01 Le parc de logements
Le parc comprend 1 144 logements dont 805 résidences principales, 269 résidences secondaires et 71 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 805 | 70,4 % |
| Résidences secondaires | 269 | 23,5 % |
| Logements vacants | 71 | 6,2 % |
Sur les 1 144 logements recensés, 70 % sont occupés à l'année, 24 % servent de résidence secondaire et 6 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 224 | 27,8 % |
| 1919-1945 | 78 | 9,7 % |
| 1946-1970 | 87 | 10,8 % |
| 1971-1990 | 151 | 18,8 % |
| 1991-2005 | 124 | 15,4 % |
| 2006-2019 | 141 | 17,5 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — avant 1919 arrive en tête avec 28 %, devant les constructions récentes (18 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 7 | 0,9 % |
| 2 pièces | 45 | 5,6 % |
| 3 pièces | 148 | 18,4 % |
| 4 pièces | 231 | 28,7 % |
| 5 pièces ou plus | 373 | 46,4 % |
Le parc compte 4,5 pièces en moyenne par logement, avec 46 % de logements de cinq pièces ou plus et 6 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 940 | 1 066 | 1 144 |
| Rés. principales | 671 | 750 | 805 |
| Rés. secondaires | 117 | 165 | 269 |
| Vacants | 151 | 152 | 71 |
68,8 % de part de propriétaires à Maureilhan, commune de population comparable à 10 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 562 | 69,8 % |
| Locataires (privé) | 206 | 25,6 % |
| Locataires HLM | 9 | 1,1 % |
| Logés gratuitement | 28 | 3,5 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 69,8 % de propriétaires face à 26,7 % de locataires (dont 1 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 79 | 9,8 % |
| Fioul | 96 | 11,9 % |
| Électricité | 488 | 60,7 % |
| Gaz bouteille | 13 | 1,6 % |
| Autre (bois…) | 128 | 15,9 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (61 %), suivi par autres sources (bois notamment) (16 %) et fioul (12 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 127 |
| 2 à 4 ans | 151 |
| 5 à 9 ans | 132 |
| 10 ans ou plus | 394 |
| Total ménages | 805 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 98 |
| Sous-occupation modérée | 206 |
| Sous-occupation accentuée | 231 |
| Suroccupation modérée | 15 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 80 | 9,9 % |
| 1 voiture | 385 | 47,8 % |
| 2 voitures ou plus | 339 | 42,1 % |
Ventilation par équipement automobile: 10 % sans véhicule, 48 % mono-motorisés, 42 % multi-motorisés. Par ailleurs, 67,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 668 | 534 | 25 | 109 |
| 1975 | 640 | 509 | 41 | 90 |
| 1982 | 704 | 519 | 60 | 125 |
| 1990 | 702 | 560 | 33 | 109 |
| 1999 | 813 | 582 | 73 | 158 |
| 2006 | 835 | 623 | 106 | 105 |
| 2011 | 940 | 671 | 117 | 151 |
| 2016 | 1 066 | 750 | 165 | 152 |
| 2022 | 1 144 | 805 | 269 | 71 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 668 à 1 144, soit +71 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 186 | 191 | 169 | 170 | 170 | 117 |
| Dont vacants > 2 ans | 86 | 96 | 78 | 69 | 70 | 82 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 16 | 6,5 % |
| Classe B | 34 | 13,7 % |
| Classe C | 63 | 25,4 % |
| Classe D | 78 | 31,5 % |
| Classe E | 46 | 18,5 % |
| Classe F | 10 | 4,0 % |
| Classe G | 1 | 0,4 % |
Lecture de la performance énergétique: D concentre 31 % des logements et 46 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 90 | 36,3 % |
| Classe B | 80 | 32,3 % |
| Classe C | 26 | 10,5 % |
| Classe D | 26 | 10,5 % |
| Classe E | 20 | 8,1 % |
| Classe F | 6 | 2,4 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Répartition climat du parc: A concentre 36 % des diagnostics et 79 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 193 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 196 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 154 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 126 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 111 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 59 kWh/m²/an |
Les logements construits 1948-1974 consomment en moyenne 196 kWh/m²/an, contre 59 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 137 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 16 | 0 |
| Classe B | 32 | 2 |
| Classe C | 54 | 9 |
| Classe D | 71 | 7 |
| Classe E | 46 | 0 |
| Classe F | 10 | 0 |
| Classe G | 0 | 1 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 178 kWh/m²/an côté maisons, C à 164 côté appartements.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 2 |
| T3 | 6 |
| T4 | 2 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Quarante (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Répartition du parc de Quarante: 70,4 % de résidences principales, 23,5 % de secondaires et 6,2 % de vacants sur un total de 1 144 logements. Le parc se résume presque exclusivement à des maisons individuelles (88,5 %). Côté cadre local, Quarante est caractéristique des communes languedociennes, en contexte de plaine (altitude moyenne: 31 m), à 44 km du littoral languedocien.
