01 Le parc de logements
Le parc comprend 33 781 logements dont 31 604 résidences principales, 328 résidences secondaires et 1 849 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 31 604 | 93,6 % |
| Résidences secondaires | 328 | 1,0 % |
| Logements vacants | 1 849 | 5,5 % |
Parmi les 33 781 logements du parc, 94 % assurent la fonction de résidence principale, contre 1 % de secondaires et 5 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 1 134 | 3,7 % |
| 1919-1945 | 3 250 | 10,5 % |
| 1946-1970 | 13 401 | 43,3 % |
| 1971-1990 | 7 406 | 24,0 % |
| 1991-2005 | 2 912 | 9,4 % |
| 2006-2019 | 2 811 | 9,1 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1946-1970 arrive en tête avec 43 %, devant les constructions récentes (9 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 2 491 | 7,9 % |
| 2 pièces | 5 382 | 17,0 % |
| 3 pièces | 9 125 | 28,9 % |
| 4 pièces | 8 474 | 26,8 % |
| 5 pièces ou plus | 6 132 | 19,4 % |
Distribution par taille: 25 % de petits logements (T1-T2), 19 % de grands (5p+), moyenne à 3,4 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 31 209 | 32 104 | 33 781 |
| Rés. principales | 29 266 | 30 115 | 31 604 |
| Rés. secondaires | 161 | 198 | 328 |
| Vacants | 1 783 | 1 791 | 1 849 |
La part de propriétaires atteint 41,0 % à Bourges, commune de 64 186 hab. à 194 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 13 854 | 43,8 % |
| Locataires (privé) | 6 030 | 19,1 % |
| Locataires HLM | 11 222 | 35,5 % |
| Logés gratuitement | 498 | 1,6 % |
Occupation des résidences principales — 43,8 % appartiennent à leurs occupants, 54,6 % sont louées, avec 36 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 21 754 | 68,8 % |
| Fioul | 1 418 | 4,5 % |
| Électricité | 6 743 | 21,3 % |
| Gaz bouteille | 90 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 1 599 | 5,1 % |
Le gaz de ville équipe 69 % des résidences principales, devant électricité (21 %) et autres sources (bois notamment) (5 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 2 850 |
| 2 à 4 ans | 6 274 |
| 5 à 9 ans | 6 018 |
| 10 ans ou plus | 16 462 |
| Total ménages | 31 604 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 9 738 |
| Sous-occupation modérée | 7 378 |
| Sous-occupation accentuée | 4 540 |
| Suroccupation modérée | 5 599 |
| Suroccupation accentuée | 1 161 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 9 145 | 28,9 % |
| 1 voiture | 16 273 | 51,5 % |
| 2 voitures ou plus | 6 186 | 19,6 % |
Ventilation par équipement automobile: 29 % sans véhicule, 51 % mono-motorisés, 20 % multi-motorisés. Par ailleurs, 52,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 22 652 | 20 775 | 522 | 1 355 |
| 1975 | 27 610 | 25 443 | 457 | 1 710 |
| 1982 | 26 917 | 25 688 | 239 | 990 |
| 1990 | 28 746 | 27 196 | 382 | 1 168 |
| 1999 | 29 945 | 27 937 | 308 | 1 700 |
| 2006 | 30 756 | 29 145 | 147 | 1 465 |
| 2011 | 31 209 | 29 266 | 161 | 1 783 |
| 2016 | 32 104 | 30 115 | 198 | 1 791 |
| 2022 | 33 781 | 31 604 | 328 | 1 849 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 22 652 à 33 781, soit +49 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 2 089 | 1 910 | 2 113 | 2 332 | 2 910 | 1 307 |
| Dont vacants > 2 ans | 365 | 393 | 353 | 340 | 499 | 615 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 23 | 0,1 % |
| Classe B | 472 | 2,1 % |
| Classe C | 8 639 | 37,8 % |
| Classe D | 6 567 | 28,7 % |
| Classe E | 4 184 | 18,3 % |
| Classe F | 2 287 | 10,0 % |
| Classe G | 706 | 3,1 % |
Distribution DPE sur 22 878 diagnostics: la majorité se situe en classe C (38 %), avec 40 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 592 | 2,6 % |
| Classe B | 4 775 | 20,9 % |
| Classe C | 8 234 | 36,0 % |
| Classe D | 4 906 | 21,4 % |
| Classe E | 2 860 | 12,5 % |
| Classe F | 1 164 | 5,1 % |
