01 Le parc de logements
Le parc comprend 7 765 logements dont 7 426 résidences principales, 65 résidences secondaires et 274 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 7 426 | 95,6 % |
| Résidences secondaires | 65 | 0,8 % |
| Logements vacants | 274 | 3,5 % |
Visualisation des trois usages du parc: 96 % d'habitat permanent, 1 % de résidences secondaires et 4 % de logements inoccupés sur un total de 7 765.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 188 | 2,6 % |
| 1919-1945 | 228 | 3,1 % |
| 1946-1970 | 1 207 | 16,5 % |
| 1971-1990 | 2 086 | 28,5 % |
| 1991-2005 | 997 | 13,6 % |
| 2006-2019 | 2 602 | 35,6 % |
Structure du bâti par époque: 3 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 2006-2019 (36 %), 36 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 107 | 1,4 % |
| 2 pièces | 959 | 12,9 % |
| 3 pièces | 1 912 | 25,7 % |
| 4 pièces | 2 622 | 35,3 % |
| 5 pièces ou plus | 1 826 | 24,6 % |
Le graphique montre une moyenne de 3,8 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (25 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 5 292 | 7 002 | 7 765 |
| Rés. principales | 5 063 | 6 745 | 7 426 |
| Rés. secondaires | 28 | 39 | 65 |
| Vacants | 202 | 218 | 274 |
Pour référence, Sanary-sur-Mer (59 km) affiche 37,4 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 4 271 | 57,5 % |
| Locataires (privé) | 1 541 | 20,8 % |
| Locataires HLM | 1 405 | 18,9 % |
| Logés gratuitement | 209 | 2,8 % |
La répartition du parc occupé: 57,5 % de propriétaires, 39,7 % de locataires, dont 19 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 997 | 26,9 % |
| Fioul | 511 | 6,9 % |
| Électricité | 3 994 | 53,8 % |
| Gaz bouteille | 164 | 2,2 % |
| Autre (bois…) | 760 | 10,2 % |
Mode de chauffage dominant: électricité à 54 %. gaz de ville pèse 27 %, autres sources (bois notamment) 10 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 823 |
| 2 à 4 ans | 1 671 |
| 5 à 9 ans | 1 805 |
| 10 ans ou plus | 3 127 |
| Total ménages | 7 426 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 262 |
| Sous-occupation modérée | 2 101 |
| Sous-occupation accentuée | 1 695 |
| Suroccupation modérée | 390 |
| Suroccupation accentuée | 56 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 547 | 7,4 % |
| 1 voiture | 3 362 | 45,3 % |
| 2 voitures ou plus | 3 516 | 47,3 % |
Ventilation par équipement automobile: 7 % sans véhicule, 45 % mono-motorisés, 47 % multi-motorisés. Par ailleurs, 78,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 2 269 | 2 015 | 72 | 182 |
| 1975 | 2 816 | 2 573 | 35 | 208 |
| 1982 | 3 560 | 3 322 | 52 | 186 |
| 1990 | 4 032 | 3 812 | 67 | 153 |
| 1999 | 4 615 | 4 364 | 105 | 146 |
| 2006 | 4 897 | 4 716 | 48 | 133 |
| 2011 | 5 292 | 5 063 | 28 | 202 |
| 2016 | 7 002 | 6 745 | 39 | 218 |
| 2022 | 7 765 | 7 426 | 65 | 274 |
Trajectoire de long terme: 2 269 logements en 1968, 7 765 en 2022 (+242 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 479 | 488 | 405 | 436 | 532 | 255 |
| Dont vacants > 2 ans | 76 | 73 | 58 | 46 | 57 | 122 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 125 | 5,8 % |
| Classe B | 339 | 15,6 % |
| Classe C | 1 060 | 48,8 % |
| Classe D | 401 | 18,5 % |
| Classe E | 145 | 6,7 % |
| Classe F | 76 | 3,5 % |
| Classe G | 26 | 1,2 % |
La classe C domine avec 49 % des diagnostics, et 70 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 768 | 35,4 % |
| Classe B | 516 | 23,8 % |
| Classe C | 621 | 28,6 % |
| Classe D | 158 | 7,3 % |
| Classe E | 63 | 2,9 % |
| Classe F | 31 | 1,4 % |
| Classe G | 15 | 0,7 % |
Émissions CO₂: 35 % des logements relèvent de la classe A, 88 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 201 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 209 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 158 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 145 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 111 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 75 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 209 kWh/m²/an (1948-1974), creux à 75 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 71 | 54 |
| Classe B | 137 | 202 |
| Classe C | 320 | 740 |
| Classe D | 167 | 234 |
| Classe E | 61 | 84 |
| Classe F | 48 | 28 |
| Classe G | 9 | 17 |
Côté maisons, la dominante est C (157 kWh/m²/an); côté appartements, C (142).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 6 |
| T2 | 383 |
| T3 | 593 |
| T4 | 444 |
| T5+ | 57 |
Faut-il investir à Châteauneuf-les-Martigues en 2026 ?
