01 Le parc de logements
Le parc comprend 745 logements dont 602 résidences principales, 118 résidences secondaires et 24 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 602 | 80,8 % |
| Résidences secondaires | 118 | 15,8 % |
| Logements vacants | 24 | 3,2 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 81 % de résidences principales, 16 % de secondaires et 3 % de vacants pour un total de 745 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 67 | 11,1 % |
| 1919-1945 | 36 | 6,0 % |
| 1946-1970 | 45 | 7,5 % |
| 1971-1990 | 192 | 31,9 % |
| 1991-2005 | 155 | 25,7 % |
| 2006-2019 | 107 | 17,8 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 32 %, devant les constructions récentes (18 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 5 | 0,8 % |
| 2 pièces | 17 | 2,8 % |
| 3 pièces | 105 | 17,4 % |
| 4 pièces | 185 | 30,7 % |
| 5 pièces ou plus | 290 | 48,2 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,6 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (48 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 633 | 668 | 745 |
| Rés. principales | 503 | 552 | 602 |
| Rés. secondaires | 83 | 76 | 118 |
| Vacants | 47 | 40 | 24 |
À Ginestas, commune similaire à 15 km, la part de propriétaires est de 63,2 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 424 | 70,4 % |
| Locataires (privé) | 131 | 21,8 % |
| Locataires HLM | 28 | 4,7 % |
| Logés gratuitement | 19 | 3,2 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 70,4 % de propriétaires face à 26,5 % de locataires (dont 5 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 60 | 10,0 % |
| Fioul | 41 | 6,8 % |
| Électricité | 378 | 62,8 % |
| Gaz bouteille | 11 | 1,8 % |
| Autre (bois…) | 112 | 18,6 % |
Mode de chauffage dominant: électricité à 63 %. autres sources (bois notamment) pèse 19 %, gaz de ville 10 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 77 |
| 2 à 4 ans | 104 |
| 5 à 9 ans | 104 |
| 10 ans ou plus | 317 |
| Total ménages | 602 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 54 |
| Sous-occupation modérée | 188 |
| Sous-occupation accentuée | 160 |
| Suroccupation modérée | 6 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 59 | 9,8 % |
| 1 voiture | 267 | 44,4 % |
| 2 voitures ou plus | 276 | 45,8 % |
Motorisation des ménages: 10 % n'ont aucune voiture, 44 % en ont une et 46 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 72,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 168 | 154 | 0 | 14 |
| 1975 | 190 | 152 | 18 | 20 |
| 1982 | 249 | 222 | 17 | 10 |
| 1990 | 367 | 299 | 37 | 31 |
| 1999 | 421 | 357 | 42 | 22 |
| 2006 | 514 | 431 | 63 | 20 |
| 2011 | 633 | 503 | 83 | 47 |
| 2016 | 668 | 552 | 76 | 40 |
| 2022 | 745 | 602 | 118 | 24 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 168 logements, le total atteint 745 en 2022 (+343 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 72 | 75 | 76 | 68 | 61 | 45 |
| Dont vacants > 2 ans | 23 | 24 | 22 | 33 | 28 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 16 | 10,0 % |
| Classe B | 26 | 16,3 % |
| Classe C | 64 | 40,0 % |
| Classe D | 44 | 27,5 % |
| Classe E | 9 | 5,6 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 1 | 0,6 % |
Le graphique décompose les 160 diagnostics par étiquette énergétique: 40 % en C, 66 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 72 | 45,0 % |
| Classe B | 39 | 24,4 % |
| Classe C | 24 | 15,0 % |
| Classe D | 25 | 15,6 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe A ressort en tête (45 %), et 84 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 168 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 179 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 137 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 133 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 137 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 55 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 179 kWh/m²/an (1948-1974), creux à 55 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 15 | 1 |
| Classe B | 24 | 2 |
| Classe C | 50 | 14 |
| Classe D | 38 | 6 |
| Classe E | 9 | 0 |
| Classe F | 0 | 0 |
| Classe G | 1 | 0 |
Les maisons affichent une classe dominante C (142 kWh/m²/an), les appartements C (148) — l'écart typologique est marqué.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 2 |
| T3 | 12 |
| T4 | 10 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Creissan (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
745 logements recensés à Creissan, répartis entre 602 résidences principales, 118 secondaires et 24 vacants. Typologie à très forte dominante pavillonnaire — 90,9 % de maisons. Creissan est une commune du Languedoc méditerranéen, à 219 m d'altitude, sur un relief de plateau ou de coteaux, dans l'arrière-pays du littoral languedocien, à 41 km environ.
