Logement & immobilier

Le logement à Roissy-en-Brie

77680 Seine-et-Marne 23 229 hab.
Fiche complète

Roissy-en-Brie dispose d'un parc de 8 893 logements (4,0 pièces en moyenne).

Résidences principales 97%
Logements vacants 2,7%
Chauffage principal Gaz de ville
DPE dominant C

01 Le parc de logements

8 893Logements au total
46 %Appartements i
63,5 %Propriétaires
0,5 %Rés. secondaires
22 %Logements sociaux i
2,7 %Logements vacants i-59% vs dept · -66% vs France
+6,3 %Évolution 2016–2022
635 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 8 893 logements dont 8 608 résidences principales, 43 résidences secondaires et 241 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Sur les 8 893 logements recensés, 97 % sont occupés à l'année, 0 % servent de résidence secondaire et 3 % sont vacants.

INSEE · 2022

Époque de construction

Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 59 %, devant les constructions récentes (11 % après 2006).

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Le graphique montre une moyenne de 4,0 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (38 % de 5 pièces et plus).

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements8 1118 3638 893
Rés. principales7 8018 1008 608
Rés. secondaires603943
Vacants250224241

En regard, Ozoir-La-Ferrière (à 3 km, 21 238 hab.) affiche 60,3 % de part de propriétaires

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

La répartition du parc occupé: 63,5 % de propriétaires, 35,4 % de locataires, dont 22 % en HLM.

INSEE · 2022

Mode de chauffage

Le gaz de ville équipe 65 % des résidences principales, devant électricité (27 %) et autres sources (bois notamment) (5 %).

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans695
2 à 4 ans1 624
5 à 9 ans1 601
10 ans ou plus4 689
Total ménages8 608
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale2 164
Sous-occupation modérée1 961
Sous-occupation accentuée1 803
Suroccupation modérée891
Suroccupation accentuée224
INSEE · 2022

Équipement automobile

Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 15 % sans, 48 % à une voiture, 37 % multi-motorisés. Par ailleurs, 76,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

8 893Logements en 2022
+842 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Trajectoire de long terme: 944 logements en 1968, 8 893 en 2022 (+842 %).

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 404 393 604 508 511 241
Dont vacants > 2 ans 61 67 60 65 98 115

04 Performance énergétique (DPE)

CClasse DPE dominante
153kWh/m²/an en moyenne
3,3 %Passoires (F+G) i
3 931Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
153 kWh/m²/an
D
E
F
G

Climat (GES)

A
B
C
2 356 kg CO2/an
D
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

La classe C domine avec 41 % des diagnostics, et 59 % des logements atteignent le palier A-B-C.

ADEME · GES

Distribution GES

Répartition climat du parc: C concentre 35 % des diagnostics et 70 % obtiennent A, B ou C.

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

Consommation selon l'époque: maximum 296 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 101 kWh/m²/an (après 2012).

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 228 kWh/m²/an côté maisons, C à 136 côté appartements.

Comparaison territoriale
Consommation vs département-46 kWh/m²/an
Consommation vs France-50 kWh/m²/an
Passoires vs département-5,7 pts
Passoires vs France-6,6 pts

05 Obligations SRU (art. 55)

25,3 %Taux logements sociaux i
2 064Logements sociaux (LLS)
En détail
Objectif légal25 %
StatutConforme

06 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

7,04 €Loyer moyen /m² i
0,6 %Taux de vacance i
109dont PLAI i
134dont PLS i
513En QPV i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T184
T2423
T3909
T4336
T5+69

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

Avec 8 893 logements dont 96,8 % de résidences principales, Roissy-en-Brie présente un parc orienté vers l'habitat permanent. La typologie est équilibrée: 53,1 % de maisons et 46,9 % d'appartements. L'environnement communal: dans les paysages contrastés de la grande couronne, dans la plaine, à une altitude de 43 m.

Majorité de propriétaires à Roissy-en-Brie (63,5 %), complétée par 35,4 % de locataires. Le parc HLM pèse 21,9 % de l'offre de résidences principales. Au-dessus du seuil SRU, Roissy-en-Brie affiche 25,3 % de logements sociaux (cible 25,0 %).

