01 Le parc de logements
Le parc comprend 4 252 logements dont 4 014 résidences principales, 42 résidences secondaires et 197 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 4 014 | 94,4 % |
| Résidences secondaires | 42 | 1,0 % |
| Logements vacants | 197 | 4,6 % |
Sur les 4 252 logements recensés, 94 % sont occupés à l'année, 1 % servent de résidence secondaire et 5 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 51 | 1,3 % |
| 1919-1945 | 392 | 10,1 % |
| 1946-1970 | 1 111 | 28,7 % |
| 1971-1990 | 1 413 | 36,5 % |
| 1991-2005 | 479 | 12,4 % |
| 2006-2019 | 430 | 11,1 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 36 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 1 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 43 | 1,1 % |
| 2 pièces | 257 | 6,4 % |
| 3 pièces | 608 | 15,2 % |
| 4 pièces | 1 034 | 25,8 % |
| 5 pièces ou plus | 2 071 | 51,6 % |
Distribution par taille: 7 % de petits logements (T1-T2), 52 % de grands (5p+), moyenne à 4,5 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 3 987 | 4 117 | 4 252 |
| Rés. principales | 3 713 | 3 842 | 4 014 |
| Rés. secondaires | 42 | 32 | 42 |
| Vacants | 232 | 242 | 197 |
Commune voisine de taille comparable, Gretz-Armainvilliers (14 km) affiche 52,8 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 337 | 83,1 % |
| Locataires (privé) | 443 | 11,0 % |
| Locataires HLM | 153 | 3,8 % |
| Logés gratuitement | 81 | 2,0 % |
Occupation des résidences principales — 83,1 % appartiennent à leurs occupants, 14,9 % sont louées, avec 4 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 886 | 47,0 % |
| Fioul | 644 | 16,0 % |
| Électricité | 1 323 | 33,0 % |
| Gaz bouteille | 24 | 0,6 % |
| Autre (bois…) | 137 | 3,4 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (47 %), suivi par électricité (33 %) et fioul (16 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 271 |
| 2 à 4 ans | 609 |
| 5 à 9 ans | 668 |
| 10 ans ou plus | 2 467 |
| Total ménages | 4 014 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 655 |
| Sous-occupation modérée | 883 |
| Sous-occupation accentuée | 1 037 |
| Suroccupation modérée | 179 |
| Suroccupation accentuée | 27 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 322 | 8,0 % |
| 1 voiture | 1 714 | 42,7 % |
| 2 voitures ou plus | 1 978 | 49,3 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 8 % sans, 43 % à une voiture, 49 % multi-motorisés. Par ailleurs, 77,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 3 123 | 2 618 | 362 | 143 |
| 1975 | 3 325 | 2 903 | 254 | 168 |
| 1982 | 3 386 | 3 026 | 153 | 207 |
| 1990 | 3 724 | 3 499 | 90 | 135 |
| 1999 | 3 819 | 3 550 | 67 | 202 |
| 2006 | 3 887 | 3 673 | 46 | 168 |
| 2011 | 3 987 | 3 713 | 42 | 232 |
| 2016 | 4 117 | 3 842 | 32 | 242 |
| 2022 | 4 252 | 4 014 | 42 | 197 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 3 123 à 4 252, soit +36 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 241 | 254 | 316 | 353 | 281 | 157 |
| Dont vacants > 2 ans | 48 | 51 | 46 | 49 | 56 | 75 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 15 | 1,3 % |
| Classe B | 69 | 6,0 % |
| Classe C | 249 | 21,7 % |
| Classe D | 388 | 33,8 % |
| Classe E | 220 | 19,2 % |
| Classe F | 95 | 8,3 % |
| Classe G | 111 | 9,7 % |
Le graphique décompose les 1 147 diagnostics par étiquette énergétique: 34 % en D, 29 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 136 | 11,9 % |
| Classe B | 257 | 22,4 % |
| Classe C | 225 | 19,6 % |
| Classe D | 242 | 21,1 % |
| Classe E | 125 | 10,9 % |
| Classe F | 80 | 7,0 % |
| Classe G | 82 | 7,1 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante B à 22 %, 54 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 301 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 275 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 231 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 170 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 162 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 95 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 301 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 95 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 9 | 6 |