Profil d'occupation typique d'une commune résidentielle: 70,4 % de propriétaires occupants. La part HLM atteint 4,7 % dans l'offre de résidences principales.
Le bâti de Creissan s'étend d'un noyau historique (11,1 % d'avant 1919) à des extensions contemporaines (17,8 % après 2006). Le bilan DPE est favorable: classe C dominante, 143 kWh/m²/an, en deçà du repère national (203). électricité arrive en tête des modes de chauffage, dans 62,8 % des résidences principales.
Hausse mesurée du nombre de logements: +11,5 % entre 2016 et 2022. La multi-motorisation est la norme à Creissan: 45,8 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Les caractéristiques du parc résidentiel s'interprètent à l'aune du cadre régional — Creissan est une commune du Languedoc méditerranéen. La commune est à 219 m d'altitude, sur un relief de plateau ou de coteaux, dans l'arrière-pays du littoral languedocien, à 41 km environ: un facteur d'attractivité ou de contrainte selon les profils d'acheteurs et de locataires.
Le détail du parc (602 résidences principales de Creissan) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
Faut-il investir à Creissan en 2026 ?
Creissan, village de l'Herault en croissance demographique, attire par son cadre de vie et sa proximite avec Beziers. Son marche immobilier, exclusivement tourne vers la maison individuelle, presente des caracteristiques specifiques. Analysons si son potentiel locatif et sa trajectoire de prix en font un territoire pertinent pour l'investissement en 2026.
Avec un rendement locatif brut de 5,1% et une correction recente derriere elle, Creissan se positionne comme un marche villageois dynamique dans l'orbite de Beziers.
Verdict
➤ Opportunite locative reelle en strategie maison individuelle, a condition de cibler les biens bien connectes et energetiquement performants.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 5,1% : au-dessus de la moyenne nationale
- ✓ Dynamique demographique soutenue : +7,5% en 5 ans
- ✓ Parc immobilier recent : 17,8% construit apres 2006
- ⚠ Taux de chomage a 14,5% : solvabilite locale limitee
- ⚠ Offre de services modeste : seulement 3 commerces
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix median a Creissan (2 222 €/m²) est inferieur d'environ 30% a la moyenne nationale.
- Creissan se positionne dans la moitie superieure des communes du departement pour l'accessibilite immobiliere (IAI 5,8/10).
- Le rendement locatif brut des maisons (5,1%) depasse largement celui des grandes metropoles regionales.
Analyse du marché immobilier à Creissan
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 4,5/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Indices immobiliers de Creissan
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,5
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression immobiliere moderee : le marche n'est pas sous tension excessive, laissant de l'espace pour la negociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression immobiliere moderee : le marche n'est pas sous tension excessive, laissant de l'espace pour la negociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,8
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilite elevee : le prix des maisons reste compatible avec la capacite d'emprunt d'un menage local, favorisant la liquidite.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilite elevee : le prix des maisons reste compatible avec la capacite d'emprunt d'un menage local, favorisant la liquidite.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,8
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunite locative elevee : la demande locative est soutenue, assurant une bonne couverture du marche pour les investisseurs.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunite locative elevee : la demande locative est soutenue, assurant une bonne couverture du marche pour les investisseurs.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,8
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique moderee : le marche saisonnier n'est pas dominant, ce qui limite le risque de vacance hors saison.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique moderee : le marche saisonnier n'est pas dominant, ce qui limite le risque de vacance hors saison.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2222,0 — Percentile dept : 32/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 7,2 — Percentile dept : 31/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 15,9 — Percentile dept : 54/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 7,5 — Percentile dept : 68/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 159,6 — Percentile dept : 65/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 7,2 — Percentile dept : 69/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 56,9 — Percentile dept : 54/100 - Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
-
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 3,8 — Percentile dept : 25/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 29,6 — Percentile dept : 63/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 15,9 — Percentile dept : 54/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 7,5 — Percentile dept : 68/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,1 — Percentile dept : 31/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2222,0 — Percentile dept : 68/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 15,9 — Percentile dept : 54/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,1 — Percentile dept : 31/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 3,2 — Percentile dept : 14/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 159,6 — Percentile dept : 35/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Creissan : opportunités et risques
Investir a Creissan en 2026 s'envisage principalement via la location annuelle de maisons individuelles. Le rendement brut de 5,1% est honorable pour la region, meme s'il faut en deduire une fiscalite locale relativement lourde (taxe fonciere a 50,05%) et les charges de gestion pour obtenir un net estime a 2,8%. L'indice d'opportunite locative (IOL 6,3/10) confirme une demande locative soutenue, tiree par la proximite de l'emploi a Beziers et un parc locatif privé limite.
