01 Le parc de logements
Le parc comprend 668 logements dont 475 résidences principales, 125 résidences secondaires et 68 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 475 | 71,1 % |
| Résidences secondaires | 125 | 18,7 % |
| Logements vacants | 68 | 10,2 % |
Sur les 668 logements recensés, 71 % sont occupés à l'année, 19 % servent de résidence secondaire et 10 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 181 | 38,1 % |
| 1919-1945 | 56 | 11,8 % |
| 1946-1970 | 37 | 7,8 % |
| 1971-1990 | 72 | 15,2 % |
| 1991-2005 | 59 | 12,4 % |
| 2006-2019 | 70 | 14,7 % |
La période avant 1919 concentre 38 % du parc, tandis que 38 % datent d'avant 1919 et 15 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 2 | 0,4 % |
| 2 pièces | 22 | 4,6 % |
| 3 pièces | 68 | 14,3 % |
| 4 pièces | 140 | 29,5 % |
| 5 pièces ou plus | 242 | 51,1 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,7 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (51 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 698 | 653 | 668 |
| Rés. principales | 441 | 462 | 475 |
| Rés. secondaires | 123 | 95 | 125 |
| Vacants | 134 | 97 | 68 |
En regard, Mirepeisset (à 8 km, 750 hab.) affiche 57,0 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 367 | 77,3 % |
| Locataires (privé) | 92 | 19,4 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 17 | 3,6 % |
Occupation des résidences principales — 77,2 % appartiennent à leurs occupants, 19,3 % sont louées, avec 0 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 87 | 18,3 % |
| Fioul | 54 | 11,4 % |
| Électricité | 233 | 49,1 % |
| Gaz bouteille | 1 | 0,2 % |
| Autre (bois…) | 100 | 21,1 % |
Le électricité équipe 49 % des résidences principales, devant autres sources (bois notamment) (21 %) et gaz de ville (18 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 44 |
| 2 à 4 ans | 69 |
| 5 à 9 ans | 98 |
| 10 ans ou plus | 264 |
| Total ménages | 475 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 50 |
| Sous-occupation modérée | 88 |
| Sous-occupation accentuée | 85 |
| Suroccupation modérée | 5 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 55 | 11,6 % |
| 1 voiture | 233 | 49,1 % |
| 2 voitures ou plus | 187 | 39,4 % |
Motorisation des ménages: 12 % n'ont aucune voiture, 49 % en ont une et 39 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 65,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 487 | 380 | 27 | 80 |
| 1975 | 437 | 339 | 12 | 86 |
| 1982 | 473 | 333 | 76 | 64 |
| 1990 | 488 | 330 | 101 | 57 |
| 1999 | 550 | 367 | 99 | 84 |
| 2006 | 599 | 422 | 112 | 66 |
| 2011 | 698 | 441 | 123 | 134 |
| 2016 | 653 | 462 | 95 | 97 |
| 2022 | 668 | 475 | 125 | 68 |
Trajectoire de long terme: 487 logements en 1968, 668 en 2022 (+37 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 89 | 87 | 95 | 94 | 103 | 87 |
| Dont vacants > 2 ans | 50 | 55 | 57 | 53 | 54 | 60 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 13 | 7,9 % |
| Classe B | 18 | 11,0 % |
| Classe C | 40 | 24,4 % |
| Classe D | 49 | 29,9 % |
| Classe E | 26 | 15,9 % |
| Classe F | 11 | 6,7 % |
| Classe G | 7 | 4,3 % |
Lecture de la performance énergétique: D concentre 30 % des logements et 43 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 52 | 31,7 % |
| Classe B | 51 | 31,1 % |
| Classe C | 36 | 22,0 % |
| Classe D | 16 | 9,8 % |
| Classe E | 7 | 4,3 % |
| Classe F | 2 | 1,2 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe A ressort en tête (32 %), et 85 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 222 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 150 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 154 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 164 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 96 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 49 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 49 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 222 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 11 | 2 |
| Classe B | 16 | 2 |
| Classe C | 34 | 6 |
| Classe D | 46 | 3 |
| Classe E | 26 | 0 |
| Classe F | 10 | 1 |
| Classe G | 7 | 0 |
Les maisons affichent une classe dominante D (197 kWh/m²/an), les appartements C (160) — l'écart typologique est marqué.