Le bâti de Roissy-en-Brie s'étend d'un noyau historique (0,6 % d'avant 1919) à des extensions contemporaines (10,6 % après 2006). Le parc de Roissy-en-Brie se distingue par de bonnes performances DPE: classe dominante C, 153 kWh/m²/an en moyenne — un niveau meilleur que la moyenne française. Au plan énergétique résidentiel, 64,7 % des résidences principales s'appuient sur le gaz de ville.

Croissance observée du parc résidentiel de Roissy-en-Brie: +6,3 % entre 2016 et 2022. Répartition équilibrée de la motorisation: 15,5 % de ménages sans voiture, 37,0 % à au moins deux voitures.

Roissy-en-Brie est dans les paysages contrastés de la grande couronne, cadre régional qui module les équilibres résidentiels. La commune est dans la plaine, à une altitude de 43 m: un facteur d'attractivité ou de contrainte selon les profils d'acheteurs et de locataires.

Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.

Faut-il investir à Roissy-en-Brie en 2026 ?

Entre la Marne et les plateaux agricoles, Roissy-en-Brie bénéficie d'une desserte ferroviaire directe vers Paris et d'un parc immobilier majoritairement récent. Avec une population jeune et une démographie positive, la commune attire des ménages en quête de foncier accessible. Faut-il pour autant y investir en 2026 ? L'analyse des données DVF 2024 livre un verdict nuancé.

3 329 €/m² prix médian
-3,8 % sur un an
172 transactions 2026

Avec un rendement locatif brut de 6 % et un prix au m² inférieur de 16 % à Bussy-Saint-Georges, Roissy-en-Brie offre un point d'entrée stratégique en petite couronne parisienne.

Verdict

➤ Investir ici exige une sélection rigoureuse sur les biens proches de la gare et un calcul précis du rendement net après charges.

Rendement bon
Risque modere
Horizon moyen terme
Stratégie locatif annuel en appartement proche gare
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Points clés

  • ✓ Rendement locatif brut élevé à 6 %
  • ✓ Correction récente de -3,6 % : point d'entrée potentiel
  • ✓ Parc immobilier récent et économe (DPE C)
  • ⚠ Solvabilité locale limitée : marché porté par l'extérieur
  • ⚠ Rendement net amputé par la taxe foncière élevée

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✗ Investisseur locatif classique
  • ✗ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✗ Investisseur plus-value long terme
  • ✗ Primo-accédant local

Positionnement sur le marché

  • Roissy-en-Brie se situe dans le quart inférieur des prix immobiliers en Île-de-France.
  • Elle figure dans la moitié inférieure des communes de Seine-et-Marne pour le prix au m².
  • Son rendement locatif brut de 6 % dépasse largement celui des grandes métropoles comme Paris.
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Roissy-en-Brie

Le marché immobilier de Roissy-en-Brie affiche une pression notable (IPI 6,4/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.

Indices immobiliers de Roissy-en-Brie

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

6,4

Indice de Pression Immobilière

Élevé

Pression immobilière élevée : le marché est dynamique avec une demande soutenue, favorable aux vendeurs.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
83
Années de revenu pour acheter 70 m²
89
% de résidences secondaires
2
Croissance démographique (5 ans)
49
Densité de population
95
3,5

Indice d'Accessibilité Immobilière

Moyen

Accessibilité très faible : les prix dépassent largement la capacité d'achat des ménages locaux, risque de liquidité à la revente.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
11
% de propriétaires
20
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
4
4,2

Indice d'Opportunité Locative

Modéré

Opportunité locative modérée : la demande locative existe mais sans tension forte, nécessite de bien cibler le bien.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
87
% résidences secondaires (demande saisonnière)
2
Croissance démographique (5 ans)
49
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
17
0,3

Indice de Pression Touristique Immobilière

Très faible

Pression touristique négligeable : aucun marché saisonnier à attendre, orientation locative annuelle exclusive.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
2
% de logements vacants
5
Faible densité (proxy isolement touristique)
5