La strategie de plus-value a moyen terme est egalement defendable, etayee par un indice d'opportunite territoriale eleve (IOT 6,7/10). La commune attire de nouveaux habitants, son parc est moderne a 18% et la pression touristique moderee (IPTI 4/10) en preserve le caractere residentiel. Néanmoins, la faiblesse du tissu economique local (taux de chômage a 14,5%) constitue un point de vigilance : le marche est en partie porte par des acheteurs et locataires exterieurs.
L'investisseur devra etre selectif : privilegier les biens bien connectes (proximite de la RD13 menant a Beziers), energetiquement performants pour se premunir des reglementations, et si possible avec un exterieur. Le faible volume de construction neuve limite les opportunites dans ce segment mais garantit une moindre concurrence pour la revente.
Simuler un investissement immobilier à Creissan
Estimation sur un maison type de 106 m², au prix médian local.
Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian de Creissan.
Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Êtes-vous prêt à investir à Creissan ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Données du marché immobilier à Creissan
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marche immobilier de Creissan, tel que revele par les donnees DVF 2024, est un marche monoproduct : les maisons individuelles representent 91% du parc et 100% des transactions recentes. Ce profil attire une clientele specifique, essentiellement des menages en recherche d'espace et d'autonomie, souvent exterieurs a la commune. Le prix median a franchi la barre des 2 000 €/m² apres une annee 2024 dynamique (+12,6%), signe que la demande resiste malgre la hausse des taux.
La fourchette de prix est etendue, de 1 712 a 2 638 €/m² pour le coeur du marche. Cet ecart s'explique par l'heterogeneite du parc, melant maisons de village traditionnelles et constructions recentes en peripherie. Le DPE dominant en classe C (146 kWh/m²/an) indique un parc globalement performant, avec une part infime de passoires thermiques (0,7%), ce qui est un atout majeur face aux nouvelles reglementations.
L'analyse de la construction neuve, en net recul, suggere que l'offre existante va rester sous tension. Ce contexte, combine a une croissance demographique soutenue et a une accessibilite preservee (IAI 5,8/10), dessine un marche solide, moins volatil que les stations littorales voisines mais porteur d'une croissance reguliere.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Creissan Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
D'apres les donnees DVF, le marche creissanais a connu une forte hausse entre 2020 et 2021 (+34%), suivie d'une phase de correction jusqu'en 2023. Le prix median a rebondi en 2024 a 2 222 €/m², soit une progression de 12,6% sur un an, signe d'une reprise de la demande. Cette volatilite recente illustre un marche reactif aux conjonctures nationales, mais dont la tendance de fond reste a la hausse, portee par l'attractivite residentielle. Comparativement, Creissan se situe dans la moyenne basse des communes voisines similaires, ce qui peut representer une porte d'entree pour les investisseurs.
Évolution du marché immobilier de Creissan
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 2 271 €/m² à 2 536 €/m² (+11,7 %), pour 18 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 60 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 18 transactions en 2024, le volume d'echanges a Creissan est stable par rapport a 2023. Le marche est presque exclusivement compose de ventes de maisons individuelles (25 sur 25), d'une surface mediane de 106 m². Cette homogeneite traduit un profil d'acheteur recherche avant tout un habitat pavillonnaire. La fourchette de prix interquartile (1 712 - 2 638 €/m²) montre une certaine diversite de l'offre, des biens a renover aux maisons recentes. Le marche semble liquide pour ce segment, avec un leger avantage aux vendeurs depuis le rebond de 2024.