Le parc de logements structure le marché immobilier de Cruzy (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Cruzy recense 668 logements en 2022: 475 résidences principales (71,1 %), 125 résidences secondaires et 68 logements vacants. Le tissu résidentiel est presque uniquement composé de maisons (94,6 %). Ancrage local: la commune est au cœur de la garrigue languedocienne, dans les collines, à une altitude moyenne de 219 m.
Rares sont les locataires à Cruzy — 19,3 % seulement contre 77,2 % de propriétaires.
Le bâti d'avant 1919 représente 38,1 % du parc résidentiel, reflet d'un tissu urbain ou villageois de longue histoire. Côté DPE, le parc de Cruzy est dans la moyenne — classe D dominante, 193 kWh/m²/an. Les passoires thermiques (F+G) atteignent 11,0 % du parc diagnostiqué. Le électricité équipe 49,1 % des logements occupés à titre principal.
Volume du parc globalement inchangé depuis 2016 (+2,3 %). Répartition équilibrée de la motorisation: 11,6 % de ménages sans voiture, 39,4 % à au moins deux voitures.
La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Cruzy est au cœur de la garrigue languedocienne. Le contexte naturel (dans les collines, à une altitude moyenne de 219 m) module les arbitrages des résidents et investisseurs.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
Faut-il investir à Cruzy en 2026 ?
Avec un prix médian global qui a bondi de 66,9 % en 2024, le marché affiche une volatilité qui exige une sélection rigoureuse.
Verdict
➤ Investissement de niche, réservé aux profils avertis cherchant un point d'entrée dans le Minervois, avec une stratégie de rendement locatif patient.
Points clés
- ✓ Prix d'entrée parmi les plus bas du Minervois
- ✓ Effet de levier par rapport aux voisines côtières
- ✓ Très faible pression immobilière (IPI 3/10)
- ⚠ Fragilité économique locale (IFE 7.4/10)
- ⚠ Déclin territorial marqué (IDT 7.2/10)
- ⚠ Marché peu liquide, seulement 14 ventes en 2024
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec 1 787 €/m² en moyenne, Cruzy reste 30 % moins chère que la moyenne nationale pour les communes de moins de 1 000 habitants.
- Son prix au m² est inférieur de 15 % à la moyenne du département de l'Hérault pour les villages.
- Un rendement locatif brut supérieur à 6 % place Cruzy devant la plupart des grandes métropoles, mais derrière le littoral en tension.
Analyse du marché immobilier à Cruzy
Le marché immobilier est détendu et accessible : les prix restent modérés par rapport aux revenus locaux. C'est un contexte favorable pour les primo-accédants et les investisseurs en quête de rendement.
Indices immobiliers de Cruzy
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
3,0
Indice de Pression Immobilière
Faible
Pression immobilière très faible (3/10). C'est un marché d'acheteurs où la négociation peut jouer, mais la liquidité est limitée.
Indice de Pression Immobilière
FaiblePression immobilière très faible (3/10). C'est un marché d'acheteurs où la négociation peut jouer, mais la liquidité est limitée.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
7,4
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité élevée (7.4/10). Les prix restent inférieurs à la capacité d'achat locale, une rareté dans la région.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité élevée (7.4/10). Les prix restent inférieurs à la capacité d'achat locale, une rareté dans la région.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,8
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (4.8/10). La demande locative annuelle existe mais est limitée par la faible population active.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (4.8/10). La demande locative annuelle existe mais est limitée par la faible population active.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
6,4
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Pression touristique élevée (6.4/10). Le potentiel saisonnier est réel, soutenu par la proximité des sites du Minervois et un parc de résidences secondaires significatif (18,7 %).
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéPression touristique élevée (6.4/10). Le potentiel saisonnier est réel, soutenu par la proximité des sites du Minervois et un parc de résidences secondaires significatif (18,7 %).
