01 Le parc de logements
Le parc comprend 4 561 logements dont 4 378 résidences principales, 24 résidences secondaires et 159 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 4 378 | 96,0 % |
| Résidences secondaires | 24 | 0,5 % |
| Logements vacants | 159 | 3,5 % |
Parmi les 4 561 logements du parc, 96 % assurent la fonction de résidence principale, contre 1 % de secondaires et 3 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 33 | 0,8 % |
| 1919-1945 | 76 | 1,7 % |
| 1946-1970 | 750 | 17,2 % |
| 1971-1990 | 2 430 | 55,9 % |
| 1991-2005 | 661 | 15,2 % |
| 2006-2019 | 400 | 9,2 % |
La période 1971-1990 concentre 56 % du parc, tandis que 1 % datent d'avant 1919 et 9 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 137 | 3,1 % |
| 2 pièces | 332 | 7,6 % |
| 3 pièces | 755 | 17,2 % |
| 4 pièces | 1 343 | 30,7 % |
| 5 pièces ou plus | 1 811 | 41,4 % |
Taille moyenne: 4,2 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 41 %, les T1-T2 11 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 4 162 | 4 374 | 4 561 |
| Rés. principales | 4 097 | 4 207 | 4 378 |
| Rés. secondaires | 5 | 24 | 24 |
| Vacants | 60 | 142 | 159 |
En comparaison, Crosne (à 11 km) enregistre 61,5 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 888 | 66,0 % |
| Locataires (privé) | 366 | 8,4 % |
| Locataires HLM | 1 071 | 24,5 % |
| Logés gratuitement | 53 | 1,2 % |
Structure d'occupation: propriétaires 66,0 %, locataires 32,8 % — la part HLM s'établit à 24 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 877 | 65,7 % |
| Fioul | 82 | 1,9 % |
| Électricité | 1 270 | 29,0 % |
| Gaz bouteille | 17 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 133 | 3,0 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (66 %), suivi par électricité (29 %) et autres sources (bois notamment) (3 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 339 |
| 2 à 4 ans | 767 |
| 5 à 9 ans | 825 |
| 10 ans ou plus | 2 448 |
| Total ménages | 4 378 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 854 |
| Sous-occupation modérée | 1 054 |
| Sous-occupation accentuée | 929 |
| Suroccupation modérée | 450 |
| Suroccupation accentuée | 93 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 481 | 11,0 % |
| 1 voiture | 2 049 | 46,8 % |
| 2 voitures ou plus | 1 849 | 42,2 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 11 % sans, 47 % à une voiture, 42 % multi-motorisés. Par ailleurs, 78,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 830 | 686 | 76 | 68 |
| 1975 | 2 002 | 1 798 | 27 | 177 |
| 1982 | 2 805 | 2 683 | 32 | 90 |
| 1990 | 3 276 | 3 101 | 30 | 145 |
| 1999 | 3 760 | 3 608 | 28 | 124 |
| 2006 | 4 044 | 3 968 | 14 | 61 |
| 2011 | 4 162 | 4 097 | 5 | 60 |
| 2016 | 4 374 | 4 207 | 24 | 142 |
| 2022 | 4 561 | 4 378 | 24 | 159 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 830 logements à l'origine, 4 561 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 175 | 160 | 152 | 243 | 248 | 106 |
| Dont vacants > 2 ans | 36 | 33 | 42 | 45 | 46 | 59 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 0,3 % |
| Classe B | 17 | 1,1 % |
| Classe C | 683 | 44,7 % |
| Classe D | 594 | 38,9 % |
| Classe E | 168 | 11,0 % |
| Classe F | 51 | 3,3 % |
| Classe G | 11 | 0,7 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 45 % des logements et 46 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 101 | 6,6 % |
| Classe B | 245 | 16,0 % |
| Classe C | 600 | 39,3 % |
| Classe D | 422 | 27,6 % |
| Classe E | 119 | 7,8 % |
| Classe F | 38 | 2,5 % |
| Classe G | 3 | 0,2 % |
Émissions CO₂: 39 % des logements relèvent de la classe C, 62 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 265 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 205 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 174 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 186 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 124 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 177 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 265 kWh/m²/an, contre 124 pour ceux bâtis 2001-2012 — un écart de 140 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 0 |
| Classe B | 13 | 4 |
| Classe C | 143 | 540 |
| Classe D | 286 | 308 |
| Classe E | 118 | 50 |
| Classe F | 44 | 7 |
| Classe G | 8 | 3 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 211 kWh/m²/an côté maisons, C à 158 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 96 |
| T2 | 203 |
| T3 | 499 |
| T4 | 260 |
| T5+ | 78 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de la Queue-en-Brie (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
La commune compte 4 561 logements au total, presque tous dédiés à l'habitation principale (96,0 %). Le parc est à dominante pavillonnaire avec 65,2 % de maisons et 34,8 % d'appartements. Côté cadre local, La Queue-en-Brie est une commune de la petite couronne parisienne, à basse altitude (48 m), dans un relief de plaine.
