01 Le parc de logements
Le parc comprend 14 499 logements dont 13 756 résidences principales, 159 résidences secondaires et 583 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 13 756 | 94,9 % |
| Résidences secondaires | 159 | 1,1 % |
| Logements vacants | 583 | 4,0 % |
Le graphique détaille la structure des 14 499 logements: 95 % sont habités en permanence, 1 % épisodiquement et 4 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 334 | 2,5 % |
| 1919-1945 | 892 | 6,7 % |
| 1946-1970 | 3 089 | 23,1 % |
| 1971-1990 | 3 513 | 26,2 % |
| 1991-2005 | 2 353 | 17,6 % |
| 2006-2019 | 3 218 | 24,0 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 26 %, devant les constructions récentes (24 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 859 | 13,5 % |
| 2 pièces | 2 271 | 16,5 % |
| 3 pièces | 3 732 | 27,1 % |
| 4 pièces | 2 984 | 21,7 % |
| 5 pièces ou plus | 2 910 | 21,2 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 21 % du parc, contre 30 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,3 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 11 136 | 12 041 | 14 499 |
| Rés. principales | 10 430 | 11 570 | 13 756 |
| Rés. secondaires | 110 | 127 | 159 |
| Vacants | 596 | 344 | 583 |
La part de propriétaires atteint 49,4 % à Bussy-Saint-Georges, commune de 27 498 hab. à 13 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 6 414 | 46,6 % |
| Locataires (privé) | 4 079 | 29,7 % |
| Locataires HLM | 3 121 | 22,7 % |
| Logés gratuitement | 142 | 1,0 % |
La répartition du parc occupé: 46,6 % de propriétaires, 52,3 % de locataires, dont 23 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 8 945 | 65,0 % |
| Fioul | 476 | 3,5 % |
| Électricité | 3 970 | 28,9 % |
| Gaz bouteille | 35 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 331 | 2,4 % |
Répartition des modes de chauffage: 65 % au gaz de ville, 29 % pour électricité, 3 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 594 |
| 2 à 4 ans | 3 476 |
| 5 à 9 ans | 2 802 |
| 10 ans ou plus | 5 884 |
| Total ménages | 13 756 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 4 093 |
| Sous-occupation modérée | 3 034 |
| Sous-occupation accentuée | 1 871 |
| Suroccupation modérée | 2 817 |
| Suroccupation accentuée | 372 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 3 934 | 28,6 % |
| 1 voiture | 7 196 | 52,3 % |
| 2 voitures ou plus | 2 627 | 19,1 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 29 % sans, 52 % à une voiture, 19 % multi-motorisés. Par ailleurs, 65,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 5 460 | 4 929 | 310 | 221 |
| 1975 | 7 765 | 7 134 | 172 | 459 |
| 1982 | 7 686 | 7 125 | 156 | 405 |
| 1990 | 8 586 | 7 850 | 311 | 425 |
| 1999 | 10 345 | 9 641 | 129 | 575 |
| 2006 | 11 150 | 10 743 | 56 | 351 |
| 2011 | 11 136 | 10 430 | 110 | 596 |
| 2016 | 12 041 | 11 570 | 127 | 344 |
| 2022 | 14 499 | 13 756 | 159 | 583 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 5 460 à 14 499 logements, soit +166 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 252 | 1 437 | 1 463 | 1 708 | 1 677 | 624 |
| Dont vacants > 2 ans | 103 | 97 | 114 | 122 | 229 | 324 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 9 | 0,1 % |
| Classe B | 75 | 1,0 % |
| Classe C | 4 321 | 59,0 % |
| Classe D | 1 753 | 23,9 % |
| Classe E | 741 | 10,1 % |
| Classe F | 244 | 3,3 % |
| Classe G | 177 | 2,4 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 59 % des logements et 60 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 721 | 9,8 % |
| Classe B | 779 | 10,6 % |
| Classe C | 3 674 | 50,2 % |
| Classe D | 1 274 | 17,4 % |
| Classe E | 559 | 7,6 % |
| Classe F | 219 | 3,0 % |
| Classe G | 94 | 1,3 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (50 %), et 71 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 186 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 236 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 175 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 164 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 168 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 118 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 118 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 236 pour ceux 1948-1974.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 8 | 1 |
| Classe B | 16 | 59 |
| Classe C | 115 | 4 206 |
| Classe D | 257 | 1 496 |
| Classe E | 198 | 543 |
| Classe F | 102 | 142 |
| Classe G | 80 | 97 |
Côté maisons, la dominante est D (257 kWh/m²/an); côté appartements, C (167).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 659 |
| T2 | 426 |
| T3 | 1 397 |
| T4 | 810 |
| T5+ | 254 |
Faut-il investir à Villiers-sur-Marne en 2026 ?
