01 Le parc de logements
Le parc comprend 8 521 logements dont 7 770 résidences principales, 218 résidences secondaires et 533 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 7 770 | 91,2 % |
| Résidences secondaires | 218 | 2,6 % |
| Logements vacants | 533 | 6,3 % |
Visualisation des trois usages du parc: 91 % d'habitat permanent, 3 % de résidences secondaires et 6 % de logements inoccupés sur un total de 8 521.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 134 | 1,8 % |
| 1919-1945 | 303 | 4,0 % |
| 1946-1970 | 2 138 | 28,3 % |
| 1971-1990 | 3 313 | 43,9 % |
| 1991-2005 | 982 | 13,0 % |
| 2006-2019 | 672 | 8,9 % |
Structure du bâti par époque: 2 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (44 %), 9 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 663 | 8,5 % |
| 2 pièces | 1 148 | 14,8 % |
| 3 pièces | 2 152 | 27,7 % |
| 4 pièces | 1 926 | 24,8 % |
| 5 pièces ou plus | 1 881 | 24,2 % |
Le graphique montre une moyenne de 3,6 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (24 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 7 846 | 8 080 | 8 521 |
| Rés. principales | 7 152 | 7 228 | 7 770 |
| Rés. secondaires | 214 | 213 | 218 |
| Vacants | 481 | 638 | 533 |
60,3 % de part de propriétaires à Ozoir-La-Ferrière, commune de population comparable à 11 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 4 301 | 55,4 % |
| Locataires (privé) | 1 604 | 20,6 % |
| Locataires HLM | 1 718 | 22,1 % |
| Logés gratuitement | 147 | 1,9 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 55,4 % de propriétaires face à 42,8 % de locataires (dont 22 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 4 457 | 57,4 % |
| Fioul | 472 | 6,1 % |
| Électricité | 2 498 | 32,1 % |
| Gaz bouteille | 28 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 316 | 4,1 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 57 %. électricité pèse 32 %, fioul 6 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 803 |
| 2 à 4 ans | 1 642 |
| 5 à 9 ans | 1 439 |
| 10 ans ou plus | 3 886 |
| Total ménages | 7 770 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 103 |
| Sous-occupation modérée | 1 967 |
| Sous-occupation accentuée | 1 299 |
| Suroccupation modérée | 1 229 |
| Suroccupation accentuée | 178 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 482 | 19,1 % |
| 1 voiture | 4 153 | 53,4 % |
| 2 voitures ou plus | 2 135 | 27,5 % |
Motorisation des ménages: 19 % n'ont aucune voiture, 53 % en ont une et 27 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 75,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 2 482 | 2 093 | 266 | 123 |
| 1975 | 6 449 | 5 635 | 191 | 623 |
| 1982 | 6 495 | 5 864 | 211 | 420 |
| 1990 | 6 878 | 6 450 | 127 | 301 |
| 1999 | 7 374 | 6 816 | 105 | 453 |
| 2006 | 7 639 | 7 157 | 115 | 368 |
| 2011 | 7 846 | 7 152 | 214 | 481 |
| 2016 | 8 080 | 7 228 | 213 | 638 |
| 2022 | 8 521 | 7 770 | 218 | 533 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 2 482 à 8 521, soit +243 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 566 | 756 | 571 | 646 | 754 | 336 |
| Dont vacants > 2 ans | 67 | 82 | 107 | 88 | 114 | 147 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 21 | 0,5 % |
| Classe B | 43 | 1,0 % |
| Classe C | 2 017 | 49,1 % |
| Classe D | 1 011 | 24,6 % |
| Classe E | 642 | 15,6 % |
| Classe F | 270 | 6,6 % |
| Classe G | 106 | 2,6 % |
Distribution DPE sur 4 110 diagnostics: la majorité se situe en classe C (49 %), avec 51 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 285 | 6,9 % |
| Classe B | 987 | 24,0 % |
| Classe C | 1 554 | 37,8 % |
| Classe D | 482 | 11,7 % |
| Classe E | 511 | 12,4 % |
| Classe F | 230 | 5,6 % |
| Classe G | 61 | 1,5 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (38 %), et 69 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 295 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 210 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 220 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 182 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 154 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 102 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 295 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 102 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 7 | 14 |
| Classe B | 26 | 17 |
| Classe C | 163 | 1 854 |
| Classe D | 226 | 785 |
| Classe E | 98 | 544 |
| Classe F | 67 | 203 |
| Classe G | 54 | 52 |
Les maisons affichent une classe dominante D (228 kWh/m²/an), les appartements C (202) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 367 |
| T2 | 146 |
| T3 | 601 |
| T4 | 460 |
| T5+ | 321 |
Faut-il investir à Chennevières-sur-Marne en 2026 ?