Côté occupation, la propriété l'emporte (66,0 %) sur la location (32,8 %). 24,5 % des logements occupés à titre principal sont des HLM. Bilan SRU favorable: 26,5 % de logements sociaux pour une obligation de 25,0 %.
Héritage et constructions récentes cohabitent: 0,8 % du parc date d'avant 1919, 9,2 % d'après 2006. Côté performance énergétique, le parc affiche une classe dominante C et une consommation moyenne de 179 kWh/m²/an, inférieure à la moyenne nationale (203). Côté énergie, le gaz de ville chauffe 65,7 % des résidences principales.
Croissance modérée du parc de la Queue-en-Brie entre 2016 et 2022 (+4,3 %). 42,2 % des ménages de la Queue-en-Brie disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Lue dans son contexte régional, la commune est une commune de la petite couronne parisienne — un ancrage qui colore le parc. Côté topographie, La Queue-en-Brie se trouve à basse altitude (48 m), dans un relief de plaine, paramètres qui pèsent sur la vie résidentielle.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
Faut-il investir à Queue-en-Brie en 2026 ?
En lisière de la forêt de Notre-Dame, La Queue-en-Brie se caractérise par un parc immobilier majoritairement pavillonnaire et une démographie jeune. Son appartenance à la Métropole du Grand Paris et sa proximité avec des gares RER en font une commune résidentielle de la première couronne. L'analyse des transactions récentes révèle toutefois un marché en phase de correction, ce qui modifie la donne pour l'investisseur.
Avec un prix au mètre carré en recul de près de 10 % en un an, le marché offre une fenêtre d'accessibilité rare en petite couronne parisienne.
Verdict
➤ Miser sur La Queue-en-Brie demande de cibler le rendement locatif à moyen terme, en acceptant une plus-value immobiate limitée et un marché peu dynamique.
Points clés
- ✓ Correction de -9,9 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement brut locatif supérieur à 6 %
- ✓ Parc immobilier récent et économe
- ⚠ Faible pression immobilière locale
- ⚠ Solvabilité médiane limitée à 25 520 €
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian de 3 301 €/m² se situe en dessous de la moyenne des villes de la grande couronne parisienne.
- Dans le Val-de-Marne, La Queue-en-Brie affiche un prix inférieur de 18 % à la moyenne départementale estimée.
- Son rendement locatif brut de 6,3 % surpasse celui des grandes métropoles régionales, souvent sous les 4 %.
Analyse du marché immobilier à Queue-en-Brie
Le marché immobilier est détendu et accessible : les prix restent modérés par rapport aux revenus locaux. C'est un contexte favorable pour les primo-accédants et les investisseurs en quête de rendement.
Indices immobiliers de la Queue-en-Brie
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
1,2
Indice de Pression Immobilière
Très faible
Pression immobilière très faible : le marché est calme, la négociation est possible.