| Classe G | 347 | 1,5 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 36 %, 59 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 321 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 213 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 188 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 153 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 145 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 115 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 321 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 115 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 14 | 9 |
| Classe B | 58 | 414 |
| Classe C | 361 | 8 278 |
| Classe D | 728 | 5 839 |
| Classe E | 529 | 3 655 |
| Classe F | 322 | 1 965 |
| Classe G | 280 | 426 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 263 kWh/m²/an côté maisons, C à 205 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 906 |
| T2 | 3 093 |
| T3 | 4 477 |
| T4 | 3 677 |
| T5+ | 764 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Champigny-sur-Marne (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Champigny-sur-Marne est le grande ville ayant le plus de logements sociaux (HLM) du département Val-de-Marne. (sur 8 grandes villes entre 50 000 et 200 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Le parc résidentiel de Champigny-sur-Marne s'établit à 33 781 logements en 2022, dont la très grande majorité sont des résidences principales (93,6 %). Profil très urbain: l'appartement (à 69,5 %) est largement majoritaire, la maison reste marginale (30,5 %). Ce contexte résidentiel — Champigny-sur-Marne est une commune de la petite couronne parisienne, à basse altitude (48 m), dans un relief de plaine — cadre la lecture du parc local.
Champigny-sur-Marne affiche un profil mixte — 43,8 % de propriétaires et 54,6 % de locataires. Le segment social représente 35,5 % du parc occupé à titre principal. Côté SRU, le compte est bon: 45,0 % en place pour 25,0 % requis.
Le parc mêle bâti ancien (3,7 % avant 1919) et constructions récentes (9,1 % après 2006). Le parc de Champigny-sur-Marne cadre avec la moyenne française: C en classe dominante, 211 kWh/m²/an. Les classes F+G pèsent 13,1 % dans le parc diagnostiqué, levier potentiel de rénovation. Le gaz de ville est la première source de chauffage du parc (68,8 %).
Croissance modérée du parc de Champigny-sur-Marne entre 2016 et 2022 (+5,2 %). La motorisation des ménages de Champigny-sur-Marne traduit un profil urbain: 28,9 % des ménages vivent sans voiture, portés par une bonne desserte en transports et la proximité des commerces.
Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune une commune de la petite couronne parisienne. Champigny-sur-Marne est à basse altitude (48 m), dans un relief de plaine, autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
Faut-il investir à Champigny-sur-Marne en 2026 ?
Deuxième ville du Val-de-Marne par la population, Champigny-sur-Marne combine une desserte ferroviaire directe vers Paris et un parc de logements diversifié, dont 41 % de sociaux. Cette configuration génère une dynamique immobilière singulière, entre attractivité métropolitaine et vulnérabilités sociales. Quel potentiel réel pour l'investisseur en 2026 ?
Avec une correction de -4,7 % en 2024 et un rendement locatif brut de 6,3 %, la ville offre un point d'entrée plus accessible que ses voisines franciliennes, mais sur un territoire fragile.
Verdict
➤ Investir ici exige de cibler les appartements récents, en privilégiant la rentabilité locative sur la spéculation à court terme.
Points clés
- ✓ Correction récente de -4,7 % : opportunité d'entrée
- ✓ Rendement locatif brut correct à 6,3 %
- ✓ Dynamique démographique positive (+1,3 %)
- ⚠ Fragilité territoriale élevée (IFE 6,9/10)
- ⚠ 13 % de passoires thermiques à rénover
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- À 4 000 €/m², Champigny-sur-Marne est 123 % moins chère que Versailles, mais 30 % plus chère qu'Évry-Courcouronnes.
- Son prix médian se situe dans la moitié supérieure des villes du Val-de-Marne, avec un accès direct à Paris.
- Le rendement locatif brut des appartements (6,3 %) dépasse celui de nombreuses grandes métropoles françaises.