69,8 % des ménages de Quarante possèdent leur résidence principale, selon les données INSEE.
Le caractère patrimonial du bâti est marqué — 27,8 % du parc remonte à avant 1919. Le parc de Quarante se classe bien côté DPE: D en tête et 177 kWh/m²/an, en retrait par rapport au repère national (203). Le électricité équipe 60,7 % des logements occupés à titre principal.
Croissance modérée du parc de Quarante entre 2016 et 2022 (+7,3 %). Profil fortement motorisé: 42,1 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Le profil régional — Quarante est caractéristique des communes languedociennes — éclaire les choix d'habitat localement. Sur le plan physique, la commune est en contexte de plaine (altitude moyenne: 31 m), à 44 km du littoral languedocien, un cadre qui influe sur les attentes résidentielles.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
Faut-il investir à Quarante en 2026 ?
Entre Narbonne et Béziers, Quarante est un village héraultais qui bénéficie de la dynamique régionale tout en conservant son caractère. Avec un parc immobilier majoritairement constitué de maisons et une part non négligeable de résidences secondaires, le marché local présente des opportunités différenciées. Le verdict qui suit s'appuie sur les données récentes des transactions et les indicateurs territoriaux.
Corrigée de 4,6 % en un an, la commune offre un point d'entrée plus accessible que ses voisines, avec un rendement brut dépassant 6 %.
Verdict
➤ Opportunité locative réelle, à condition de cibler les biens bien placés et de prendre en compte la fragilité économique locale.
Points clés
- ✓ Rendement brut élevé sur les maisons (6,9 %)
- ✓ Prix d'entrée inférieur aux communes voisines
- ✓ Marché locatif dynamique et accessible
- ⚠ Fragilité économique très élevée (IFE 7,8/10)
- ⚠ Démographie en léger déclin (-0,3 % sur 5 ans)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Moins chère que 70 % des communes françaises, avec un prix médian inférieur de 30 % à la moyenne nationale.
- Inférieure de 38 % à la moyenne du département de l'Hérault, Quarante se positionne comme une commune abordable.
- Rendement locatif brut supérieur à celui des grandes métropoles, avec 5,6 % pour les appartements contre 3,5 % en moyenne dans les grandes villes.
Analyse du marché immobilier à Quarante
Le marché reste à portée des revenus locaux : 4,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 11,9 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Quarante : opportunités et risques
Investir à Quarante en 2026 repose sur une logique de rendement locatif immédiat plutôt que sur une spéculation forte de plus-value. Les chiffres sont parlants : un rendement brut de 6,9 % pour les maisons et de 5,6 % pour les appartements, d'après la carte des loyers du Ministère du Logement. Cet écart s'explique par des prix d'acquisition plus bas sur l'habitat individuel, qui génèrent un effet de levier intéressant.