Ancrée au sein de la Métropole Aix-Marseille-Provence, à moins de 10 km de l'aéroport international, Châteauneuf-Les-Martigues bénéficie d'une attractivité territoriale forte. Cette dynamique, couplée à une croissance démographique robuste (+33,8 % en dix ans), irrigue son marché immobilier. Le verdict d'investissement pour 2026 s'appuie sur cette réalité économique et géographique.
Avec un rendement locatif brut de 5,2 % et une correction récente de -8,5 %, la commune combine attractivité financière et fenêtre d'entrée potentielle.
Verdict
➤ Investir ici implique de cibler un bien adapté au marché locatif local, dans une logique de rendement à moyen terme plus que de spéculation rapide.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut supérieur à 5 %
- ✓ Correction récente de -8,5 %
- ✓ Dynamique démographique soutenue (+34 % en 10 ans)
- ⚠ Solvabilité locale limitée (revenu médian 23 570 €)
- ⚠ Risques industriels et naturels identifiés (PPRT, sismicité)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Plus abordable que 70 % des communes de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur.
- Prix médian légèrement supérieur à la moyenne départementale des Bouches-du-Rhône.
- Rendement locatif supérieur aux grandes métropoles comme Paris ou Lyon, pour un prix au m² divisé par deux.
Analyse du marché immobilier à Châteauneuf-les-Martigues
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 4,3/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Indices immobiliers de Châteauneuf-les-Martigues
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,3
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression immobilière modérée (4,3/10) : le marché est équilibré, sans surenchère excessive, propice à une négociation sereine.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression immobilière modérée (4,3/10) : le marché est équilibré, sans surenchère excessive, propice à une négociation sereine.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,8
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité modérée (4,4/10) : les prix dépassent la capacité d'achat médiane locale, le marché dépend donc partiellement d'acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité modérée (4,4/10) : les prix dépassent la capacité d'achat médiane locale, le marché dépend donc partiellement d'acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,0
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative élevée (5,7/10) : la demande locative est solide, soutenue par une forte proportion de ménages locataires.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative élevée (5,7/10) : la demande locative est solide, soutenue par une forte proportion de ménages locataires.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,0
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique faible (1,1/10) : la stratégie locative doit se concentrer sur le marché annuel, le saisonnier étant marginal.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique faible (1,1/10) : la stratégie locative doit se concentrer sur le marché annuel, le saisonnier étant marginal.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3727,3 — Percentile dept : 35/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 11,1 — Percentile dept : 47/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 0,8 — Percentile dept : 5/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 5,9 — Percentile dept : 81/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 559,2 — Percentile dept : 77/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 11,1 — Percentile dept : 53/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 55,0 — Percentile dept : 43/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 18,1 — Percentile dept : 10/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 42,5 — Percentile dept : 74/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,8 — Percentile dept : 5/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 5,9 — Percentile dept : 81/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 9/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3727,3 — Percentile dept : 65/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 0,8 — Percentile dept : 5/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 9/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 3,5 — Percentile dept : 5/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 559,2 — Percentile dept : 23/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Châteauneuf-les-Martigues : opportunités et risques
L'indice d'opportunité locative (IOL) de 5,7/10 est le signal le plus positif. Il s'appuie sur une demande locative solide, dans une commune où 57,5 % seulement des ménages sont propriétaires. Le rendement brut de 5,2 % pour les appartements dépasse nettement la moyenne nationale, mais la taxe foncière élevée (42,19 %) et les charges de gestion rognent significativement la rentabilité nette, estimée autour de 3,1 %.