Indice de Pression Immobilière
Très faiblePression immobilière très faible : le marché est calme, la négociation est possible.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
8,7
Indice d'Accessibilité Immobilière
Très accessible
Accessibilité très élevée : le prix est à portée des budgets locaux et des primo-accédants.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Très accessibleAccessibilité très élevée : le prix est à portée des budgets locaux et des primo-accédants.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,5
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée : la demande locative existe mais n'est pas tendue.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée : la demande locative existe mais n'est pas tendue.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,2
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique faible : aucun effet saisonnier notable sur les loyers.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique faible : aucun effet saisonnier notable sur les loyers.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3272,9 — Percentile dept : 2/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 9,0 — Percentile dept : 9/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 0,5 — Percentile dept : 2/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 2,8 — Percentile dept : 54/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 1360,1 — Percentile dept : 9/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 9,0 — Percentile dept : 91/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 63,3 — Percentile dept : 83/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 23,5 — Percentile dept : 44/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 34,0 — Percentile dept : 17/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,5 — Percentile dept : 2/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,8 — Percentile dept : 54/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 63/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3272,9 — Percentile dept : 98/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 0,5 — Percentile dept : 2/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 63/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 3,5 — Percentile dept : 15/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 1360,1 — Percentile dept : 91/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Queue-en-Brie : opportunités et risques
Investir à La Queue-en-Brie en 2026 cible prioritairement le rendement locatif brut, qui dépasse les 6 %, un niveau honorable en Île-de-France. La stratégie la plus cohérente est l'acquisition d'une maison pour de la location annuelle, adaptée au profil familial dominant. Néanmoins, la rentabilité nette est immédiatement érodée par une taxe foncière élevée et par un taux de vacance locative estimé à 8 %, ramenant le rendement net autour de 3,7 %.
Le risque de travaux de rénovation énergétique est limité, le parc étant récent avec seulement 4,2 % de passoires thermiques (classes F/G) et une classe énergétique dominante C. Cette performance est un atout face aux nouvelles réglementations. Cependant, la faible part de construction neuve (9,2 % du parc post-2006) indique un marché mature, offrant peu d'opportunités de plus-value par effet de nouveauté.
La clé de la réussite réside dans une sélection rigoureuse du bien et une gestion proactive. L'attractivité locative repose sur la qualité du logement et sa proximité avec les transports, d'autant que l'offre en services de proximité (ICS de 3,3/10) est modeste. L'investisseur doit donc viser un horizon de moyen à long terme, où le cash-flow, bien que modeste, compense l'absence de perspective de forte appréciation du capital à court terme.
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Données du marché immobilier à Queue-en-Brie
DVF, loyers, permis, analyse expertLa Queue-en-Brie affiche un prix du mètre carré en net repli, à 3 301 €, selon les dernières données DVF. Cette correction de près de 10 % en un an efface les gains accumulés depuis 2020 et replace la commune parmi les plus accessibles du Val-de-Marne. Le marché est structurellement porté par les maisons individuelles, qui représentent les deux tiers du parc et 80 % des transactions, dessinant un paysage immobilier familial et peu dense.
Comparée aux communes voisines aux caractéristiques similaires, La Queue-en-Brie se distingue par un important écart de valorisation. Elle est 27 % moins chère que Vaires-sur-Marne et 40 % moins chère que Crosne. Cet écart ne semble pas justifié par des indicateurs locatifs ou démographiques radicalement différents, ce qui peut signaler une sous-valorisation relative. Toutefois, la faible pression immobilière (IPI de 1,2/10) suggère que cette attractivité-prix ne se traduit pas par une demande acharnée.
Le contexte territorial, avec une taxe foncière élevée à 39,66 % et un taux de chômage local de 8,6 %, modère l'enthousiasme. La demande locative est soutenue par la proximité de la gare d'Émerainville - Pontault-Combault (3,6 km) et de l'aéroport d'Orly (16,4 km), mais elle reste contenue par le poids de la propriété occupante (66 % des ménages).
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de la Queue-en-Brie Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à La Queue-en-Brie sur les cinq dernières années, selon la base DVF, dessine un cycle classique de hausse puis de correction. Après une progression continue entre 2020 et 2022, le prix médian a atteint un pic à 3 714 €/m² en 2022, porté par l'effet « post-Covid » sur la demande de maisons en périphérie. Le retournement est intervenu en 2023 et s'est accentué en 2024 avec une baisse annuelle de 9,9 %, ramenant le prix médian à 3 301 €/m², un niveau inférieur à celui de 2020. Cette correction, plus marquée que dans certaines communes voisines, reflète à la fois le tassement général du marché et la sensibilité d'un territoire où le revenu médian des ménages est limité. Pour un acheteur en 2026, cela signifie aborder un marché où les prix ont déjà corrigé, offrant une marge de négociation et réduisant le risque d'une entrée au sommet du cycle.