Attention toutefois aux charges récurrentes. La taxe foncière s'élève à 43,14 %, une ponction non négligeable sur les revenus locatifs. Par ailleurs, le parc est ancien (37,5 % d'avant 1945) et la part des passoires thermiques (F/G) est de 4,4 %. Même si ce taux est modéré, il implique de sélectionner des biens aux performances énergétiques correctes pour éviter les interdictions de location à venir et les lourdes rénovations.
La stratégie gagnante combine location annuelle (soutenue par une demande locale malgré la fragilité économique) et une approche mixte saisonnière, permise par la part élevée de résidences secondaires (23,5 %) et la pression touristique indiquée par l'IPTI. L'horizon doit être au moins le moyen terme pour amortir les frais et laisser le temps au marché de consolider ses prix après les corrections récentes.
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Données du marché immobilier à Quarante
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Quarante s'établit à 1 405 €, sur la base de 30 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Quarante fait partie du quart des communes les moins chères du Hérault.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 43,1 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 7,6 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Quarante Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Sur les cinq dernières années, le prix médian à Quarante a connu des fluctuations notables : après un pic à 1 917 €/m² en 2021, une correction sévère en 2022 (-19,6 %) a ramené les prix à 1 542 €/m². Le marché a partiellement récupéré en 2023 (1 751 €/m²) avant de céder à nouveau en 2024 (-4,6 %). Cette volatilité, observée dans les données DVF, reflète un marché sensible aux cycles économiques et à la démographie locale. Comparé aux communes voisines, Quarante reste moins chère, avec un écart de prix qui s'est même accentué récemment. Pour un acheteur en 2026, cette trajectoire offre un point d'entrée inférieur aux niveaux pré-pandémie, mais exige une vigilance sur la tendance à moyen terme, d'autant que l'indice de déclin territorial est élevé (5,6/10).
Évolution du marché immobilier de Quarante
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 30 transactions en 2025 et affiche une évolution de -17,4 % sur 2021–2025 (prix médian à 1 405 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières pour Quarante révèlent un effort d'accession modéré. Pour une maison type de 100 m² à 153 800 €, avec un apport de 20 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité s'élève à environ 730 €. Le loyer médian estimé (8,9 €/m²/mois) génère 890 € de recettes, couvrant largement la mensualité et dégageant un cash-flow positif. Le rendement brut atteint 6,9 %, et le nombre d'années de revenu nécessaire pour acheter (7,7) est inférieur à la moyenne nationale. Toutefois, la taxe foncière (43,14 %) et la fragilité économique locale modèrent le rendement net, estimé à 4,1 %.
Acheter vs Louer — appartement 95 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 30 transactions ont été enregistrées à Quarante, un volume en baisse par rapport aux pics de 2021 (56 ventes) mais stable par rapport à 2023. D'après les données DVF, le marché est très majoritairement composé de maisons (29 ventes, surface médiane 100 m²) à un prix médian de 1 407 €/m², tandis que les appartements (1 ventes, 60 m²) sont valorisés à 1 000 €/m². Cette structure reflète un parc immobilier dominé par l'habitat individuel (88,6 % de maisons). Les prix moyens sont stables, mais la fourchette large (1 201 - 2 219 €/m²) indique une hétérogénéité des biens. Le marché est équilibré, sans pression excessive, ce qui laisse de la marge pour la négociation.
Répartition des ventes
96,7 % de maisons et 3,3 % d'appartements parmi les 30 transactions enregistrées.
