01 Le parc de logements
Le parc comprend 4 440 logements dont 4 251 résidences principales, 23 résidences secondaires et 167 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 4 251 | 95,7 % |
| Résidences secondaires | 23 | 0,5 % |
| Logements vacants | 167 | 3,8 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 96 % de résidences principales, 1 % de secondaires et 4 % de vacants pour un total de 4 440 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 175 | 4,1 % |
| 1919-1945 | 121 | 2,8 % |
| 1946-1970 | 495 | 11,6 % |
| 1971-1990 | 1 831 | 43,1 % |
| 1991-2005 | 808 | 19,0 % |
| 2006-2019 | 820 | 19,3 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 43 %, devant les constructions récentes (19 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 61 | 1,4 % |
| 2 pièces | 391 | 9,2 % |
| 3 pièces | 982 | 23,1 % |
| 4 pièces | 1 556 | 36,6 % |
| 5 pièces ou plus | 1 261 | 29,7 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 30 % du parc, contre 11 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,0 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 3 723 | 3 843 | 4 440 |
| Rés. principales | 3 546 | 3 669 | 4 251 |
| Rés. secondaires | 18 | 29 | 23 |
| Vacants | 160 | 145 | 167 |
En regard, Saint-Cyr-sur-Mer (à 46 km, 11 658 hab.) affiche 31,8 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 935 | 69,0 % |
| Locataires (privé) | 841 | 19,8 % |
| Locataires HLM | 346 | 8,1 % |
| Logés gratuitement | 128 | 3,0 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 69,1 % de propriétaires face à 27,9 % de locataires (dont 8 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 637 | 15,0 % |
| Fioul | 338 | 8,0 % |
| Électricité | 2 664 | 62,7 % |
| Gaz bouteille | 101 | 2,4 % |
| Autre (bois…) | 510 | 12,0 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — électricité en tête (63 %), 15 % pour gaz de ville et 12 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 711 |
| 2 à 4 ans | 661 |
| 5 à 9 ans | 550 |
| 10 ans ou plus | 2 329 |
| Total ménages | 4 251 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 954 |
| Sous-occupation modérée | 1 235 |
| Sous-occupation accentuée | 1 079 |
| Suroccupation modérée | 187 |
| Suroccupation accentuée | 38 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 256 | 6,0 % |
| 1 voiture | 1 826 | 43,0 % |
| 2 voitures ou plus | 2 169 | 51,0 % |
Équipement automobile des ménages: 6 % sans voiture, 43 % avec une voiture et 51 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 78,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 866 | 804 | 22 | 40 |
| 1975 | 1 211 | 1 131 | 16 | 64 |
| 1982 | 1 541 | 1 450 | 20 | 71 |
| 1990 | 2 636 | 2 560 | 25 | 51 |
| 1999 | 3 183 | 3 029 | 29 | 125 |
| 2006 | 3 392 | 3 234 | 63 | 95 |
| 2011 | 3 723 | 3 546 | 18 | 160 |
| 2016 | 3 843 | 3 669 | 29 | 145 |
| 2022 | 4 440 | 4 251 | 23 | 167 |
Trajectoire de long terme: 866 logements en 1968, 4 440 en 2022 (+413 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 339 | 261 | 213 | 237 | 294 | 125 |
| Dont vacants > 2 ans | 48 | 48 | 39 | 33 | 34 | 44 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 60 | 4,9 % |
| Classe B | 234 | 19,1 % |
| Classe C | 672 | 54,9 % |
| Classe D | 171 | 14,0 % |
| Classe E | 66 | 5,4 % |
| Classe F | 17 | 1,4 % |
| Classe G | 5 | 0,4 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 55 % des logements et 79 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 502 | 41,0 % |
| Classe B | 324 | 26,4 % |
| Classe C | 340 | 27,8 % |
| Classe D | 36 | 2,9 % |
| Classe E | 16 | 1,3 % |
| Classe F | 7 | 0,6 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante A à 41 %, 95 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 198 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 190 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 140 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 122 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 126 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 67 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 198 kWh/m²/an, contre 67 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 132 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 20 | 40 |
| Classe B | 96 | 138 |
| Classe C | 289 | 383 |
| Classe D | 87 | 84 |
| Classe E | 28 | 38 |
| Classe F | 7 | 10 |
| Classe G | 0 | 5 |
Côté maisons, la dominante est C (144 kWh/m²/an); côté appartements, C (124).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 15 |
| T2 | 107 |
| T3 | 175 |
| T4 | 97 |
| T5+ | 8 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Gignac-la-Nerthe (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Gignac-la-Nerthe rassemble 4 440 logements au recensement de 2022, dont l'essentiel sert de résidence principale (4 251 unités). Le parc est à dominante pavillonnaire avec 74,2 % de maisons et 25,8 % d'appartements. Côté cadre local, Gignac-la-Nerthe est une commune de Provence, entre garrigue et oliveraies, en contexte de plaine (altitude moyenne: 6 m), à une trentaine de kilomètres du littoral camarguais (44 km).