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 3515,7 — Percentile dept : 83/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 10,1 — Percentile dept : 89/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 0,5 — Percentile dept : 2/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : 1,7 — Percentile dept : 49/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 1659,2 — Percentile dept : 95/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 10,1 — Percentile dept : 11/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 61,5 — Percentile dept : 20/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 21,2 — Percentile dept : 4/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 36,5 — Percentile dept : 87/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 0,5 — Percentile dept : 2/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : 1,7 — Percentile dept : 49/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 3515,7 — Percentile dept : 17/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 0,5 — Percentile dept : 2/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 2,7 — Percentile dept : 5/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 1659,2 — Percentile dept : 5/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Roissy-en-Brie : opportunités et risques

Investir à Roissy-en-Brie se justifie d'abord par un rendement locatif brut élevé, de 6 % pour les appartements, supérieur à celui de nombreuses communes franciliennes. Ce rendement est soutenu par une demande locative portée par les jeunes ménages et les employés de la zone aéroportuaire d'Orly, située à 20 minutes. La correction des prix en 2024 offre en outre une fenêtre de négociation.

Néanmoins, l'investisseur doit intégrer des charges notables : la taxe foncière s'élève à 47,91 %, ce qui rogne significativement le rendement net. De plus, le taux de chômage local de 11,2 % et un revenu médian modeste (24 320 €) indiquent une fragilité économique qui peut peser sur la solvabilité des locataires. Il est donc crucial de sélectionner des biens bien connectés et de vérifier les garanties.

Enfin, la stratégie locative annuelle est la seule viable ici, la pression touristique étant quasi inexistante (IPTI à 0,3/10). L'horizon d'investissement doit être moyen terme (5-10 ans) pour espérer une plus-value, compte tenu de la correction récente et d'une reprise des prix incertaine à court terme.

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Données du marché immobilier à Roissy-en-Brie

DVF, loyers, permis, analyse expert

Le marché immobilier roisséen a atteint un pic en 2023 à 3 646 €/m² avant de corriger de -3,6 % l'année suivante, selon les données DVF 2024. Cette baisse, plus marquée que dans certaines communes voisines, s'explique par un tassement de la demande des primo-accédants, confrontés à la hausse des taux. Avec 172 transactions en 2024, l'activité reste néanmoins soutenue, signe d'une liquidité correcte.

Roissy-en-Brie présente un écart de valorisation significatif avec ses voisines : -16 % par rapport à Bussy-Saint-Georges, -22 % face à Sucy-en-Brie. Cet écart s'explique en partie par une image moins prestigieuse et une desserte RER moins directe, mais il offre un effet de levier intéressant pour l'investisseur cherchant à acquérir à un prix d'entrée bas.

Le contexte territorial joue un rôle clé : la commune dispose d'une gare à moins d'un kilomètre, assurant une liaison vers Paris en 35 minutes, et d'un parc immobilier récent (seulement 3,1 % de passoires thermiques). Cette accessibilité et cette performance énergétique soutiennent l'attractivité locative, notamment auprès des jeunes actifs.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier de Roissy-en-Brie Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

Entre 2020 et 2023, le prix médian à Roissy-en-Brie a progressé de 10,6 %, passant de 3 296 €/m² à 3 646 €/m², suivant la tendance nationale de hausse. Le pic a été atteint en 2023, avant une correction de -3,6 % en 2024, ramenant le médian à 3 329 €/m². Cette baisse s'inscrit dans un contexte de remontée des taux et de ralentissement du marché francilien. Sur la période, les appartements ont légèrement surperformé les maisons, avec un écart de prix qui se resserre. Comparée à ses voisines comme Bussy-Saint-Georges ou Sucy-en-Brie, Roissy-en-Brie affiche un décrochage plus marqué, ce qui peut offrir des opportunités d'achat à prix négocié. Pour un acheteur en 2026, cette correction récente constitue une fenêtre d'entrée potentielle, à condition de ne pas tabler sur une reprise immédiate des prix.

Évolution du marché immobilier de Roissy-en-Brie

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

Le marché local enregistre 172 transactions en 2025 et affiche une évolution de -4,0 % sur 2021–2025 (prix médian à 3 329 €/m²).