En bord de Marne et intégrée à la Métropole du Grand Paris, Chennevières-sur-Marne combine un cadre de vie verdoyant et une accessibilité métropolitaine. Sa démographie croissante (+3,1 % en 5 ans) et son parc de logements en renouvellement en font un marché observé. Mais cette attractivité résidentielle se traduit-elle par une opportunité d'investissement en 2026 ?
Avec un rendement locatif brut de 7,6 % pour les appartements, soit un niveau largement supérieur à la moyenne francilienne, la commune confirme son statut de cible privilégiée des investisseurs à la recherche de rentabilité.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler strictement l'appartement locatif, en s'appuyant sur une dynamique métropolitaine plus forte que les fragilités économiques locales.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut exceptionnel de 7,6 %
- ✓ Correction de -16,7 % depuis le pic de 2022
- ✓ Dynamique démographique et construction neuve soutenue
- ⚠ Taux de chômage local élevé à 14,1 %
- ⚠ Parc ancien : 5,8 % d'avant 1945, risque rénovation
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Chennevières-sur-Marne est 7 % plus chère que la moyenne des cinq communes comparables du Val-de-Marne.
- La commune se positionne dans la moitié supérieure du département pour l'accessibilité et l'opportunité locative.
- Son rendement locatif brut (7,6 %) dépasse largement celui des grandes métropoles régionales.
Analyse du marché immobilier à Chennevières-sur-Marne
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 3,9/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,2/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 7,2 %.
Indices immobiliers de Chennevières-sur-Marne
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
3,9
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression immobilière modérée (3,9/10) : le marché n'est pas surchauffé, laissant un espace de négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression immobilière modérée (3,9/10) : le marché n'est pas surchauffé, laissant un espace de négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
7,6
Indice d'Accessibilité Immobilière
Très accessible
Accessibilité élevée (6,8/10) : les prix restent relativement à portée, notamment pour les appartements, favorisant la liquidité.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Très accessibleAccessibilité élevée (6,8/10) : les prix restent relativement à portée, notamment pour les appartements, favorisant la liquidité.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,2
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée (6,2/10) : la demande locative est soutenue, garantissant une bonne rotation des biens.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée (6,2/10) : la demande locative est soutenue, garantissant une bonne rotation des biens.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
6,8
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Pression touristique immobilière élevée (6,8/10) : la proximité de Paris et de l'aéroport d'Orly génère une demande variée au-delà des résidents permanents.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéPression touristique immobilière élevée (6,8/10) : la proximité de Paris et de l'aéroport d'Orly génère une demande variée au-delà des résidents permanents.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3535,2 — Percentile dept : 15/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 10,3 — Percentile dept : 28/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 2,6 — Percentile dept : 74/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 3,1 — Percentile dept : 65/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 3742,0 — Percentile dept : 33/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 10,3 — Percentile dept : 72/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 50,5 — Percentile dept : 65/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 20,2 — Percentile dept : 59/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 44,6 — Percentile dept : 33/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,6 — Percentile dept : 74/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,1 — Percentile dept : 65/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3535,2 — Percentile dept : 85/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 2,6 — Percentile dept : 74/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 6,3 — Percentile dept : 57/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 3742,0 — Percentile dept : 67/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Chennevières-sur-Marne : opportunités et risques
L'argument massue pour investir à Chennevières-sur-Marne réside dans le segment locatif annuel des appartements. Le rendement brut de 7,6 % se distingue nettement en Île-de-France. Néanmoins, le rendement net estimé à 4,6 % doit intégrer la taxe foncière, élevée à 39,78 %, ainsi qu'un parc où 5,8 % des logements sont antérieurs à 1945, pouvant cacher des passoires thermiques à rénover.