Évolution du marché immobilier de la Queue-en-Brie
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 97 transactions en 2025 et affiche une évolution de -8,2 % sur 2021–2025 (prix médian à 3 301 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières basées sur les données DVF et de loyers 2024 révèlent un effort d'investissement modéré mais un rendement locatif correct. Pour acquérir une maison type de 89 m² (prix médian 284 800 €), un ménage local devrait mobiliser l'équivalent de 11,2 années de son revenu médian. En investissement, le loyer médian estimé à 16,2 €/m²/mois génère un rendement brut de 6,1 %. Cependant, après déduction des charges (taxe foncière à 39,66 %, gestion, vacance), le rendement net tombe autour de 3,7 %. L'effort mensuel net, après déduction du loyer perçu de la mensualité de crédit, reste donc significatif et suppose un apport personnel solide ou un horizon de détention long pour absorber les coûts.
Acheter vs Louer — appartement 50 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marché transactionnel de La Queue-en-Brie est caractérisé par un volume annuel stable d'environ 100 ventes, avec une écrasante dominance des maisons individuelles (81 transactions sur 99 en 2024). Les appartements, moins nombreux, se négocient à un prix médian plus élevé (3 433 €/m²) mais sur des surfaces plus réduites (62 m² médians). Cette structure confirme le profil résidentiel et familial de la commune. La baisse du nombre de transactions par rapport au pic de 2022 (165 ventes) indique un marché moins liquide, passant d'un environnement de vendeur à un marché plus équilibré, voire favorable à l'acheteur. Les biens vendus sont généralement récents (seulement 2,5 % du parc est antérieur à 1945), ce qui limite le risque de travaux de rénovation énergétique lourds mais peut aussi réduire le potentiel de valorisation par amélioration.
Répartition des ventes
83,5 % de maisons et 16,5 % d'appartements parmi les 97 transactions enregistrées.
Sur 97 transactions enregistrées, 83,5 % portent sur des maisons (3 299 €/m²) et 16,5 % sur des appartements (3 433 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 97 | 81 | 16 |
| Prix médian/m² | 3 301 € | 3 299 € | 3 433 € |
| Prix moyen/m² | 3 462 € | ||
| Surface médiane | – | 92 m² | 50 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 142 | 3 597 € |
| 2022 | 139 | 3 571 € |
| 2023 | 105 | 3 603 € |
| 2024 | 99 | 3 301 € |
| 2025 | 97 | 3 301 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à La Queue-en-Brie, selon les données SITADEL, montre un net ralentissement. Sur les cinq dernières années, 406 logements ont été autorisés, mais la tendance est à la baisse de 23 % par rapport à la période quinquennale précédente, avec seulement 67 autorisations en 2024. Ce ralentissement de l'offre neuve, dans un contexte de croissance démographique modérée (+2,8 % sur 5 ans), limite les risques de sur-approvisionnement du marché. Il indique également que la pression à la construction, souvent liée à une forte attractivité, n'est pas prégnante. Pour l'investisseur, cela signifie que le parc existant restera dominant et que la valeur des biens sera peu influencée par un afflux de produits neufs concurrents, mais aussi que la commune n'est pas le théâtre d'une transformation urbaine majeure génératrice de plus-value.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 8 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 1 976 autorisations pour 1 240 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Queue-en-Brie
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Queue-en-Brie (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 403 logements autorisés à à Queue-en-Brie, dont 4 en 2025 (+15 % vs les 5 années précédentes).
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Fourchettes de loyers à Queue-en-Brie
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Queue-en-Brie
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (39,66 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,4 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut, affiché à 6,3 % pour les appartements, est une photographie théorique. Le net (environ 3,9 %) intègre des charges incompressibles : la taxe foncière, élevée à 39,66 % du revenu cadastral, pèse significativement. Ajoutez les frais de gestion (environ 5 % du loyer), une provision pour vacance locative (le taux de vacants est de 3,5 %) et les menus travaux. Dans une copropriété, la quote-part de charges courantes vient encore minorer la rentabilité réelle.
Performance énergétique du parc à Queue-en-Brie
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 528 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Queue-en-Brie: la classe C domine, 4,1 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante C (178 kWh/m²/an) place le parc local dans une situation plutôt favorable par rapport aux moyennes nationales. Seulement 4,2 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux bas qui réduit le risque réglementaire à court terme. Pour un acheteur, cela signifie un parc globalement économe et peu exposé aux interdictions de location prévues par la loi Climat (à partir de 2025 pour les pires passoires). C'est un gage de sérénité et de moindres travaux de rénovation urgents.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de 2 ou 3 pièces, dont le prix au m² (3 433 €) et le loyer (18,8 €/m²/mois) sont plus élevés. Les maisons, majoritaires, offrent une location plus familiale mais un rendement brut légèrement inférieur (6,1 %). Le parc est récent (9,2 % construits après 2006) et énergétiquement correct (classe C dominante, seulement 4,2 % de passoires), limitant les risques de travaux de rénovation urgents.