En pleine Métropole du Grand Paris, Villiers-sur-Marne bénéficie d'une desserte ferroviaire directe et d'une démographie dynamique. Pourtant, son marché immobilier a enregistré en 2024 l'une des plus fortes corrections du département. Faut-il y voir une fenêtre d'opportunité ou un signe de fragilité ? L'analyse des données DVF 2024 permet de trancher.
Avec un rendement locatif brut de 6,2 % et une correction de prix de 9,8 % en 2024, le marché offre un point d'entrée pour les investisseurs patientes.
Verdict
➤ Stratégie locative en appartement pertinente à condition de sélectionner rigoureusement le bien et d'accepter une volatilité des prix à court terme.
Points clés
- ✓ Rendement locatif élevé pour les appartements
- ✓ Correction récente de 9,8 % : opportunité d'entrée
- ✓ Dynamique démographique très forte (+16 %)
- ⚠ Marché volatile avec forte baisse récente
- ⚠ Effort financier élevé pour acquérir une maison
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian inférieur à la moyenne nationale des villes de cette taille
- Accessibilité élevée comparée à la moyenne du Val-de-Marne
- Rendement locatif supérieur à celui des grandes métropoles régionales
Analyse du marché immobilier à Villiers-sur-Marne
Le marché immobilier de Villiers-sur-Marne affiche une pression notable (IPI 5,1/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,2/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 6,0 %.
Indices immobiliers de Villiers-sur-Marne
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,1
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée : le marché n'est ni tendu ni atone, laissant de la marge pour la négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée : le marché n'est ni tendu ni atone, laissant de la marge pour la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
6,7
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité élevée : les prix, bien qu'en baisse, restent cohérents avec le revenu médian local.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité élevée : les prix, bien qu'en baisse, restent cohérents avec le revenu médian local.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,2
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, portée par une population jeune et mobile.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, portée par une population jeune et mobile.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,4
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible : la stratégie doit se concentrer sur la location annuelle, non saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible : la stratégie doit se concentrer sur la location annuelle, non saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3939,7 — Percentile dept : 44/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 11,5 — Percentile dept : 41/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,1 — Percentile dept : 35/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 16,0 — Percentile dept : 100/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 8290,5 — Percentile dept : 61/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 11,5 — Percentile dept : 59/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 44,2 — Percentile dept : 54/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 21,5 — Percentile dept : 50/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 53,4 — Percentile dept : 57/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,1 — Percentile dept : 35/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 16,0 — Percentile dept : 100/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3939,7 — Percentile dept : 57/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,1 — Percentile dept : 35/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 4,0 — Percentile dept : 22/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 8290,5 — Percentile dept : 39/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Villiers-sur-Marne : opportunités et risques
Investir à Villiers-sur-Marne en 2026 se justifie avant tout par une stratégie de rendement locatif en appartement, portée par un indicateur IOL élevé (6,2/10). Le rendement brut de 6,2 % dépasse nettement la moyenne francilienne et compense partiellement le risque de stagnation des prix. La correction de 2024 crée un point d'entrée plus favorable, même si la baisse des transactions suggère une prudence généralisée des acquéreurs.