La propriété reste majoritaire à Gignac-la-Nerthe: 69,1 % contre 27,9 % de locataires. 8,1 % des logements occupés à titre principal sont des HLM. Le taux SRU communal — 9,0 % — n'atteint pas la cible légale de 25,0 %.
Près d'19,3 % du parc de Gignac-la-Nerthe a moins de vingt ans, signe d'une dynamique récente de construction. Côté performance énergétique, le parc affiche une classe dominante C et une consommation moyenne de 133 kWh/m²/an, inférieure à la moyenne nationale (203). Le chauffage principal est dominé par électricité (62,7 % des résidences principales).
Le parc immobilier de Gignac-la-Nerthe s'est étoffé rapidement, de +15,5 % entre 2016 et 2022. Profil fortement motorisé: 51,0 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Gignac-la-Nerthe appartient au tissu une commune de Provence, entre garrigue et oliveraies, repère pour lire son marché résidentiel. Gignac-la-Nerthe est en contexte de plaine (altitude moyenne: 6 m), à une trentaine de kilomètres du littoral camarguais (44 km), autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 4 251 résidences principales de Gignac-la-Nerthe et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
Faut-il investir à Gignac-la-Nerthe en 2026 ?
Enclavée entre l'étang de Berre et l'aéroport Marseille-Provence, Gignac-La-Nerthe est une commune résidentielle de la métropole Aix-Marseille. Son marché immobilier, très familial, a subi un net recalibrage en 2024 après une forte hausse. Ce contexte de correction offre-t-il une fenêtre d'opportunité pour un investisseur ? L'analyse des chiffres 2024 livre un verdict nuancé.
Après une correction de -12,9 % sur l'année, la commune offre un point d'entrée inédit sur l'axe Aix-Marseille, avec un rendement locatif supérieur à 5 %.
Verdict
➤ Investir ici suppose de parier sur la reconnexion de la commune à la dynamique métropolitaine, avec un horizon de moyen terme pour effacer la correction de 2024.
Points clés
- ✓ Correction récente de -12,9 % : opportunité de timing
- ✓ Rendement locatif brut supérieur à 5 %
- ✓ Accessibilité élevée grâce aux transports
- ⚠ Marché locatif modéré : demande intérieure fragile
- ⚠ Volatilité récente des prix à surveiller
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec 3 600 €/m², Gignac-La-Nerthe se situe légèrement sous la moyenne nationale des petites villes.
- Son prix est inférieur de plus de 20 % à la médiane départementale des Bouches-du-Rhône.
- Son rendement locatif dépasse nettement celui des grandes métropoles régionales, offrant une couverture de crédit plus solide.