Répartition des ventes
83,3 % de maisons et 16,7 % d'appartements parmi les 18 transactions enregistrées.
Sur 18 transactions enregistrées, 83,3 % portent sur des maisons (2 405 €/m²) et 16,7 % sur des appartements (3 000 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 18 | 15 | 3 |
| Prix médian/m² | 2 536 € | 2 405 € | 3 000 € |
| Prix moyen/m² | 2 445 € | ||
| Surface médiane | – | 106 m² | 60 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 44 | 2 271 € |
| 2022 | 29 | 2 037 € |
| 2023 | 19 | 1 933 € |
| 2024 | 21 | 2 222 € |
| 2025 | 18 | 2 536 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve a Creissan marque un net ralentissement. Selon les donnees SITADEL, seulement 37 logements ont ete autorises sur les 5 dernieres annees, avec une tendance a -51% par rapport au quinquennat precedent. Seuls 2 logements ont ete autorises en 2024. Ce faible volume ne permet pas de repondre a la pression demographique (+7,5% d'habitants en 5 ans) et contribue a maintenir la tension sur le parc existant, soutenant les prix a la vente comme a la location. Aucun risque de sur-offre n'est a craindre a court terme.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 236 logements ont été autorisés et 208 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 88 %.
Vacance longue durée à Creissan
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Creissan (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Creissan totalise 21 logements sur 5 ans, soit -77 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Creissan
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Creissan
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (50,05 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le passage du rendement brut au net est crucial. À Creissan, il faut immédiatement déduire la taxe foncière, avec un taux de 50,05 % sur le bâti. S'y ajoutent les frais de gestion (environ 5-8 % du loyer), l'assurance, les travaux de maintenance et une provision pour vacance locative. Pour une maison, le rendement net moyen tombe ainsi autour de 2,8 %. Un calcul précis de ces postes est indispensable pour évaluer la rentabilité réelle.
Performance énergétique du parc à Creissan
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 160 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Creissan est C, avec 0,6 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc de Creissan présente une performance énergétique plutôt bonne, avec une classe C dominante et une consommation moyenne de 146 kWh/m²/an. Le risque réglementaire est limité à court terme, les passoires thermiques (classes F/G) ne représentant que 0,7 % du parc. Pour un acheteur, cela signifie un risque de travaux de rénovation obligatoire moins pressant et des factures énergétiques a priori contenues sur la majorité du bâti existant.
Calculateur de rendement à Creissan
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Creissan
Pour une maison de 100 m² à Creissan, au prix médian de 2 222 €/m², l'investissement s'élève à environ 222 200 €. Avec un loyer moyen de 9,4 €/m², le revenu locatif brut mensuel est de 940 €, soit un rendement brut de 5,1 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, etc.), le rendement net tombe autour de 2,8 %, soit un revenu net mensuel d'environ 520 €.
Erreurs à éviter quand on investit à Creissan
- Négliger la taxe foncière élevée (50,05 % de taux bâti).
- Oublier de provisionner pour les travaux dans l'ancien.
- Surestimer le loyer réalisable sur le marché local.
- Ne pas vérifier la classe DPE et les travaux obligatoires.
Quand acheter ou vendre ?
À Creissan, le marché immobilier suit la saisonnalité classique du Sud de la France, avec une nette accélération au printemps et en début d'automne. L'été peut être propice aux visites mais ralenti par les vacances. À noter : la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser une vente avant cette échéance. La période de fin d'année est traditionnellement plus calme.
Le saviez-vous ?
- Creissan compte seulement 0,7 % de passoires thermiques (F/G).
- L'âge médian des habitants est de 50,8 ans.
- La commune a autorisé seulement 2 logements neufs en 2024.
S'installer à Creissan : cadre de vie et logement
S'installer a Creissan, c'est opter pour le calme d'un village heraultais tout en beneficiant d'une desserte correcte. La commune compte 62 equipements de proximite, dont 3 commerces et 12 equipements sportifs, repondant aux besoins du quotidien. La connexion fibre (68,5% des logements) est un atout pour les tele-travailleurs. Le territoire est cependant dependant de Beziers, situe a une quinzaine de kilometres, pour l'emploi, les soins specialises ou les grandes surfaces.