| Classe B | 18 | 51 |
| Classe C | 149 | 100 |
| Classe D | 269 | 119 |
| Classe E | 163 | 57 |
| Classe F | 78 | 17 |
| Classe G | 95 | 16 |
Performance comparée: maisons classées D (247), appartements classés D (194), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 25 |
| T2 | 90 |
| T3 | 110 |
| T4 | 49 |
| T5+ | 12 |
Le parc de logements structure le marché immobilier d'Ormesson-sur-Marne (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Ormesson-sur-Marne est la commune ayant la plus grande part de propriétaires du département Val-de-Marne. (sur 47 communes) Voir le classement
- Ormesson-sur-Marne est la commune ayant le moins de logements sociaux (HLM) du département Val-de-Marne. (sur 47 communes) Voir le classement
- Ormesson-sur-Marne est le petite ville ayant le plus de passoires thermiques du département Val-de-Marne. (sur 13 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
Résumé
La commune compte 4 252 logements au total, presque tous dédiés à l'habitation principale (94,4 %). Pavillonnaire à très forte intensité: 89,6 % du parc se compose de maisons (3 809 unités). Ancrage local: la commune est caractéristique du tissu urbain parisien, en plaine, à 48 m d'altitude.
Parc très largement détenu par ses occupants: 83,1 % de propriétaires contre 14,9 % de locataires. Le logement social occupe une place de 3,8 % dans le parc de résidences principales. La commune est en carence au titre de l'article 55 de la loi SRU (taux actuel 7,9 %, cible 25,0 %).
L'ancienneté du parc d'Ormesson-sur-Marne mêle deux époques — 1,3 % avant 1919, 11,1 % après 2006. Bilan DPE plus tendu — D en classe dominante et 230 kWh/m²/an, signal d'un parc à moderniser. Les classes F+G pèsent 18,0 % dans le parc diagnostiqué, levier potentiel de rénovation. Côté énergie, le gaz de ville chauffe 47,0 % des résidences principales.
Le parc a progressé régulièrement sur la période 2016–2022 (+3,3 %). La multi-motorisation est la norme à Ormesson-sur-Marne: 49,3 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Les caractéristiques du parc résidentiel s'interprètent à l'aune du cadre régional — Ormesson-sur-Marne est caractéristique du tissu urbain parisien. Le contexte naturel (en plaine, à 48 m d'altitude) module les arbitrages des résidents et investisseurs.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
Faut-il investir à Ormesson-sur-Marne en 2026 ?
En bord de Marne, à quelques kilomètres de Paris, Ormesson-sur-Marne combine un cadre verdoyant et une accessibilité métropolitaine. Avec une population en croissance et un taux de chômage bas, la commune attire les familles. Mais la chute des prix de 19,5 % en 2024 interroge sur la solidité du marché.
Avec une accessibilité immobilière dans le top 10 % du département, Ormesson-sur-Marne offre un point d'entrée rare en Île-de-France, malgré une correction récente.
Verdict
➤ Investir ici demande de viser le long terme, en profitant de la correction récente pour acquérir un bien bien situé.
Points clés
- ✓ Correction de -19,5 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Accessibilité très élevée : effort financier raisonnable
- ✓ Rendement brut correct : 5,7 % pour les appartements
- ⚠ Marché très majoritairement maisons : offre locative limitée
- ⚠ Correction récente : risque de volatilité
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 4 120 €/m², Ormesson-sur-Marne se situe au-dessus de la médiane nationale, reflétant son attractivité en région parisienne.
- Le prix au mètre carré est inférieur de 11 % à celui de Crosne, commune voisine, mais supérieur de 12 % à la moyenne du Val-de-Marne.
