Logement & immobilier

Le logement à Puisserguier

34620 Hérault 3 078 hab.
Fiche complète

Puisserguier compte 1 786 logements, très majoritairement constitué de maisons individuelles (4,4 pièces en moyenne).

Résidences principales 80%
Logements vacants 11,6%
Chauffage principal Électricité
DPE dominant C

01 Le parc de logements

1 786Logements au total
11 %Appartements i
72,0 %Propriétaires
8,6 %Rés. secondaires
3 %Logements sociaux i
11,6 %Logements vacants i+68% vs dept · +45% vs France
+11,1 %Évolution 2016–2022
64 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 1 786 logements dont 1 424 résidences principales, 154 résidences secondaires et 208 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Le graphique détaille la structure des 1 786 logements: 80 % sont habités en permanence, 9 % épisodiquement et 12 % restent inoccupés.

INSEE · 2022

Époque de construction

La période avant 1919 concentre 27 % du parc, tandis que 27 % datent d'avant 1919 et 16 % ont été construits après 2006.

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Distribution par taille: 5 % de petits logements (T1-T2), 42 % de grands (5p+), moyenne à 4,4 pièces.

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements1 5581 6081 786
Rés. principales1 2401 2341 424
Rés. secondaires162116154
Vacants157258208

À Colombiers (11 km, 2 814 hab.), la part de propriétaires s'élève à 55,6 %

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

Visualisation des quatre statuts — 72,0 % de propriétaires occupants, 25,6 % de locataires et 1 % de HLM dans les résidences principales.

INSEE · 2022

Mode de chauffage

Mode de chauffage dominant: électricité à 60 %. autres sources (bois notamment) pèse 15 %, gaz de ville 13 %.

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans180
2 à 4 ans269
5 à 9 ans213
10 ans ou plus762
Total ménages1 424
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale201
Sous-occupation modérée332
Sous-occupation accentuée432
Suroccupation modérée30
Suroccupation accentuée9
INSEE · 2022

Équipement automobile

Le parc automobile des résidents se répartit entre 13 % sans voiture, 49 % à une voiture et 39 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 71,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

1 786Logements en 2022
+80 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 991 logements, le total atteint 1 786 en 2022 (+80 %).

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 241 240 225 248 220 182
Dont vacants > 2 ans 127 125 120 115 98 120

04 Performance énergétique (DPE)

CClasse DPE dominante
166kWh/m²/an en moyenne
4,1 %Passoires (F+G) i
465Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
166 kWh/m²/an
D
E
F
G

Climat (GES)

A
1 414 kg CO2/an
B
C
D
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

Distribution DPE sur 465 diagnostics: la majorité se situe en classe C (39 %), avec 59 % de logements économes (A-B-C).

ADEME · GES

Distribution GES

Distribution des étiquettes climat: dominante A à 43 %, 89 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

Les logements construits 1948-1974 consomment en moyenne 190 kWh/m²/an, contre 58 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 132 kWh/m²/an selon l'époque.

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Performance comparée: maisons classées C (167), appartements classés C (160), en kWh/m²/an.

Comparaison territoriale
Consommation vs département+8 kWh/m²/an
Consommation vs France-38 kWh/m²/an
Passoires vs département+1,4 pts
Passoires vs France-5,8 pts

05 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

6,10 €Loyer moyen /m² i
0,0 %Taux de vacance i
12dont PLAI i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T10
T27
T316
T410
T5+2

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

Le millésime INSEE 2022 fait état de 1 786 logements de Puisserguier, dont 79,7 % en résidence principale, 8,6 % en secondaire, 11,6 % vacants. Pavillonnaire à très forte intensité: 88,6 % du parc se compose de maisons (1 583 unités). Côté cadre local, Puisserguier est dans le tissu communal du Languedoc historique, en contexte de plaine (altitude moyenne: 25 m), à 38 km du littoral languedocien.

Avec 72,0 % de propriétaires et 25,6 % de locataires, Puisserguier se range du côté des communes à majorité propriétaire.

Le caractère patrimonial du bâti est marqué — 26,9 % du parc remonte à avant 1919. Bonne tenue énergétique du parc de Puisserguier: classe C en tête et consommation moyenne (166 kWh/m²/an) sous la médiane nationale. La source de chauffage la plus répandue est le électricité (60,2 %).