La fiscalité locale constitue une charge notable : avec une taxe foncière sur le bâti à 35,45 %, elle rogne significativement le rendement net, estimé ici autour de 3,9 %. Il faut y ajouter le risque, bien que limité, lié aux passoires thermiques (5,9 % de logements F/G) dans un parc globalement performant (classe C dominante).
Enfin, le ralentissement de la construction neuve (-34 % de permis) est un signal ambivalent. Il protège l'ancien d'une suroffre, mais peut aussi refléter une moindre attractivité pour les promoteurs. L'investisseur doit viser le moyen terme, le temps que la forte croissance démographique (+16 % en 5 ans) et la proximité de la gare RER consolident à nouveau les prix.
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Données du marché immobilier à Villiers-sur-Marne
DVF, loyers, permis, analyse expertSelon les données DVF 2024, le signal le plus fort émis par Villiers-sur-Marne est celui d'une correction brutale. Le prix médian a perdu 9,8 % en un an, une amplitude rare qui replace les niveaux de valorisation en-deçà de ceux de 2020. Cette volatilité s'explique par la combinaison d'un marché francilien en ajustement et d'une solvabilité locale limitée, avec un revenu médian de 24 020 €.
La fracture entre l'immobilier des maisons et celui des appartements s'accentue. Les maisons, à 4 322 €/m², deviennent un produit d'accession très difficile, nécessitant près de 18 années de revenu. À l'inverse, le segment des appartements, à 3 838 €/m², conserve une accessibilité relative et surtout un rendement locatif robuste, grâce à une demande locative alimentée par une population jeune (40,4 % de moins de 30 ans) et une desserte ferroviaire immédiate.
Néanmoins, cette attractivité locative doit être nuancée par le contexte communal. Le taux de chômage (9,9 %) et la part élevée de logements sociaux (28 %) indiquent un territoire socialement mixte, où la demande locative peut être plus fragile qu'ailleurs. L'investisseur devra donc être sélectif sur la localisation du bien au sein de la commune.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Villiers-sur-Marne Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Villiers-sur-Marne depuis 2020 dessine une courbe en cloche caractéristique des marchés françiliens sous tension. Après une hausse continue jusqu'à un pic à 4 363 €/m² en 2023, l'année 2024 marque un net repli de 9,8 %, ramenant le prix médian à 3 920 €/m². Cette correction, plus prononcée que chez certaines voisines comme Yerres, indique un marché qui ajuste ses prix après une période de forte appréciation. Pour un acheteur en 2026, cela signifie qu'une part de la surchauffe est résorbée, mais aussi que la volatilité reste élevée, nécessitant une vision à moyen terme. La divergence entre maisons et appartements, ces derniers étant moins chers et plus rentables, oriente clairement le profil d'investissement.
Évolution du marché immobilier de Villiers-sur-Marne
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 4 146 €/m² → 3 920 €/m² (-5,5 %), volume annuel actuel 365 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 58 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marché des transactions à Villiers-sur-Marne, avec 309 ventes en 2024, reste actif malgré un net ralentissement par rapport aux 460 ventes de 2021. La répartition est largement dominée par les appartements (240 ventes contre 91 pour les maisons), reflétant le parc logement et la demande. La surface médiane vendue est de 55 m² pour les appartements et 98 m² pour les maisons, dessinant un marché de biens de taille moyenne. La baisse du volume, couplée à la chute des prix, indique un marché qui bascule en faveur de l'acheteur, avec moins de compétition et davantage de marge de négociation. Les biens vendus sont majoritairement récents (24 % du parc construit après 2006) et énergétiquement corrects (classe C dominante).
Répartition des ventes
34,2 % de maisons et 65,8 % d'appartements parmi les 365 transactions enregistrées.