Le profil de l'investisseur doit être pragmatique. La faible pression touristique (IPTI à 1,1/10) et le taux de résidences secondaires négligeable (0,8 %) invalident la piste du meublé saisonnier. La stratégie gagnante est le locatif annuel classique, ciblant les familles ou les actifs travaillant dans la zone industrielle et portuaire voisine.
Attention néanmoins aux risques spécifiques du territoire. La présence d'un Plan de Prévention des Risques Technologiques (PPRT) lié au site industriel Total et une sismicité modérée peuvent impacter l'assurabilité et la valorisation de certains biens. Par ailleurs, le taux de chômage local (11,8 %) supérieur à la moyenne nationale rappelle que la demande locative reste dépendante de la santé économique du bassin.
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Données du marché immobilier à Châteauneuf-les-Martigues
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian de 3 734 €/m², en recul de 8,5 % sur un an, replace Châteauneuf-Les-Martigues dans une fourchette plus accessible de la métropole marseillaise. Cette correction, l'une des plus marquées du département selon les données DVF 2024, suit un cycle de forte appréciation et traduit un réalignement face aux taux d'emprunt et à la solvabilité locale.
Le marché est structurellement porté par la maison individuelle, qui représente 60 % du parc et deux tiers des transactions. Cette prédominance du pavillonnaire, couplée à un parc globalement récent (35,6 % construit après 2006), dessine un cadre de vie familial et moderne, mais expose aussi à une sensibilité accrue au coût du crédit immobilier.
L'écart de prix avec des communes littorales comme Sanary-sur-Mer (+87 %) est abyssal, mais la comparaison avec Saint-Martin-de-Crau (-17 %) ou Tarascon (-39 %) est plus instructive. Elle révèle une surcote liée à la proximité immédiate de l'aéroport et de l'étang de Berre, atouts logistiques et économiques majeurs qui soutiennent l'attractivité résidentielle à long terme.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Châteauneuf-les-Martigues Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix sur cinq ans à Châteauneuf-Les-Martigues révèle une trajectoire classique de marché dynamique : une hausse continue de 2020 à 2023, avec un pic à 4 083 €/m². L'année 2024 marque un net retournement avec une correction de -8,5 %, ramenant la médiane à 3 734 €/m². Cette baisse, plus prononcée que dans certaines communes voisines, semble corriger un emballement antérieur et réajuster les prix à la solvabilité locale. Pour un acheteur en 2026, cette phase de stabilisation offre un contexte moins tendu, propice à des achats raisonnés sans la pression de la surenchère.
Évolution du marché immobilier de Châteauneuf-les-Martigues
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 3 692 €/m² → 3 886 €/m² (+5,3 %), volume annuel actuel 222 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 60 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 152 ventes en 2024, le volume de transactions à Châteauneuf-Les-Martigues a légèrement baissé par rapport aux années records (près de 300 ventes en 2021-2022), mais reste actif. Le marché est clairement dominé par les maisons individuelles (128 ventes, soit 64 % du total), reflétant le caractère pavillonnaire de la commune. Les appartements, moins nombreux (94 ventes), affichent paradoxalement un prix médian plus élevé (3 729 €/m²), peut-être du fait de produits plus récents ou mieux situés. Ce volume soutenu, malgré la baisse des prix, indique un marché liquide où les opportunités existent, mais dans un contexte qui redevient favorable à l'acheteur.
