01 Le parc de logements
Le parc comprend 265 logements dont 249 résidences principales, 1 résidences secondaires et 15 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 249 | 94,0 % |
| Résidences secondaires | 1 | 0,4 % |
| Logements vacants | 15 | 5,7 % |
Le graphique détaille la structure des 265 logements: 94 % sont habités en permanence, 0 % épisodiquement et 6 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 38 | 15,3 % |
| 1919-1945 | 12 | 4,8 % |
| 1946-1970 | 18 | 7,3 % |
| 1971-1990 | 35 | 14,1 % |
| 1991-2005 | 58 | 23,4 % |
| 2006-2019 | 87 | 35,1 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 35 % des logements relèvent de la période 2006-2019, le segment d'avant 1919 restant à 15 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 6 | 2,4 % |
| 3 pièces | 27 | 10,8 % |
| 4 pièces | 80 | 32,1 % |
| 5 pièces ou plus | 136 | 54,6 % |
Le parc compte 4,7 pièces en moyenne par logement, avec 55 % de logements de cinq pièces ou plus et 2 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 232 | 260 | 265 |
| Rés. principales | 219 | 244 | 249 |
| Rés. secondaires | 5 | 1 | 1 |
| Vacants | 8 | 15 | 15 |
Gratens (805 hab., à 11 km) présente 74,3 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 206 | 82,7 % |
| Locataires (privé) | 22 | 8,8 % |
| Locataires HLM | 12 | 4,8 % |
| Logés gratuitement | 9 | 3,6 % |
Occupation des résidences principales — 82,9 % appartiennent à leurs occupants, 13,5 % sont louées, avec 5 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 | 0,8 % |
| Fioul | 19 | 7,6 % |
| Électricité | 159 | 63,9 % |
| Gaz bouteille | 7 | 2,8 % |
| Autre (bois…) | 62 | 24,9 % |
Répartition des modes de chauffage: 64 % au électricité, 25 % pour autres sources (bois notamment), 8 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 15 |
| 2 à 4 ans | 37 |
| 5 à 9 ans | 44 |
| 10 ans ou plus | 153 |
| Total ménages | 249 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 30 |
| Sous-occupation modérée | 80 |
| Sous-occupation accentuée | 39 |
| Suroccupation modérée | 5 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 9 | 3,6 % |
| 1 voiture | 96 | 38,6 % |
| 2 voitures ou plus | 145 | 58,2 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 4 % sans voiture, 39 % à une voiture et 58 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 77,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 103 | 73 | 19 | 11 |
| 1975 | 108 | 74 | 28 | 6 |
| 1982 | 124 | 83 | 23 | 18 |
| 1990 | 129 | 97 | 16 | 16 |
| 1999 | 128 | 112 | 6 | 10 |
| 2006 | 170 | 157 | 6 | 7 |
| 2011 | 232 | 219 | 5 | 8 |
| 2016 | 260 | 244 | 1 | 15 |
| 2022 | 265 | 249 | 1 | 15 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 103 logements, le total atteint 265 en 2022 (+157 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 22 | 11 | 12 | 12 | 24 | 12 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 10 | 14,7 % |
| Classe B | 19 | 27,9 % |
| Classe C | 18 | 26,5 % |
| Classe D | 15 | 22,1 % |
| Classe E | 3 | 4,4 % |
| Classe F | 2 | 2,9 % |
| Classe G | 1 | 1,5 % |
Le graphique décompose les 68 diagnostics par étiquette énergétique: 28 % en B, 69 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 43 | 63,2 % |
| Classe B | 15 | 22,1 % |
| Classe C | 5 | 7,4 % |
| Classe D | 3 | 4,4 % |
| Classe E | 2 | 2,9 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Répartition climat du parc: A concentre 63 % des diagnostics et 93 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 132 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 230 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 155 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 204 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 121 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 41 kWh/m²/an |
Les logements construits 1948-1974 consomment en moyenne 230 kWh/m²/an, contre 41 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 189 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 6 |
| Classe B | 4 | 15 |
| Classe C | 18 | 0 |
| Classe D | 8 | 7 |
| Classe E | 3 | 0 |
| Classe F | 2 | 0 |
| Classe G | 1 | 0 |
Performance comparée: maisons classées C (167), appartements classés B (112), en kWh/m²/an.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 2 |
| T3 | 7 |
| T4 | 1 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Capens (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Selon le recensement 2022 de l'INSEE, Capens dispose de 265 logements, dont 249 résidences principales (94,0 %). Typologie à très forte dominante pavillonnaire — 93,2 % de maisons. L'environnement communal: caractéristique du piémont pyrénéen ou du Massif central occitan, sur un relief modérément vallonné, à 189 m d'altitude.