La stratégie de plus-value à moyen terme trouve aussi un terreau favorable. La correction de 2023 a créé une marge de manœuvre, et la dynamique de construction neuve (+125 % d'autorisations) témoigne d'une attractivité territoriale durable. Toutefois, il faut viser des biens bien connectés, à proximité des commerces (107 équipements recensés) et des transports, pour capter la demande.
Le risque principal est économique. Un taux de chômage de 14,1 %, classant la commune 11e sur 13 dans sa catégorie, fragilise la demande locative locale. L'investisseur devra donc cibler des biens adaptés aux besoins des actifs travaillant en dehors de la commune, en s'appuyant sur la connectivité numérique excellente (fibre à 96 %) pour les télétravailleurs.
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Données du marché immobilier à Chennevières-sur-Marne
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian global de 3 721 €/m², en légère hausse de 2 % en 2024, masque une réalité à deux vitesses. D'un côté, le marché des appartements, avec 190 transactions, affiche un rendement locatif brut de 7,6 % selon les données DVF 2024, un aimant pour les investisseurs. De l'autre, celui des maisons, moins liquide et plus onéreux, vise une clientèle de propriétaires-occupants.
La comparaison avec les communes similaires du Val-de-Marne est éclairante. Chennevières-sur-Marne est environ 7 % plus chère que Lognes ou Noisiel, mais cet écart s'explique par des indicateurs supérieurs : un taux de propriétaires plus faible (55,4 %), signe d'une demande locative structurelle, et une accessibilité renforcée par la gare de Villiers-sur-Marne à 3,1 km.
Le contexte socio-démographique, avec un taux de chômage à 14,1 % et un revenu médian de 23 910 €, indique que le marché immobilier est partiellement découplé de l'économie locale. Il est tiré par des acheteurs et investisseurs extérieurs, attirés par la proximité parisienne et le cadre de vie, ce qui introduit une dépendance à la conjoncture métropolitaine.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Chennevières-sur-Marne Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Chennevières-sur-Marne dessine une courbe classique des marchés franciliens récents : une hausse soutenue jusqu'au pic de 2022 à 4 469 €/m², suivie d'une correction brutale de -16,7 % en 2023. Le rebond de 2024 (+2 %) à 3 516 €/m² suggère une stabilisation, mais à un niveau encore 10 % sous le sommet. Cette trajectoire, plus marquée que dans certaines communes voisines, crée un point d'entrée potentiel, notamment pour les appartements dont le prix médian (3 234 €/m²) a mieux résisté que celui des maisons. Pour un acheteur en 2026, cela signifie aborder un marché moins euphorique qu'il y a trois ans, où la négociation reprend ses droits, mais où la sélection du bien est primordiale pour capter la reprise.
Évolution du marché immobilier de Chennevières-sur-Marne
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 3 866 €/m² → 3 516 €/m² (-9,1 %), volume annuel actuel 261 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières révèlent deux marchés distincts. Pour un appartement type de 64 m² à 196 608 €, le loyer médian de 19,4 €/m²/mois génère 1 242 € de revenus, soit un rendement brut de 7,6 %. Après déduction des charges standards (vacance, gestion, taxe foncière à 39,78 %), le rendement net approche 4,6 %. Avec un crédit sur 20 ans, le loyer peut couvrir une part significative de la mensualité, réduisant l'effort mensuel net. À l'inverse, l'investissement en maison (88 m² à 398 904 €) est plus capitalistique et moins rentable (rendement brut 4,8 %), réservé à une stratégie de résidence principale ou de plus-value à long terme. L'effort financier réel est donc bien plus supportable sur le segment appartement.
Acheter vs Louer — appartement 62 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 261 transactions en 2024, le marché de Chennevières-sur-Marne montre une activité soutenue, bien qu'en retrait par rapport aux années 2021-2022 (plus de 350 ventes). La répartition est claire : les appartements dominent (190 ventes contre 65 pour les maisons), reflétant la dynamique locative et le profil de l'offre. Le prix moyen global (5 075 €/m²) est significativement supérieur au prix médian (3 721 €/m²), indiquant la présence de biens haut de gamme qui tirent la moyenne. Le marché est liquide, avec une fourchette de prix large (2 754 - 4 578 €/m² pour 50 % des biens), offrant des opportunités à différents budgets. Le volume d'échanges place la commune dans une dynamique d'acheteur sur les biens standard, où la négociation est possible.