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 1770,0 — Percentile dept : 19/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 6,3 — Percentile dept : 19/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 18,7 — Percentile dept : 58/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 1,5 — Percentile dept : 32/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 38,2 — Percentile dept : 36/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 6,3 — Percentile dept : 81/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 54,9 — Percentile dept : 50/100 - Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
-
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 100/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 22,7 — Percentile dept : 25/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 18,7 — Percentile dept : 58/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,5 — Percentile dept : 32/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 1770,0 — Percentile dept : 81/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 18,7 — Percentile dept : 58/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 10,2 — Percentile dept : 78/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 38,2 — Percentile dept : 64/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Cruzy : opportunités et risques
Investir à Cruzy en 2026 relève d'une stratégie de niche, centrée sur le rendement locatif brut correct (autour de 6 %) mais avec une vision nette nécessitant de la patience. La taxe foncière sur le bâti, à 43,69 %, grève significativement le rendement, rappelant que les indicateurs bruts doivent être ajustés aux réalités locales. La part de passoires thermiques (F/G) s'élève à 11,2 %, un signal d'alarme : la loi Climat et Résilience rendra ces biens progressivement non-louables, imposant des travaux de rénovation énergétique obligatoires et coûteux.
La pression touristique modérée (IPTI à 6,4/10) et la part de résidences secondaires ouvrent une piste pour un investissement en meublé saisonnier, complémentaire à la location annuelle. Cependant, la fragilité économique locale et le déclin territorial (IDT 7,2/10) limitent la perspective de forte plus-value à court terme. L'investissement doit donc se concevoir sur le moyen terme, en privilégiant des biens déjà rénovés ou avec un potentiel de valorisation clair et maîtrisé.
D'après l'analyse des transactions, le marché est peu liquide. Un investisseur doit donc anticiper une durée de détention longue et une revente potentiellement plus lente. La clé du succès réside dans l'acquisition d'un bien bien situé (proche du cœur de village ou avec des atouts vue/calme) et en bon état, pour se démarquer sur un marché où l'offre, bien que limitée, est souvent vieillissante.
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Données du marché immobilier à Cruzy
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Cruzy s'établit à 1 152 €, sur la base de 22 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Cruzy fait partie du quart des communes les moins chères du Hérault.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 43,7 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 9,8 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année. le potentiel radon est classé "moyen", un point à vérifier dans les habitations anciennes non ventilées.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Cruzy Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Cruzy sur les cinq dernières années révèle une trajectoire en montagnes russes. Après une hausse régulière entre 2020 et 2022, portée par l'effet "post-confinement" et l'attrait pour les villages, le marché a subi une correction brutale en 2023 avec un prix médian retombant à 1 198 €/m². Le rebond à 2 000 €/m² en 2024, s'il est spectaculaire en variation, s'appuie sur un très faible nombre de ventes (14 contre 37 en 2022), indiquant une possible distortion statistique. Comparé aux communes voisines comme Pouzols-Minervois ou Mirepeisset, Cruzy conserve un important écart de valorisation, signe que son marché reste moins tendu et plus accessible. Pour un acheteur en 2026, cette volatilité impose une extrême prudence : le prix d'achat doit être justifié par les indicateurs du bien et non par une tendance récente peu consolidée.
Évolution du marché immobilier de Cruzy
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 1 507 €/m² à 1 152 €/m² (-23,6 %), pour 22 transactions sur la dernière année.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières pour Cruzy mettent en lumière un effort d'accessibilité modéré mais un rendement locatif à nuancer. L'achat d'une maison type de 85 m² à 150 450 € nécessiterait environ 7,7 années de revenu médian local, un chiffre raisonnable dans le contexte régional. Le loyer médian estimé de 9,4 €/m²/mois générerait un rendement brut d'environ 6,4 %. Néanmoins, après déduction des charges (gestion, vacance, taxe foncière à 43,69 %), le rendement net tombe aux alentours de 3,8 %. Le loyer perçu couvrirait ainsi seulement une partie de la mensualité d'un crédit, laissant un effort net mensuel à la charge de l'investisseur. La viabilité du montage repose donc sur un apport personnel significatif et une vision à moyen terme.
