01 Le parc de logements
Le parc comprend 2 786 logements dont 2 537 résidences principales, 36 résidences secondaires et 213 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 2 537 | 91,1 % |
| Résidences secondaires | 36 | 1,3 % |
| Logements vacants | 213 | 7,6 % |
Parmi les 2 786 logements du parc, 91 % assurent la fonction de résidence principale, contre 1 % de secondaires et 8 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 271 | 11,0 % |
| 1919-1945 | 144 | 5,9 % |
| 1946-1970 | 381 | 15,5 % |
| 1971-1990 | 521 | 21,2 % |
| 1991-2005 | 567 | 23,1 % |
| 2006-2019 | 572 | 23,3 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 23 % des logements relèvent de la période 2006-2019, le segment d'avant 1919 restant à 11 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 12 | 0,5 % |
| 2 pièces | 195 | 7,7 % |
| 3 pièces | 382 | 15,1 % |
| 4 pièces | 809 | 31,9 % |
| 5 pièces ou plus | 1 139 | 44,9 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 45 % du parc, contre 8 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,5 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 2 440 | 2 663 | 2 786 |
| Rés. principales | 2 143 | 2 356 | 2 537 |
| Rés. secondaires | 36 | 48 | 36 |
| Vacants | 261 | 258 | 213 |
À titre de comparaison : 66,2 % de part de propriétaires à Labarthe-sur-Lèze, à 23 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 1 634 | 64,4 % |
| Locataires (privé) | 648 | 25,5 % |
| Locataires HLM | 208 | 8,2 % |
| Logés gratuitement | 47 | 1,9 % |
Occupation des résidences principales — 64,4 % appartiennent à leurs occupants, 33,7 % sont louées, avec 8 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 706 | 27,8 % |
| Fioul | 71 | 2,8 % |
| Électricité | 1 332 | 52,5 % |
| Gaz bouteille | 24 | 0,9 % |
| Autre (bois…) | 405 | 16,0 % |
Répartition des modes de chauffage: 52 % au électricité, 28 % pour gaz de ville, 16 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 262 |
| 2 à 4 ans | 461 |
| 5 à 9 ans | 476 |
| 10 ans ou plus | 1 337 |
| Total ménages | 2 537 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 360 |
| Sous-occupation modérée | 592 |
| Sous-occupation accentuée | 701 |
| Suroccupation modérée | 61 |
| Suroccupation accentuée | 11 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 231 | 9,1 % |
| 1 voiture | 1 162 | 45,8 % |
| 2 voitures ou plus | 1 143 | 45,1 % |
Motorisation des ménages: 9 % n'ont aucune voiture, 46 % en ont une et 45 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 75,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 125 | 989 | 86 | 50 |
| 1975 | 1 294 | 1 090 | 81 | 123 |
| 1982 | 1 447 | 1 264 | 31 | 152 |
| 1990 | 1 556 | 1 361 | 88 | 107 |
| 1999 | 1 749 | 1 532 | 66 | 151 |
| 2006 | 2 087 | 1 877 | 45 | 165 |
| 2011 | 2 440 | 2 143 | 36 | 261 |
| 2016 | 2 663 | 2 356 | 48 | 258 |
| 2022 | 2 786 | 2 537 | 36 | 213 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 1 125 logements, le total atteint 2 786 en 2022 (+148 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 266 | 260 | 217 | 236 | 232 | 167 |
| Dont vacants > 2 ans | 79 | 75 | 72 | 68 | 62 | 80 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 78 | 8,4 % |
| Classe B | 121 | 13,1 % |
| Classe C | 401 | 43,3 % |
| Classe D | 201 | 21,7 % |
| Classe E | 92 | 9,9 % |
| Classe F | 25 | 2,7 % |
| Classe G | 8 | 0,9 % |
Le graphique décompose les 926 diagnostics par étiquette énergétique: 43 % en C, 65 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 378 | 40,8 % |
| Classe B | 244 | 26,3 % |
| Classe C | 186 | 20,1 % |
| Classe D | 73 | 7,9 % |
| Classe E | 35 | 3,8 % |
| Classe F | 10 | 1,1 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Émissions CO₂: 41 % des logements relèvent de la classe A, 87 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 208 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 205 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 172 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 135 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 134 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 78 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 78 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 208 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 52 | 26 |
| Classe B | 85 | 36 |
| Classe C | 177 | 224 |
| Classe D | 116 | 85 |
| Classe E | 59 | 33 |
| Classe F | 19 | 6 |
| Classe G | 2 | 6 |
Côté maisons, la dominante est C (160 kWh/m²/an); côté appartements, C (159).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 3 |
| T2 | 73 |
| T3 | 102 |
| T4 | 135 |
| T5+ | 28 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Carbonne (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc résidentiel de Carbonne compte 2 786 logements à l'issue du recensement 2022, dont 2 537 résidences principales. La maison individuelle reste largement majoritaire (80,8 % du parc contre 19,2 % d'appartements). L'environnement communal: au cœur de l'arrière-pays occitan, à 330 m d'altitude, sur un relief de plateau ou de coteaux.