Analyse du marché immobilier à Champigny-sur-Marne
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 4,5/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Indices immobiliers de Champigny-sur-Marne
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,5
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée (4,5/10) : le marché n'est ni tendu ni détendu, laissant une marge de négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée (4,5/10) : le marché n'est ni tendu ni détendu, laissant une marge de négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,3
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité limitée (3,7/10) : les prix dépassent la capacité d'achat locale, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité limitée (3,7/10) : les prix dépassent la capacité d'achat locale, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,8
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative moyenne (4,4/10) : une demande locative existe, mais il faut cibler les biens proches de la gare pour limiter la vacance.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative moyenne (4,4/10) : une demande locative existe, mais il faut cibler les biens proches de la gare pour limiter la vacance.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique faible (3,6/10) : la location saisonnière n'est pas un levier pertinent, privilégiez la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique faible (3,6/10) : la location saisonnière n'est pas un levier pertinent, privilégiez la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 4087,6 — Percentile dept : 48/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 13,5 — Percentile dept : 61/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 22/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 1,3 — Percentile dept : 41/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 7097,5 — Percentile dept : 52/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 13,5 — Percentile dept : 39/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 41,0 — Percentile dept : 41/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 33,2 — Percentile dept : 17/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 56,2 — Percentile dept : 59/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 22/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,3 — Percentile dept : 41/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 67/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 4087,6 — Percentile dept : 52/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 22/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 67/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 5,5 — Percentile dept : 48/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 7097,5 — Percentile dept : 48/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Champigny-sur-Marne : opportunités et risques
Le rendement brut de 6,3 % pour les appartements constitue l'argument principal. Il est tiré par des loyers médians de 19,9 €/m²/mois, soutenus par la demande de locatifs abordables à proximité de Paris. Toutefois, la taxe foncière sur le bâti (36,6 % en 2024) et la probable vacance locative (estimée à 8 %) rognent ce rendement, le ramenant autour de 3,9 % net.
La stratégie la plus cohérente consiste à cibler un appartement rénové ou récent, idéalement situé à moins de 10 minutes à pied de la gare. Évitez les passoires thermiques : avec l'interdiction de location des logements classés G en 2025 puis F en 2028, leur valeur va s'éroder. La commune compte trois Plans de Prévention des Risques (inondation, carrières, argiles) : une vérification en mairie sur la localisation du bien est impérative.
L'horizon d'investissement doit être au moins de 5 à 7 ans pour absorber les frais de mutation et espérer une légère plus-value, conditionnée à une amélioration de la situation économique locale. La faible pression touristique (IPTI à 3,6/10) rend la location saisonnière peu pertinente, privilégiez donc la location annuelle.
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Données du marché immobilier à Champigny-sur-Marne
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian de 4 000 €/m², en recul de 4,7 % sur un an, replace Champigny-sur-Marne dans une fourchette d'accessibilité rare en petite couronne parisienne. Selon les données DVF 2024, cette correction est plus prononcée que dans le département, illustrant la sensibilité de la commune aux cycles économiques. La forte proportion de logements sociaux (41 %) et un taux de chômage élevé (13,2 %) pèsent sur la valorisation globale, créant un marché segmenté.
L'écart de prix entre maisons et appartements dépasse les 20 %, un signe que la demande de pavillons individuels reste ferme, portée par des ménages franciliens en quête d'espace. Néanmoins, l'offre locative est structurellement tendue par la présence de la gare des Boullereaux (ligne RER A), qui draine une population active vers Paris en moins de 30 minutes.
La baisse des transactions (-30 % depuis 2021) confirme un marché en phase de consolidation, où les vendeurs doivent ajuster leurs ambitions. La variété du parc, avec seulement 9,1 % de logements construits après 2006, implique pour l'acheteur une attention particulière au Diagnostic de Performance Énergétique, 13 % des résidences principales étant classées F ou G.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Champigny-sur-Marne Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Le prix médian à Champigny-sur-Marne a connu une hausse continue jusqu'en 2022, culminant à 4 383 €/m², avant une correction de -7,1 % sur les deux dernières années. Cette baisse de 2024 (-4,7 %) suit la tend nationale mais est plus marquée que dans certaines communes voisines, reflétant une sensibilité accrue aux tensions économiques. L'écart se creuse entre maisons (4 417 €/m²) et appartements (3 677 €/m²), ces derniers offrant un point d'entrée plus accessible. Pour un acheteur en 2026, cette évolution suggère que la période de surenchère est derrière nous, laissant place à un marché plus équilibré, voire favorable à l'acheteur sur les biens nécessitant des travaux.