Analyse du marché immobilier à Gignac-la-Nerthe
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 11,0 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Gignac-la-Nerthe : opportunités et risques
Investir à Gignac-La-Nerthe en 2026 repose sur une équation simple : bénéficier d'un point d'entrée corrigé tout en misant sur les indicateurs de long terme de la métropole Aix-Marseille. Le rendement brut des appartements, évalué à 5,8 % par la carte des loyers, est compétitif. Toutefois, le rendement net chute autour de 3,2 % une fois intégrées les charges, dont une taxe foncière à 50,9 % qui grève significativement la rentabilité.
Le risque majeur réside dans la fragilité de la demande locative interne, comme en témoigne un taux de chômage local de 12 %. L'investisseur devra donc cibler des biens attractifs pour une population active travaillant à l'extérieur, profitant de la gare Pas des Lanciers à 2,3 km. La part très faible de passoires thermiques (1,8 %) est un point positif, écartant le risque rénovation urgent lié à la loi Climat.
Enfin, la stratégie ne peut être que locative annuelle, l'indice de pression touristique étant quasi nul. L'horizon doit être envisagé sur le moyen terme (5 à 10 ans), le temps que la croissance démographique (+13,7 % en 10 ans) et les aménagements métropolitains consolident la valorisation du patrimoine, effaçant la correction de 2024.
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Données du marché immobilier à Gignac-la-Nerthe
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier gignacais se caractérise par sa résilience et son ancrage local. Avec 75,3 % de maisons individuelles et seulement 0,5 % de résidences secondaires, le parc reflète une vocation résidentielle familiale très marquée. La forte proportion de propriétaires (69,1 %) et le faible taux de logements vacants (3,8 %) dessinent un territoire stable, peu sujet à la spéculation.
D'après les transactions DVF 2024, la correction des prix a été plus prononcée pour les appartements (-17,3 % par rapport au pic de 2023) que pour les maisons (-11,7 %). Cette dynamique différenciée s'explique par la structure de la demande, plus ancrée dans le segment individuel. La surface médiane des biens vendus, relativement modeste, indique également un marché accessible aux budgets moyens de la commune.
Néanmoins, cette stapparente masque une dépendance certaine à la dynamique métropolitaine. La proximité immédiate de l'aéroport et des grands axes routiers, relevée dans le contexte territorial, est un atout mais aussi un facteur de sensibilité aux retournements de conjoncture régionale. La baisse récente du nombre de transactions pourrait être un premier signal d'essoufflement de la demande extérieure.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Gignac-la-Nerthe Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Gignac-La-Nerthe dessine un cycle classique de surchauffe et correction. Après une hausse continue de 2020 à 2023, le prix médian a atteint un pic à 4 135 €/m². L'année 2024 marque un revirement brutal avec une chute de -12,9 %, ramenant la médiane à 3 600 €/m², soit son niveau le plus bas depuis 2020. Cette correction, plus marquée que dans nombre de communes du département, s'explique par un ajustement après une hausse jugée excessive et par un resserrement du crédit. Pour un acheteur en 2026, cette dynamique signifie que le point d'entrée est aujourd'hui plus favorable, mais que la volatilité récente impose une vision à moyen terme pour espérer une stabilisation ou une reprise.
Évolution du marché immobilier de Gignac-la-Nerthe
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 3 716 €/m² à 3 861 €/m² (+3,9 %), pour 110 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Le profil financier d'un investissement à Gignac-La-Nerthe est marqué par une accessibilité préservée. Pour acquérir une maison type de 88 m² à 321 376 €, un ménage local doit mobiliser environ 13,1 années de revenu médian. En location, le loyer estimé couvrirait une part significative de la mensualité d'un emprunt, laissant un effort résiduel modeste. Le rendement brut des appartements (5,8 %) est honorable, mais il faut en déduire les charges, notamment une taxe foncière à 50,9 % qui pèse sur le net. La viabilité du montage repose donc sur la capacité à minimiser la vacance locative, estimée à 8 % dans le modèle.