- Son rendement locatif brut de 5,7 % dépasse celui des grandes métropoles comme Paris, mais reste inférieur à certaines villes de province.
Analyse du marché immobilier à Ormesson-sur-Marne
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,4 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Ormesson-sur-Marne : opportunités et risques
Investir à Ormesson-sur-Marne en 2026 présente un profil de risque modéré. Le rendement brut locatif, estimé à 5,7 % pour les appartements et 5,1 % pour les maisons, est correct mais non exceptionnel. Après déduction des charges (vacance, gestion, taxe foncière à 41,68 %), le rendement net chute aux alentours de 3,4 %. L'investisseur doit donc viser une plus-value à long terme plutôt qu'une rentabilité immédiate.
La récente correction des prix offre un point d'entrée plus favorable. Toutefois, le marché est étroit et dominé par l'accession à la propriété (83 % de propriétaires), ce qui limite la demande locative locale. Un investissement réussi nécessitera de cibler un bien bien situé, idéalement à proximité de la gare de Villiers-sur-Marne (4,1 km) pour attirer des locataires actifs franciliens.
Le parc immobilier, avec seulement 1 % de résidences secondaires et 4,6 % de vacants, est peu soumis aux aléas touristiques. En revanche, la part des passoires thermiques (F/G) s'élève à 17,5 %, impliquant un risque de travaux de rénovation énergétique obligatoires pour continuer à louer à partir de 2028. Cette contrainte réglementaire doit être intégrée au calcul.
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Données du marché immobilier à Ormesson-sur-Marne
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché d'Ormesson-sur-Marne, après une phase de forte hausse, a connu une correction spectaculaire en 2024. Selon les données DVF 2024, le prix médian a chuté de 19,5 % en un an, revenant à 4 120 €/m², soit un niveau comparable à celui de 2020. Cette baisse brutale s'explique en partie par la remontée des taux d'intérêt et une normalisation après le pic spéculatif de 2023.
Cette commune du Val-de-Marne se distingue par un parc immobilier quasi exclusif de maisons individuelles (90 %), avec une surface médiane de 98 m². Les appartements, très marginaux, représentent seulement 5 % des transactions. Cette structure particulière façonne le marché : l'offre locative est rare, et le profil acheteur est principalement familial, attiré par un cadre de vie pavillonnaire et une proximité relative avec Paris via les gares de Villiers-sur-Marne et Orly.
L'évolution démographique positive (+5,5 % en 5 ans) et un taux de chômage faible (7,4 %) constituent des indicateurs solides. Néanmoins, la forte hausse des permis de construire (+51 % sur cinq ans) pourrait à moyen terme augmenter l'offre et peser sur la valorisation des biens anciens.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Ormesson-sur-Marne Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2023, les prix médians ont progressé de 7,3 %, passant de 4 768 €/m² à 5 116 €/m², avec un pic en 2023. L'année 2024 marque un net repli de 19,5 %, ramenant le prix médian à 4 120 €/m², soit un niveau inférieur à celui de 2020. Cette correction, l'une des plus fortes observées dans le département, touche autant les maisons que les appartements, bien que ces derniers soient peu représentés. Comparé aux communes voisines, Ormesson-sur-Marne conserve un prix supérieur à la majorité d'entre elles, mais l'écart se resserre. Pour un acheteur en 2026, cette volatilité récente impose une vigilance accrue sur la justesse du prix d'achat.
Évolution du marché immobilier d'Ormesson-sur-Marne
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 3 965 €/m² de prix médian pour 106 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à -8,0 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 66 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 106 transactions ont été enregistrées, un volume en baisse par rapport aux années précédentes (142 en 2023). Le marché est très largement dominé par les ventes de maisons (104 sur 109), avec une surface médiane de 98 m². Les appartements, peu nombreux (6 ventes), affichent une surface médiane de 59 m². Les prix moyens sont légèrement supérieurs aux prix médians, signe que le haut de gamme tire les chiffres. Le marché est actuellement en phase de correction, ce qui peut favoriser les acheteurs dans la négociation, mais la faible part de logements vacants (4,6 %) indique une certaine tension sur les biens bien positionnés.