Majorité de propriétaires à Carbonne (64,4 %), complétée par 33,7 % de locataires. Part du parc social: 8,2 % des résidences principales.
L'ancienneté du parc de Carbonne mêle deux époques — 11,0 % avant 1919, 23,3 % après 2006. Le parc de Carbonne se distingue par de bonnes performances DPE: classe dominante C, 159 kWh/m²/an en moyenne — un niveau meilleur que la moyenne française. Au plan énergétique résidentiel, 52,5 % des résidences principales s'appuient sur le électricité.
Le parc de Carbonne s'est étoffé de +4,6 % entre les deux derniers millésimes disponibles (2016-2022). La multi-motorisation est la norme à Carbonne: 45,1 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune au cœur de l'arrière-pays occitan. Le cadre géographique à 330 m d'altitude, sur un relief de plateau ou de coteaux nuance les caractéristiques du parc local.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Verdict
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Points clés
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Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Haute-Garonne (268ᵉ rang sur 572 communes)
Analyse du marché immobilier à Carbonne
Acheter demande un effort important : 6,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,8 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Carbonne
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Carbonne s'établit à 2 162 €, sur la base de 77 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 50,0 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Carbonne Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Carbonne
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 77 transactions en 2025 et affiche une évolution de +4,8 % sur 2021–2025 (prix médian à 2 162 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 50 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
70,1 % de maisons et 29,9 % d'appartements parmi les 77 transactions enregistrées.
70,1 % maisons, 29,9 % appartements sur 77 ventes: le collectif pèse 29,9 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 77 | 54 | 23 |
| Prix médian/m² | 2 162 € | 2 287 € | 2 107 € |
| Prix moyen/m² | 2 477 € | ||
| Surface médiane | – | 100 m² | 50 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 115 | 2 063 € |
| 2022 | 92 | 2 357 € |
| 2023 | 73 | 2 232 € |
| 2024 | 53 | 2 255 € |
| 2025 | 77 | 2 162 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
1 188 logements autorisés cumulés, 642 commencés: la dynamique récente affiche 36 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Carbonne
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Carbonne (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 308 logements ont été autorisés à à Carbonne, +61 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Carbonne
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Carbonne
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (50,00 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Carbonne
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 926 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Carbonne: classe C en tête, 3,6 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Carbonne
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S'installer à Carbonne : cadre de vie et logement
Carbonne compte 5 563 habitants, à 223 m d'altitude. Le climat local affiche 13,6 °C de moyenne annuelle et 797 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 2 monuments historiques protégés, 10 appellations d'origine rattachées au terroir local et 370 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Carbonne
Carbonne et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Carbonne
Composition du parc immobilier à Carbonne
2 786 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
2 252 maisons pour 524 appartements: le parc à Carbonne est résolument pavillonnaire.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Carbonne
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 2 456 logements).
- Avant 1919 11,0 % 271 logts
- 1919-1945 5,9 % 144 logts
- 1946-1970 15,5 % 381 logts
- 1971-1990 21,2 % 521 logts
- 1991-2005 23,1 % 567 logts
- 2006-2019 23,3 % 572 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Carbonne
370 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Carbonne
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Carbonne
Pour une maison de 100 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
216 200 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Carbonne
Quel est le prix de l'immobilier à Carbonne ?
Le prix médian au m² à Carbonne est de 2 162 € (données DVF, 77 transactions). Pour une maison de 100 m² (surface médiane locale), compter environ 229 000 €.
Comment Carbonne se situe-t-elle dans le Haute-Garonne ?
Carbonne se situe au 268ᵉ rang du Haute-Garonne sur 572 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Carbonne ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Carbonne est de 5,3 % (loyer de 10,2 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Carbonne
Carbonne est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 2 162 €/m² en médiane, Carbonne s'inscrit au niveau de la médiane de l'Haute-Garonne (3 062 €/m²) et reste -12,5 % au regard de la médiane nationale.
Hausse contenue du prix médian: +4,8 % sur la période 2021-2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 410 transactions (source DGFiP/DVF). La dernière année fait apparaître une correction de -4,1 % du prix médian.
La ventilation des ventes associe 70,1 % de maisons et 29,9 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Rapporté au revenu médian de Carbonne, un logement de 100 m² (228 700 €) représente 10,1 années de ressources brutes.
Loyers observés à Carbonne: 10,3 €/m²/mois pour un appartement, 10,2 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 5,8 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (1,3 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Construction neuve active à Carbonne: l'équivalent de 62 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Carbonne est au cœur de l'arrière-pays occitan. Contexte physique: à 330 m d'altitude, sur un relief de plateau ou de coteaux.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.