Répartition des ventes
57,7 % de maisons et 42,3 % d'appartements parmi les 222 transactions enregistrées.
Sur 222 transactions enregistrées, 57,7 % portent sur des maisons (4 025 €/m²) et 42,3 % sur des appartements (3 729 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 222 | 128 | 94 |
| Prix médian/m² | 3 886 € | 4 025 € | 3 729 € |
| Prix moyen/m² | 4 177 € | ||
| Surface médiane | – | 86 m² | 60 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 261 | 3 692 € |
| 2022 | 265 | 3 972 € |
| 2023 | 190 | 4 034 € |
| 2024 | 144 | 3 698 € |
| 2025 | 222 | 3 886 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Châteauneuf-Les-Martigues est significative, avec 443 logements autorisés sur les cinq dernières années. Cependant, la tendance est à la décélération (-9 % par rapport à la période précédente), et seulement 74 permis ont été délivrés en 2024. Cette modération de l'offre neuve est un signal prudent face à une demande qui pourrait se tasser. Elle limite aussi le risque de sur-offre à court terme, contribuant à stabiliser le parc existant. La construction reste néanmoins active, principalement tournée vers l'habitat individuel, répondant à la forte pression démographique (+5,9 % en cinq ans).
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 3 396 autorisations et 2 922 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 86 %.
Vacance longue durée à Châteauneuf-les-Martigues
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Châteauneuf-les-Martigues (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 338 logements ont été autorisés à à Châteauneuf-les-Martigues, -31 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Châteauneuf-les-Martigues
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Châteauneuf-les-Martigues
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (42,19 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Passer du rendement brut de 5,2 % au net de 3,1 % pour un appartement implique de soustraire environ 40 % du revenu. La taxe foncière, à 42,19 % de la valeur locative cadastrale, est le premier poste. S'y ajoutent la charge de copropriété (variable), les frais de gestion (environ 8 % du loyer), une provision pour travaux et un lissage de la vacance locative, faible ici avec seulement 3,5 % de logements vacants. Le rendement net reste un indicateur de trésorerie, pas de plus-value.
Performance énergétique du parc à Châteauneuf-les-Martigues
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 172 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Châteauneuf-les-Martigues: classe C en tête, 4,7 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc est relativement performant, avec une classe C dominante et seulement 4,8 % de passoires thermiques (F/G), bien en dessous des moyennes nationales. Cette situation, liée à une construction récente (35,6 % du parc post-2006), réduit le risque réglementaire immédiat. Cependant, tout bien classé E, F ou G devra faire l'objet de travaux avant 2034 pour rester louable. Pour un achat, privilégier un DPE D ou mieux sécurise l'investissement face aux futures obligations.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, avec un loyer moyen estimé à 16,6 €/m²/mois, offrent un rendement brut légèrement supérieur (5,2 %). Le parc locatif ancien est majoritaire, mais 35,6 % des logements ont été construits après 2006, offrant des opportunités dans le neuf. Attention, la part de passoires thermiques (DPE F/G) est faible (4,8 %), mais la loi Climat rendra progressivement ces biens interdits à la location.
Quelles zones cibler à Châteauneuf-les-Martigues ?
Le centre-bourg et ses alentours immédiats concentrent l'essentiel des services (770 équipements), favorisant une forte demande locative. La proximité des axes routiers vers Martigues et l'aéroport (7,3 km) valorise également les quartiers bien connectés. Aucune zone en fort développement n'est explicitement signalée, la construction neuve étant en reploi (-9 % sur 5 ans) avec 74 logements autorisés en 2024.
Calculateur de rendement à Châteauneuf-les-Martigues
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Risques à connaître avant d'investir à Châteauneuf-les-Martigues
Le principal risque est la vacance locative, avec un taux de logements vacants déjà à 3,5 %. La taxe foncière élevée (42,19 %) pèse sur le rendement net. Enfin, la commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques Technologiques (PPRT - TOTAL Raffinage France 2023), pouvant affecter l'assurabilité et l'attractivité de certains secteurs. La sismicité est modérée et le radon faible.
