01 Le parc de logements
Le parc comprend 285 logements dont 233 résidences principales, 28 résidences secondaires et 24 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 233 | 81,8 % |
| Résidences secondaires | 28 | 9,8 % |
| Logements vacants | 24 | 8,4 % |
Sur les 285 logements recensés, 82 % sont occupés à l'année, 10 % servent de résidence secondaire et 8 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 71 | 31,3 % |
| 1919-1945 | 18 | 7,9 % |
| 1946-1970 | 22 | 9,7 % |
| 1971-1990 | 34 | 15,0 % |
| 1991-2005 | 38 | 16,7 % |
| 2006-2020 | 44 | 19,4 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — avant 1919 arrive en tête avec 31 %, devant les constructions récentes (19 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 6 | 2,6 % |
| 3 pièces | 34 | 14,6 % |
| 4 pièces | 72 | 30,9 % |
| 5 pièces ou plus | 121 | 51,9 % |
Le parc compte 4,8 pièces en moyenne par logement, avec 52 % de logements de cinq pièces ou plus et 3 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 261 | 278 | 285 |
| Rés. principales | 216 | 226 | 233 |
| Rés. secondaires | 21 | 19 | 28 |
| Vacants | 24 | 32 | 24 |
En regard, Puyréaux (à 7 km, 582 hab.) affiche 79,0 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 173 | 74,2 % |
| Locataires (privé) | 49 | 21,0 % |
| Locataires HLM | 6 | 2,6 % |
| Logés gratuitement | 5 | 2,1 % |
Structure d'occupation: propriétaires 74,3 %, locataires 23,6 % — la part HLM s'établit à 3 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 | 0,9 % |
| Fioul | 20 | 8,6 % |
| Électricité | 121 | 51,9 % |
| Gaz bouteille | 7 | 3,0 % |
| Autre (bois…) | 83 | 35,6 % |
Répartition des modes de chauffage: 52 % au électricité, 36 % pour autres sources (bois notamment), 9 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 25 |
| 2 à 4 ans | 47 |
| 5 à 9 ans | 31 |
| 10 ans ou plus | 130 |
| Total ménages | 233 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 25 |
| Sous-occupation modérée | 40 |
| Sous-occupation accentuée | 44 |
| Sous-occupation très accentuée | 112 |
| Suroccupation modérée | 5 |
| Suroccupation accentuée | 5 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 8 | 3,4 % |
| 1 voiture | 81 | 34,8 % |
| 2 voitures ou plus | 144 | 61,8 % |
Équipement automobile des ménages: 3 % sans voiture, 35 % avec une voiture et 62 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 80,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 140 | 121 | 11 | 8 |
| 1975 | 130 | 118 | 10 | 2 |
| 1982 | 169 | 148 | 16 | 5 |
| 1990 | 183 | 143 | 24 | 16 |
| 1999 | 195 | 159 | 25 | 11 |
| 2007 | 253 | 214 | 20 | 20 |
| 2012 | 261 | 216 | 21 | 24 |
| 2017 | 278 | 226 | 19 | 32 |
| 2023 | 285 | 233 | 28 | 24 |
Entre 1968 et 2023, le parc est passé de 140 à 285 logements, soit +104 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 35 | 26 | 35 | 39 | 84 | 28 | 27 |
| Dont vacants > 2 ans | 12 | 12 | 15 | 17 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 1,9 % |
| Classe B | 6 | 11,1 % |
| Classe C | 18 | 33,3 % |
| Classe D | 13 | 24,1 % |
| Classe E | 7 | 13,0 % |
| Classe F | 5 | 9,3 % |
| Classe G | 4 | 7,4 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (33 %), 46 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 18 | 33,3 % |
| Classe B | 19 | 35,2 % |
| Classe C | 11 | 20,4 % |
| Classe D | 2 | 3,7 % |
| Classe E | 2 | 3,7 % |
| Classe F | 2 | 3,7 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe B ressort en tête (35 %), et 89 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 232 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 246 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 336 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 197 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 180 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 70 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 336 kWh/m²/an (1975-1988), minimum 70 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 0 |
| Classe B | 6 | 0 |
| Classe C | 17 | 1 |
| Classe D | 11 | 2 |
| Classe E | 7 | 0 |
| Classe F | 4 | 1 |
| Classe G | 4 | 0 |
Les maisons affichent une classe dominante C (221 kWh/m²/an), les appartements D (200) — l'écart typologique est marqué.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 0 |
| T3 | 2 |
| T4 | 2 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Coulgens (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le millésime INSEE 2023 fait état de 285 logements de Coulgens, dont 81,8 % en résidence principale, 9,8 % en secondaire, 8,4 % vacants. La maison individuelle domine très largement, avec 99,3 % du parc. Ancrage local: la commune est caractéristique des communes du Sud-Ouest atlantique.