Quelles zones cibler à Queue-en-Brie ?
La demande se concentre dans le centre-bourg, à proximité des commerces (39 équipements) et des services. Les secteurs proches de la gare d'Émerainville sont également porteurs pour les navetteurs. Les 406 logements autorisés en construction neuve sur 5 ans (tendance en baisse de -23 %) ne devraient pas créer de sur-offre massive, préservant l'équilibre locatif. La fibre est déployée à 98 %, un atout pour attirer les locataires.
Calculateur de rendement à Queue-en-Brie
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Queue-en-Brie
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net. Le taux de logements vacants de 3,5 % et la croissance démographique modérée (+2,8 % en 5 ans) confirment un marché locatif ni très tendu, ni atone. La taxe foncière élevée grève significativement la rentabilité. Enfin, la présence d'un plan de prévention des risques (PPRMT Argiles) impose une vigilance sur l'état des fondations pour les maisons individuelles.
Cas pratique : un investissement type à Queue-en-Brie
Pour un appartement type de 62 m² (au prix médian de 3 580 €/m²), comptez environ 221 960 €. Le loyer médian mensuel serait d'environ 1 165 € (18,8 €/m²). Cela génère un rendement brut de 6,3 %. Après déduction forfaitaire des charges (taxe foncière, gestion, etc.), le rendement net tombe autour de 3,9 %, soit un revenu locatif net d'environ 720 € par an.
Erreurs à éviter quand on investit à Queue-en-Brie
- Oublier la taxe foncière, élevée à 39,66 %.
- Tabler sur le rendement brut sans déduire les charges.
- Négliger la part de logements sociaux (26 %).
- Ne pas provisionner pour la vacance locative.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché francilien connaît traditionnellement un rebond au printemps (mars-avril) et une reprise à la rentrée (septembre). À La Queue-en-Brie, marché familial, les vacances scolaires ralentissent les visites. Pour un vendeur, mettre en valeur son jardin au printemps peut être un atout. L'échéance de la taxe foncière en octobre peut inciter certains propriétaires à vendre avant l'été. L'idéal est de lancer la vente en février-mars pour capter les acheteurs souhaitant signer avant l'été.
Le saviez-vous ?
- La densité y est la plus faible du Val-de-Marne dans sa catégorie.
- Seulement 0,5 % des logements sont des résidences secondaires.
- La commune compte 4 monuments historiques protégés.
S'installer à Queue-en-Brie : cadre de vie et logement
S'installer à La Queue-en-Brie, c'est choisir un cadre de vie pavillonnaire et arboré, avec une densité modérée pour la région Île-de-France. La commune dispose de 371 équipements, couvrant les besoins essentiels avec 39 commerces et 57 établissements de santé, même si l'offre en loisirs et culture reste limitée. La jeunesse de la population (âge médian de 37,6 ans) et la part importante de moins de 30 ans (40 %) dynamisent le territoire.
Le cadre est verdoyant mais non exempt de contraintes. La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques (PPRMT) concernant les argiles, un facteur à prendre en compte lors de l'acquisition. La connectivité numérique est excellente avec une couverture fibre de 98 %, un atout pour les télétravailleurs. En revanche, l'offre touristique et culturelle est quasi-inexistante, confirmant le profil purement résidentiel de cette ville de la grande couronne.
Carte du marché immobilier à Queue-en-Brie
La Queue-en-Brie et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Queue-en-Brie
Avec une température moyenne annuelle de 12,9°C et 639 mm de précipitations, le climat de La Queue-en-Brie est typique de l'Île-de-France : doux et modérément arrosé. Les hivers sont rarement rigoureux et les étés supportables. Ce profil climatique tempéré convient particulièrement aux familles recherchant un équilibre entre quatre saisons marquées sans excès, et aux actifs qui apprécient de ne pas subir de longs épisodes de gel ou de canicule intense.
À qui s'adresse La Queue-en-Brie ?
La ville s'adresse principalement aux familles primo-accédantes ou en recherche de plus d'espace, attirées par les maisons, les écoles et l'environnement calme. Les jeunes actifs travaillant en proche couronne y trouveront aussi un pied-à-terre abordable, à condition d'accepter une dépendance à la voiture. Les retraités (19,1 % des habitants) y apprécient la tranquillité et les services de santé. Le faible score numérique (9/100) peut rebuter les profils ultra-connectés.