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 3 349 €/m²
Surface médiane 92 m²
Transactions 108
Appartements
Prix médian 3 180 €/m²
Surface médiane 60 m²
Transactions 64

Indicateurs clés du marché

-3,8 %
Variation annuelle prix/m² ?
6,8 %
Rendement locatif apparts ?
5,9 %
Rendement locatif maisons ?
53,0 %
Taux d'effort ?
Effort élevé

Achat type — prix total estimé

308 108 €
Maison 92 m² ?
Mensualité ~1 787 €/mois (20 ans, 3,5 %)
190 800 €
Appartement 60 m² ?
Mensualité ~1 107 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

Acheter vs Louer — appartement 60 m²

1 107 €/mois
Mensualité crédit ?
1 074 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 33 €/mois de plus

Accessibilité — années de revenu médian

12,7 ans
Pour une maison ?
7,8 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

17,9 €/m²
Loyer médian appartements ?
15,0 - 21,3 €/m²
16,4 €/m²
Loyer médian maisons ?
12,7 - 21,1 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

En 2024, 172 transactions ont été enregistrées à Roissy-en-Brie, en baisse de 23 % par rapport à 2023, signe d'un marché qui se normalise après les frénésies post-Covid. Les maisons représentent 63 % des ventes (108 transactions), avec une surface médiane de 94 m² à 3 349 €/m², tandis que les appartements (64 ventes) affichent une surface médiane de 56 m² à 3 180 €/m². Le marché est équilibré entre maisons individuelles et logements collectifs, avec des prix relativement homogènes. Le volume annuel reste soutenu pour une commune de cette taille, indiquant une liquidité correcte. Les derniers prix moyens globaux (4 534 €/m²) dépassent le médian, signe que les biens les mieux situés ou de meilleure qualité tirent les transactions. Pour un investisseur, cela signifie qu'il faut viser des biens bien positionnés (proche gare, DPE performant) pour capter la demande.

Répartition des ventes

62,8 % de maisons et 37,2 % d'appartements parmi les 172 transactions enregistrées.

Sur 172 transactions enregistrées, 62,8 % portent sur des maisons (3 349 €/m²) et 37,2 % sur des appartements (3 180 €/m²).

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 172 108 64
Prix médian/m² 3 329 € 3 349 € 3 180 €
Prix moyen/m² 3 415 €
Surface médiane – 92 m² 60 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 276 3 466 €
2022 259 3 606 €
2023 210 3 579 €
2024 163 3 462 €
2025 172 3 329 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La construction neuve à Roissy-en-Brie marque un net ralentissement : seulement 11 logements autorisés en 2024, contre une moyenne de 50 par an sur les cinq précédentes années (-65 %). Sur les cinq dernières années, 251 logements ont été autorisés, ce qui représente une faible pression à l'urbanisation au regard d'une population croissante (+1,7 % sur cinq ans). Cette tendance à la baisse de l'offre neuve pourrait soutenir les prix de l'ancien à moyen terme, en limitant les alternatives pour les acquéreurs. Toutefois, le parc existant est récent (10,6 % construit après 2006) et énergétiquement performant (classe DPE C dominante). Pour l'investisseur, le risque de sur-offre est minimal, mais l'absence de dynamique forte de construction neuve limite les opportunités de défiscalisation ou d'achat en VEFA.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Cumul sur la période observée: 2 158 autorisations et 1 840 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 85 %.

Vacance longue durée à Roissy-en-Brie

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

241 logements vacants au total
115 vacants depuis plus de 2 ans 47,7 % des vacants

Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.

Construction neuve à Roissy-en-Brie (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

Sur les 5 dernières années, 304 logements ont été autorisés à à Roissy-en-Brie, -58 % par rapport au cycle précédent.

304 logements autorisés sur 5 ans
98 en 2025 dernière année connue
-58 % vs 5 années précédentes tendance

Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.