Entre 2016 et 2022, la commune a ajouté +11,1 % à son parc résidentiel. 12,7 % des ménages de Puisserguier n'ont pas de voiture, 38,6 % en possèdent au moins deux.

Les caractéristiques du parc résidentiel s'interprètent à l'aune du cadre régional — Puisserguier est dans le tissu communal du Languedoc historique. Le parc résidentiel de Puisserguier s'inscrit dans un territoire en contexte de plaine (altitude moyenne: 25 m), à 38 km du littoral languedocien.

Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.

Faut-il investir à Puisserguier en 2026 ?

À 15 km de Béziers, Puisserguier incarne le bourg rural de l'arrière-pays héraultais, avec une économie fragile mais une démographie en légère croissance. Son marché immobilier, très abordable, a connu une forte volatilité récente. Faut-il y voir une opportunité d'investissement en 2026 ? Le verdict ci-dessous s'appuie sur les dernières transactions DVF et les indices territoriaux.

1 695 €/m² prix médian
+8,0 % sur un an
60 transactions 2026

Avec une accessibilité immobilière dans le top 30 % du département, Puisserguier offre un point d'entrée abordable dans l'arrière-pays biterrois.

Verdict

➤ Opportunité locative à saisir avec discernement, privilégier une stratégie de rendement moyen terme sur biens rénovés.

Rendement correct
Risque modere
Horizon moyen terme
Stratégie Locatif annuel ou mixte sur biens rénovés
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Points clés

  • ✓ Correction de -15,8 % : opportunité d'entrée
  • ✓ Rendement locatif brut attractif >7 %
  • ✓ Accessibilité élevée (IAI 7,3/10)
  • ⚠ Fragilité économique marquée (IFE 7,1/10)
  • ⚠ Taux de vacance élevé (11,6 %)

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✗ Investisseur locatif classique
  • ✓ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✓ Investisseur plus-value long terme
  • ✓ Primo-accédant local

Positionnement sur le marché

  • Le prix médian (1 632 €/m²) place Puisserguier parmi les 40 % des communes françaises les plus abordables.
  • Son marché est inférieur de plus de 30 % à la moyenne départementale de l'Hérault (environ 2 400 €/m²).
  • Le rendement locatif brut (7,3 %) dépasse largement celui des grandes métropoles (3-4 %) et du littoral proche.
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Puisserguier

Le marché immobilier est détendu et accessible : les prix restent modérés par rapport aux revenus locaux. C'est un contexte favorable pour les primo-accédants et les investisseurs en quête de rendement.

Indices immobiliers de Puisserguier

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

2,8

Indice de Pression Immobilière

Faible

Pression immobilière faible (2,8/10) : marché détendu, favorable aux négociations à l'achat.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
13
Années de revenu pour acheter 70 m²
12
% de résidences secondaires
40
Croissance démographique (5 ans)
46
Densité de population
57
7,9

Indice d'Accessibilité Immobilière

Très accessible

Accessibilité très élevée (7,3/10) : prix d'entrée compétitifs, adaptés aux primo-accédants et aux investisseurs.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
88
% de propriétaires
55
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
54
5,6

Indice d'Opportunité Locative

Favorable

Opportunité locative élevée (5,6/10) : demande locative soutenue, rendements bruts attractifs.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
53
% résidences secondaires (demande saisonnière)
40
Croissance démographique (5 ans)
46
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
87
5,0

Indice de Pression Touristique Immobilière

Modéré

Pression touristique modérée (5/10) : un marché locatif annuel domine, avec un complément saisonnier possible.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
40
% de logements vacants
84
Faible densité (proxy isolement touristique)
43

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 1630,9 — Percentile dept : 13/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 5,5 — Percentile dept : 12/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 8,6 — Percentile dept : 40/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : 3,5 — Percentile dept : 46/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 109,9 — Percentile dept : 57/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 5,5 — Percentile dept : 88/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 57,4 — Percentile dept : 55/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 0,7 — Percentile dept : 54/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 28,0 — Percentile dept : 53/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 8,6 — Percentile dept : 40/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : 3,5 — Percentile dept : 46/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 1630,9 — Percentile dept : 87/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 8,6 — Percentile dept : 40/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 11,6 — Percentile dept : 84/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 109,9 — Percentile dept : 43/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Puisserguier : opportunités et risques

Investir à Puisserguier en 2026 repose sur une équation rendement/risque qui nécessite de la rigueur. Les rendements bruts affichés (autour de 7,2 %) sont attractifs en regard du prix d'acquisition, dépassant souvent le seuil symbolique des 5 %. Toutefois, l'indice de fragilité économique élevé (IFE 7,1/10) et un taux de chômage local de 16,6 % alertent sur la solvabilité d'une partie de la demande locative. Le marché est donc partiellement porté par des actifs extérieurs, travaillant à Béziers ou en télétravail, attirés par le faible coût de l'immobilier.