Acheter vs Louer — maison 108 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 22 | 22 |
| Prix médian/m² | 1 152 € | 1 152 € |
| Prix moyen/m² | 1 520 € | |
| Surface médiane | – | 108 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 22 | 1 507 € |
| 2022 | 30 | 1 342 € |
| 2023 | 16 | 1 198 € |
| 2024 | 11 | 1 770 € |
| 2025 | 22 | 1 152 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Cruzy, avec 65 logements autorisés sur les cinq dernières années, montre un certain réveil après une période atone. La tendance est même très positive (+282 % vs la période quinquennale précédente), avec 4 logements autorisés en 2024. Cette activité, bien que modeste en volume absolu, indique une confiance des promoteurs ou des particuliers dans la demande résidentielle, potentiellement portée par l'accessibilité des prix. Elle contribue aussi à moderniser un parc vieillissant. Cependant, dans un contexte de stagnation démographique (-0,3 % sur 10 ans), il convient de surveiller que cette nouvelle offre ne crée pas une pression à la baisse sur les prix de l'ancien à moyen terme, surtout si la demande locale reste faible.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
192 logements autorisés cumulés, 128 commencés: la dynamique récente affiche 8 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Cruzy
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Cruzy (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Cruzy: 63 logements autorisés sur 5 ans, 4 pour la dernière année (+232 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Cruzy
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Cruzy
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (43,69 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net est la vraie marge. À Cruzy, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 43,69 %. Elle grève déjà significativement le rendement brut. Il faut ensuite imputer les frais de gestion (environ 8 % du loyer), les charges de copropriété si applicable, une provision pour travaux (parc ancien à 50 % d'avant 1945) et un taux de vacance (10,2 % de logements vacants localement). Ces éléments expliquent l'écart entre le brut et le net.
Performance énergétique du parc à Cruzy
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 164 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Cruzy: majorité classée D, part de passoires thermiques à 11,0 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe D dominante et la consommation moyenne de 192 kWh/m²/an montrent un parc énergétiquement perfectible. Le taux de passoires thermiques (F/G) est de 11,2 %, légèrement inférieur à la moyenne nationale, mais ces biens sont concernés par les interdictions de location (2025 pour les G, 2028 pour les F). Pour un acheteur, un bien mal classé représente un risque réglementaire et un budget travaux conséquent, à anticiper dans la négociation.
Calculateur de rendement à Cruzy
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Cruzy
- Négliger la taxe foncière, à 43,69 % à Cruzy.
- Oublier de provisionner pour travaux sur un parc ancien.
- Tabler sur un taux de vacance nul (10,2 % de vacants).
- Surévaluer les loyers face au revenu médian local.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Cruzy, influencé par la clientèle des résidences secondaires (18,7 %), est souvent plus actif au printemps et en début d'automne. Ces périodes précèdent l'été et permettent une installation pour la saison. La vente en fin d'année peut être moins favorable. Pour l'acheteur, l'hiver peut offrir moins de choix mais plus de marges de négociation, notamment sur des biens vacants depuis un moment (10,2 % du parc).
Le saviez-vous ?
- Cruzy compte 1 monument historique protégé pour 992 habitants.
- Le village a autorisé 65 logements neufs en 5 ans, en hausse de 282 %.
- L'indice de vieillissement est de 221,1, soit plus de deux seniors pour un jeune.
S'installer à Cruzy : cadre de vie et logement
S'installer à Cruzy, c'est choisir le calme d'un village héraultais ancré dans son terroir, à l'écart de l'agitation littorale mais à moins de 20 minutes des commodités de Narbonne. La commune offre un cadre de vie rural préservé, avec un patrimoine historique et un accès rapide aux vignobles du Minervois. Les 45 équipements de proximité, dont 5 commerces et 7 services de santé, assurent une autonomie relative au quotidien pour ses moins de 1 000 habitants.