Fourchettes de loyers à Roissy-en-Brie

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 15,0 €/m²
Médian 17,9 €/m²
Haut 21,3 €/m²
Écart de 6,2 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 12,7 €/m²
Médian 16,4 €/m²
Haut 21,1 €/m²
Écart de 8,4 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Roissy-en-Brie

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (60 m²)
~3 087 €/an
soit ~2,9 mois de loyer par an
Pour une maison type (92 m²)
~4 334 €/an
soit ~2,9 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 47,91 % Moyenne dept : 48,41 % -0,50 pt Moyenne France : 43,01 % +4,90 pt
Taxe d'habitation (rappel) 27,99 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

47,78 % 2021
47,89 % 2022
47,92 % 2023
47,91 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (47,91 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.

Le passage du rendement brut au net implique des charges spécifiques à Roissy-en-Brie. La taxe foncière sur le bâti y est de 47,91 %, ce qui pèse significativement. Il faut aussi anticiper les frais de copropriété pour les appartements (22 % du parc), les provisions pour travaux, la gestion locative et un taux de vacance modéré (2,7 % du parc). Ces éléments expliquent pourquoi un rendement brut de 6 % se transforme en un net d'environ 3,4 %.

Performance énergétique du parc à Roissy-en-Brie

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 931 diagnostics analysés (ADEME)

Distribution DPE à Roissy-en-Brie: classe C en tête, 3,3 % de biens énergivores (F/G).

Classe dominante C
Passoires thermiques 3,3 % F + G
Conso moyenne 152 kWh/m²/an

Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).

Le parc local affiche une performance énergétique correcte, avec une classe C dominante (150 kWh/m²/an). Seulement 3,1 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux bien inférieur à la moyenne nationale. Ce résultat limite le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location programmées pour 2025 et 2028, offrant une certaine sécurité aux acquéreurs.

Quels types de biens privilégier pour investir ?

Privilégiez les appartements de type T2 ou T3, correspondant à la demande majoritaire des jeunes ménages. Les surfaces médianes vendues sont de 56 m² pour les appartements. L'ancien domine largement le parc, mais les logements construits après 2006 (10,6 %) peuvent offrir un meilleur DPE. Attention aux passoires thermiques (3,1 % du parc en F/G), dont la location sera progressivement interdite.

Quelles zones cibler à Roissy-en-Brie ?

La proximité immédiate de la gare Roissy-en-Brie (0,6 km) et du centre-bourg, bien équipé (720 équipements services/commerces/santé), est un atout majeur pour la location. Les quartiers plus périphériques, avec une dominante de maisons, pourront intéresser des familles recherchant plus d'espace. Aucun grand projet de développement neuf notable n'est signalé à court terme (autorisations en chute de 65 %).

Calculateur de rendement à Roissy-en-Brie

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Risques à connaître avant d'investir à Roissy-en-Brie

Le principal risque est celui de la vacance locative, dans un marché où le revenu médian est limité. Le rendement net déjà faible (≈3,4 %) est très sensible aux charges. La taxe foncière (47,91 %) pèse sur la rentabilité. Enfin, le parc ancien expose à des travaux de rénovation énergétique, d'autant que la classe DPE dominante est C (150 kWh/m²/an). La commune est soumise à un PPR sécheresse, à vérifier pour l'assurance.

Cas pratique : un investissement type à Roissy-en-Brie

Pour un appartement de 56 m² (surface type médiane), comptez environ 200 000 € à l'achat. Il se louera aux alentours de 1 000 € par mois (17,9 €/m²), générant un rendement brut de 6,0 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et d'une provision vacance, l'effort net mensuel peut devenir positif ou légèrement négatif selon votre taux d'emprunt.

Erreurs à éviter quand on investit à Roissy-en-Brie

  • Oublier la taxe foncière, l'une des plus élevées de la catégorie à 47,91 %.
  • Tabler sur le rendement brut sans provisionner pour les travaux courants.
  • Négliger la proximité de la gare, critère décisif pour les locataires.
  • Surestimer les loyers : le marché est à 17,9 €/m² en appartement.

Quand acheter ou vendre ?