Acheter vs Louer — appartement 66 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, le marché a enregistré 110 transactions, un volume en repli par rapport aux années antérieures mais conforme à la taille de la commune. La répartition est très majoritairement tournée vers l'immobilier individuel : 79 ventes de maisons contre 22 d'appartements. Les biens échangés sont de taille modeste (médiane de 88 m² pour les maisons, 66 m² pour les appartements), reflétant un parc adapté aux besoins des ménages locaux. Ce ralentissement de l'activité, couplé à la baisse des prix, indique un marché qui passe en faveur de l'acheteur, avec probablement des délais de vente plus longs et une marge de négociation accrue.
Répartition des ventes
71,8 % de maisons et 28,2 % d'appartements parmi les 110 transactions enregistrées.
71,8 % maisons, 28,2 % appartements sur 110 ventes: le collectif pèse 28,2 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 110 | 79 | 31 |
| Prix médian/m² | 3 861 € | 4 154 € | 3 230 € |
| Prix moyen/m² | 4 002 € | ||
| Surface médiane | – | 90 m² | 66 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 104 | 3 716 € |
| 2022 | 130 | 3 983 € |
| 2023 | 96 | 4 065 € |
| 2024 | 68 | 3 605 € |
| 2025 | 110 | 3 861 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Gignac-La-Nerthe montre un net ralentissement. Sur les cinq dernières années, 255 logements ont été autorisés, mais la tendance est à la baisse de 62 % par rapport au quinquennat précédent. Seulement 10 permis ont été délivrés en 2024. Ce repli s'explique par la faible superficie de la commune (9 km²) et un taux d'occupation du sol déjà élevé. Pour l'investisseur, cela signifie un risque limité de sur-offre neuve qui viendrait concurrencer l'ancien. En revanche, cela confirme que l'attractivité nouvelle de la commune, portée par la démographie, se traduit principalement par une pression sur le parc existant.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 378 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 74 sur 2013 — soit +410,8 %.
Vacance longue durée à Gignac-la-Nerthe
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Gignac-la-Nerthe (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 342 logements autorisés à à Gignac-la-Nerthe, dont 189 en 2025 (-50 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Gignac-la-Nerthe
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Gignac-la-Nerthe
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (50,90 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,1 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut affiché doit être sérieusement nuancé. Le net intègre la taxe foncière, élevée à 50,9 % à Gignac-la-Nerthe, la provision pour charges de copropriété, les frais de gestion locative et une provision pour travaux et vacance locative. Avec seulement 0,5 % de résidences secondaires et 3,8 % de vacants, le risque de vacance semble modéré. Comptez environ 2 à 2,5 points de charges pour obtenir le rendement net, ce qui explique l'écart entre les 5,8 % brut et les 3,2 % net estimés pour les appartements.
Performance énergétique du parc à Gignac-la-Nerthe
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 225 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Gignac-la-Nerthe: la classe C domine, 1,8 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
La performance énergétique du parc est relativement bonne, avec une classe dominante C et une consommation moyenne de 132 kWh/m²/an. Le taux de passoires thermiques (F/G) est très faible, à 1,8 %. Ce chiffre rassurant minimise le risque réglementaire à court terme pour les acquéreurs, les logements les moins performants étant marginaux. La loi Climat, qui interdira la location des passoires d'ici 2028, aura donc un impact limité sur le marché locatif local.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de type T2 ou T3, dont la surface médiane est de 66 m², pour cibler les couples ou petites familles. Le parc est relativement récent (19,3 % construit après 2006) et énergétiquement correct (classe DPE dominante C, 132 kWh/m²/an), limitant le risque de passoires thermiques (1,8 % seulement). Les maisons, majoritaires, intéresseront une clientèle locative plus aisée mais offrent un rendement brut plus faible.
Quelles zones cibler à Gignac-la-Nerthe ?
La centralité autour du bourg principal et la proximité des axes de transport (gare de Pas des Lanciers à 2,3 km) sont à privilégier pour limiter les risques de vacance. Aucune zone en développement majeur n'est signalée, la construction neuve ayant chuté de 62 % sur cinq ans. L'offre locative se concentre donc sur l'existant, dans un tissu urbain mixte comptant 420 équipements de services.