Sur 365 transactions enregistrées, 34,2 % portent sur des maisons (4 322 €/m²) et 65,8 % sur des appartements (3 838 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 365 | 125 | 240 |
| Prix médian/m² | 3 920 € | 4 322 € | 3 838 € |
| Prix moyen/m² | 4 226 € | ||
| Surface médiane | – | 88 m² | 58 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 419 | 4 146 € |
| 2022 | 432 | 4 225 € |
| 2023 | 389 | 4 297 € |
| 2024 | 284 | 3 889 € |
| 2025 | 365 | 3 920 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Villiers-sur-Marne est significative, avec 2 182 logements autorisés sur les cinq dernières années. Cependant, la tendance est à un net ralentissement : seulement 188 permis en 2024, soit une baisse de 34 % par rapport à la période quinquennale précédente. Ce ralentissement pourrait limiter le risque de sur-offre à court terme et soutenir les prix de l'ancien. Il reflète aussi les contraintes d'une commune déjà très dense (8 290 hab/km²) sur seulement 4 km². La construction récente a contribué à moderniser le parc (24 % des logements datent d'après 2006), un atout pour attirer une population jeune. Pour l'investisseur, cela signifie que l'offre neuve concurrente directe devrait se faire plus rare.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 13 658 logements ont été autorisés et 10 790 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 79 %.
Vacance longue durée à Villiers-sur-Marne
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Villiers-sur-Marne (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 2 616 logements ont été autorisés à à Villiers-sur-Marne, -7 % par rapport au cycle précédent.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Villiers-sur-Marne
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Villiers-sur-Marne
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (35,45 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,1 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net est la vraie rentabilité. Le saut de 6,2 % brut à 3,9 % net estimé pour un appartement intègre la taxe foncière (35,45 % du revenu cadastral à Villiers), les frais de gestion, la vacance locative et les travaux. La taxe foncière, souvent sous-estimée, pèse lourd. Prévoyez aussi une provision pour copropriété, d'autant que 9,1 % du parc est antérieur à 1945.
Performance énergétique du parc à Villiers-sur-Marne
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 7 320 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Villiers-sur-Marne: classe C en tête, 5,8 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc est relativement performant avec une classe C dominante et seulement 5,9 % de passoires thermiques (F/G), bien en dessous des moyennes nationales. Cela réduit le risque de dépréciation à court terme. Cependant, la loi Climat étend progressivement les interdictions de location : les logements classés F et G sont concernés dès 2025. À l'achat, un bon DPE reste un atout majeur.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, notamment les T2 et T3, sont les plus adaptés à la location, avec un loyer estimé à 19,3 €/m²/mois. Le parc ancien (avant 1945) ne représente que 9,1 % des logements, tandis que 24 % ont été construits après 2006. Attention aux passoires thermiques (5,9 % de logements F/G) qui pourraient nécessiter des rénovations d'ici 2028.
Quelles zones cibler à Villiers-sur-Marne ?
Le centre-ville, proche de la gare, est le plus recherché pour la location. Les quartiers périphériques, plus résidentiels, conviendront aux familles. La commune étant petite (4 km²), les écarts de prix sont limités. Les nouveaux programmes immobiliers (2 182 logements autorisés sur 5 ans) pourraient créer une sur offre temporaire, avec une tendance à la baisse de -34 % des autorisations en 2024.
Calculateur de rendement à Villiers-sur-Marne
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Villiers-sur-Marne
Le risque de vacance locative est modéré, avec un taux de vacance structurel de 4 %. La taxe foncière est de 35,45 %, ce qui pèse sur le rendement net. La dépendance à l'économie francilienne expose aux fluctuations du chômage (9,9 % localement). Enfin, la loi Climat impose la rénovation des passoires thermiques d'ici 2028, ce qui concerne 5,9 % du parc.