Évolution du marché immobilier de Champigny-sur-Marne
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Champigny-sur-Marne évolue de -1,6 %, passant de 4 064 à 4 000 €/m²; 617 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 56 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 617 ventes enregistrées en 2024, l'activité transactionnelle à Champigny-sur-Marne reste soutenue, bien qu'en retrait par rapport aux années 2021-2022. Le marché est majoritairement porté par les appartements (340 ventes, 63 % du total), d'une surface médiane de 54 m². Le volume important de transactions indique un marché liquide, où la négociation est possible sans précipitation. Le prix moyen global (7 604 €/m²) bien supérieur au médian (4 000 €/m²) indique la persistance de ventes de biens haut de gamme, souvent des maisons, qui tirent la moyenne vers le haut. Le marché est ainsi segmenté entre un parc social et ancien, et des résidences récentes plus valorisées.
Répartition des ventes
44,9 % de maisons et 55,1 % d'appartements parmi les 617 transactions enregistrées.
44,9 % maisons, 55,1 % appartements sur 617 ventes: le collectif pèse 55,1 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 617 | 277 | 340 |
| Prix médian/m² | 4 000 € | 4 417 € | 3 677 € |
| Prix moyen/m² | 4 595 € | ||
| Surface médiane | – | 90 m² | 56 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 904 | 4 064 € |
| 2022 | 825 | 4 260 € |
| 2023 | 610 | 4 174 € |
| 2024 | 536 | 3 852 € |
| 2025 | 617 | 4 000 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Champigny-sur-Marne marque un net ralentissement : seulement 144 logements autorisés en 2024, soit une baisse de 43 % sur cinq ans. Cette tendance contraste avec la pression démographique (+1,3 % d'habitants en 5 ans) et suggère un début de saturation du foncier disponible ou un reflux des promoteurs. À moyen terme, cette faible offre nouvelle devrait soutenir les prix de l'ancien, en limitant le risque de surproduction. Les projets en cours se concentrent vraisemblablement sur la reconversion de friches ou la densification de secteurs déjà urbanisés, comme les abords de la gare des Boullereaux.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 368 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 298 sur 2013 — soit +23,5 %.
Vacance longue durée à Champigny-sur-Marne
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Champigny-sur-Marne (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 1 788 logements autorisés à à Champigny-sur-Marne, dont 184 en 2025 (-56 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Champigny-sur-Marne
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Champigny-sur-Marne
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (36,60 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut de 6,3 % pour un appartement se réduit à environ 3,9 % net de frais. Cette baisse s'explique par la taxe foncière, élevée à 36,6 % à Champigny-sur-Marne, les charges de copropriété (fréquentes dans un parc où 41 % des logements sont sociaux), la provision pour vacance locative (5,5 % de logements vacants) et les frais de gestion. Un budget travaux de 1 % à 2 % de la valeur du bien annuel est aussi à anticiper, surtout pour les biens antérieurs à 2006 (90,9 % du parc).
Performance énergétique du parc à Champigny-sur-Marne
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 22 878 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Champigny-sur-Marne: la classe C domine, 13,1 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante C (210 kWh/m²/an) place le parc de Champigny-sur-Marne dans la moyenne nationale. Cependant, 13 % des logements sont des passoires thermiques (classes F et G). Ces biens sont concernés par les interdictions de location prévues par la loi Climat : les logements classés G en 2025, F en 2028 et E en 2034. Pour un acheteur, cela représente un risque réglementaire et un coût de rénovation à intégrer dans le budget.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les studios et T2 dans l'ancien, bien placés près des transports, constituent les actifs les plus liquides. Le neuf, peu présent (9,1 % du parc construit après 2006), peut attirer des locataires à plus haut revenu mais offre des rendements initiaux souvent plus faibles. Attention au parc énergétique : 13 % des logements sont des passoires (DPE F/G), un risque règlementaire majeur avec les interdictions de location programmées.
Quelles zones cibler à Champigny-sur-Marne ?