Calculateur de rendement à Gignac-la-Nerthe
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Risques à connaître avant d'investir à Gignac-la-Nerthe
Le risque de vacance locative est réel dans un contexte économique local fragile (taux de chômage à 12 %). La taxe foncière, à 50,9 %, grève significativement le rendement net. Bien que la sismicité soit modérée et le radon faible, la commune est concernée par 8 risques naturels recensés et 20 arrêtés de catastrophe naturelle, ce qui peut influer sur les assurances. La dépendance à la conjoncture de l'emploi de la métropole Aix-Marseille-Provence est un facteur de sensibilité.
Erreurs à éviter quand on investit à Gignac-la-Nerthe
- Négliger la taxe foncière, avec un taux communal de 50,9 %.
- Oublier de provisionner pour les travaux dans un parc plutôt ancien.
- Surestimer le loyer en se basant sur des moyennes sans voir le bien.
- Ignorer les PPR actifs pouvant complexifier l'assurance.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier local suit la saisonnalité provençale. Le printemps (mars-juin) est traditionnellement actif, avec des visites facilitées par le climat. L'automne (septembre-octobre) connaît aussi un regain après la pause estivale. Évitez peut-être de vendre en août, période de vacances. Pour l'acheteur, l'hiver peut offrir des opportunités avec moins de concurrence. Pensez au calendrier fiscal : la taxe foncière est exigible en septembre, un vendeur peut être plus flexible peu après.
Le saviez-vous ?
- La commune ne compte que 0,5 % de résidences secondaires.
- 94 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- Le taux de renouvellement des entreprises y est de 20,2 % par an.
S'installer à Gignac-la-Nerthe : cadre de vie et logement
S'installer à Gignac-La-Nerthe, c'est opter pour le calme d'une petite ville tout en restant à moins de 10 minutes de l'aéroport international Marseille-Provence et de ses emplois. La commune bénéficie d'une desserte ferroviaire locale (gare Pas des Lanciers) et d'un accès rapide au TGV via Aix-en-Provence. Avec 420 équipements recensés par l'INSEE, dont 36 commerces et 64 services de santé, elle offre une autonomie quotidienne correcte pour une population de 10 000 habitants.
Le cadre de vie est marqué par une prédominance de l'habitat individuel et des espaces verts, avec un climat méditerranéen (15,9 °C de moyenne). Les nouveaux résidents intègreront une population plutôt jeune (âge médian de 42,5 ans) et familiale. Il convient néanmoins de noter la présence de risques naturels modérés, avec un plan de prévention des risques inondation et mouvements de terrain actif, un paramètre à vérifier lors de l'acquisition.
Carte du marché immobilier à Gignac-la-Nerthe
Gignac-la-Nerthe et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Gignac-la-Nerthe
Le climat local, avec une température moyenne de 15,9°C et seulement 532 mm de précipitations annuelles, est typiquement méditerranéen : sec et ensoleillé. Les hivers sont doucs, les étés chauds. Ce profil convient particulièrement aux personnes cherchant un ensoleillement généreux toute l'année et supportant la sécheresse estivale. La faible altitude (53 m) accentue cette douceur, offrant un cadre de vie agréable sans excès.
À qui s'adresse Gignac-la-Nerthe ?
Cette commune s'adresse en priorité aux familles actives travaillant dans la métropole, attirées par la prédominance des maisons individuelles (75,3 % du parc) et les services scolaires. Les primo-accédants pourront tenter leur chance sur les appartements. Les profils recherchant la tranquillité absolue ou un fort dynamisme culturel pourront être déçus, la ville n'offrant qu'un seul hébergement touristique.
Avantages et limites à Gignac-la-Nerthe
✓ Points forts
- Proximité exceptionnelle de l'aéroport et des grands axes autoroutiers.
- Parc immobilier majoritairement composé de maisons, idéal pour les familles.
- Climat méditerranéen ensoleillé avec des températures douces (moyenne 15,9°C).
- Démographie dynamique : +7,7% de population en 5 ans.