Cas pratique : un investissement type à Villiers-sur-Marne
Pour un appartement type de 55 m² à Villiers-sur-Marne, comptez environ 206 690 € à l'achat. Avec un loyer moyen de 19,3 €/m², cela génère environ 1062 € par mois, soit un rendement brut de 6,2 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, etc.), le rendement net estimé avoisine les 3,9 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Villiers-sur-Marne
- Négliger la taxe foncière, élevée à 35,45 %.
- Surévaluer les loyers face à une offre locative soutenue.
- Oublier de provisionner pour les travaux en copropriété.
- Choisir un bien avec un DPE F ou G, interdit à la location dès 2025.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché francilien est traditionnellement plus actif de mars à juin. À Villiers-sur-Marne, la rentrée scolaire est aussi un moment clé pour les familles. Vendre au printemps permet de capter ce flux. Pour acheter, la fin d'année peut offrir des opportunités avec des vendeurs plus motivés. Pensez à l'échéance de la taxe foncière en septembre, qui peut influencer les décisions des propriétaires vendeurs.
Le saviez-vous ?
- Villiers-sur-Marne a gagné 16 % d'habitants en seulement 5 ans.
- La ville compte 918 équipements, dont 163 dans le secteur de la santé.
- L'aéroport d'Orly n'est qu'à 16,7 km, un atout pour les voyageurs.
S'installer à Villiers-sur-Marne : cadre de vie et logement
S'installer à Villiers-sur-Marne, c'est opter pour la praticité d'une ville bien connectée, avec sa gare à moins de 300 mètres du centre, mais aussi pour l'intensité d'un territoire ultra-urbanisà. La commune offre un équipement correct avec 918 commerces et services, même si l'indice de confort des services (ICS à 2,8/10) indique une dépendance à l'environnement métropolitain pour certains besoins.
Le cadre de vie est marqué par une population jeune et une dynamique familiale, bien que la pression foncière limite les espaces. Les risques naturels sont principalement liés au ruissellement urbain (PPRi actif), une réalité à vérifier lors de l'acquisition. La fibre est déployée à 100 %, un atout pour les télétravailleurs, et la santé financière de la commune est saine, avec une dette par habitant maîtrisée.
Carte du marché immobilier à Villiers-sur-Marne
Villiers-sur-Marne et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Villiers-sur-Marne
Un climat francilien classique : 12,3°C de moyenne annuelle et 723 mm de pluie, soit un peu moins arrosé que la moyenne nationale. Les hivers peuvent être frais, mais les étés sont généralement agréables. Ce profil tempéré convient à une majorité d'habitants, sans exigence particulière. L'altitude de 89 m limite les risques d'inondation directe par la Marne.
À qui s'adresse Villiers-sur-Marne ?
La commune s'adresse aux jeunes actifs travaillant à Paris, attirés par les transports et les prix inférieurs à ceux de la capitale. Les familles y trouvent des services (19 établissements scolaires) et un parc de maisons (29 % des logements). Les retraités (19,5 % de la population) apprécient la proximité des commodités et la relative tranquillité.
Avantages et limites à Villiers-sur-Marne
✓ Points forts
- Prix inférieurs à la moyenne des communes voisines (ex : Bussy-Saint-Georges à 4 087 €/m²)
- Excellente accessibilité avec la gare en centre-ville (0,3 km)
- Dynamisme démographique (+16 % d'habitants en 5 ans)
- Parc immobilier récent et énergétiquement performant (classe C dominante)
- Équipements nombreux (918 au total, dont 163 santé)
− À prendre en compte
- Marché en baisse (-9,8 % sur un an, risque de moins-value à court terme)
- Densité élevée (8 290 hab/km²), espace limité
- Taxe foncière élevée (35,45 %)
Composition du parc immobilier à Villiers-sur-Marne
14 499 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
10 053 appartements pour 4 167 maisons: le parc à Villiers-sur-Marne relève d'un tissu urbain collectif.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Un parc mixte, plutôt jeune et ancré : près d'un logement sur quatre a été construit après 2006. La part de propriétaires (46,6 %) et le faible taux de résidences secondaires (1,1 %) indiquent une ville où l'on vit à l'année, ce qui stabilise le marché. Attention au segment locatif social (28 %), qui peut influencer les prix dans certains quartiers. Les maisons individuelles représentent 29,3 % de l'offre.