Profil d'occupation typique des petites communes rurales: 82,9 % de propriétaires occupants. Le parc HLM pèse 4,8 % de l'offre de résidences principales.
La structure par époque du parc est contrastée — 15,3 % avant 1919 et 35,1 % depuis 2006. Le bilan DPE est favorable: classe B dominante, 144 kWh/m²/an, en deçà du repère national (203). Le chauffage principal est dominé par électricité (63,9 % des résidences principales).
Le parc de Capens se maintient à l'équilibre entre 2016 et 2022. La multi-motorisation est la norme à Capens: 58,2 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Ancrée régionalement, la commune est caractéristique du piémont pyrénéen ou du Massif central occitan: les attentes résidentielles s'y calquent. Topographie et environnement: sur un relief modérément vallonné, à 189 m d'altitude — autant de critères qui shapent le parc.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
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Correction marquée sur le marché à Capens : -25,6 % en un an, dans un contexte de seulement 5 transactions annuelles.
Verdict
➤ Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,0 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 7,8 %
- ✓ Correction des prix récente
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Haute-Garonne (380ᵉ rang sur 572 communes)
- Marché locatif peu dynamique dans la zone
- Correction récente des prix : -25,6 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Capens
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,0 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,8 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Capens
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Capens s'établit à 1 708 €, sur la base de 5 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est B, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 38,6 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 7,8 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Capens Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Capens
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Capens évolue de +52,4 %, passant de 1 121 à 1 708 €/m²; 5 ventes ont été enregistrées en 2025.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 109 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 5 | 5 |
| Prix médian/m² | 1 708 € | 1 708 € |
| Prix moyen/m² | 1 821 € | |
| Surface médiane | – | 109 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 9 | 1 121 € |
| 2022 | 8 | 2 342 € |
| 2023 | 4 | 2 213 € |
| 2024 | 1 | 2 296 € |
| 2025 | 5 | 1 708 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
70 logements autorisés cumulés, 62 commencés: la dynamique récente affiche 4 autorisations sur 2025.
Construction neuve à Capens (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Capens totalise 28 logements sur 5 ans, soit +367 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Capens
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Capens
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (38,57 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Capens
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 68 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Capens est B, avec 4,4 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Capens
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Capens : cadre de vie et logement
Capens compte 637 habitants, à 216 m d'altitude. Le climat local affiche 13,6 °C de moyenne annuelle et 619 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 10 appellations d'origine rattachées au terroir local et 44 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Capens
Capens et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Capens
Composition du parc immobilier à Capens
265 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Capens est composé très majoritairement de maisons (93,2 %), profil résidentiel familial typique.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Capens
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 248 logements).
- Avant 1919 15,3 % 38 logts
- 1919-1945 4,8 % 12 logts
- 1946-1970 7,3 % 18 logts
- 1971-1990 14,1 % 35 logts
- 1991-2005 23,4 % 58 logts
- 2006-2019 35,1 % 87 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Capens
44 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Capens
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Capens
Pour une maison de 109 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
186 172 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Capens
Quel est le prix de l'immobilier à Capens ?
Le prix médian au m² à Capens est de 1 708 € (données DVF, 5 transactions). Pour une maison de 109 m² (surface médiane locale), compter environ 186 000 €.
Comment Capens se situe-t-elle dans le Haute-Garonne ?
Capens se situe au 380ᵉ rang du Haute-Garonne sur 572 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Capens ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Capens est de 7,8 % (loyer de 11,1 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Capens.
Communes limitrophes de Capens
Capens est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Capens s'établit à 1 708 € sur 5 transactions enregistrées en 2026 — un niveau proche de la médiane départementale de l'Haute-Garonne (3 062 €/m²).
Forte valorisation observée: le m² médian de Capens gagne +52,4 % sur la période 2021-2025. 27 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. La dernière année fait apparaître une correction de -25,6 % du prix médian.
Sur la période, seules des maisons ont été vendues à Capens à un niveau significatif — 1 708 €/m² en médiane. Un bien type de 109 m² revient à environ 186 172 €, soit 7,8 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Capens avoisinent 10,3 €/m² pour les appartements et 11,1 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 7,8 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 0,4 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 28 logements autorisés, soit 6/an en moyenne. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (100 % des autorisations sur 2021-2025).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Capens est caractéristique du piémont pyrénéen ou du Massif central occitan. Contexte physique: sur un relief modérément vallonné, à 189 m d'altitude.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.