Le marché immobilier local suit le rythme francilien : une reprise en mars-avril et une activité soutenue jusqu'en juillet. L'automne (septembre-octobre) est aussi propice, avant un ralentissement en décembre. Notez que l'échéance de la taxe foncière en septembre peut inciter certains vendeurs à finaliser avant l'été. Pour acheter, la fin d'hiver (février) peut offrir moins de concurrence et plus de négociation.

Le saviez-vous ?

  • La commune a autorisé 251 logements neufs en 5 ans, mais seulement 11 en 2024.
  • Roissy-en-Brie compte 720 équipements, dont 163 dans le domaine de la santé.
  • L'indice de vieillissement est de 85,3, soit plus de jeunes que de seniors.

S'installer à Roissy-en-Brie : cadre de vie et logement

Avec 720 équipements recensés (commerces, services, santé), Roissy-en-Brie offre une autonomie quotidienne réelle à ses 23 000 habitants. La commune compte 20 établissements scolaires et 163 équipements de santé, répondant aux besoins des familles. Son profil démographique jeune (âge médian 36,5 ans) et la présence de nombreux espaces verts en font un territoire résidentiel dynamique.

La desserte ferroviaire via la gare de Roissy-en-Brie (ligne P du Transilien) permet de rejoindre Paris-Est en 35 minutes, un atout pour les navetteurs. La connexion fibre à 98,3 % et la couverture 5G facilitent le télétravail. En revanche, la commune est soumise à un plan de prévention des risques sécheresse, pouvant impacter certaines constructions.

Carte du marché immobilier à Roissy-en-Brie

Roissy-en-Brie et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Roissy-en-Brie

12,1 °C
Température moyenne ?
716 mm
Précipitations ?
39 j
Jours de gel/an ?

Un climat tempéré de plaine, avec une température annuelle moyenne de 12,1°C et 716 mm de précipitations. Ce profil, typique du bassin parisien, offre des étés agréables et des hivers modérés, avec peu de jours de gel marqués. Il convient aux acheteurs recherchant une météo équilibrée, sans extrêmes, propice à la vie en extérieur une bonne partie de l'année.

À qui s'adresse Roissy-en-Brie ?

La commune s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes familles en quête de maisons individuelles (53,5 % du parc) à prix modéré. Les actifs travaillant en Île-de-France apprécient la liaison ferroviaire. Le taux de propriétaires (63,5 %) et l'âge médian jeune (36,5 ans) dessinent un profil résidentiel plutôt stable et familial.

Avantages et limites à Roissy-en-Brie

✓ Points forts

  • Prix d'entrée plus accessible que les communes voisines (ex : Bussy-Saint-Georges à 4 087 €/m²)
  • Cadre de vie familial avec une majorité de maisons individuelles
  • Desserte ferroviaire pratique (gare en ville) et proximité des axes majeurs
  • Équipements et services nombreux (720 équipements recensés)
  • Parc immobilier globalement économe en énergie (DPE classe C dominante)

− À prendre en compte

  • Rendement locatif net faible pour les investisseurs (environ 3,4 %)
  • Taxe foncière relativement élevée (47,91 % en 2024)
  • Exposition à un risque naturel de sécheresse (PPR actif)

Composition du parc immobilier à Roissy-en-Brie

8 893 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Composition mixte: 4 725 maisons et 4 100 appartements à à Roissy-en-Brie.

96,8 % Résidences principales 8 608 logements
0,5 % Résidences secondaires 43 logements
2,7 % Logements vacants 241 logements
63,5 % Propriétaires de leur résidence

Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.

Le parc de logements est majoritairement composé de maisons individuelles (53,5 %), ce qui attire les familles. La part élevée de propriétaires (63,5 %) et le faible taux de résidences secondaires (0,5 %) indiquent un marché ancré et stable, où la pression locative est modérée. Seuls 2,7 % des logements sont vacants, signe d'une demande soutenue pour un territoire de cette taille.

Ancienneté du parc à Roissy-en-Brie

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 8 388 logements).