- Parc de logements récent à 19,3% et bonne performance énergétique moyenne (DPE C).
− À prendre en compte
- Exposition à plusieurs risques naturels (sismicité modérée, 8 risques recensés).
- Score numérique très faible (9/100), potentiel impact sur le télétravail.
- Environnement urbain et industriel proche de la zone aéroportuaire.
Composition du parc immobilier à Gignac-la-Nerthe
4 440 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (75,3 %) et collectif (24,7 %).
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier est très majoritairement composé de maisons individuelles (75,3 %), signe d'un habitat peu dense et familial. La part de propriétaires-occupants (69,1 %) est élevée, ce qui indique un ancrage résidentiel fort et une certaine stabilité des prix. La quasi-absence de résidences secondaires (0,5 %) et un taux de logements vacants modéré (3,8 %) suggèrent un marché tourné vers la résidence principale, avec une pression spéculative limitée. Le profil acheteur typique est donc un ménage souhaitant s'installer durablement.
Ancienneté du parc à Gignac-la-Nerthe
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 4 251 logements).
- Avant 1919 4,1 % 175 logts
- 1919-1945 2,8 % 121 logts
- 1946-1970 11,6 % 495 logts
- 1971-1990 43,1 % 1 831 logts
- 1991-2005 19,0 % 808 logts
- 2006-2019 19,3 % 820 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Gignac-la-Nerthe
420 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Gignac-la-Nerthe
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à une sismicité modérée et a connu 20 arrêtés de catastrophe naturelle. Deux plans de prévention des risques (PPR) sont actifs, concernant les mouvements de terrain et les inondations. Le risque radon est faible. Ces données, accessibles sur Géorisques, imposent une vigilance lors de l'achat : vérifiez si le bien est en zone réglementée, ce qui peut affecter l'assurabilité, imposer des travaux de renforcement ou limiter les possibilités d'extension.
Cas pratique : un achat type à Gignac-la-Nerthe
Pour une maison de 88 m² (surface correspondant au prix total médian de 321 376 €), l'investissement représente environ 13 années de revenu médian local (24 490 €). Avec un apport de 10 % (32 138 €) et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance serait proche de 1 450 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Gignac-la-Nerthe
- Ne pas vérifier si le bien est en zone de risque naturel (PPR).
- Oublier de demander un DPE définitif avant l'offre.
- Sous-estimer les frais de notaire (environ 8 % dans l'ancien).
- Négocier sans connaître la baisse récente des prix (-12,9 %).
Points clés à retenir à Gignac-la-Nerthe
- Prix médian à 3 600 €/m², en baisse de 12,9 % sur un an.
- Rendement brut locatif : 5,8 % pour les appartements, 5,1 % pour les maisons.
- Climat méditerranéen : 15,9°C de moyenne et 532 mm de pluie par an.
- Écart maison/appartement : +232 €/m² pour une maison.
- Rendement net estimé à environ 3,2 % et 2,8 % après charges.
- Parc immobilier stable : 75,3 % de maisons, 69,1 % de propriétaires.
- Facteur valeur clé : la typologie (maison vs. appartement).
- Bien type : 225 720 € pour un appartement, 321 376 € pour une maison.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Gignac-la-Nerthe
Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
347 490 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation précise est cruciale pour ne pas sous-évaluer son actif ou, au contraire, le laisser invendu des mois. À Gignac-La-Nerthe, avec un prix médian de 3 600 €/m², un écart de seulement 10 % représente 36 000 € sur une maison type de 100 m². Seule une analyse croisant les données DVF récentes, l'état du bien (le parc est dominé par la classe DPE C) et les atouts concrets (proximité de la gare de Pas des Lanciers à 2,3 km) permet de se positionner juste dans un marché devenant plus exigeant.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local maîtrise les micro-marchés, comme l'écart de valeur entre un quartier proche de la gare et un lotissement plus éloigné. Il évalue l'état réel, souvent sous-estimé par les algorithmes, et connaît l'impact concret des risques naturels locaux sur l'assurabilité. Son expertise permet de fixer un prix de vente réaliste, évitant une surenchère qui bloque la vente ou une sous-évaluation. Il dispose aussi d'un réseau d'acquéreurs sérieux, accélérant la transaction et sécurisant le processus de négociation.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m², très variable.
