01 Le parc de logements
Le parc comprend 10 044 logements dont 9 427 résidences principales, 261 résidences secondaires et 356 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 9 427 | 93,9 % |
| Résidences secondaires | 261 | 2,6 % |
| Logements vacants | 356 | 3,5 % |
Sur les 10 044 logements recensés, 94 % sont occupés à l'année, 3 % servent de résidence secondaire et 4 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 157 | 1,7 % |
| 1919-1945 | 165 | 1,8 % |
| 1946-1970 | 809 | 9,0 % |
| 1971-1990 | 5 167 | 57,5 % |
| 1991-2005 | 2 026 | 22,5 % |
| 2006-2020 | 663 | 7,4 % |
Structure du bâti par époque: 2 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (58 %), 7 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 070 | 11,4 % |
| 2 pièces | 1 570 | 16,7 % |
| 3 pièces | 2 653 | 28,1 % |
| 4 pièces | 2 106 | 22,3 % |
| 5 pièces ou plus | 2 028 | 21,5 % |
Taille moyenne: 3,4 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 22 %, les T1-T2 28 %.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 9 114 | 9 578 | 10 044 |
| Rés. principales | 8 609 | 8 862 | 9 427 |
| Rés. secondaires | 196 | 286 | 261 |
| Vacants | 308 | 430 | 356 |
À titre de comparaison : 51,4 % de part de propriétaires à Le Plessis-Trévise, à 7 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 4 601 | 48,8 % |
| Locataires (privé) | 2 026 | 21,5 % |
| Locataires HLM | 2 664 | 28,3 % |
| Logés gratuitement | 136 | 1,4 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 48,8 % de propriétaires face à 49,7 % de locataires (dont 28 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 5 539 | 58,8 % |
| Fioul | 70 | 0,7 % |
| Électricité | 2 940 | 31,2 % |
| Gaz bouteille | 16 | 0,2 % |
| Autre (bois…) | 862 | 9,1 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (59 %), suivi par électricité (31 %) et autres sources (bois notamment) (9 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 920 |
| 2 à 4 ans | 1 936 |
| 5 à 9 ans | 1 797 |
| 10 ans ou plus | 4 773 |
| Total ménages | 9 427 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 747 |
| Sous-occupation modérée | 2 206 |
| Sous-occupation accentuée | 1 213 |
| Sous-occupation très accentuée | 975 |
| Suroccupation modérée | 1 933 |
| Suroccupation accentuée | 311 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 397 | 25,4 % |
| 1 voiture | 4 825 | 51,2 % |
| 2 voitures ou plus | 2 204 | 23,4 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 25 % sans voiture, 51 % à une voiture et 23 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 67,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 156 | 1 052 | 77 | 27 |
| 1975 | 2 017 | 1 533 | 52 | 432 |
| 1982 | 4 056 | 3 814 | 66 | 176 |
| 1990 | 6 432 | 6 030 | 83 | 319 |
| 1999 | 7 992 | 7 276 | 85 | 631 |
| 2007 | 8 785 | 8 166 | 190 | 429 |
| 2012 | 9 114 | 8 609 | 196 | 308 |
| 2017 | 9 578 | 8 862 | 286 | 430 |
| 2023 | 10 044 | 9 427 | 261 | 356 |
Entre 1968 et 2023, le parc est passé de 1 156 à 10 044 logements, soit +769 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 532 | 418 | 576 | 471 | 450 | 245 | 386 |
| Dont vacants > 2 ans | 71 | 69 | 44 | 43 | 65 | 91 | 83 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 9 | 0,2 % |
| Classe B | 360 | 7,7 % |
| Classe C | 2 366 | 50,5 % |
| Classe D | 1 440 | 30,7 % |
| Classe E | 342 | 7,3 % |
| Classe F | 124 | 2,6 % |
| Classe G | 42 | 0,9 % |
Le graphique décompose les 4 683 diagnostics par étiquette énergétique: 51 % en C, 58 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 922 | 19,7 % |
| Classe B | 750 | 16,0 % |
| Classe C | 1 776 | 37,9 % |
| Classe D | 916 | 19,6 % |
| Classe E | 243 | 5,2 % |
| Classe F | 63 | 1,3 % |
| Classe G | 13 | 0,3 % |
Émissions CO₂: 38 % des logements relèvent de la classe C, 74 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 296 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 183 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 149 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 158 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 204 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 105 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 105 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 296 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 9 |
| Classe B | 7 | 353 |
| Classe C | 88 | 2 278 |
| Classe D | 222 | 1 218 |
| Classe E | 122 | 220 |
| Classe F | 21 | 103 |
| Classe G | 14 | 28 |
Les maisons affichent une classe dominante D (226 kWh/m²/an), les appartements C (155) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 315 |
| T2 | 712 |
| T3 | 1 229 |
| T4 | 869 |
| T5+ | 243 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Torcy (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
10 044 logements composent le parc de Torcy en 2023, très majoritairement occupés à l'année (93,9 %). Le parc est à très forte dominante collective: 78,4 % d'appartements pour seulement 21,6 % de maisons. Torcy se situe dans un environnement au sein du maillage résidentiel de la région Île-de-France.