Répartition des ventes
27,2 % de maisons et 72,8 % d'appartements parmi les 261 transactions enregistrées.
27,2 % maisons, 72,8 % appartements sur 261 ventes: le collectif pèse 72,8 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 261 | 71 | 190 |
| Prix médian/m² | 3 516 € | 4 140 € | 3 234 € |
| Prix moyen/m² | 3 963 € | ||
| Surface médiane | – | 97 m² | 62 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 371 | 3 866 € |
| 2022 | 299 | 4 061 € |
| 2023 | 236 | 3 621 € |
| 2024 | 189 | 3 600 € |
| 2025 | 261 | 3 516 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction à Chennevières-sur-Marne est vigoureuse, avec 1 728 logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance en hausse de 125 % par rapport à la période précédente. Cette accélération, portée par son statut de commune de la Métropole du Grand Paris, répond à une pression démographique tangible (+3,1 % d'habitants en 5 ans). Si cette offre nouvelle soutient l'attractivité et modernise le parc, elle nécessite une vigilance quant au risque de saturation à moyen terme sur certains segments. Pour l'investisseur, le neuf offre des produits énergétiquement performants (classe C dominante) mais à un prix au m² souvent supérieur, tandis que l'ancien bénéficie d'une décote et d'un rendement locatif immédiat. La clé est d'identifier les zones en renouvellement sans suroffre.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 1 922 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 6 792 autorisations pour 2 844 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Chennevières-sur-Marne
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Chennevières-sur-Marne (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Chennevières-sur-Marne totalise 2 248 logements sur 5 ans, soit +147 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Chennevières-sur-Marne
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Chennevières-sur-Marne
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (39,78 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,4 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net, environ 4,6 % pour un appartement, intègre des charges incompressibles. La taxe foncière, élevée à 39,78 % à Chennevières-sur-Marne, pèse lourd. S'y ajoutent les charges de copropriété, la gestion locative (environ 5-8 % du loyer), les provisions pour travaux et une provision pour vacance locative. Sur un loyer de 1 000 €, compter près de 300 € de charges mensuelles en moyenne. Cette réalité ramène le rendement réellement disponible à un niveau plus modeste que le brut affiché.
Performance énergétique du parc à Chennevières-sur-Marne
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 110 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Chennevières-sur-Marne est C, avec 9,1 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La performance énergétique du parc est plutôt bonne, avec une classe C dominante et seulement 8,9 % de passoires (F/G). Ce score, meilleur que la moyenne nationale, limite le risque réglementaire immédiat pour les acquéreurs-investisseurs. Attention toutefois : la loi Climat et Résilience interdit la location des logements classés G dès 2025, puis F en 2028. À Chennevières, l'enjeu reste modéré, mais vérifier le DPE avant tout achat est crucial pour éviter des travaux coûteux ou une impossibilité de louer.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements, notamment les T2 et T3 de taille moyenne (surface médiane 64 m²), pour optimiser la rentabilité. L'ancien domine (seulement 8,9 % du parc construit après 2006), mais attention au DPE : 8,9 % des logements sont des passoires (classes F/G). Le neuf, en développement limité, peut offrir une gestion facilitée mais avec une rentabilité brute souvent inférieure.
Quelles zones cibler à Chennevières-sur-Marne ?
Le centre-bourg, autour des commerces (107 équipements) et de la gare de Villiers-sur-Marne (3,1 km), est le plus recherché. Les quartiers périphériques, parfois exposés aux risques d'inondation (PPRI Marne et Seine) ou d'anciennes carrières (PPRMT), peuvent offrir des prix d'acquisition plus bas mais avec une attractivité locative moindre et des contraintes réglementaires.
Calculateur de rendement à Chennevières-sur-Marne
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Chennevières-sur-Marne
Le principal risque est la vacance locative, avec un taux de logements vacants de 6,3 % et un indice de vacance locative (IVBP) modéré. La taxe foncière (39,78 % en 2024) pèse sur le rendement net. La dépendance à l'économie locale (taux de chômage élevé) et la présence de passoires thermiques imposent des travaux de rénovation pour rester louable à partir de 2025. La saisonnalité est faible (2,6 % de résidences secondaires).
