer l'état réel.
- Négliger l'impact des PPR sur la valeur et l'assurabilité du bien.
Investir à Bry-sur-Marne : passer à l'action
L'analyse des données DVF et des indices territoriaux fournit une cartographie du marché. Pour passer à l'action, il faut maintenant traduire cette carte en itinéraire concret, en identifiant le bien et le quartier qui correspondent à votre stratégie financière.
Les chiffres posent un diagnostic, mais la réussite d'un achat se joue sur le bien précis et son exposition.
Déterminez la valeur réelle d'un bien à Bry-sur-Marne à partir des dernières transactions DVF et de l'analyse fine du marché.
- Analyse basée sur les 194 ventes récentes (DVF 2024)
- Évolution des prix et dynamique locative du secteur
- Mise en relation avec un expert du Val-de-Marne
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Bry-sur-Marne
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Bry-sur-Marne
Quel est le prix moyen d'un appartement à Bry-sur-Marne ?
Le prix médian d'un appartement était de 4 756 €/m² en 2024, selon les données DVF. Pour un appartement type de 66 m², cela représente un investissement d'environ 306 500 €.
Bry-sur-Marne est-elle une ville chère par rapport à ses voisines ?
Oui, Bry-sur-Marne reste plus chère que plusieurs communes comparables. Son prix au m² est ainsi environ 16 % plus élevé qu'à Vaires-sur-Marne et près de 32 % supérieur à Noisiel ou Lognes.
Peut-on espérer un bon rendement locatif à Bry-sur-Marne ?
Le rendement locatif brut est estimé à 5,5 % pour les appartements, ce qui est correct. Toutefois, le rendement net, après charges et taxes, chute autour de 3,5 %, ce qui en fait un marché plus adapté à une stratégie de diversification qu'à la recherche de rentabilité maximale.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Bry-sur-Marne ?
Les principaux risques sont environnementaux (inondation, argiles) avec trois PPR actifs, et énergétiques (8,4 % de passoires thermiques). La taxe foncière est également élevée, à 36,19 %.
Le marché est-il en baisse à Bry-sur-Marne ?
Les données 2024 montrent une correction de -17,7 % du prix médian par rapport à 2023. Cette baisse, la plus forte sur les cinq dernières années, offre potentiellement des opportunités de négociation, notamment sur le segment des appartements.
Marché immobilier des communes voisines
Bry-sur-Marne affiche un prix au m² encore 16 à 32 % plus élevé que des communes comparables comme Vaires-sur-Marne ou Noisiel, un écart de valorisation qui réduit son effet de levier pour un investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Bry-sur-Marne.
Communes limitrophes de Bry-sur-Marne
Bry-sur-Marne est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Bry-sur-Marne s'établit à 5 060 €, +104,7 % au regard de la médiane nationale — une commune du haut du spectre.
Sur la période 2021-2025, le prix médian de Bry-sur-Marne varie peu (-2,2 %). Sur l'ensemble de la période, 1 214 transactions sont recensées par les données DVF.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 5 988 €/m² (surface médiane 112 m²) et celui des appartements à 4 756 €/m² (62 m²). Rapporté au revenu médian de Bry-sur-Marne, un logement de 112 m² (670 656 €) représente 21,5 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 21,3 € (appartements) et 15,3 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 5,4 %, un niveau intermédiaire. Le poids limité des résidences secondaires (0,9 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 960 logements autorisés, soit 192/an en moyenne. Le gros des permis concerne des logements collectifs (56 % des autorisations sur 2021-2025).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Bry-sur-Marne est au cœur de l'agglomération francilienne dense. Contexte physique: en plaine, à 30 m d'altitude.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).