Le profil démographique, marqué par un âge médian de 49 ans et plus d'un tiers de seniors, dessine une communauté paisible. Cet environnement convient particulièrement aux retraités ou aux actifs en télétravail partiel recherchant un rythme de vie apaisé. Il faut cependant intégrer la réalité des risques naturels, avec un PPR Inondation actif sur le Lirou et un historique de 11 arrêtés de catastrophe naturelle, une donnée à vérifier lors de l'acquisition. La faible densité (38 hab/km²) et les vastes espaces naturels alentour sont les atouts majeurs de ce cadre de vie.
Carte du marché immobilier à Cruzy
Cruzy et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Cruzy
Le climat méditerranéen de Cruzy se caractérise par une température moyenne annuelle de 14,8 °C et des précipitations modérées (738 mm/an), inférieures à la moyenne nationale. Ce profil, avec des hivers doux et des étés chauds, attire une population en recherche d'une qualité de vie ensoleillée. Il convient particulièrement aux retraités (35,2 % des habitants ont 60 ans et plus) et aux télétravailleurs, pour peu qu'ils supportent la chaleur estivale.
Composition du parc immobilier à Cruzy
668 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Cruzy: 94,9 % de maisons, 5,1 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le marché est extrêmement dominé par les maisons individuelles (94,9 %), reflétant un cadre de vie villageois. La forte proportion de propriétaires (77,2 %) indique une stabilité et un attachement au territoire. Les résidences secondaires (18,7 %) et les logements vacants (10,2 %) révèlent aussi une attractivité pour une clientèle extérieure, pouvant soutenir les prix. L'acheteur type est donc un accédant ou un retraité recherchant une maison de caractère, souvent ancienne.
Ancienneté du parc à Cruzy
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 475 logements).
- Avant 1919 38,1 % 181 logts
- 1919-1945 11,8 % 56 logts
- 1946-1970 7,8 % 37 logts
- 1971-1990 15,2 % 72 logts
- 1991-2005 12,4 % 59 logts
- 2006-2019 14,7 % 70 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Cruzy
45 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Cruzy
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Cruzy est soumis à un PPR Inondation pour le Lirou, avec 11 risques naturels recensés et autant d'arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité est faible et le radon à un niveau moyen. Consulter le diagnostic géotechnique et le plan de prévention est indispensable avant tout achat, car ils peuvent imposer des contraintes constructives spécifiques ou une assurance habitation plus onéreuse. C'est un élément de négociation et de sécurité à ne pas négliger.
Erreurs à éviter quand on achète à Cruzy
- Omettre de consulter le PPR Inondation Lirou.
- Acheter sans diagnostic énergétique (DPE) précis.
- Sous-estimer le coût des travaux de rénovation.
- Ne pas vérifier la couverture réelle en très haut débit.
Points clés à retenir à Cruzy
- Prix médian à 2 000 €/m² en 2024 (DVF).
- Rendement brut locatif : 6,4 % pour les maisons.
- Climat méditerranéen, 14,8 °C de moyenne annuelle.
- Marché vendeur avec une hausse des prix de 66,9 %.
- Rendement net estimé autour de 3,8 % pour les maisons.
- Parc immobilier à 94,9 % de maisons individuelles.
- 11,2 % de passoires thermiques, un DPE performant est un atout.
- Maisons à 1 152 €/m², appartements à 1 152 €/m².
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Cruzy ?
À Cruzy, au-delà du prix au m² médian, la valeur est fortement impactée par l'état et la performance énergétique, cruciale pour un parc vieillissant. Une maison rénovée avec un bon DPE se valorise nettement plus. La proximité des 45 équipements (commerces, services) et la présence d'un terrain agréable sont aussi des atouts majeurs. À l'inverse, l'exposition aux risques (PPR Inondation) ou une connectivité limitée (score numérique 4/100) peuvent pénaliser l'estimation. Un diagnostic précis est clé.