Ancienneté du parc à Villiers-sur-Marne
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 13 400 logements).
- Avant 1919 2,5 % 334 logts
- 1919-1945 6,7 % 892 logts
- 1946-1970 23,1 % 3 089 logts
- 1971-1990 26,2 % 3 513 logts
- 1991-2005 17,6 % 2 353 logts
- 2006-2019 24,0 % 3 218 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Villiers-sur-Marne
918 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Villiers-sur-Marne
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Deux Plans de Prévention des Risques sont actifs : mouvement de terrain argileux et ruissellement urbain. Cela peut imposer des études de sol et des constructions adaptées, avec un impact sur le coût et le délai des projets. La sismicité est très faible et le radon faible. La commune a connu 15 arrêtés de catastrophe naturelle, principalement liés aux inondations et coulées de boue.
Cas pratique : un achat type à Villiers-sur-Marne
Pour une maison familiale de 98 m² (surface typique pour atteindre le prix médian maison), comptez environ 428 750 € hors frais de notaire. Avec un revenu médian local de 24 020 €, cet achat représente environ 18 années de revenus. Avec un apport de 10 %, la mensualité s'établit autour de 1750 € sur 20 ans à un taux estimé de 3,5 %.
Erreurs à éviter quand on achète à Villiers-sur-Marne
- Oublier de vérifier le zonage du PPRi Ruissellement urbain.
- Se fier au prix au m² moyen sans visiter le quartier.
- Négliger l'état des parties communes en copropriété.
- Sous-estimer le coût des travaux dans l'ancien (9,1 % du parc est d'avant 1945).
Points clés à retenir à Villiers-sur-Marne
- Prix médian à 3 934 €/m², en baisse de 9,8 % sur un an.
- Rendement brut locatif de 6,2 % pour les appartements.
- Climat tempéré : 12,3°C et 723 mm de pluie par an.
- Marché en correction après une forte croissance.
- Écart maison/appartement : +16 % pour les maisons.
- Taxe foncière au taux de 35,45 %.
- 29,3 % de maisons individuelles dans le parc.
- La proximité de la gare fait monter les prix.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Villiers-sur-Marne ?
À Villiers-sur-Marne, la valeur d'un bien dépend fortement de sa proximité avec la gare (0,3 km) et des 111 commerces recensés. Pour un appartement, l'étage, la vue et l'état de la copropriété sont décisifs. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition priment. L'état général et la performance énergétique (DPE) créent un écart de prix croissant. Un bien rénové se vendra avec une forte prime, alors qu'un bien à rénover devra laisser une marge de manœuvre à l'acquéreur.
Estimation indicative d'une maison à Villiers-sur-Marne
Pour une maison de 88 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
344 960 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation précise évite la sous-évaluation (manque à gagner) ou la surévaluation (allongement de la vente). À Villiers-sur-Marne, avec un marché en correction, le juste prix est d'autant plus critique. Les acheteurs sont sensibles à la moindre surcote, d'autant que les prix ont baissé de près de 10 % en un an. Une estimation professionnelle, basée sur les dernières transactions DVF et les spécificités du bien (DPE, proximité gare), optimise la stratégie de vente.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne utilisent des moyennes, mais un professionnel local sait que le prix au m² varie sensiblement entre un appartement ancien près de la gare et une maison récente en secteur pavillonnaire. Il évalue l'état réel, les travaux à prévoir et les atouts invisibles (calme, ensoleillement). Son estimation crédible sert aussi de levier de négociation face aux acheteurs sérieux, souvent accompagnés d'un conseiller.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix au m² de son voisin.