Cas pratique : un investissement type à Châteauneuf-les-Martigues
Pour un appartement de 56 m² (surface médiane correspondant à un prix de 215 264 €), le loyer espéré est d'environ 930 € par mois (16,6 €/m²). Le rendement brut atteint ainsi 5,2 %. Après déduction des charges (taxe foncière, copropriété, gestion), le rendement net tombe aux alentours de 3,1 %, soit un revenu locatif net d'environ 560 € par mois.
Erreurs à éviter quand on investit à Châteauneuf-les-Martigues
- Négliger la taxe foncière, élevée à 42,19 %.
- Oublier de provisionner pour la rénovation énergétique.
- Surévaluer le loyer par rapport au marché local (16,6 €/m²).
- Ne pas vérifier l'exposition du bien aux risques naturels.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché provençal connaît une accélération printanière, avec une forte activité de mars à juin. Vendre durant cette période maximise la visibilité. L'automne (septembre-octobre) peut aussi être favorable après la pause estivale. Pour l'acheteur, l'hiver offre moins de choix mais parfois plus de négociation. Notez que la taxe foncière est payable en septembre, une charge à anticiper si vous achetez en cours d'année.
Le saviez-vous ?
- 83 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- La dette communale s'élève à 1 254 € par habitant.
- L'aéroport Marseille-Provence n'est qu'à 7,3 km.
S'installer à Châteauneuf-les-Martigues : cadre de vie et logement
Avec 770 équipements recensés par l'INSEE, dont 474 services et 133 établissements de santé, Châteauneuf-Les-Martigues offre une palette complète de commerces et services de proximité. Cette densité d'équipements, rare pour une commune de cette taille, lui confère une autonomie appréciable et en fait un pôle de centralité pour les villages alentour.
Le cadre de vie est marqué par une double influence : l'urbanisation moderne liée à la croissance démographique et la proximité des paysages de l'étang de Berre. La commune est très bien connectée, avec un taux de couverture fibre de 83 % et la présence de la 5G, un atout pour les télétravailleurs. La jeunesse relative de la population (âge médian de 37,6 ans) et la forte proportion de moins de 30 ans (38,7 %) dynamisent le tissu associatif et scolaire.
Carte du marché immobilier à Châteauneuf-les-Martigues
Châteauneuf-les-Martigues et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Châteauneuf-les-Martigues
Avec 532 mm de pluie par an et une température moyenne de 15,9 °C, le climat est typiquement méditerranéen, sec et ensoleillé. Les hivers sont doux, les étés chauds mais tempérés par la proximité de l'étang de Berre. Ce profil, très prisé, convient aux acheteurs recherchant un cadre de vie agréable toute l'année, avec un ensoleillement généreux pour les terrasses et jardins, dominant dans un parc composé à 60 % de maisons.
À qui s'adresse Châteauneuf-les-Martigues ?
La commune s'adresse principalement aux jeunes actifs et aux familles travaillant dans les bassins industriels et logistiques proches (étang de Berre, aéroport). L'âge médian de 37,6 ans et la part importante de moins de 30 ans (38,7 %) en font un territoire dynamique. Les retraités (21,8 % des 60 ans et plus) y trouvent également un cadre calme, bien que l'indice de vieillissement (97,5) soit équilibré.
Avantages et limites à Châteauneuf-les-Martigues
✓ Points forts
- Prix plus accessible qu'en bord de mer (3 734 €/m² médian).
- Très bonne accessibilité : aéroport à 7 km, gares proches.
- Démographie dynamique (+34% en 10 ans) et population jeune.
- Parc de logements récents (35,6% construits après 2006).
- Cadre de vie provençal avec climat méditerranéen doux.
− À prendre en compte
- Présence d'un PPRT technologique (risque industriel).
- Marché immobilier en baisse (-8,5% sur un an).
- Taux de chômage local supérieur à la moyenne (11,8%).