La proximité immédiate de la gare Les Boullereaux-Champigny (1,3 km) et du futur Grand Paris Express est un catalyseur de valeur locative. Le centre-bourg, autour des commerces et services, assure une bonne occupation. Les quartiers en renouvellement, le long de la Marne, présentent un potentiel de plus-value, sous réserve de maîtriser les risques d'inondation (PPRI Marne et Seine actif).
Calculateur de rendement à Champigny-sur-Marne
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Champigny-sur-Marne
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 %, dans un contexte où 5,5 % des logements sont déjà vacants. La part importante de logements sociaux (41 %) crée une pression à la baisse sur les loyers du parc privé dans certains secteurs. La taxe foncière élevée (36,6 %) pèse sur le rendement net. Enfin, le risque règlementaire lié au DPE est tangible avec 13 % de passoires thermiques à rénover.
Erreurs à éviter quand on investit à Champigny-sur-Marne
- Négliger la taxe foncière à 36,6 %, qui grève le rendement net.
- Surévaluer les loyers face à un parc social représentant 41 % de l'offre.
- Oublier de provisionner pour les travaux sur un parc ancien (90,9 % avant 2006).
- Ne pas vérifier la classe DPE, critère éligibilité au crédit et future location.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier campinois suit le rythme francilien : une reprise en mars-avril et une activité soutenue jusqu'en juillet. La rentrée de septembre est aussi un bon moment pour vendre, portée par les projets familiaux. Évitez la période des fêtes de fin d'année, où l'activité est au ralenti. Pour les acheteurs, l'hiver peut offrir des opportunités de négociation avec des vendeurs plus pressés, en particulier sur des biens vacants (5,5 % du parc).
Le saviez-vous ?
- Champigny-sur-Marne compte 4 monuments historiques protégés sur son territoire.
- La ville dispose de 397 emplacements de camping, une particularité en proche banlieue.
- Le taux de renouvellement des entreprises y est de 30,6 %, signe de vitalité économique.
S'installer à Champigny-sur-Marne : cadre de vie et logement
Avec plus de 3 000 équipements recensés par l'INSEE, Champigny-sur-Marne offre une gamme complète de services, commerces (263) et établissements de santé (608). Cette densité d'équipements, couplée à une couverture fibre à 100 %, en fait une ville pratique pour les actifs et les familles. Le centre-ville animé et les bords de Marne offrent des espaces de détente, tandis que la proximité du bois de Vincennes étend les possibilités de loisirs.
Le profil démographique est jeune (âge médian de 37 ans) et familial, avec 40,5 % de moins de 30 ans. Cette jeunesse entretient une dynamique résidentielle, mais se traduit aussi par une demande scolaire importante (60 établissements). La ville est bien intégrée à la Métropole du Grand Paris, bénéficiant de ses investissements tout en conservant une identité propre, marquée par quatre monuments historiques.
Carte du marché immobilier à Champigny-sur-Marne
Champigny-sur-Marne et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Champigny-sur-Marne
Avec une température moyenne de 12,9 °C et 639 mm de pluie annuelle, le climat de Champigny-sur-Marne est typique de l'Île-de-France, tempéré et peu extrême. Les précipitations modérées et l'altitude moyenne de 67 m limitent les risques d'inondation directe par ruissellement. Ce cadre convient aux habitants recherchant un climat doux, sans canicules estivales marquées ni hivers rigoureux, mais avec la grisaille fréquente de la région parisienne.
À qui s'adresse Champigny-sur-Marne ?
La commune s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes actifs cherchant un accès rapide à Paris sans en payer le prix. Les familles y trouvent aussi leur compte grâce aux écoles et aux espaces verts, malgré une densité élevée. Les investisseurs recherchant un rendement locatif brut correct (6,3 %) y sont présents. En revanche, les chercheurs de calme absolu et les budgets très serrés pourraient être rebutés par l'atmosphère urbaine et le coût d'entrée.
Avantages et limites à Champigny-sur-Marne
✓ Points forts
- Prix au m² inférieur à la petite couronne parisienne
- Desserte excellente (RER, autoroute, aéroport Orly à 14 km)
- Équipements et services nombreux (3 071 au total)
- Dynamisme démographique et jeunesse de la population (âge médian 37 ans)
- Cadre de vie agréable avec les bords de Marne et patrimoine historique
− À prendre en compte
- Densité urbaine très forte (7 097 hab./km²)
- Présence de risques naturels (inondations, anciennes carrières)
- Taux de chômage élevé (13,2 %) et part importante de logements sociaux (41 %)
Composition du parc immobilier à Champigny-sur-Marne
33 781 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (30,9 %) et collectif (69,1 %).