96,7 % maisons, 3,3 % appartements sur 30 ventes: le collectif pèse 3,3 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 30 | 29 | 1 |
| Prix médian/m² | 1 405 € | 1 407 € | 1 000 € |
| Prix moyen/m² | 1 906 € | ||
| Surface médiane | – | 98 m² | 95 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 44 | 1 701 € |
| 2022 | 28 | 1 504 € |
| 2023 | 41 | 1 611 € |
| 2024 | 33 | 1 556 € |
| 2025 | 30 | 1 405 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction à Quarante est modeste et en retrait : seulement 23 logements autorisés sur les 5 dernières années, dont 3 en 2024. La tendance est à la baisse (-41 % par rapport à la période précédente), selon les données SITADEL. Ce ralentissement de l'offre neuve peut soutenir les prix de l'ancien à moyen terme, mais il reflète aussi une attractivité limitée pour les promoteurs, en phase avec une population stable (-0,3 % sur 5 ans). Avec un taux de vacance de 6,2 %, le risque de sur-offre est faible. Les zones en cours d'urbanisation sont donc peu nombreuses, et le marché reste essentiellement porté par le parc existant, souvent ancien (37,5 % d'avant 1945), ce qui implique pour l'investisseur de budgéter des travaux de rénovation.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 24 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 168 autorisations pour 126 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Quarante
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Quarante (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Quarante: 30 logements autorisés sur 5 ans, 12 pour la dernière année (-19 %).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Quarante
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Quarante
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (43,14 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut est un indicateur, mais le net détermine la rentabilité réelle. À Quarante, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 43,14 %. Il faut aussi provisionner la vacance locative (le taux de logements vacants est de 6,2 %), les frais de gestion, d'assurance et les travaux courants. Pour un appartement, le rendement net estimé chute à 3,3 %, reflétant l'impact de ces charges. Une copropriété, rare (11,4 % du parc hors maisons), engendre des charges annuelles supplémentaires.
Performance énergétique du parc à Quarante
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 248 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Quarante: majorité classée D, part de passoires thermiques à 4,4 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante D et la consommation moyenne de 177 kWh/m²/an indiquent un parc relativement énergivore. Seulement 4,4 % des logements sont classés F ou G (passoires), un taux bas qui limite le risque réglementaire immédiat. Cependant, la vétusté d'une partie du parc (37,5 % construits avant 1945) implique des travaux de rénovation pour se conformer aux futures interdictions de location (loi Climat 2028 pour les pires classes).
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Cas pratique : un investissement type à Quarante
Pour un appartement type de 60 m² à Quarante, comptez environ 127 980 € à l'achat. Au loyer médian de 9,9 €/m², cela génère environ 594 € par mois, soit un rendement brut de 5,6 %. Après déduction de la taxe foncière (env. 100 €/mois), des charges et d'une provision pour vacance, l'effort net mensuel peut devenir positif ou légèrement négatif selon le taux d'emprunt.
Erreurs à éviter quand on investit à Quarante
- Négliger la taxe foncière, élevée à 43,14 %.
- Surestimer le loyer face au taux de chômage local de 15,7 %.
- Oublier de provisionner les travaux sur un parc ancien.
- Ne pas vérifier la conformité du bien au PPR Inondation.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Quarante connaît une légère saisonnalité liée au tourisme estival et à l'arrivée de résidents secondaires. Le printemps (avril-juin) est traditionnellement propice aux visites et transactions, avant les vacances. L'automne (septembre-octobre) peut aussi être actif. Notez que la taxe foncière est exigible en septembre, ce qui peut inciter certains vendeurs à finaliser une vente avant cette échéance. La basse saison hivernale peut offrir moins de choix mais moins de concurrence entre acheteurs.
Le saviez-vous ?
- Quarante compte 2 monuments historiques protégés.
- L'âge médian des Quarantais est de 45,1 ans.
- Seulement 55,4 % des logements ont accès au très haut débit.
S'installer à Quarante : cadre de vie et logement
S'installer à Quarante, c'est opter pour un cadre de vie villageois au cœur du Minervois, avec un accès relativement aisé aux grands axes (A9 à 30 minutes). La commune dispose de 86 équipements de proximité, dont 6 commerces et 21 établissements de santé, lui conférant une autonomie relative pour les besoins quotidiens. Le climat méditerranéen, avec 625 mm de précipitations annuelles et une température moyenne de 15,8°C, est un atout indéniable.