Estimation indicative d'une maison à Cruzy
Pour une maison de 108 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
124 416 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme utilise des moyennes, mais ne capte pas la valeur d'une vue dégagée, du charme d'une pierre apparente ou des micro-impacts du PPR Inondation Lirou sur une parcelle. Un professionnel local connaît la demande spécifique pour Cruzy, entre résidents principaux et acquéreurs de résidences secondaires. Son estimation, fondée sur des visites et une analyse comparative fine, sert de base solide pour négocier avec des acheteurs sérieux et éviter une décote due à une surévaluation ou une mévente.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix au m² moyen.
- Oublier de valoriser un bon DPE dans un parc classé D.
- Ne pas considérer l'impact des risques naturels sur la valeur.
- Négliger la demande pour les terrains associés aux maisons.
Investir à Cruzy : passer à l'action
Analyser Cruzy nécessite de dépasser les chiffres bruts pour comprendre la réalité de ses hameaux, l'état de son parc ancien et les flux touristiques saisonniers. Seul un professionnel du secteur peut vous guider vers les biens qui tirent leur épingle du jeu dans ce contexte territorial contrasté.
Les données pointent un marché accessible mais fragile. Votre succès dépendra du bien choisi et de votre stratégie de sortie.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Cruzy grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 14 ventes réelles de 2024
- Projection de rendement net intégrant la taxe foncière locale
- Mise en relation avec un professionnel du Minervois
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Cruzy
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Cruzy
Quel est le prix immobilier moyen à Cruzy ?
Le prix moyen global à Cruzy est de 1 787 €/m² selon les données DVF 2024. Le prix médian, plus représentatif, s'établit à 2 000 €/m², avec une grande dispersion puisque la moitié des biens se vendent entre 1 110 € et 2 396 €/m².
Est-ce le bon moment pour investir à Cruzy ?
Le moment est conditionnel. Le prix médian a fortement rebondi en 2024 après une chute, indiquant un marché volatile. L'investissement locatif peut être pertinent pour un profil patient, visant un rendement net d'environ 3,8 %, à condition de sélectionner un bien rénové et bien placé.
Cruzy est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Cruzy est significativement moins chère que plusieurs de ses voisines du Minervois. Son prix médian (2 000 €/m²) est inférieur de 20 % à celui de Pouzols-Minervois (2 390 €/m²) et de 23 % à celui de Mirepeisset (2 452 €/m²), selon les comparaisons DVF 2024.
Quel rendement locatif espérer à Cruzy ?
Le rendement locatif brut est estimé à 5,9 % pour un appartement et 6,4 % pour une maison. Après déduction des charges courantes (gestion, vacance, taxe foncière), le rendement net s'approche plutôt de 3,5 % à 3,8 %, d'après les indices locaux.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Cruzy ?
Les principaux risques sont la fragilité économique locale (taux de chômage à 14,3 %), la présence de risques naturels (inondation), un parc de logements ancien pouvant nécessiter des travaux, et un marché de revente peu liquide avec seulement 22 transactions en 2024.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix médian inférieur de 23 % à celui de Mirepeisset, pourtant proche et dans le même bassin de vie, Cruzy offre un effet de levier intéressant mais reflète aussi des indicateurs économiques moins solides.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Cruzy.
Communes limitrophes de Cruzy
Cruzy est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché d'accès abordable à Cruzy: 1 152 €/m² sur 22 ventes récentes, un ticket d'entrée inférieur à la médiane départementale. Côté classement départemental, Cruzy compte parmi les 8 % les plus abordables de l'Hérault.
Entre 2021 et 2025, le marché immobilier de Cruzy a enregistré une baisse de -23,6 % du prix médian. Au total, 101 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Sur la dernière année, le prix médian recule de -34,9 % — un retournement à surveiller.
La typologie des ventes se limite aux maisons individuelles — médian à 1 152 €/m² pour 108 m². Un bien type de 108 m² revient à environ 124 416 €, soit 6,3 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 9,8 €/m² pour un appartement et 9,4 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 9,8 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Avec 18,7 % de résidences secondaires, le marché combine demande résidentielle et villégiature.
La construction neuve est soutenue à Cruzy: 63 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 13 par an. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 87 % des autorisations de la période).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Cruzy est au cœur de la garrigue languedocienne. Cruzy est dans les collines, à une altitude moyenne de 219 m, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).