La stratégie la plus adaptée semble être le locatif annuel sur des biens rénovés, visant un public de familles ou d'actifs. La taxe foncière, à 46,99 %, représente une charge non négligeable qui grève le rendement net, estimé autour de 4,2 % après vacance et gestion. L'opportunité de plus-value à moyen terme existe, tirée par l'écart de valorisation avec les communes voisines et la raréfaction progressive de l'offre de maisons rénovées.

L'investisseur doit intégrer le risque « passoire thermique », même si le parc est globalement dans une classe C. Avec 36,4 % de logements antérieurs à 1945, de nombreux biens requièrent des travaux de mise aux normes. La loi Climat et Résilience, qui interdira la location des logements classés F et G, impose une vigilance accrue lors de l'acquisition. La faible dynamique de construction neuve (tendance -30 %) confirme que la valeur future se jouera sur la requalification de l'existant.

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Données du marché immobilier à Puisserguier

DVF, loyers, permis, analyse expert

Le marché immobilier de Puisserguier, scruté à travers les données DVF 2024, se caractérise par une volatilité récente exceptionnelle. La correction de -15,8 % sur un an, l'une des plus marquées du secteur, replace les prix en deçà des niveaux de 2021. Cette dynamique contraste avec la relative stabilité des communes voisines, révélant une moindre résilience aux retournements de marché. Néanmoins, avec 60 transactions annuelles, l'activité reste soutenue pour une commune de cette taille, signe d'une certaine liquidité, notamment sur le segment des maisons.

La structure du parc, à près de 89 % de maisons individuelles et avec plus d'un tiers de logements construits avant 1945, dessine un marché ancré dans l'ancien et le familial. Cette spécificité, couplée à un taux de vacance élevé (11,6 %), suggère que la valeur se niche dans la rénovation de biens caractéristiques, d'autant que la part de passoires thermiques (F/G) est contenue à 4,4 %. L'offre neuve, très limitée, ne vient pas concurrencer ce segment.

Selon les indices composites, la pression immobilière (IPI) est faible (2,8/10), ce qui confère un avantage à l'acheteur dans la négociation. Cette donnée, croisée avec l'accessibilité élevée (IAI 7,3/10), positionne Puisserguier comme une porte d'entrée économique vers l'arrière-pays biterrois, notamment pour les primo-accédants ou les investisseurs acceptant un horizon de moyen terme.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier de Puisserguier Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

L'évolution des prix à Puisserguier, selon les données DVF, dessine un cycle marqué : après une stabilité autour de 1 100 €/m² en 2020, le marché a connu une surchauffe avec un pic à 2 086 €/m² en 2022, avant une correction sévère de -15,8 % en 2024 pour revenir à 1 632 €/m². Cette volatilité, plus prononcée que dans les communes voisines, reflète un marché sensible aux mouvements de capitaux extérieurs et aux cycles économiques. Pour un acheteur en 2026, cette correction offre un point d'entrée plus raisonnable, mais la prudence reste de mise quant à la stabilité future des prix, dans un contexte de fragilité économique locale.

Évolution du marché immobilier de Puisserguier

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

Sur cinq ans, le prix médian de Puisserguier évolue de +20,0 %, passant de 1 412 à 1 695 €/m²; 60 ventes ont été enregistrées en 2025.

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 1 637 €/m²
Surface médiane 90 m²
Transactions 55
Appartements
Prix médian 5 000 €/m²
Surface médiane 70 m²
Transactions 5

Indicateurs clés du marché

+8,0 %
Variation annuelle prix/m² ?
2,3 %
Rendement locatif apparts ?
7,2 %
Rendement locatif maisons ?
39,6 %
Taux d'effort ?
Effort élevé

Achat type — prix total estimé

147 330 €
Maison 90 m² ?
Mensualité ~854 €/mois (20 ans, 3,5 %)
350 000 €
Appartement 70 m² ?
Mensualité ~2 030 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

Les simulations financières, basées sur les prix médians et loyers moyens 2024, révèlent un profil d'investissement singulier. Pour une maison type de 87 m² (142 767 €), le loyer mensuel estimé (9,9 €/m²) couvrirait une part importante de la mensualité d'un crédit à taux actuel, laissant un effort résiduel modéré. Le rendement brut avoisine 7,2 %, mais le net (environ 4,2 %) est rogné par la taxe foncière élevée (46,99 %) et les charges. L'accessibilité, mesurée par 6,9 années de revenu médian pour une maison, reste correcte mais masque la faiblesse des revenus locaux (20 670 €/an).