Cas pratique : un investissement type à Chennevières-sur-Marne
Pour un appartement type de 64 m² à Chennevières-sur-Marne, comptez environ 196 600 € à l'achat. Au loyer médian de 19,4 €/m², il génère 1 242 € par mois. Avec un crédit à 4 % sur 20 ans et 10 % d'apport, la mensualité serait d'environ 1 065 €. L'effort résiduel mensuel est donc de -823 € avant impôts et charges. Le rendement brut de 7,6 % masque cette réalité : l'investissement n'est cash-flow positif qu'avec un apport bien plus important ou un taux d'emprunt très bas.
Erreurs à éviter quand on investit à Chennevières-sur-Marne
- Négliger la taxe foncière, à 39,78 % à Chennevières.
- Oublier de provisionner pour les travaux dans l'ancien.
- Surestimer le loyer réel par rapport au marché local.
- Ne pas vérifier le zonage du Plan de Prévention des Risques.
Quand acheter ou vendre ?
À Chennevières-sur-Marne, le marché immobilier suit le rythme francilien classique : une reprise nette en mars-avril et une activité soutenue jusqu'en juillet. Septembre-octobre constitue une seconde période favorable, avant le ralentissement de fin d'année. Pour vendre, le printemps reste idéal, avec l'arrivée des acheteurs motivés. À l'achat, l'hiver peut offrir moins de concurrence et des opportunités de négociation. Notez que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à se décider avant l'été.
Le saviez-vous ?
- Chennevières compte 3 monuments historiques protégés sur seulement 5 km².
- La commune a enregistré 18 arrêtés de catastrophe naturelle historiques.
- 96 % des foyers sont éligibles à la fibre optique.
S'installer à Chennevières-sur-Marne : cadre de vie et logement
S'installer à Chennevières-sur-Marne, c'est opter pour une petite ville de moins de 20 000 habitants, densément bâtie, mais qui a su préserver un cadre arboré en bord de Marne. La commune offre un équipement complet avec 754 commerces et services, dont 96 établissements de santé, assurant une autonomie au quotidien. La présence de 3 monuments historiques et d'un parc logement composé à 32,2 % de maisons participe à son caractère résidentiel.
Le territoire n'est pas sans contraintes. Il est soumis à deux Plans de Prévention des Risques (PPRI Marne et Seine, PPRMT carrières), et a connu 18 arrêtés de catastrophe naturelle, principalement liés aux inondations. Ces éléments doivent impérativement être vérifiés lors de l'acquisition. Pour les familles, le profil démographique équilibré (âge médian de 39,7 ans) et les 13 établissements scolaires sont des atouts majeurs, renforcés par une offre de sports et loisirs (28 équipements).
Carte du marché immobilier à Chennevières-sur-Marne
Chennevières-sur-Marne et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Chennevières-sur-Marne
Le climat de Chennevières-sur-Marne, avec une température moyenne annuelle de 12,9°C et 639 mm de précipitations, est typique de l'Île-de-France : doux, sans extrêmes violents. Les hivers sont frais avec quelques jours de gel, les étés modérément chauds. Ce profil conviendra aux acheteurs recherchant un climat tempéré, sans les contraintes du littoral ou de la montagne. La proximité de la Marne peut engendrer une légère humidité. Un atout pour qui apprécie la régularité des saisons.
À qui s'adresse Chennevières-sur-Marne ?
La commune s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes familles travaillant en Île-de-France, attirés par un prix au m² inférieur à Paris intra-muros et une offre scolaire (13 établissements). Les retraités (23,4 % des habitants) y trouvent également un cadre apaisé. En revanche, les profils recherchant une vie nocturne animée ou une très forte dynamique économique locale pourraient être déçus.
Avantages et limites à Chennevières-sur-Marne
✓ Points forts
- Accès rapide à Paris via les gares proches (TGV à 11,9 km)
- Densité d'équipements et de services (754 au total)
- Parc immobilier majoritairement en bonne santé énergétique (classe C dominante)
- Dynamisme démographique (+3,1% en 5 ans) et projets de construction
- Environnement connecté (fibre 96%, très haut débit 100%)
− À prendre en compte
- Exposition à des risques naturels (inondation, anciennes carrières)
- Taux de chômage local élevé (14,1%, rang 11/13 dans sa catégorie)
- Peu de logements neufs (8,9% construits après 2006)
Composition du parc immobilier à Chennevières-sur-Marne
8 521 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Chennevières-sur-Marne combine 32,2 % de maisons et 67,8 % d'appartements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de logements, à 55,4 % occupés par leurs propriétaires, indique une commune d'habitants stables, peu tournée vers la location saisonnière (seulement 2,6 % de résidences secondaires). La part des maisons individuelles (32,2 %) offre une alternative à la densité francilienne. Un taux de vacants de 6,3 % indique un marché ni trop tendu ni détendu. Ce paysage attire principalement des acheteurs souhaitant s'ancrer durablement, dans un cadre familial et pérenne.