  • Avant 1919 0,6 % 51 logts
  • 1919-1945 0,7 % 61 logts
  • 1946-1970 11,9 % 997 logts
  • 1971-1990 58,9 % 4 937 logts
  • 1991-2005 17,3 % 1 452 logts
  • 2006-2019 10,6 % 890 logts

Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.

Équipements et services à Roissy-en-Brie

720 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

61 Commerces
337 Services
163 Santé
24 Sports et loisirs
18 Enseignement
2 Tourisme
115 Transports

Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.

Risques naturels et géorisques à Roissy-en-Brie

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Faible Classe 1/3
Sismicité Très faible Zone 1/5
Risques naturels recensés 3 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 14 catastrophes naturelles déclarées

Le principal risque naturel recensé est un PPR sécheresse, activé sur la commune. Ce plan préventif implique des contraintes constructives potentielles dans certaines zones. La sismicité est très faible et le radon faible. Roissy-en-Brie a connu 14 arrêtés de catastrophe naturelle historiques, principalement pour sécheresse et inondation. Une vérification en mairie s'impose avant tout achat.

Cas pratique : un achat type à Roissy-en-Brie

Pour une maison de 94 m² (surface type médiane), le prix d'achat s'élève à environ 328 000 €. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 % (taux indicatif), la mensualité hors assurance avoisine 1 650 €. Cela représente environ 81 % du revenu médian local mensuel, un effort important pour un seul apporteur.

Erreurs à éviter quand on achète à Roissy-en-Brie

  • Ne pas consulter le PPR Sécheresse en mairie avant de signer.
  • Faire une offre sans vérifier le DPE, malgré le faible taux de passoires.
  • Minimiser le budget travaux dans un parc où 10,6 % des biens sont post-2006.
  • Oublier que le TGV est à 13 km, pas dans la commune.

Points clés à retenir à Roissy-en-Brie

  • Prix médian à 3 516 €/m², en léger recul sur un an (-3,6 %).
  • Rendement brut locatif attractif : 6,0 % pour les appartements.
  • Climat tempéré avec 12,1°C de moyenne et 716 mm de pluie annuelle.
  • Écart minime entre maisons (3 349 €/m²) et appartements (3 180 €/m²).
  • Rendement net ramené à ~3,4 % après charges et taxe foncière élevée.
  • Parc immobilier jeune : seulement 1,3 % des logements datent d'avant 1945.
  • Facteur clé de valeur : proximité de la gare de Roissy-en-Brie (0,6 km).
  • Un bien type coûte environ 200k€ pour un appart, 328k€ pour une maison.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Roissy-en-Brie ?

À Roissy-en-Brie, la valeur d'un bien dépend fortement de sa proximité avec la gare (0,6 km) et des commerces (61 équipements). Pour une maison, la taille du terrain et l'état général priment. Pour un appartement, l'étage et la présence d'un ascenseur jouent. Le DPE est désormais un levier majeur : un bien en classe D se vendra moins cher et plus lentement qu'un bien en B. La vue, l'exposition et le calme de la rue sont aussi des atouts valorisants face à une population jeune (âge médian 36,5 ans).

Estimation indicative d'une maison à Roissy-en-Brie

Pour une maison de 92 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

306 268 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi une estimation précise est essentielle

Une estimation juste vous permet de positionner votre bien au cœur du marché, d'attirer les acheteurs sans laisser d'argent sur la table et de vendre dans des délais raisonnables. À Roissy-en-Brie, où le marché est à l'avantage de l'acheteur, un prix trop haut entraîne une stagnation, tandis qu'un prix sous-évalué signifie une perte sèche. L'estimation doit intégrer les spécificités locales : la taxe foncière (47,91 %), le faible taux de passoires (3,1 %), et la dynamique démographique positive (+1,7 % en 5 ans) qui soutient la demande à moyen terme.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Un agent local connaît les micro-marchés : le prix au m² diffère entre le secteur de la gare et les quartiers pavillonnaires. Il évalue l'état réel du bien, l'impact d'une véranda ou d'une cuisine refaite, ce qu'un algorithme ne voit pas. Son estimation inclut aussi une stratégie de mise en marché et de négociation avec les acheteurs sérieux du bassin, maximisant vos chances de vendre au juste prix sans délai inutile.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Se fier uniquement au prix médian au m², très agrégé.
  • Sous-estimer l'impact d'un DPE E ou F sur la valorisation.
  • Négliger l'état de la copropriété pour un appartement.
  • Oublier de comparer avec les ventes récentes près de la gare.