Acheter vs Louer — appartement 70 m²

2 030 €/mois
Mensualité crédit ?
683 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 1 347 €/mois de plus

Accessibilité — années de revenu médian

7,1 ans
Pour une maison ?
16,9 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

9,8 €/m²
Loyer médian appartements ?
7,9 - 12,0 €/m²
9,9 €/m²
Loyer médian maisons ?
7,2 - 13,5 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

Avec 67 ventes en 2024, le volume de transactions à Puisserguier est stable, bien qu'en retrait par rapport aux pics de 2021-2023 (plus de 90 ventes). Le marché est largement dominé par les maisons individuelles (55 ventes sur 67), d'une surface médiane de 87 m², reflétant le caractère familial et rural de la commune. Les appartements, moins nombreux (5 ventes), présentent une surface médiane de 56 m². Ce profil confirme un marché de « vendeur » sur les biens bien situés et rénovés, mais avec une liquidité réduite sur le segment des appartements ou des biens nécessitant des travaux.

Répartition des ventes

91,7 % de maisons et 8,3 % d'appartements parmi les 60 transactions enregistrées.

Le marché penche côté maisons (91,7 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 1 637 €/m² pour les maisons et 5 000 €/m² pour les appartements.

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 60 55 5
Prix médian/m² 1 695 € 1 637 € 5 000 €
Prix moyen/m² 2 106 €
Surface médiane – 90 m² 70 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 74 1 412 €
2022 61 1 735 €
2023 65 1 814 €
2024 56 1 570 €
2025 60 1 695 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La dynamique de construction neuve à Puisserguier, selon les données SITADEL, est atone. Seuls 78 logements ont été autorisés sur les 5 dernières années, avec une tendance à la baisse de 30 % par rapport à la période précédente. Seulement 27 permis ont été délivrés en 2024. Ce ralentissement indique une faible pression des promoteurs et une attractivité limitée pour le neuf, probablement due à la faiblesse des prix de l'ancien. Pour l'investisseur, cela indique un risque limité de sur-offre neuve à court terme, mais aussi un parc vieillissant (36,4 % d'avant 1945) où la valeur ajoutée passera par la rénovation.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Rythme de la construction: 26 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 10 sur 2013 — soit +160,0 %.

Vacance longue durée à Puisserguier

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

182 logements vacants au total
120 vacants depuis plus de 2 ans 65,9 % des vacants

Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.

Construction neuve à Puisserguier (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

Cumul 5 ans: 80 logements autorisés à à Puisserguier, dont 13 en 2025 (-27 % vs les 5 années précédentes).

80 logements autorisés sur 5 ans
13 en 2025 dernière année connue
-27 % vs 5 années précédentes tendance

Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.

Fourchettes de loyers à Puisserguier

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 7,9 €/m²
Médian 9,8 €/m²
Haut 12,0 €/m²
Écart de 4,1 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 7,2 €/m²
Médian 9,9 €/m²
Haut 13,5 €/m²
Écart de 6,2 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Puisserguier

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (70 m²)
~1 924 €/an
soit ~2,8 mois de loyer par an
Pour une maison type (90 m²)
~2 506 €/an
soit ~2,8 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 46,99 % Moyenne dept : 51,66 % -4,67 pt Moyenne France : 43,01 % +3,98 pt
Taxe d'habitation (rappel) 27,01 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

46,99 % 2021
46,95 % 2022
47,06 % 2023
46,99 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (46,99 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.

Le rendement net est la vraie marge après frais. À Puisserguier, la taxe foncière sur le bâti, à 46,99 %, est un poste important. Il faut aussi provisionner la vacance locative (le taux de logements vacants est de 11,6 %), les frais de gestion (environ 6 % du loyer), l'assurance et une enveloppe travaux. Pour un appartement, ajoutez les charges de copropriété. Ces éléments peuvent réduire le rendement brut d'environ 3 points, le ramenant à un net d'environ 4,2 % selon les données locales.