- Oublier de valoriser un bon DPE (classe C dominante).
- Ne pas tenir compte de la baisse du marché (-12,9 % sur l'an).
- Ignorer l'impact des 8 risques naturels recensés sur la valeur.
Investir à Gignac-la-Nerthe : passer à l'action
Identifier le bon bien au bon prix nécessite une connaissance fine des micro-secteurs et de la demande locative réelle. Un professionnel implanté localement peut décrypter ces nuances et vous éviter les pièges d'un marché en phase de transition.
Ces données tracent un cadre, mais la réussite d'un investissement à Gignac-La-Nerthe dépend du choix précis du bien et de son secteur.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Gignac-La-Nerthe grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 73 ventes réelles de 2024
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Gignac-la-Nerthe
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Gignac-la-Nerthe
Quel est le prix du mètre carré à Gignac-La-Nerthe en 2024 ?
Le prix médian global est de 3 600 €/m², en baisse de 12,9 % sur un an. Les maisons se négocient autour de 4 154 €/m² et les appartements à 3 230 €/m², selon les données DVF 2024.
Gignac-La-Nerthe est-elle une commune chère par rapport à ses voisines ?
Non, elle est bien plus accessible. Son prix est inférieur de 37 % à celui du Beausset et de 110 % à celui de Bandol, selon la liste des communes comparables fournie.
Est-ce une bonne commune pour un investissement locatif ?
Le rendement brut des appartements est de 5,8 %, ce qui est correct. Cependant, l'opportunité locative est jugée modérée (indice 4,8/10), nécessitant un bien bien situé pour minimiser les risques de vacance.
Quel type de bien trouve-t-on principalement à Gignac-La-Nerthe ?
Le parc est majoritairement composé de maisons individuelles (75,3 %). Les transactions récentes concernent essentiellement des maisons de 88 m² médianes et des appartements de 66 m².
La commune est-elle bien desservie pour se déplacer ?
Oui, elle bénéficie d'une excellente accessibilité avec l'aéroport Marseille-Provence à 5,6 km, une gare locale à 2,3 km et la gare TGV d'Aix-en-Provence à 9,6 km.
Marché immobilier des communes voisines
Gignac-La-Nerthe affiche un écart de valorisation saisissant avec des communes littorales comme Bandol (+110 %) ou Saint-Cyr-sur-Mer (+94 %), proposant un effet de levier bien plus intéressant pour un investisseur visant l'accessibilité et la proximité aéroportuaire.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Gignac-la-Nerthe.
Communes limitrophes de Gignac-la-Nerthe
Gignac-la-Nerthe est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Gignac-la-Nerthe dépasse la médiane nationale (2 472 €/m²) avec 3 861 €/m² observés en 2026.
Le prix médian de Gignac-la-Nerthe gagne +3,9 % sur cinq ans (2021-2025). Sur l'ensemble de la période, 508 transactions sont recensées par les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +7,1 % sur le prix médian.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Gignac-la-Nerthe: 4 154 €/m² pour les maisons (surface médiane 90 m²) et 3 230 €/m² pour les appartements (66 m²). Un bien type de 90 m² revient à environ 373 860 €, soit 15,3 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 16,6 € (appartements) et 15,5 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,2 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Gignac-la-Nerthe (0,5 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Les permis de construire autorisent 68 logements par an en moyenne sur la période 2021-2025. Le gros des permis concerne des logements collectifs (79 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Gignac-la-Nerthe est une commune de Provence, entre garrigue et oliveraies. Gignac-la-Nerthe est à une trentaine de kilomètres du littoral camarguais (44 km), en contexte de plaine (altitude moyenne: 6 m), autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).