Investir à Roissy-en-Brie : passer à l'action

Les chiffres posent le diagnostic, mais un bon investissement se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, timing. Notre réseau de professionnels locaux connaît Roissy-en-Brie en profondeur et peut vous aider à transformer cette analyse en acquisition gagnante.

Vous avez les données. Voici ce qu'elles signifient concrètement pour votre projet à Roissy-en-Brie.

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Récapitulatif

    Questions fréquentes sur l'immobilier à Roissy-en-Brie

    Quel est le prix immobilier moyen à Roissy-en-Brie ?

    Le prix médian global à Roissy-en-Brie s'établit à 3 516 €/m² en 2024, avec un prix moyen de 4 534 €/m². Les maisons se négocient autour de 3 349 €/m² et les appartements à 3 180 €/m², selon les données DVF.

    Est-ce le bon moment pour investir à Roissy-en-Brie ?

    La correction de -3,6 % en 2024 et un rendement brut de 6 % rendent l'investissement locatif intéressant à moyen terme, à condition de bien choisir son bien. Le marché est favorable aux négociations.

    Roissy-en-Brie est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?

    Roissy-en-Brie est significativement moins chère que ses voisines : -16 % par rapport à Bussy-Saint-Georges, -22 % face à Sucy-en-Brie. Cet écart offre un point d'entrée avantageux.

    Quel rendement locatif espérer à Roissy-en-Brie ?

    Le rendement locatif brut est de 6 % pour les appartements et 5,6 % pour les maisons. Le rendement net, après charges, avoisine 3,4 % pour un appartement, selon nos estimations.

    Quels sont les quartiers à privilégier à Roissy-en-Brie ?

    Les secteurs proches de la gare et du centre-ville sont les plus demandés pour la location. Les quartiers pavillonnaires au sud offrent un cadre familial mais avec des prix plus élevés.

    Marché immobilier des communes voisines

    Roissy-en-Brie affiche un prix au m² inférieur de 16 % à celui de Bussy-Saint-Georges, tout en offrant un rendement locatif similaire, ce qui représente un effet de levier intéressant pour l'investisseur.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Roissy-en-Brie.

    Communes limitrophes de Roissy-en-Brie

    Roissy-en-Brie est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    3 329 €/m² Prix médian à Roissy-en-Brie
    Être recontacté gratuitement Être recontacté

    Résumé

    Le prix médian au m² à Roissy-en-Brie atteint 3 329 € sur 172 transactions — un niveau tendu, supérieur à la médiane départementale.

    Sur la période 2021-2025, le m² médian de Roissy-en-Brie se replie de -4,0 %. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 1 080 transactions (source DGFiP/DVF). Variation récente (12 mois): -3,8 %.

    Marché mixte à Roissy-en-Brie: maisons à 3 349 €/m² et appartements à 3 180 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Un bien type de 92 m² revient à environ 308 108 €, soit 12,7 années de revenu médian local pour l'acquérir.

    Loyers observés à Roissy-en-Brie: 17,9 €/m²/mois pour un appartement, 16,4 €/m²/mois pour une maison. Ratio loyer annuel / prix: 6,8 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 0,5 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.

    Les permis de construire autorisent 61 logements par an en moyenne sur la période 2021-2025. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 98 % des autorisations de la période).

    Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Roissy-en-Brie est dans les paysages contrastés de la grande couronne. Contexte physique: dans la plaine, à une altitude de 43 m.

    Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 7 sources utilisées

    Poursuivre la visite à Roissy-en-Brie

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    Communes voisines

    Pontault-Combault 77340 39 096 hab. 3,6 km Ozoir-La-Ferrière 77330 21 238 hab. 3,5 km Émerainville 77184 7 690 hab. 3,4 km Pontcarré 77135 2 136 hab. 3,8 km