Performance énergétique du parc à Puisserguier

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 465 diagnostics analysés (ADEME)

Étiquettes DPE à Puisserguier: la classe C domine, 4,1 % du parc relève du statut de passoire thermique.

Classe dominante C
Passoires thermiques 4,1 % F + G
Conso moyenne 165 kWh/m²/an

Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).

La classe énergétique dominante du parc est C, avec une consommation moyenne de 166 kWh/m²/an. Seulement 4,4 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux bas qui limite le risque réglementaire immédiat. Cependant, 36,4 % du parc est antérieur à 1945. Pour ces biens, une vigilance s'impose : la loi Climat prévoit l'interdiction de location des logements classés G à partir de 2025, F en 2028 et E en 2034. Un diagnostic précis est essentiel.

Calculateur de rendement à Puisserguier

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Cas pratique : un investissement type à Puisserguier

Pour un appartement type de 55 m² à Puisserguier, l'investissement médian est d'environ 89 376 €. Avec un loyer de 9,8 €/m², vous percevrez environ 539 € par mois. Le rendement brut atteint ainsi 7,2 %. Après déduction de la taxe foncière, charges, provision vacance et gestion, le rendement net estimé est d'environ 4,2 %, soit un revenu net mensuel proche de 313 €.

Erreurs à éviter quand on investit à Puisserguier

  • Négliger la taxe foncière, élevée à 46,99 % à Puisserguier.
  • Surestimer le loyer possible sur un marché où le m² moyen est de 9,9 €.
  • Oublier de provisionner pour la vacance, dans une commune avec 11,6 % de logements vacants.
  • Acheter sans vérifier le classement du bien par rapport au PPR Inondation.

Quand acheter ou vendre ?

À Puisserguier, le marché immobilier suit une saisonnalité méditerranéenne. Le printemps (mars-juin) est traditionnellement la période la plus active, avec une offre plus large. L'automne (septembre-octobre) peut être propice aux négociations, les vendeurs étant motivés avant l'hiver. Évitez la mi-août, période de vacances. Pour un investisseur, l'encaissement du premier loyer en juin permet de faire face à la taxe foncière, due en septembre.

Le saviez-vous ?

  • Puisserguier compte 2 monuments historiques protégés pour 3 078 habitants.
  • L'indice de vieillissement est de 264,5, signe d'une population âgée.
  • Seulement 3 % des logements sont sociaux, bien en dessous des objectifs légaux.

S'installer à Puisserguier : cadre de vie et logement

S'installer à Puisserguier, c'est opter pour le rythme d'un bourg rural de l'Hérault, à mi-chemin entre la plaine viticole et les premiers contreforts. La commune offre un panorama de services de proximité correct avec 138 équipements recensés (commerces, santé, sports), même si la dépendance à l'agglomération de Béziers, distante de 14 km et desservie par le TGV, reste forte pour certaines démarches ou emplois. Le climat méditerranéen, avec des températures moyennes de 15,5°C et un ensoleillement généreux, constitue un atout indéniable.

Le profil démographique, marqué par un âge médian de 50,2 ans et plus de 35 % de seniors, dessine une atmosphère paisible, peut-être moins dynamique pour les jeunes actifs. La connexion numérique, avec un taux de fibre de 44 %, reste perfectible pour le télétravail. Il convient également de noter la présence d'un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR Lirou), un facteur à vérifier systématiquement lors de l'acquisition d'un bien, impactant potentiellement l'assurabilité et la valeur.

Carte du marché immobilier à Puisserguier

Puisserguier et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Puisserguier

15,5 °C
Température moyenne ?
587 mm
Précipitations ?
22 j
Jours de gel/an ?

Puisserguier bénéficie d'un climat méditerranéen doux, avec une température moyenne annuelle de 15,5 °C et seulement 587 mm de précipitations par an. Ce profil, avec des hivers modérés et un ensoleillement généreux, convient particulièrement aux retraités et aux actifs recherchant un cadre de vie agréable sans contraintes climatiques sévères. L'altitude modérée de 111 mètres atténue les fortes chaleurs estivales. C'est un atout pour le tourisme vert et la vie à l'extérieur.

Composition du parc immobilier à Puisserguier

1 786 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Dominante maisons individuelles: 88,9 % du parc à Puisserguier, 11,1 % en collectif.