Composition du parc immobilier à Châteauneuf-les-Martigues
7 765 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 4 562 maisons et 3 047 appartements à à Châteauneuf-les-Martigues.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
La commune est une ville de propriétaires (57,5 %) et de résidences principales (95,7 %), signe d'un ancrage résidentiel fort et d'un marché stable. La part infime de résidences secondaires (0,8 %) et le faible taux de vacance (3,5 %) limitent la rotation spéculative. La prédominance des maisons (60 %) face aux appartements (20 %) attire des profils familiaux, confirmés par un âge médian de 37,6 ans et 38,7 % de moins de 30 ans.
Ancienneté du parc à Châteauneuf-les-Martigues
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 308 logements).
- Avant 1919 2,6 % 188 logts
- 1919-1945 3,1 % 228 logts
- 1946-1970 16,5 % 1 207 logts
- 1971-1990 28,5 % 2 086 logts
- 1991-2005 13,6 % 997 logts
- 2006-2019 35,6 % 2 602 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Châteauneuf-les-Martigues
770 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Châteauneuf-les-Martigues
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à un aléa sismique modéré et compte 15 risques naturels recensés, avec 13 arrêtés catastrophes naturelles historiques. Le PPRT lié à la raffinerie TotalEnergies de la Mède est le principal plan de prévention actif, imposant des contraintes constructives et d'information dans les zones concernées. Le radon y est faible. Consulter le géorisque précis de la parcelle avant tout achat est indispensable, ces éléments influençant l'assurabilité et la valeur résiduelle du bien.
Cas pratique : un achat type à Châteauneuf-les-Martigues
Une maison de 93 m² (surface médiane pour un prix de 340 659 €) représente 14,5 années du revenu médian local (23 570 €). Avec un apport de 10 % (34 000 €) et un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance s'établirait autour de 1 850 €, à laquelle il faut ajouter la taxe foncière et les charges.
Erreurs à éviter quand on achète à Châteauneuf-les-Martigues
- Omettre de consulter le DPE et le diagnostic plomb.
- Ignorer les contraintes du PPRT de la raffinerie.
- Sous-estimer le coût de la vie dans la métropole AMP.
- Acheter sans visiter aux différentes heures de la journée.
Points clés à retenir à Châteauneuf-les-Martigues
- Prix médian en baisse de -8,5 % sur un an à 3 734 €/m².
- Rendement brut locatif de 5,2 % pour les appartements.
- Climat méditerranéen sec, avec 532 mm de pluie par an.
- Une maison coûte en moyenne 340 659 €, un appartement 215 264 €.
- Rendement net estimé à 3,1 % après charges et taxe foncière.
- Âge médian de 37,6 ans, commune jeune et dynamique.
- La taxe foncière sur le bâti s'élève à 42,19 %.
- Le marché est porté par une croissance démographique de +33,8 % en 10 ans.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Châteauneuf-les-Martigues ?
À Châteauneuf-les-Martigues, la valeur d'un bien dépend d'abord de sa localisation interne : la proximité des commerces (92 équipements), des écoles (12 établissements) et de la gare de Carry-le-Rouet (5,2 km) prime. Pour une maison, la surface du terrain et la vue sont des plus-values significatives. L'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus, avec un parc majoritairement en classe C. En appartement, l'étage, l'exposition sud et la qualité des parties communes font la différence. Un bien rénové se vendra avec une décote moindre face au neuf récent (35,6 % du parc).
Estimation indicative d'une maison à Châteauneuf-les-Martigues
Pour une maison de 86 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
334 196 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un contexte de baisse des prix, une sur-estimation peut entraîner une vacance prolongée de votre bien. À l'inverse, une sous-estimation vous prive de capital. Une estimation professionnelle, basée sur les transactions réelles et les spécificités locales comme la taxe foncière (42,19 %) ou la part de logements vacants (3,5 %), vous permet de fixer un prix d'appel attractif et réaliste. C'est la première étape pour vendre dans des délais maîtrisés, surtout avec une démographie croissante (+5,9 % sur 5 ans) qui maintient une demande potentielle.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils automatiques utilisent des moyennes, inefficaces sur un marché où le prix au m² varie de -8,5 % en un an. Un professionnel local valorisera l'impact concret de la vue sur l'étang, de la proximité du collège ou de l'isolation récente. Il connaît la demande réelle, segmentée entre jeunes actifs de la Métropole Aix-Marseille-Provence et familles installées. Son estimation, argumentée, sert de base solide à la négociation avec les acheteurs, souvent bien informés. Il anticipe aussi les sujets sensibles comme les risques naturels ou la taxe foncière, à 42,19 %.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m² de la commune.