Avantages et limites à Queue-en-Brie
✓ Points forts
- Prix plus accessible qu'ailleurs en petite couronne parisienne.
- Environnement pavillonnaire et verdoyant, faible densité.
- Bon maillage d'écoles et de services de proximité.
- Parc immobilier globalement économe en énergie (DPE C).
- Démographie jeune (âge médian 37,6 ans) et dynamique.
− À prendre en compte
- Dépendance à la voiture, accès aux transports en commun limité.
- Taxe foncière élevée (39,66 %).
- Offre culturelle et animation nocturne réduites.
Composition du parc immobilier à Queue-en-Brie
4 561 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (65,9 %) et collectif (34,1 %).
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc est très majoritairement composé de maisons individuelles (65,9 %), ce qui indique un marché familial et ancré, renforcé par un taux de propriétaires de 66 %. La part marginale de résidences secondaires (0,5 %) et le faible taux de vacants (3,5 %) indiquent un tissu résidentiel stable où la pression à la vente est modérée. Ceci dessine un profil d'acheteur typique : un ménage primo-accédant ou en recherche de plus d'espace, privilégiant la maison avec jardin.
Ancienneté du parc à Queue-en-Brie
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 4 350 logements).
- Avant 1919 0,8 % 33 logts
- 1919-1945 1,7 % 76 logts
- 1946-1970 17,2 % 750 logts
- 1971-1990 55,9 % 2 430 logts
- 1991-2005 15,2 % 661 logts
- 2006-2019 9,2 % 400 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Queue-en-Brie
371 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Queue-en-Brie
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire est classé en sismicité très faible et en potentiel radon faible, ce qui est rassurant. Le principal PPR actif concerne le risque de retrait-gonflement des argiles, fréquent en Île-de-France. Concrètement, cela peut imposer une étude de sol préalable à toute construction et affecter les assurances. Les 20 arrêtés de catastrophe naturelle historiques rappellent que des événements locaux (inondations, mouvements de terrain) sont possibles. Une consultation du dossier géorisques pour l'adresse exacte est indispensable.
Cas pratique : un achat type à Queue-en-Brie
Pour une maison type de 89 m² (au prix médian de 3 200 €/m²), le budget est d'environ 284 800 € hors frais de notaire. Cela représente l'équivalent de plus de 11 années du revenu médian local (25 520 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à un taux estimé à 4 %, la mensualité hors assurance s'établirait autour de 1 450 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Queue-en-Brie
- Faire une offre sans consulter le dossier géorisques.
- Sous-estimer le coût des travaux sur une passoire (4,2 % du parc).
- Négliger la proximité réelle des transports en commun.
- Oublier de vérifier les règles d'urbanisme en zone PPR argiles.
Points clés à retenir à Queue-en-Brie
- Correction des prix : -9,9 % sur un an.
- Rendement brut appartements : 6,3 %.
- Climat tempéré : 12,9°C de moyenne annuelle.
- Marché stabilisé avec 66 % de propriétaires.
- Écart maison/appart : 3 299 € vs 3 433 €/m².
- Taxe foncière élevée : taux de 39,66 %.
- Parc à 65,9 % de maisons individuelles.
- Peu de passoires thermiques : seulement 4,2 %.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Queue-en-Brie ?
À La Queue-en-Brie, la valeur d'un bien est d'abord dictée par sa typologie : une maison se négocie à un prix au m² inférieur à un appartement (3 299 € vs 3 433 €), mais pour une surface totale plus élevée. Ensuite, l'état et la performance énergétique (DPE) sont devenus des leviers critiques, surtout pour les logements les plus énergivores. La proximité des commerces (39 équipements recensés), des écoles et de la gare d'Émerainville-Pontault-Combault (à 3,6 km) apporte une prime. Enfin, la taille du terrain et son exposition peuvent faire varier le prix de 5 à 15 % pour une maison équivalente.