Côté statut, l'accession à la propriété coexiste avec la location dans des proportions comparables. La part HLM atteint 28,3 % dans l'offre de résidences principales. La commune satisfait la loi SRU — 41,6 % de logements sociaux dépasse le cible de 25,0 %.
Héritage et constructions récentes cohabitent: 1,7 % du parc date d'avant 1919, 7,4 % d'après 2006. Le parc de Torcy se distingue par de bonnes performances DPE: classe dominante C, 162 kWh/m²/an en moyenne — un niveau meilleur que la moyenne française. Côté énergie, le gaz de ville chauffe 58,8 % des résidences principales.
Le parc de Torcy s'est étoffé de +4,9 % entre les deux derniers millésimes disponibles (2017-2023). 25,4 % des ménages de Torcy ne possèdent pas de voiture — une signature de commune dense bien équipée.
La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Torcy est au sein du maillage résidentiel de la région Île-de-France.
Le détail du parc (9 427 résidences principales de Torcy) correspond au millésime INSEE 2023. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
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Parmi les 506 communes du Seine-et-Marne, Torcy se place dans le top 12 % des plus chères au m².
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
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Analyse du marché immobilier à Torcy
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,6 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Torcy
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Torcy s'établit à 3 375 €, sur la base de 186 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Torcy se positionne dans le top 12 % des communes les plus chères du Seine-et-Marne.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 48,6 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 6,6 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Torcy Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Torcy
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 3 375 €/m² de prix médian pour 186 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à -3,1 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 64 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
27,4 % de maisons et 72,6 % d'appartements parmi les 186 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 27,4 % de maisons et 72,6 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 186 | 51 | 135 |
| Prix médian/m² | 3 375 € | 3 662 € | 3 342 € |
| Prix moyen/m² | 3 424 € | ||
| Surface médiane | – | 91 m² | 64 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 276 | 3 482 € |
| 2022 | 250 | 3 668 € |
| 2023 | 206 | 3 494 € |
| 2024 | 175 | 3 333 € |
| 2025 | 186 | 3 375 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 3 076 logements ont été autorisés et 2 034 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 66 %.
Vacance longue durée à Torcy
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Torcy (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 491 logements ont été autorisés à à Torcy, -38 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Torcy
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour les maisons, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Charge fiscale réelle à Torcy
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (48,64 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Torcy
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 683 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Torcy: classe C en tête, 3,5 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Torcy
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S'installer à Torcy : cadre de vie et logement
Torcy compte 22 810 habitants sur 6,00 km². Le climat local affiche 12,1 °C de moyenne annuelle et 716 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 2 appellations d'origine rattachées au terroir local et 851 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Torcy
Torcy et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Torcy
Composition du parc immobilier à Torcy
10 044 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
7 536 appartements pour 2 174 maisons: le parc à Torcy relève d'un tissu urbain collectif.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc à Torcy
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 8 986 logements).
- Avant 1919 1,7 % 157 logts
- 1919-1945 1,8 % 165 logts
- 1946-1970 9,0 % 809 logts
- 1971-1990 57,5 % 5 167 logts
- 1991-2005 22,5 % 2 026 logts
- 2006-2020 7,4 % 663 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Torcy
851 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Torcy
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PSS vallée de la Marne PPRN Approuvé approuvé le 13/07/1994
- PPRI Marne de Vaires à Chelles PPRN Prescrit
- PPRsecheresse Torcy PPRN Prescrit
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Torcy
Pour une maison de 91 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
307 125 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Torcy
Quel est le prix de l'immobilier à Torcy ?
Le prix médian au m² à Torcy est de 3 375 € (données DVF, 186 transactions). Pour une maison de 91 m² (surface médiane locale), compter environ 333 000 €.
Comment Torcy se situe-t-elle dans le Seine-et-Marne ?
Torcy se classe au 59ᵉ rang sur 506 communes du Seine-et-Marne — dans le top 12 % des plus chères.
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Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Torcy est de 5,3 % (loyer de 16,1 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
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Résumé
Le prix médian au m² à Torcy atteint 3 375 € sur 186 transactions — un niveau tendu, supérieur à la médiane départementale.
Le prix médian de Torcy recule de 3,1 % entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 1 093 transactions (source DGFiP/DVF).
La ventilation des ventes associe 27,4 % de maisons et 72,6 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Rapporté au revenu médian de Torcy, un logement de 91 m² (333 242 €) représente 13,7 années de ressources brutes.
Loyers observés à Torcy: 18,4 €/m²/mois pour un appartement, 16,1 €/m²/mois pour une maison. Ratio loyer annuel / prix: 6,6 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le poids limité des résidences secondaires (2,6 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 491 logements autorisés, soit 98/an en moyenne. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 90 % des logements autorisés.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Torcy est au sein du maillage résidentiel de la région Île-de-France.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.