Le profil demographique, avec un âge median de 51 ans et 37% de seniors, traduit un cadre de vie paisible, plutot oriente familles et retraites. La presence de 16% de residences secondaires et d'un camping apporte une legere animation estivale sans submerger le village. Il convient de noter que la commune est soumise a un PPR Inondation (Lirou), une contrainte a verifier scrupuleusement lors de l'acquisition, notamment pour les biens situes en zone inondable.
Carte du marché immobilier à Creissan
Creissan et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Creissan
Le climat de Creissan, avec une température moyenne de 14,8 °C et 738 mm de précipitations annuelles, est typiquement méditerranéen, aux hivers doux et aux étés chauds. Ce profil, associé à une altitude modeste de 130 m, attire particulièrement les acheteurs en quête d'un ensoleillement généreux pour la retraite ou une résidence principale agréable, tout en restant éloigné des excès de chaleur littorale.
Composition du parc immobilier à Creissan
745 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Creissan est composé très majoritairement de maisons (91,2 %), profil résidentiel familial typique.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Le parc immobilier de Creissan est très majoritairement composé de maisons individuelles (91,2 %), signe d'un cadre de vie villageois prisé. La part élevée de propriétaires-occupants (70,4 %) et le taux modéré de résidences secondaires (15,8 %) indiquent un marché ancré, stable, et une demande locale solide. Cette structure suggère un profil d'acheteur recherchant avant tout une habitation permanente, familiale ou pour la retraite.
Ancienneté du parc à Creissan
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 602 logements).
- Avant 1919 11,1 % 67 logts
- 1919-1945 6,0 % 36 logts
- 1946-1970 7,5 % 45 logts
- 1971-1990 31,9 % 192 logts
- 1991-2005 25,7 % 155 logts
- 2006-2019 17,8 % 107 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Creissan
62 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Creissan
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le principal risque naturel identifié à Creissan est l'inondation, avec un Plan de Prévention des Risques (PPR) actif sur le Lirou. La commune a connu 11 arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité et le radon sont classés faibles. Tout acheteur doit consulter le PPR pour connaître les contraintes constructives et d'assurance associées à la parcelle visée. Ces éléments sont vérifiables sur le site Géorisques.
Cas pratique : un achat type à Creissan
Pour une maison familiale de 100 m² à Creissan, au prix médian, comptez environ 222 200 € hors frais de notaire. Cela représente l'équivalent de 10,2 années du revenu médian local (21 720 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à un taux estimé de 3,5 %, la mensualité hors assurance s'établirait autour de 1 000 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Creissan
- Omettre de consulter le PPR Inondation pour le bien.
- Acheter sans diagnostic de performance énergétique (DPE).
- Surévaluer son budget sans inclure les frais de notaire.
- Ne pas visiter le bien à différentes heures de la journée.
Points clés à retenir à Creissan
- Prix médian au m² à 2 222 €, en hausse de 12,6 % sur un an.
- Rendement brut moyen des maisons : 5,1 %.
- Climat méditerranéen, moyenne annuelle de 14,8 °C.
- Marché porteur avec une demande soutenue.
- Marché très majoritairement constitué de maisons (91,2 %).
- Rendement net estimé après charges : environ 2,8 %.
- Parc énergétique performant (classe C dominante).
- Facteur clé de valeur : l'état et le DPE du bien.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Creissan ?
À Creissan, la valeur d'un bien est d'abord influencée par sa typologie : une maison sera la norme. L'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent lourd, surtout avec la réglementation future. La surface du terrain et la proximité des quelques commerces (3 équipements recensés) ou de l'école peuvent créer des surcotes. Une vue dégagée, une exposition sud et l'absence de travaux urgents sont des atouts majeurs pour justifier un prix au m² proche des 2 222 € médians.
Estimation indicative d'une maison à Creissan
Pour une maison de 106 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
268 816 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent immobilier local connaît les micro-marchés de Creissan : la valeur d'une rue calme versus une rue passante, l'impact réel d'une rénovation récente, ou l'attrait spécifique de certains hameaux. Il évalue l'état du bien bien au-delà du simple mètre carré, en intégrant des éléments comme la qualité des matériaux ou l'exposition. Son réseau lui permet aussi de cibler les acheteurs sérieux, facilitant une négociation au juste prix et sécurisant la transaction.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m².