Estimation indicative d'une maison à Queue-en-Brie
Pour une maison de 92 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
303 692 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme calculera une moyenne basée sur le m² et la surface. Un expert local saisira la différence de valeur entre un quartier proche de la gare et un lotissement plus éloigné, l'impact d'une véranda ou d'une cuisine refaite, et la rareté relative des appartements (26 % du parc). Il valorisera aussi la faible part de passoires thermiques (4,2 %) comme un atout pour la vente. Son estimation, étayée par des visites comparatives récentes, sert de base solide à la négociation et attire des acquéreurs sérieux, évitant une surenchère irréaliste ou une sous-évaluation coûteuse.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m² communal.
- Ne pas visiter des biens comparables récemment vendus.
- Sous-estimer la valeur d'un bon DPE (classe C dominante).
- Oublier de valoriser la fibre (disponible à 98 %).
Investir à Queue-en-Brie : passer à l'action
Une opportunité se niche souvent dans les détails que les données brutes ne captent pas : l'état d'un bien, son exposition, la dynamique exacte d'une rue. Pour transformer le potentiel de La Queue-en-Brie en investissement concret, l'expertise d'un professionnel implanté localement est décisive.
Les chiffres dessinent un marché accessible. Passer à l'action demande une connaissance fine des quartiers et du parc.
Découvrez la valeur réelle de votre bien à La Queue-en-Brie à partir des dernières transactions DVF et de l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 99 ventes récentes à La Queue-en-Brie
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Queue-en-Brie
Quel est le prix moyen de l'immobilier à La Queue-en-Brie ?
Le prix médian global s'établit à 3 301 €/m² en 2024, selon les données DVF. Une maison de 89 m², le type de bien le plus courant, coûte environ 284 800 €. Le prix des appartements, plus rares, est légèrement plus élevé à 3 433 €/m².
Le marché est-il en baisse à La Queue-en-Brie ?
Oui, le prix médian a baissé de 9,9 % entre 2023 et 2024, revenant sous son niveau de 2020. Cette correction marquée suit le pic atteint en 2022, offrant aujourd'hui des opportunités de négociation.
Est-ce une bonne commune pour un investissement locatif ?
Le rendement brut est correct (environ 6 %), mais le rendement net est modéré (moins de 4 %) après charges. Le marché locatif n'est pas très tendu (IOL 4,1/10), l'investissement est donc pertinent pour une stratégie de revenu à moyen terme, sans spéculer sur une forte plus-value.
La Queue-en-Brie est-elle bien desservie par les transports ?
La commune est proche de la gare d'Émerainville - Pontault-Combault (3,6 km) et à 16 km de l'aéroport d'Orly. Elle bénéficie de l'effet Métropole du Grand Paris, mais ne dispose pas de gare RER ou Transilien sur son territoire.
Quels sont les risques naturels à connaître ?
La commune est principalement concernée par un risque de retrait-gonflement des argiles (PPRMT). La sismicité et le radon sont très faibles. Vingt arrêtés de catastrophe naturelle ont été recensés historiquement.
Marché immobilier des communes voisines
La valorisation de La Queue-en-Brie est inférieure de 27 % à celle de Vaires-sur-Marne, une commune voisine, alors que les indicateurs démographiques et les rendements locatifs sont comparables, créant un effet de levier potentiel pour l'investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Queue-en-Brie.
Communes limitrophes de la Queue-en-Brie
La Queue-en-Brie est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Queue-en-Brie atteint 3 301 € sur 97 transactions — un niveau tendu, supérieur à la médiane départementale. Sur 47 communes classées dans le Val-de-Marne, La Queue-en-Brie figure parmi les 11 % les moins chères au m².
Entre 2021 et 2025, le marché immobilier de la Queue-en-Brie a enregistré une baisse de -8,2 % du prix médian. Sur l'ensemble de la période, 582 transactions sont recensées par les données DVF.
Le marché de la Queue-en-Brie est dominé par les maisons individuelles — 83,5 % des transactions portent sur des maisons, à un prix médian de 3 299 €/m² pour 92 m² en surface médiane. Le bien médian (92 m² à 303 508 €) équivaut à 11,9 années de revenu médian au niveau communal.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 18,8 € (appartements) et 16,2 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Ratio loyer annuel / prix: 6,6 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le poids limité des résidences secondaires (0,5 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 403 logements autorisés, soit 81/an en moyenne. Le gros des permis concerne des logements collectifs (57 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché immobilier de la Queue-en-Brie s'interprète dans un contexte plus large — La Queue-en-Brie est une commune de la petite couronne parisienne, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. La Queue-en-Brie est à basse altitude (48 m), dans un relief de plaine, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.