Le profil démographique est marqué par un vieillissement prononcé (indice à 174,8) et un âge médian de 45,1 ans, typique des territoires ruraux attractifs pour les retraités. Les familles y trouveront cependant un environnement calme et 3 établissements scolaires. Il faut néanmoins avoir conscience des risques naturels, avec un PPR Inondation actif sur le Lirou et un historique d'arrêtés de catastrophe naturelle, un élément à intégrer dans le choix du bien et de son assurance.
Carte du marché immobilier à Quarante
Quarante et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Quarante
Le climat de Quarante, avec une température moyenne de 15,8 °C et seulement 625 mm de pluie par an, est typiquement méditerranéen, doux et ensoleillé. Les hivers sont cléments, avec peu de jours de gel. Ce profil attire particulièrement les retraités (31,9 % des habitants ont 60 ans et plus) et les actifs recherchant une qualité de vie, tout en restant accessible depuis Narbonne (TGV à 17,8 km) pour des déplacements professionnels occasionnels.
Composition du parc immobilier à Quarante
1 144 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Quarante: 88,6 % de maisons, 11,4 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Le parc immobilier de Quarante est très majoritairement composé de maisons individuelles (88,6 %), ce qui en fait un village de caractère. La forte proportion de propriétaires occupants (69,8 %) et la part non négligeable de résidences secondaires (23,5 %) indiquent un marché stable, ancré dans une dynamique d'appropriation et de villégiature. La faible part de logements sociaux (1,0 %) et de vacants (6,2 %) suggère une tension modérée sur le marché locatif.
Ancienneté du parc à Quarante
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 805 logements).
- Avant 1919 27,8 % 224 logts
- 1919-1945 9,7 % 78 logts
- 1946-1970 10,8 % 87 logts
- 1971-1990 18,8 % 151 logts
- 1991-2005 15,4 % 124 logts
- 2006-2019 17,5 % 141 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Quarante
86 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Quarante
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Quarante est soumis à un Plan de Prévention des Risques (PPR) Inondation concernant le Lirou. La commune a connu 12 arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité et le radon sont classés faibles. Tout achat doit s'accompagner d'une consultation obligatoire du dossier d'information communal et du PPR en mairie, qui délimite les zones constructibles sous contraintes, pouvant impacter l'assurabilité et la valeur du bien.
Erreurs à éviter quand on achète à Quarante
- Oublier de consulter le DPE et le diagnostic plomb/amiante.
- Négliger la vérification du classement en zone inondable.
- Surévaluer son budget sans inclure les frais de notaire (7 à 8 %).
- Se fier uniquement au prix au m², très variable selon la localisation.
Points clés à retenir à Quarante
- Prix médian : 1 405 €/m² (DVF 2024).
- Rendement brut : 5,6 % (appart) et 6,9 % (maison).
- Climat méditerranéen, 15,8 °C de moyenne annuelle.
- Marché stable : 69,8 % de propriétaires occupants.
- Maisons à 1 407 €/m², appartements à 1 000 €/m².
- Rendement net approx. : 3,3 % (appart) et 4,1 % (maison).
- Parc à 88,6 % de maisons individuelles.
- Peu de passoires thermiques (4,4 % en F/G).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Quarante ?
À Quarante, la valeur d'un bien est d'abord influencée par son type : une maison se négocie en moyenne 1 407 €/m², un appartement 1 000 €/m². L'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus, avec l'évolution réglementaire. La proximité des 3 établissements scolaires et des 6 commerces de proximité est un atout. Un terrain annexe, une exposition sud et l'absence de vis-à-vis valorisent une propriété. L'éloignement du centre historique ou la présence en zone inondable peuvent être des freins.