Répartition des ventes
94,3 % de maisons et 5,7 % d'appartements parmi les 106 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 94,3 % de maisons et 5,7 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 106 | 100 | 6 |
| Prix médian/m² | 3 965 € | 3 956 € | 4 984 € |
| Prix moyen/m² | 4 530 € | ||
| Surface médiane | – | 98 m² | 66 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 141 | 4 308 € |
| 2022 | 123 | 4 618 € |
| 2023 | 109 | 4 695 € |
| 2024 | 107 | 4 103 € |
| 2025 | 106 | 3 965 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Sur les cinq dernières années, 744 logements ont été autorisés à la construction, dont 108 en 2024, marquant une tendance à la hausse de 51 % par rapport à la période précédente. Cette dynamique de construction neuve, dans une commune où le parc est déjà très majoritairement constitué de maisons, répond à une pression démographique soutenue (+5,5 % sur 5 ans). Elle témoigne de l'attractivité résidentielle d'Ormesson-sur-Marne, mais aussi d'un risque de sur-offre si la demande venait à fléchir. Les nouvelles constructions se concentrent probablement dans les derniers espaces disponibles, avec des standards énergétiques modernes (classe DPE dominante D).
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 280 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 64 sur 2013 — soit +337,5 %.
Vacance longue durée à Ormesson-sur-Marne
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Ormesson-sur-Marne (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 802 logements autorisés à à Ormesson-sur-Marne, dont 140 en 2025 (+69 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Ormesson-sur-Marne
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Ormesson-sur-Marne
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (41,68 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut doit être amputé d'environ 40 % pour obtenir le net. La taxe foncière, élevée à 41,68 %, pèse lourd. S'ajoutent les charges de copropriété (rares, le parc étant à 90 % de maisons), les frais de gestion locative, la provision pour travaux et une vacance locative. À Ormesson, le taux de logements vacants (4,6 %) est proche de la moyenne, mais la vacance de courte durée peut survenir. Un rendement brut de 5,7 % sur un appartement se transforme ainsi en un net d'environ 3,4 %.
Performance énergétique du parc à Ormesson-sur-Marne
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 147 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Ormesson-sur-Marne: la classe D domine, 18,0 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Le parc est majoritairement classé D, avec une consommation moyenne de 228 kWh/m²/an. Environ 17,5 % des logements sont des passoires thermiques (F / G), un taux inférieur à la moyenne nationale mais significatif. Pour un acheteur, cela implique un audit énergétique obligatoire dès 2025 et un risque de travaux de rénovation à planifier. Les logements construits après 2006 (11,1 % du parc) offrent naturellement une meilleure performance.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Investir ici signifie quasi obligatoirement cibler une maison, qui représente 90% du parc. Les appartements, très rares (5% du parc), pourraient offrir une meilleure rentabilité brute (5,7%) mais sont difficiles à trouver. Le neuf est une option avec 744 logements autorisés sur 5 ans, mais il risque de créer une sur-offre locative à terme. L'ancien, majoritaire, impose un audit DPE serré pour éviter les interdictions de location à venir (loi Climat).
Quelles zones cibler à Ormesson-sur-Marne ?
La demande se concentre dans le centre-bourg, à proximité des commerces (44 équipements) et des services. Les secteurs résidentiels calmes, souvent composés de pavillons, conviennent aux familles locataires. Aucune zone en forte revalorisation n'est explicitement identifiée, mais la dynamique démographique (+9,6% en 10 ans) et les 7 établissements scolaires confirment l'attrait familial constant de la commune.
Calculateur de rendement à Ormesson-sur-Marne
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Risques à connaître avant d'investir à Ormesson-sur-Marne
Le principal risque est la vacance locative, avec un taux déjà de 4,6% sur le parc total. La dépendance à un seul profil (ménages) accentue cette sensabilité. La taxe foncière élevée (41,68%) pèse sur le rendement net. S'ajoute le risque réglementaire lié aux passoires thermiques (17,5% du parc en F/G), exigeant des travaux de rénovation pour rester louable après 2025 et 2028. Enfin, la forte construction neuve pourrait concurrencer l'ancien.