Ancienneté du parc à Chennevières-sur-Marne
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 542 logements).
- Avant 1919 1,8 % 134 logts
- 1919-1945 4,0 % 303 logts
- 1946-1970 28,3 % 2 138 logts
- 1971-1990 43,9 % 3 313 logts
- 1991-2005 13,0 % 982 logts
- 2006-2019 8,9 % 672 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Chennevières-sur-Marne
754 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Chennevières-sur-Marne
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Chennevières-sur-Marne est exposée à deux risques naturels principaux, faisant l'objet de Plans de Prévention (PPR). Le risque inondation lié à la Marne est le plus significatif. Le second concerne les mouvements de terrain, avec des anciennes carrières souterraines et des argiles susceptibles de gonfler. La sismicité est très faible et le radon faible. Consulter le zonage précis en mairie ou sur Géorisques est indispensable avant d'acheter, car il peut imposer des contraintes constructives ou d'assurance.
Cas pratique : un achat type à Chennevières-sur-Marne
Pour une maison familiale type de 88 m², le budget approche 398 900 € hors frais de notaire, soit l'équivalent de 16,7 années du revenu médian local (23 910 €). Avec un apport de 10 %, l'emprunt de 359 000 € à 4 % sur 20 ans entraîne une mensualité d'environ 2 175 €. Cela représente un taux d'effort proche de 35 % pour un ménage au revenu médian, soulignant la nécessité d'un double revenu ou d'un apport plus conséquent pour accéder à la propriété d'une maison ici.
Erreurs à éviter quand on achète à Chennevières-sur-Marne
- Se fier uniquement au prix au m² moyen, très variable.
- Omettre de consulter l'état des risques naturels (PPR).
- Négliger le diagnostic DPE et son impact futur.
- Sous-estimer les frais de notaire (environ 8 % dans l'ancien).
Points clés à retenir à Chennevières-sur-Marne
- Prix médian à 3 721 €/m², en hausse de 2,0 % sur un an.
- Rendement brut locatif de 7,6 % pour les appartements.
- Climat doux avec 12,9°C de moyenne et 639 mm de pluie.
- Marché porté par une démographie positive (+3,1 % en 5 ans).
- Écart important entre maisons (4 140 €/m²) et appartements (3 234 €/m²).
- Rendement net ramené à environ 4,6 % après charges.
- Parc immobilier stable, à 55,4 % de propriétaires occupants.
- Le DPE devient un critère de valorisation majeur.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Chennevières-sur-Marne ?
À Chennevières-sur-Marne, trois facteurs créent de la valeur au-delà du simple prix au m². Premièrement, la proximité des équipements : être près des 13 écoles, des commerces ou de la gare de Villiers-sur-Marne (3,1 km) fait grimper le prix. Deuxièmement, la typologie : une maison avec jardin séduit davantage qu'un appartement, expliquant l'écart de prix (4 140 €/m² contre 3 234 €/m²). Enfin, l'état et la performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus. Un bien rénové, bien isolé, avec une classe A ou B se vendra avec une prime significative.