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier campinois est majoritairement composé d'appartements (69,1 %), avec 41 % de logements sociaux. Seulement 43,8 % des ménages sont propriétaires, un taux faible qui indique un marché locatif important et une population plutôt jeune (âge médian 37 ans). La faible part de résidences secondaires (1 %) et un taux de vacants modéré (5,5 %) indiquent une demande résidentielle stable, soutenue par la dynamique démographique (+1,3 % en 5 ans).
Ancienneté du parc à Champigny-sur-Marne
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 30 913 logements).
- Avant 1919 3,7 % 1 134 logts
- 1919-1945 10,5 % 3 250 logts
- 1946-1970 43,4 % 13 401 logts
- 1971-1990 24,0 % 7 406 logts
- 1991-2005 9,4 % 2 912 logts
- 2006-2019 9,1 % 2 811 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Champigny-sur-Marne
3 071 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Champigny-sur-Marne
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Champigny-sur-Marne est exposée à trois risques naturels principaux, gérés par des Plans de Prévention des Risques (PPR). Le PPRI pour les crues de la Marne et de la Seine est le plus contraignant. Le PPRMT "Anciennes Carrières" et celui sur les argiles (retrait-gonflement) imposent des études géotechniques avant construction. La sismicité est très faible et le radon négligeable. 19 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement, principalement pour inondations.
Cas pratique : un achat type à Champigny-sur-Marne
Une maison médiane de 82 m² (correspondant au prix total médian de 374 576 €) représente 17,6 années du revenu médian local (21 260 €). Avec un apport de 10 % (37 458 €) et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance serait d'environ 1 760 €, soit 56 % du revenu médian mensuel des Campinois.
Erreurs à éviter quand on achète à Champigny-sur-Marne
- Oublier de consulter le PPRI Marne/Seine avant d'acheter en zone inondable.
- Se fier uniquement au prix au m², très variable entre quartiers.
- Sous-estimer le coût de remise aux normes d'une passoire thermique (13 % du parc).
- Négliger la proximité des 60 établissements scolaires pour un projet familial.
Points clés à retenir à Champigny-sur-Marne
- Prix médian à 4 000 €/m², en baisse de 4,7 % sur un an.
- Rendement brut locatif de 6,3 % pour les appartements.
- Climat tempéré (12,9 °C en moyenne) et peu de jours de gel.
- Écart important entre maisons (4 417 €/m²) et appartements (3 677 €/m²).
- Taxe foncière élevée à 36,6 %, impactant le rendement net.
- Parc de logements à 69,1 % d'appartements, ville dense.
- La proximité de la gare Les Boullereaux est un fort valorisant.
- Revenu médian local de 21 260 €, inférieur à la moyenne francilienne.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Champigny-sur-Marne ?
À Champigny-sur-Marne, la valeur d'un bien dépend fortement de sa localisation par rapport aux 3 71 équipements recensés, notamment la gare des Boullereaux (1,3 km du centre) et les 263 commerces. Pour un appartement, l'étage, la vue et l'exposition sud peuvent faire varier le prix de 5 % à 10 %. Pour une maison, la surface du terrain est un levier majeur. L'état du bien et le DPE sont désormais déterminants : un passage de la classe D à C peut valoriser un bien de 3 % à 5 %, tandis qu'une passoire thermique se vend avec une décote significative.
Estimation indicative d'une maison à Champigny-sur-Marne
Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
360 000 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un contexte de prix en baisse, une estimation juste est la clé d'une vente réussie. Une surévaluation de 5 % peut multiplier le temps de vente par deux dans un marché où 5,5 % des logements sont déjà vacants. À l'inverse, une sous-évaluation vous priverait d'une partie substantielle de votre capital. Seul un outil calibré sur les dernières transactions DVF de Champigny-sur-Marne et les spécificités de son parc (30,9 % de maisons, 13 % de passoires) peut fournir une fourchette de prix réaliste et négociable.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent immobilier local connaît les micro-marchés, comme la différence de prix entre un secteur proche de la gare et un quartier pavillonnaire éloigné. Il évalue l'impact réel d'un DPE F sur la valorisation, au-delà des moyennes. Son expertise permet de justifier le prix auprès d'acheteurs sérieux, en s'appuyant sur des comparaisons récentes et précises (DVF 2024). Il maîtrise aussi les contraintes des PPR en vigueur, un élément souvent sous-estimé par les algorithmes en ligne.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser une moyenne au m² non ajustée à l'état ou au DPE du bien.