79,7 % Résidences principales 1 424 logements
8,6 % Résidences secondaires 154 logements
11,6 % Logements vacants 208 logements
72,0 % Propriétaires de leur résidence

Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.

Le parc immobilier de Puisserguier est très majoritairement constitué de maisons individuelles (88,9 %), ce qui indique un marché orienté vers l'accession à la propriété et les familles. La forte proportion de propriétaires occupants (72 %) indique une communauté ancrée et un marché relativement stable. Le faible taux de résidences secondaires (8,6 %) et le taux de vacance élevé (11,6 %) suggèrent cependant un parc ancien avec des potentiels de rénovation. C'est un marché de propriétaires-occupants, peu spéculatif.

Ancienneté du parc à Puisserguier

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 424 logements).

  • Avant 1919 26,9 % 383 logts
  • 1919-1945 9,6 % 136 logts
  • 1946-1970 10,7 % 153 logts
  • 1971-1990 21,0 % 299 logts
  • 1991-2005 16,2 % 231 logts
  • 2006-2019 15,7 % 223 logts

Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.

Équipements et services à Puisserguier

138 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

10 Commerces
78 Services
33 Santé
15 Sports et loisirs
1 Enseignement
1 Tourisme

Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.

Risques naturels et géorisques à Puisserguier

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Faible Classe 1/3
Sismicité Faible Zone 2/5
Risques naturels recensés 11 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 15 catastrophes naturelles déclarées

Puisserguier est soumis à un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR) pour le Lirou. Onze risques naturels sont recensés et la commune a fait l'objet de 15 arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité est faible et le radon classé faible. Tout achat doit s'accompagner d'une consultation obligatoire de l'état des risques (ESRIS), qui délimitera les zones exposées. Ces contraintes peuvent impacter l'assurabilité et les possibilités de travaux, mais elles sont cadrées.

Cas pratique : un achat type à Puisserguier

Pour une maison type de 87 m² à Puisserguier, le prix médian est de 142 767 € hors frais de notaire. Cela représente l'équivalent de 6,9 années du revenu médian local (20 670 €). Avec un apport de 10 % (14 277 €) et un prêt sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 725 €.

Erreurs à éviter quand on achète à Puisserguier

  • Se fier uniquement au prix au m², sans considérer l'état et le DPE.
  • Omettre de consulter l'ESRIS sur les risques inondation (PPR Lirou actif).
  • Sous-estimer le budget travaux pour un bien construit avant 1945 (36,4 % du parc).
  • Négocier sans connaître la tendance baissière récente des prix (-15,8 %).

Points clés à retenir à Puisserguier

  • Prix médian au m² à 1 632 €, en baisse de 15,8 % sur un an.
  • Rendements bruts attractifs, autour de 7,3 % pour les appartements.
  • Climat méditerranéen doux, avec 15,5 °C de moyenne et 587 mm de pluie.
  • Écart faible entre maisons (1 637 €/m²) et appartements (5 000 €/m²).
  • Rendement net estimé à 4,2 % après charges et taxe foncière (46,99 %).
  • Parc immobilier composé à 88,9 % de maisons individuelles.
  • État et DPE sont des leviers de valorisation majeurs sur un parc ancien.
  • Coût total médian : 142 767 € pour une maison, 89 376 € pour un appartement.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Puisserguier ?

À Puisserguier, la valeur d'un bien est d'abord influencée par son état général et sa performance énergétique, d'autant que 36,4 % du parc est antérieur à 1945. Un DPE amélioré peut justifier une surcote. La proximité des commerces (10 équipements recensés) et de l'école est valorisante. Pour une maison, la surface du terrain et son exposition sud sont des atouts. L'étage est moins discriminant dans un marché de maisons. La connectivité fibre (44 % du territoire) devient un critère croissant. Enfin, être en dehors des zones du PPR Inondation est un facteur de sérénité pour l'acheteur.

Estimation indicative d'une maison à Puisserguier

Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

152 550 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Un agent local connaît les micro-marchés de Puisserguier, comme la différence entre le centre-bourg et les lotissements. Il évalue l'impact réel d'une vue, d'une proximité avec la gare de Béziers (14,8 km) ou d'un DPE dégradé. Il peut intégrer des éléments invisibles sur les bases de données : qualité de la construction, ambiance de rue, projets communaux. Son réseau lui permet de cibler les acheteurs sérieux et de négocier efficacement. Son estimation, contrairement à un algorithme, est une arme de négociation fondée sur une visite et une analyse concrète.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Surenchérir en se basant sur des prix d'avant la correction de 2024.
  • Oublier de valoriser un bon DPE dans un parc globalement classe C.
  • Ne pas ajuster le prix pour un bien situé en zone à risque inondation.
  • Comparer avec des biens neufs, alors que le marché est à 88,9 % de l'ancien.