Estimation indicative d'une maison à Chennevières-sur-Marne
Pour une maison de 97 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
341 052 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut entraîner une vente trop rapide en dessous du marché, ou à l'inverse, un blocage de plusieurs mois. À Chennevières-sur-Marne, où le prix au m² des maisons atteint 4 533 €/m², une sous-évaluation de 10 % représente une perte de près de 40 000 € sur un bien type. À l'opposé, une surévaluation efface l'avantage d'un marché porteur. Seule une expertise croisant les données nationales (DVF) et la parfaite connaissance des micro-quartiers, des projets d'urbanisme (1 728 logements autorisés sur 5 ans) et de la demande locale permet de se positionner juste.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Une estimation automatique ne capture pas les subtilités des micro-marchés de Chennevières. Un professionnel local évalue l'impact réel de la vue sur la Marne, de l'exposition au bruit d'une route, ou de la proximité immédiate d'un des 3 monuments historiques. Il connaît la demande spécifique pour les quartiers pavillonnaires versus les résidences récentes près des commerces. Avec une construction neuve en hausse de 125 %, il peut aussi anticiper l'effet de la future offre sur la valeur de votre bien ancien. Son expertise permet de négocier avec des acheteurs sérieux, en justifiant le prix par des arguments solides et contextualisés.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Comparer avec des biens non similaires en état ou localisation.
- Ignorer l'influence négative d'un DPE F ou G sur la valeur.
- Ne pas tenir compte de la dynamique de construction neuve.
- Oublier que la proximité immédiate d'une école peut valoriser.
Investir à Chennevières-sur-Marne : passer à l'action
Une analyse data ne suffit pas. Acquérir le bon bien au bon prix demande une expertise hyperlocale pour naviguer entre les secteurs, identifier les biens à potentiel et anticiper les évolutions du quartier. Un professionnel du secteur fait la différence entre un rendement théorique et un cash-flow réel.
Les chiffres posent le diagnostic. La bonne décision dépend maintenant du bien et du secteur précis.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Chennevières-sur-Marne
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Chennevières-sur-Marne ?
Le prix médian global est de 3 721 €/m² en 2024. Un appartement coûte en médiane 3 234 €/m² et une maison 4 140 €/m², selon les données DVF. La fourchette des prix est large, de 2 754 à 4 578 €/m² pour 50 % des transactions.
Est-ce le bon moment pour acheter à Chennevières-sur-Marne ?
Le marché a connu une baisse de 16,7 % en 2023 avant une légère reprise en 2024. Les prix sont stabilisés à un niveau inférieur au pic de 2022, offrant un point d'entrée plus accessible, particulièrement pour les investisseurs visant la location.
Chennevières-sur-Marne est-elle plus chère que ses voisines ?
Oui, son prix au m² est environ 7 % plus élevé que la moyenne de communes comparables comme Lognes ou Noisiel. Cet écart s'explique par un meilleur rendement locatif et une attractivité résidentielle plus forte.
Quel rendement locatif puis-je espérer ?
Le rendement brut médian pour un appartement est de 7,6 %, soit l'un des plus élevés du secteur. Après charges et impôts, le rendement net est estimé aux alentours de 4,6 %. Les maisons sont moins rentables, avec un rendement brut de 4,8 %.
La commune est-elle exposée à des risques naturels ?
Chennevières-sur-Marne est concernée par un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI) de la Marne et de la Seine, ainsi que par des risques liés aux anciennes carrières. Il est crucial de consulter les zonages avant tout achat.
Marché immobilier des communes voisines
Chennevières-sur-Marne affiche un prix au m² 7 % plus élevé que des voisines comme Lognes ou Noisiel, mais cet écart de valorisation se justifie par des indicateurs locatifs et un rendement brut bien supérieurs, offrant un effet de levier plus puissant à l'investisseur avisé.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Chennevières-sur-Marne.
Communes limitrophes de Chennevières-sur-Marne
Chennevières-sur-Marne est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Chennevières-sur-Marne est sensiblement au-dessus de la moyenne — prix médian 3 516 €/m² en 2026, soit -18,6 % de plus que la médiane du Val-de-Marne (4 317 €/m²).
Correction observée: -9,1 % sur le prix médian au m² entre 2021 et 2025. 1 356 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
La ventilation des ventes associe 27,2 % de maisons et 72,8 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Rapporté au revenu médian de Chennevières-sur-Marne, un logement de 97 m² (401 580 €) représente 16,8 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Chennevières-sur-Marne avoisinent 19,4 €/m² pour les appartements et 18,1 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 7,2 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (2,6 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La construction neuve est soutenue à Chennevières-sur-Marne: 2 248 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 450 par an. Le gros des permis concerne des logements collectifs (97 % des autorisations sur 2021-2025).
Côté contexte, Chennevières-sur-Marne est dans la géographie dense de la région capitale, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Chennevières-sur-Marne est dans un relief de plaine, à 48 m d'altitude en moyenne, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.