Estimation indicative d'une maison à Quarante
Pour une maison de 98 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
137 690 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent immobilier local de la CC Sud-Hérault maîtrise les micro-marchés de Quarante : la différence de prix entre une rue calme et une artère passante, l'attrait spécifique des secteurs près des monuments historiques. Il évalue l'état réel, l'impact du DPE et des risques naturels sur la valeur, éléments qu'un algorithme ne voit pas. Enfin, il filtre les acheteurs sérieux et négocie pour vous, un atout crucial dans un marché qui a connu une baisse de 4,6 % sur un an, où chaque euro compte.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m² de 1 751 €.
- Ne pas ajuster le prix selon l'état énergétique (classe D dominante).
- Oublier l'impact d'un terrain non constructible sur la valorisation.
- Minimiser l'attrait d'une proximité avec les commerces (6 sur place).
Investir à Quarante : passer à l'action
Les chiffres posent un diagnostic, mais l'acte d'achat se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, financement. Pour transformer cette analyse en investissement réussi, une connaissance fine des secteurs et du parc immobilier de Quarante est indispensable. Notre réseau de professionnels locaux vous accompagne pour concrétiser votre projet.
Les données révèlent un potentiel, mais seule une expertise locale précise peut identifier les bons biens.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Quarante grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Quarante
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Quarante
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Quarante
Quel est le prix immobilier moyen à Quarante ?
Le prix médian global est de 1 405 €/m² en 2024. Les maisons se négocient autour de 1 407 €/m² et les appartements à 1 000 €/m², selon les données DVF.
Est-ce le bon moment pour investir à Quarante ?
Le marché a corrigé de 4,6 % en 2024, offrant un point d'entrée potentiellement intéressant. Le rendement locatif brut est attractif (jusqu'à 6,9 %), mais la fragilité économique locale impose de sélectionner soigneusement le bien.
Quarante est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Quarante est moins chère que la plupart de ses voisines. Son prix au m² est inférieur de 16 % à celui de Maureilhan et de 43 % à Ginestas, selon les comparaisons DVF 2024.
Quel rendement locatif espérer à Quarante ?
Le rendement locatif brut est estimé à 5,6 % pour un appartement et 6,9 % pour une maison. Après déduction des charges, le rendement net approche respectivement 3,3 % et 4,1 %.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Quarante ?
Les principaux risques sont la fragilité économique (taux de chômage à 15,7 %), la présence d'un risque inondation (PPR actif) et un parc de logements ancien nécessitant parfois des travaux de rénovation énergétique.
Marché immobilier des communes voisines
Quarante affiche un prix au m² inférieur de 16 % à Maureilhan et de 43 % à Ginestas, offrant un effet de levier significatif pour un investisseur visant la plus-value.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Quarante.
Résumé
Selon les ventes DVF 2026, Quarante affiche un prix médian de 1 405 €/m², inférieur à la médiane nationale (2 472 €/m²). Dans l'Hérault, Quarante se classe parmi les 13 % de communes les plus accessibles (44e rang le moins cher sur 339).
Entre 2021 et 2025, le marché immobilier de Quarante a enregistré une baisse de -17,4 % du prix médian. Au total, 176 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. La dernière année fait apparaître une correction de -9,7 % du prix médian.
Typologie largement pavillonnaire à Quarante: 96,7 % des ventes enregistrées sont des maisons, pour un prix médian de 1 407 €/m². Le bien médian (98 m² à 137 886 €) équivaut à 6,9 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 9,9 €/m² pour un appartement et 8,9 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 11,9 % pour un appartement (7,6 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le parc de Quarante compte 23,5 % de résidences secondaires, témoignant d'une attractivité résidentielle non permanente appréciable.
Les permis de construire autorisent 6 logements par an en moyenne sur la période 2021-2025. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 57 % des logements autorisés.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Quarante est caractéristique des communes languedociennes. La géographie joue son rôle: la commune est à 44 km du littoral languedocien, en contexte de plaine (altitude moyenne: 31 m).
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.