Erreurs à éviter quand on investit à Ormesson-sur-Marne
- Négliger la taxe foncière élevée (41,68 %).
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner les travaux.
- Surestimer la demande locative dans une ville de propriétaires.
- Oublier l'audit énergétique obligatoire à partir de 2025.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché francilien connaît un regain d'activité post-rentrée et en début d'année. À Ormesson, la saisonnalité est atténuée par un marché familial, moins soumis aux congés estivaux. Cependant, vendre au printemps permet de mettre en valeur les jardins, atout essentiel. L'échéance de la taxe foncière en octobre peut motiver certains vendeurs à conclure avant septembre. Les acheteurs trouvent parfois plus de marge de négociation en hiver, lorsque l'offre est moins visible.
Le saviez-vous ?
- La commune ne compte qu'un seul monument historique protégé.
- 90,6 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- L'indice de vieillissement est de 165,4, signe d'une population âgée.
S'installer à Ormesson-sur-Marne : cadre de vie et logement
S'installer à Ormesson-sur-Marne, c'est opter pour une petite ville résidentielle au sein de la Métropole du Grand Paris. Avec plus de 450 équipements (commerces, services, santé) pour environ 11 000 habitants, la commune offre une autonomie quotidienne. Son profil démographique est vieillissant (indice de vieillissement de 165,4), mais la part des moins de 30 ans reste significative (32,5 %).
Le cadre de vie est verdoyant, avec une altitude moyenne de 91 mètres. La commune est néanmoins soumise à des risques naturels, notamment le PPRI de la Marne et de la Seine, ce qui peut impacter l'assurance et la constructibilité de certaines parcelles. La connectivité est excellente (fibre à 90,6 %), un atout pour les télétravailleurs, et la proximité de l'aéroport d'Orly (13,9 km) facilite les déplacements professionnels.
Carte du marché immobilier à Ormesson-sur-Marne
Ormesson-sur-Marne et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Ormesson-sur-Marne
Le climat de la Marne est tempéré avec une moyenne annuelle de 12,9°C et 639 mm de pluie, proche des normes franciliennes. L'altitude modérée (91 m) et la proximité de la rivière peuvent générer des micro-brumes. Ce climat, sans excès, convient à une population familiale recherchant une transition douce entre la ville et la campagne, et supporte une activité de jardinage dans les nombreuses parcelles privées que compte la commune.
À qui s'adresse Ormesson-sur-Marne ?
La commune s'adresse principalement aux familles recherchant une maison avec jardin, prêtes à utiliser la voiture pour les déplacements. L'âge médian de 45,5 ans et la part importante de propriétaires (83,1%) confirment ce profil établi. Les primo-accédants peuvent tenter leur chance sur les biens à rénover, mais le revenu médian nécessaire reste élevé (il faut 13,7 ans de revenus pour une maison type). Les jeunes actifs célibataires y trouveront peu d'appartements.
Avantages et limites à Ormesson-sur-Marne
✓ Points forts
- Cadre pavillonnaire calme et familial (90% de maisons).
- Dynamisme démographique affirmé (+9,6% en 10 ans).
- Services et équipements complets pour une ville de 11 000 habitants.
- Très bon taux d'emploi local (70,9%) et faible chômage (7,4%).
- Excellente couverture fibre (90,6%) et présence de la 5G.
− À prendre en compte
- Dépendance à la voiture pour les transports (gare à 4,1 km).
- Parc immobilier ancien avec 17,5% de passoires thermiques (F/G).
- Exposition à des risques naturels (inondation, anciennes carrières).