- Omettre de valoriser un DPE performant (classe A à C).
- Ne pas adapter le prix à l'éloignement de la gare.
- Oublier de déduire le coût des travaux nécessaires de l'estimation.
Investir à Villiers-sur-Marne : passer à l'action
Identifier le potentiel est une chose, matérialiser un investissement rentable en est une autre. La correction récente ouvre des opportunités, mais elle exige une connaissance fine des quartiers et du parc pour éviter les pièges. Un professionnel local fait la différence entre un bon chiffre sur papier et une opération réussie.
Les chiffres posent un diagnostic, mais la réussite d'un investissement se joue sur le terrain et dans la sélection du bien.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Villiers-sur-Marne grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 309 ventes réelles (DVF 2024)
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Villiers-sur-Marne
Quel est le prix du mâètre carré à Villiers-sur-Marne en 2024 ?
Le prix médian global à Villiers-sur-Marne est de 3 934 €/m² en 2024, en baisse de 9,8 % sur un an. Les appartements se vendent en médiane à 3 838 €/m² et les maisons à 4 322 €/m².
Est-ce le bon moment pour investir en location à Villiers-sur-Marne ?
Le rendement locatif brut des appartements est élevé (6,2 %) et la baisse des prix récente peut constituer une opportunité d'entrée. Cependant, le marché est volatile et le rendement net est réduit par une taxe foncière importante (35,45 %). Une sélection rigoureuse du bien est indispensable.
Villiers-sur-Marne est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, Villiers-sur-Marne est moins chère que Yerres (+3 %) et Bussy-Saint-Georges (+4 %), mais plus chère que Villeparisis (-13 %) et Pontault-Combault (-6 %). Son positionnement est intermédiaire dans le secteur, avec un rendement locatif souvent supérieur.
Quel type de bien rapporte le plus à Villiers-sur-Marne ?
Les appartements offrent le meilleur rendement locatif brut (6,2 % contre 4,9 % pour les maisons) et nécessitent un effort d'acquisition bien moindre (8,6 années de revenu contre 17,8). Ils sont donc plus adaptés à un investissement locatif classique.
La ville construit-elle beaucoup de logements neufs ?
La dynamique de construction neuve ralentit : 2 182 logements ont été autorisés sur les 5 dernières années, mais seulement 188 en 2024, soit une baisse de 34 %. Cela limite le risque de sur-offre à court terme sur le marché de l'ancien.
Marché immobilier des communes voisines
Alors que Bussy-Saint-Georges affiche un prix supérieur de 4 %, Villiers-sur-Marne propose un rendement locatif bien plus attractif, créant un effet de levier intéressant pour l'investisseur avisé qui mise sur des indicateurs locatifs solides.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Villiers-sur-Marne.
Communes limitrophes de Villiers-sur-Marne
Villiers-sur-Marne est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Côté prix, Villiers-sur-Marne est un marché tendu — 3 920 €/m² sur 365 ventes récentes, -9,2 % par rapport au reste du Val-de-Marne.
Le prix médian de Villiers-sur-Marne recule de -5,5 % entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 1 889 transactions (source DGFiP/DVF).
Marché mixte à Villiers-sur-Marne: maisons à 4 322 €/m² et appartements à 3 838 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Rapporté au revenu médian de Villiers-sur-Marne, un logement de 88 m² (380 336 €) représente 15,8 années de ressources brutes.
Loyers observés à Villiers-sur-Marne: 19,3 €/m²/mois pour un appartement, 17,8 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,0 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 1,1 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les flux de permis restent élevés: 2 616 logements autorisés et 1 555 commencés sur la période 2021-2025. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 75 % des autorisations de la période).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Villiers-sur-Marne est dans la proche périphérie de Paris. Contexte physique: dans un relief de plaine, à 30 m d'altitude en moyenne.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).