Investir à Puisserguier : passer à l'action

Identifier une opportunité à Puisserguier requiert plus qu'une analyse de prix au m². La sélection du bon bien, dans le bon secteur et au bon prix, est cruciale dans un marché hétérogène. Notre réseau de professionnels locaux peut vous aider à transformer ces données en décision d'acquisition éclairée.

Les données posent un diagnostic. Leur exploitation optimale dépend d'une expertise fine du terrain et des biens.

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Récapitulatif

    Questions fréquentes sur l'immobilier à Puisserguier

    Quel est le prix moyen de l'immobilier à Puisserguier ?

    En 2024, le prix médian à Puisserguier s'établit à 1 632 €/m², avec une fourchette centrale allant de 1 002 à 2 253 €/m². Pour une maison type de 87 m², le budget médian est d'environ 142 000 €.

    Puisserguier est-elle plus chère que ses voisines ?

    Non, Puisserguier est significativement plus accessible. Son prix au m² est inférieur de 24 % à celui de Thézan-lès-Béziers et de 47 % à celui de Lignan-sur-Orb, offrant un effet de levier intéressant.

    Est-ce le bon moment pour acheter à Puisserguier ?

    Le marché a connu une correction de -15,8 % en 2024 après le pic de 2022. Cette baisse crée une fenêtre d'opportunité pour les acheteurs, notamment sur les biens nécessitant des travaux, dans un contexte de prix d'entrée bas.

    Quel rendement locatif peut-on espérer à Puisserguier ?

    Le rendement locatif brut est attractif, autour de 7,3 % pour les appartements et 7,2 % pour les maisons. Après charges et taxes, le rendement net estimé avoisine les 4,2 %.

    Quels sont les risques à connaître avant d'investir à Puisserguier ?

    Les principaux risques sont la fragilité économique locale (taux de chômage à 16,6 %), un taux de vacance élevé (11,6 %) et la présence de risques naturels (inondation) formalisés par un PPR. Une sélection rigoureuse du bien et du secteur est indispensable.

    Marché immobilier des communes voisines

    Puisserguier affiche un écart de valorisation saisissant avec ses voisines comme Montady (+63 %) ou Colombiers (+81 %), offrant un effet de levier significatif pour l'investisseur visant des indicateurs locatifs similaires à moindre coût d'entrée.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Puisserguier.

    Communes limitrophes de Puisserguier

    Puisserguier est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    1 695 €/m² Prix médian à Puisserguier
    Être recontacté gratuitement Être recontacté

    Résumé

    En 2026, 60 transactions ont permis d'établir un prix médian de 1 695 €/m² à Puisserguier, niveau conforme à la médiane départementale. Sur 339 communes classées dans l'Hérault, Puisserguier figure parmi les 14 % les moins chères au m².

    Le marché de Puisserguier connaît une hausse prononcée: +20,0 % sur le prix médian entre 2021 et 2025. Sur l'ensemble de la période, 316 transactions sont recensées par les données DVF. Évolution annuelle récente: +8,0 %.

    Le marché penche nettement côté maisons (91,7 %), vendues autour de 1 637 €/m² pour des surfaces médianes de 90 m². Rapporté au revenu médian de Puisserguier, un logement de 90 m² (147 330 €) représente 7,1 années de ressources brutes.

    Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 9,8 € (appartements) et 9,9 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique reste modéré — environ 2,3 % — en lien avec le niveau des prix au m². Les résidences secondaires représentent 8,6 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.

    Rythme de construction régulier: 16 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025.

    La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Puisserguier est dans le tissu communal du Languedoc historique. Puisserguier est à 38 km du littoral languedocien, en contexte de plaine (altitude moyenne: 25 m), autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.

    Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 6 sources utilisées

    Poursuivre la visite à Puisserguier

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    Communes voisines

    Cazouls-Lès-Béziers 34370 5 261 hab. 5,5 km Capestang 34310 3 514 hab. 4,5 km Creissan 34370 1 436 hab. 2,7 km Cazedarnes 34460 682 hab. 6,2 km