- Oublier de valoriser un DPE performant (classe A à C).
- Négliger l'impact des travaux à prévoir sur le prix.
- Vouloir vendre au prix des rares biens neufs.
Investir à Creissan : passer à l'action
Les chiffres posent le diagnostic, mais un investissement reussi se joue sur le terrain : selection du bien, negociation, analyse des risques locaux. Notre reseau de professionnels connait Creissan en profondeur et peut vous aider a transformer cette analyse en acquisition strategique.
Vous avez les donnees. Voici ce qu'elles signifient concretement pour votre projet a Creissan.
Decouvrez la valeur reelle d'un bien a Creissan grace aux dernieres transactions et a l'analyse fine du marche local.
- Analyse basee sur les ventes reelles (DVF) a Creissan
- Evolution des prix et dynamique du marche local
- Mise en relation avec un professionnel qui connait votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Creissan
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Creissan
Quel est le prix moyen d'une maison a Creissan ?
Le prix median d'une maison a Creissan est de 2 536 €/m² en 2024. Pour une maison de 100 m², cela represente un investissement d'environ 222 000 €. Les prix varient generalement entre 1 712 et 2 638 €/m² selon l'etat et la localisation du bien.
Creissan est-elle une commune attractive pour investir en locatif ?
Oui, Creissan presente un potentiel locatif interessant avec un rendement brut de 5,1% pour les maisons et un indice d'opportunite locative eleve (6,3/10). La demande est soutenue par la croissance demographique et la proximite de Beziers, mais le rendement net est reduit par la taxe fonciere et les charges.
Comment ont evolue les prix immobiliers a Creissan ?
Les prix ont connu une forte hausse entre 2020 et 2021, puis une correction jusqu'en 2023. En 2024, le marche a rebondi avec une hausse de 12,6%, portant le prix median a 2 222 €/m². La tendance de long terme reste a la hausse, soutenue par l'attractivite residentielle du village.
Quels sont les risques a connaitre avant d'acheter a Creissan ?
Les principaux risques sont la dependance economique a l'exterieur (taux de chomage local eleve a 14,5%) et l'exposition aux inondations (PPRi actif sur la commune). Il est crucial de consulter le plan de prevention des risques et de verifier le DPE du bien, meme si le parc compte tres peu de passoires thermiques.
Creissan est-elle plus chere que ses villages voisins ?
Le prix a Creissan est intermediaire. Il est inferieur de 13% a celui de Ginestas et de 8% a Saint-Genies-De-Fontedit, mais superieur de 22% a celui de Bize-Minervois. Cette position centrale offre un bon compromis entre accessibilite et dynamique territoriale.
Marché immobilier des communes voisines
Creissan offre un effet de levier interessant par rapport a des communes voisines comme Ginestas (+13% de prix) ou Saint-Genies-De-Fontedit (+8%), avec des indicateurs locatifs et demographiques similaires, ce qui en fait un marche a fort potentiel de valorisation.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Creissan.
Communes limitrophes de Creissan
Creissan est entourée de 3 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Creissan s'établit à 2 536 € sur 18 transactions enregistrées en 2026 — un niveau proche de la médiane départementale de l'Hérault (3 454 €/m²).
Hausse contenue du prix médian: +11,7 % sur la période 2021-2025. 131 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Évolution annuelle récente: +14,1 %.
Typologie à dominante pavillonnaire: 83,3 % des ventes concernent des maisons, à 2 405 €/m² en médiane. Le bien médian (106 m² à 254 930 €) équivaut à 11,7 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Creissan avoisinent 9,9 €/m² pour les appartements et 9,4 €/m² pour les maisons. Rendement brut calculé: environ 4,0 % sur un bien médian. Avec 15,8 % de résidences secondaires, le marché combine demande résidentielle et villégiature.
Peu de permis de construire délivrés sur 2021-2025: 21 logements autorisés au total, soit 4 par an. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 86 % des logements autorisés.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Creissan est une commune du Languedoc méditerranéen. Sur le plan physique, la commune est dans l'arrière-pays du littoral languedocien, à 41 km environ, à 219 m d'altitude, sur un relief de plateau ou de coteaux, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.