Avec 74,3 % de propriétaires et 23,6 % de locataires, Coulgens se range du côté des communes à majorité propriétaire. Côté logement social, 2,6 % des résidences principales relèvent du parc HLM.
La part du bâti d'avant 1919 atteint 31,4 %, un niveau nettement supérieur à la moyenne des communes françaises. Le bilan énergétique pointe un parc plus consommateur que la moyenne: classe C et 220 kWh/m²/an. La part des passoires thermiques s'établit à 16,7 % — un enjeu de rénovation énergétique. Le électricité est la première source de chauffage du parc (51,9 %).
Entre les millésimes INSEE 2017 et 2023, le parc de Coulgens reste stable (+2,5 %). 61,8 % des ménages de Coulgens disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Coulgens est caractéristique des communes du Sud-Ouest atlantique, cadre régional qui module les équilibres résidentiels.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2023 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
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Verdict
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Points clés
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Positionnement sur le marché
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Analyse du marché immobilier à Coulgens
Le marché reste à portée des revenus locaux : 4,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,8 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Coulgens
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Coulgens s'établit à 1 526 €, sur la base de 5 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Coulgens se positionne dans le top 24 % des communes les plus chères du Charente.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 57,4 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
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Évolution du marché immobilier de Coulgens Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Coulgens
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, le prix médian s'établit à 1 526 €/m² pour 5 transactions.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 131 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 5 | 5 |
| Prix médian/m² | 1 526 € | 1 526 € |
| Prix moyen/m² | 1 687 € | |
| Surface médiane | – | 131 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 8 | 1 290 € |
| 2022 | 10 | 1 450 € |
| 2023 | 2 | 1 227 € |
| 2024 | 9 | 1 243 € |
| 2025 | 5 | 1 526 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 2 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 42 autorisations pour 36 démarrages effectifs.
Construction neuve à Coulgens (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 2 logements autorisés à à Coulgens, dont 1 en 2025 (-83 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Coulgens
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour les appartements, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Pour les maisons, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Charge fiscale réelle à Coulgens
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (57,42 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,4 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Coulgens
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 54 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Coulgens: la classe C domine, 16,7 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Coulgens
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Coulgens : cadre de vie et logement
Coulgens compte 558 habitants sur 11,70 km². Le climat local affiche 12,6 °C de moyenne annuelle et 799 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 2 monuments historiques protégés, 17 appellations d'origine rattachées au terroir local et 17 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Coulgens
Coulgens et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Coulgens
Composition du parc immobilier à Coulgens
285 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 99,6 % du parc à Coulgens, 0,4 % en collectif.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Coulgens
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 226 logements).
- Avant 1919 31,4 % 71 logts
- 1919-1945 8,0 % 18 logts
- 1946-1970 9,7 % 22 logts
- 1971-1990 15,0 % 34 logts
- 1991-2005 16,8 % 38 logts
- 2006-2020 19,5 % 44 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Coulgens
17 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Coulgens
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPR - Vallée de la Tardoire PPRN Approuvé approuvé le 15/03/2002
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Coulgens
Pour une maison de 131 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
199 906 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Coulgens
Quel est le prix de l'immobilier à Coulgens ?
Le prix médian au m² à Coulgens est de 1 526 € (données DVF, 5 transactions). Pour une maison de 131 m² (surface médiane locale), compter environ 200 000 €.
Comment Coulgens se situe-t-elle dans le Charente ?
Coulgens se situe dans le top 24 % des communes les plus chères du Charente.
Quel rendement locatif espérer à Coulgens ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Coulgens est de 5,8 % (loyer de 7,3 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Coulgens
Coulgens est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Côté prix, Coulgens est une commune accessible — 1 526 €/m² en médiane, -0,4 % par rapport à la médiane de la Charente (1 532 €/m²).
Les ventes enregistrées portent quasi exclusivement sur des maisons — prix médian 1 526 €/m² pour une surface médiane de 131 m². Le bien médian (131 m² à 199 906 €) équivaut à 8,4 années de revenu médian au niveau communal.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 8,8 € (appartements) et 7,3 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 5,8 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Coulgens (9,8 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La construction neuve est quasi nulle sur la période 2021-2025: 2 logements autorisés au total selon les bases SITADEL. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (100 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Coulgens est caractéristique des communes du Sud-Ouest atlantique.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).