Composition du parc immobilier à Ormesson-sur-Marne
4 252 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 90,0 % du parc à Ormesson-sur-Marne, 10,0 % en collectif.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ormesson est une ville de propriétaires (83,1 %) où la maison individuelle règne (90 % du parc). Cela traduit un marché ancré, peu spéculatif, avec une faible rotation. Les résidences secondaires sont marginales (1 %) et le taux de logements sociaux (5 %) est bas. Cette composition favorise la stabilité des valeurs et des voisinages, mais peut rendre l'accès à la propriété plus concurrentiel pour les primo-accédants. L'acheteur type est un ménage installé, en phase d'accession à la propriété principale.
Ancienneté du parc à Ormesson-sur-Marne
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 3 876 logements).
- Avant 1919 1,3 % 51 logts
- 1919-1945 10,1 % 392 logts
- 1946-1970 28,7 % 1 111 logts
- 1971-1990 36,5 % 1 413 logts
- 1991-2005 12,4 % 479 logts
- 2006-2019 11,1 % 430 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Ormesson-sur-Marne
451 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Ormesson-sur-Marne
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Trois PPR sont actifs : inondation (Marne et Seine), mouvements de terrain liés aux anciennes carrières, et retrait-gonflement des argiles. La sismicité est très faible et le radon négligeable. Ces risques sont cartographiés et conditionnent les règles de construction et d'assurance. L'historique (14 arrêtés de catastrophe naturelle) montre une exposition principalement aux inondations et aux sécheresses. Une consultation du géorisque avant achat est indispensable pour connaître les contraintes exactes du terrain.
Cas pratique : un achat type à Ormesson-sur-Marne
Pour une maison type de 98 m² (prix médian 406 896 €), un couple avec un apport de 40 000 € (10 %) emprunte 366 896 €. Sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance est d'environ 2 125 €. Cela représente environ 86 % du revenu médian local mensuel (2 468 € pour un foyer). L'achat d'une telle maison nécessite donc des revenus bien supérieurs à la médiane ou un apport conséquent.
Erreurs à éviter quand on achète à Ormesson-sur-Marne
- Faire une offre sans consulter les PPR (inondation, carrières).
- Minimiser le coût des travaux sur un DPE F ou G.
- Ne pas vérifier la proximité réelle des transports en commun.
- Comparer le prix au m² d'une maison et d'un appartement.
Points clés à retenir à Ormesson-sur-Marne
- Prix médian global à 4 120 €/m² (DVF 2024).
- Rendement brut locatif moyen de 5,7 % pour un appartement.
- Ville composée à 90 % de maisons individuelles.
- Marché en correction (-19,5 % sur un an).
- Rendement net ramené à environ 3,4 % après charges.
- 83,1 % de propriétaires occupants, signe de stabilité.
- Le DPE devient un critère majeur de valorisation.
- Écart maison/appartement réduit (126 €/m²).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Ormesson-sur-Marne
Pour une maison de 98 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
388 570 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation précise est cruciale dans ce contexte de baisse. Fixer un prix trop haut conduit à une stagnation prolongée, tandis qu'un prix sous-évalué génère une moins-value immédiate. Seules les données récentes de transactions (DVF 2024) et une connaissance fine des paramètres locaux (proximité des risques naturels, DPE, état du bâti) permettent de cerner la juste valeur. Pour un vendeur, c'est l'outil indispensable pour définir une stratégie de vente réaliste et négocier en position de force, malgré un marché qui devient plus concurrentiel.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local intègre des paramètres invisibles dans les moyennes automatiques. Il sait qu'une maison rue des Écoles n'a pas la même valeur qu'une autre proche du PPRI, malgré une surface identique. Il évalue précisément l'impact d'un DPE E sur la négociation face à un acheteur informé des futures interdictions de location. Son réseau lui permet de connaître la demande réelle : des familles recherchant des maisons avec jardin, prêtes à payer un premium pour un bien rénové. Son estimation est une arme de négociation crédible face aux acheteurs, souvent bien conseillés dans ce marché.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier à la moyenne du m² sans pondérer par le DPE.