- Oublier que 30,9 % des logements sont des maisons, un marché spécifique.
- Ne pas tenir compte de la baisse récente des prix (-4,7 % en un an).
- Surévaluer un bien mal desservi, loin des 433 équipements de transport.
Investir à Champigny-sur-Marne : passer à l'action
L'analyse des données DVF et des indices territoriaux pose un diagnostic. Son application concrète à votre projet dépend d'une connaissance intime des immeubles, des rues et des dynamiques micro-locales. Notre réseau d'experts du Grand Paris peut vous guider dans cette phase décisive.
Ces chiffres tracent une direction. Passer à l'acte requiert une expertise fine des quartiers et du parc.
Découvrez la valeur précise d'un bien à Champigny-sur-Marne grâce à l'analyse des 617 transactions DVF 2024 et de la dynamique du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF 2024)
- Évolution des prix et tendances micro-locales
- Mise en relation avec un expert du Grand Paris
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Champigny-sur-Marne
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Champigny-sur-Marne
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Champigny-sur-Marne ?
Le prix médian est de 4 000 €/m² en 2024. Il existe un écart important entre les appartements (3 677 €/m²) et les maisons (4 417 €/m²). Le prix moyen, tiré par quelques biens prestigieux, s'élève à 7 604 €/m².
Est-ce le bon moment pour acheter à Champigny-sur-Marne ?
La correction des prix de -4,7 % en 2024 crée une opportunité d'achat relative, surtout pour les appartements. Le marché est devenu plus équilibré, favorable à une négociation sérieuse, en particulier sur les biens nécessitant des travaux.
Champigny-sur-Marne est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, elle est moins chère que des villes comme Versailles (+123 %) mais plus chère qu'Évry-Courcouronnes (-30 %) ou Cergy (-29 %). Son prix se situe dans une fourchette intermédiaire en Île-de-France, justifiée par sa desserte en transports.
Quel rendement locatif peut-on espérer ?
Le rendement brut moyen pour un appartement est de 6,3 %, soit un loyer médian d'environ 19,9 €/m²/mois. Après déduction des charges, le rendement net estimé est d'environ 3,9 %.
Quels sont les risques à connaître avant d'investir ?
Il faut notamment intégrer la fragilité économique locale (taux de chômage à 13,2 %), la part non négligeable de passoires thermiques (13 %), et les risques naturels (inondation, mouvements de terrain) couverts par trois plans de prévention (PPRI, PPRMT).
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix au m² inférieur de 30 % à Évry-Courcouronnes pour des indicateurs de transports similaires, Champigny-sur-Marne présente un effet de levier plus favorable à l'acquisition locative.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Champigny-sur-Marne.
Communes limitrophes de Champigny-sur-Marne
Champigny-sur-Marne est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché sous pression à Champigny-sur-Marne: 4 000 €/m² en médiane, +61,8 % par rapport à la médiane nationale.
Le prix médian au m² à Champigny-sur-Marne est stable entre 2021 et 2025 (-1,6 %). Sur l'ensemble de la période, 3 492 transactions sont recensées par les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +3,8 % sur le prix médian.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 4 417 €/m² (surface médiane 90 m²) et celui des appartements à 3 677 €/m² (56 m²). Rapporté au revenu médian de Champigny-sur-Marne, un logement de 90 m² (397 530 €) représente 18,7 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 19,9 € (appartements) et 18,1 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,5 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 1,0 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les flux de permis restent élevés: 1 788 logements autorisés et 1 229 commencés sur la période 2021-2025. Le gros des permis concerne des logements collectifs (84 % des autorisations sur 2021-2025).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Champigny-sur-Marne est une commune de la petite couronne parisienne. Sur le plan physique, la commune est à basse altitude (48 m), dans un relief de plaine, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.