- Oublier de valoriser une vue dégagée ou un terrain.
- Ne pas actualiser le prix après une baisse de -8,5 %.
- Négliger l'impact d'un DPE faible sur la valorisation.
Investir à Châteauneuf-les-Martigues : passer à l'action
Les chiffres dessinent un scénario, mais la concrétisation d'un bon investissement exige une expertise de terrain. Identifier le bon bien au bon prix, dans un contexte de marché en correction, nécessite une connaissance fine des quartiers et des prix réels négociés.
L'analyse des données DVF révèle le potentiel, mais le succès de l'investissement se joue sur la sélection précise du bien.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Châteauneuf-Les-Martigues grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Châteauneuf-les-Martigues
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Châteauneuf-Les-Martigues ?
Le prix médian global était de 3 734 €/m² en 2024. Une maison type de 93 m² coûte environ 340 659 €, et un appartement de 56 m² autour de 215 264 €.
Est-ce le bon moment pour acheter à Châteauneuf-Les-Martigues ?
Le marché a corrigé de -8,5 % en 2024, offrant un point d'entrée plus favorable qu'en 2023. Pour un investisseur locatif, le rendement brut reste attractif à 5,2 %.
Châteauneuf-Les-Martigues est-elle plus chère que ses voisines ?
Elle est 17 % plus chère que Saint-Martin-de-Crau, mais 39 % moins chère que Tarascon et 87 % moins chère que Sanary-sur-Mer, reflétant son positionnement intermédiaire.
Quel loyer peut-on espérer à Châteauneuf-Les-Martigues ?
Le loyer médian est de 16,6 €/m²/mois pour un appartement, soit environ 930 €/mois pour un T2 de 56 m². Pour une maison, comptez 14,9 €/m²/mois.
La commune est-elle bien desservie pour les transports ?
Oui, l'aéroport Marseille-Provence est à 7,3 km et une gare (Carry-le-Rouet) à 5,2 km. La connexion autoroutière vers Marseille et Aix-en-Provence est excellente.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix au m² inférieur de 17 % à celui de Saint-Martin-De-Crau et de 39 % à celui de Sanary-sur-Mer, Châteauneuf-Les-Martigues offre un effet de levier intéressant pour des indicateurs locatifs similaires.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Châteauneuf-les-Martigues.
Communes limitrophes de Châteauneuf-les-Martigues
Châteauneuf-les-Martigues est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Châteauneuf-les-Martigues atteint 3 886 € sur 222 transactions — un niveau tendu, supérieur à la médiane départementale.
Le marché immobilier de Châteauneuf-les-Martigues est en hausse progressive: +5,3 % entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 1 082 transactions (source DGFiP/DVF). Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +5,1 %.
La ventilation des ventes associe 57,7 % de maisons et 42,3 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Un bien type de 86 m² revient à environ 346 150 €, soit 14,7 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Châteauneuf-les-Martigues: 16,6 €/m²/mois pour un appartement, 14,9 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 5,3 % — dans la moyenne française. Les résidences secondaires représentent 0,8 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les permis de construire autorisent 68 logements par an en moyenne sur la période 2021-2025. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles groupées, qui concentrent environ 57 % des logements autorisés.
Côté contexte, Châteauneuf-les-Martigues est dans la tradition provençale, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Contexte physique: à une trentaine de kilomètres du littoral camarguais (38 km), à 6 m d'altitude, sur un relief peu marqué.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.