- Oublier de valoriser un grand jardin, atout majeur local.
- Surévaluer son bien malgré la baisse du marché.
- Négliger l'impact de la fibre (déployée à 90,6 %).
Investir à Ormesson-sur-Marne : passer à l'action
Les chiffres bruts ne suffisent pas à garantir un bon investissement. À Ormesson-sur-Marne, la sélection du bien, son état et son exacte localisation sont décisifs. Notre réseau de professionnels locaux vous aide à transformer ces données en achat réussi.
Les données révèlent un marché en correction, mais chaque bien a sa propre valeur. Un expert local peut faire la différence.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Ormesson-sur-Marne grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse du marché local.
- Analyse basée sur les 109 ventes récentes (DVF 2024)
- Évolution des prix et dynamique de correction
- Mise en relation avec un professionnel du secteur
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Ormesson-sur-Marne
Quel est le prix immobilier moyen à Ormesson-sur-Marne ?
En 2024, le prix médian est de 4 120 €/m². Le prix moyen, légèrement supérieur à 4 378 €/m², est tiré par les biens les plus chers. Une maison type de 98 m² coûte environ 407 000 €.
Est-ce le bon moment pour investir à Ormesson-sur-Marne ?
La correction de 19,5 % en 2024 crée une fenêtre d'opportunité pour l'achat. Néanmoins, le marché locatif reste modeste et l'horizon d'investissement doit être moyen ou long terme pour espérer une plus-value.
Ormesson-sur-Marne est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Ormesson-sur-Marne est 12 % plus chère que Crosne, mais 11 % plus chère que Thorigny-sur-Marne. Elle se positionne dans le haut de gamme relatif des communes comparables du secteur.
Quel rendement locatif espérer à Ormesson-sur-Marne ?
Le rendement locatif brut est de 5,7 % pour un appartement et 5,1 % pour une maison. Après charges, le rendement net estimé tourne autour de 3,4 %, ce qui est correct mais non exceptionnel.
Quels sont les quartiers à privilégier à Ormesson-sur-Marne ?
Aucun découpage de quartier n'est fourni, mais la proximité de la gare de Villiers-sur-Marne (4,1 km) et du centre-ville, avec ses 44 commerces, sont des critères de valorisation et d'attractivité locative majeurs.
Marché immobilier des communes voisines
Ormesson-sur-Marne affiche un prix au m² supérieur de 12 % à celui de Crosne, mais l'écart avec Thorigny-sur-Marne (-11 %) et Gretz-Armainvilliers (-19 %) révèle une surcote relative qui peut limiter l'effet de levier à court terme.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Ormesson-sur-Marne.
Communes limitrophes d'Ormesson-sur-Marne
Ormesson-sur-Marne est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché sous pression à Ormesson-sur-Marne: 3 965 €/m² en médiane, +60,4 % par rapport à la médiane nationale.
Entre 2021 et 2025, le marché immobilier d'Ormesson-sur-Marne a enregistré une baisse de -8,0 % du prix médian. Sur l'ensemble de la période, 586 transactions sont recensées par les données DVF. La dernière année fait apparaître une correction de -3,4 % du prix médian.
Typologie largement pavillonnaire à Ormesson-sur-Marne: 94,3 % des ventes enregistrées sont des maisons, pour un prix médian de 3 956 €/m². Rapporté au revenu médian d'Ormesson-sur-Marne, un logement de 98 m² (387 688 €) représente 13,1 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 19,1 € (appartements) et 17,7 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rendement brut calculé: environ 4,6 % sur un bien médian. Peu de résidences secondaires à Ormesson-sur-Marne (1,0 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Construction neuve active à Ormesson-sur-Marne: l'équivalent de 160 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 90 % des autorisations de la période).
Le marché immobilier d'Ormesson-sur-Marne s'interprète dans un contexte plus large — Ormesson-sur-Marne est caractéristique du tissu urbain parisien, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Sur le plan physique, la commune est en plaine, à 48 m d'altitude, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.