01 Le parc de logements
Le parc comprend 468 logements dont 397 résidences principales, 28 résidences secondaires et 43 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 397 | 84,8 % |
| Résidences secondaires | 28 | 6,0 % |
| Logements vacants | 43 | 9,2 % |
Parmi les 468 logements du parc, 85 % assurent la fonction de résidence principale, contre 6 % de secondaires et 9 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 86 | 22,2 % |
| 1919-1945 | 58 | 15,0 % |
| 1946-1970 | 47 | 12,1 % |
| 1971-1990 | 67 | 17,3 % |
| 1991-2005 | 48 | 12,4 % |
| 2006-2019 | 81 | 20,9 % |
La période avant 1919 concentre 22 % du parc, tandis que 22 % datent d'avant 1919 et 21 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 | 0,3 % |
| 2 pièces | 8 | 2,0 % |
| 3 pièces | 41 | 10,3 % |
| 4 pièces | 138 | 34,8 % |
| 5 pièces ou plus | 209 | 52,6 % |
Taille moyenne: 4,9 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 53 %, les T1-T2 2 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 410 | 446 | 468 |
| Rés. principales | 355 | 380 | 397 |
| Rés. secondaires | 23 | 22 | 28 |
| Vacants | 32 | 44 | 43 |
À Saint-Aubin-De-Blaye, commune similaire à 10 km, la part de propriétaires est de 59,6 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 324 | 81,6 % |
| Locataires (privé) | 65 | 16,4 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 8 | 2,0 % |
La répartition du parc occupé: 81,6 % de propriétaires, 16,4 % de locataires, dont 0 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 | 0,3 % |
| Fioul | 54 | 13,6 % |
| Électricité | 164 | 41,3 % |
| Gaz bouteille | 15 | 3,8 % |
| Autre (bois…) | 163 | 41,1 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (41 %), suivi par autres sources (bois notamment) (41 %) et fioul (14 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 25 |
| 2 à 4 ans | 52 |
| 5 à 9 ans | 73 |
| 10 ans ou plus | 247 |
| Total ménages | 397 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 15 |
| Sous-occupation modérée | 75 |
| Sous-occupation accentuée | 160 |
| Suroccupation modérée | 15 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 24 | 6,0 % |
| 1 voiture | 161 | 40,6 % |
| 2 voitures ou plus | 212 | 53,4 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 6 % sans voiture, 41 % à une voiture et 53 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 80,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 279 | 250 | 2 | 27 |
| 1975 | 309 | 247 | 23 | 39 |
| 1982 | 342 | 285 | 29 | 28 |
| 1990 | 348 | 296 | 33 | 19 |
| 1999 | 361 | 307 | 24 | 30 |
| 2006 | 382 | 324 | 28 | 30 |
| 2011 | 410 | 355 | 23 | 32 |
| 2016 | 446 | 380 | 22 | 44 |
| 2022 | 468 | 397 | 28 | 43 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 279 logements, le total atteint 468 en 2022 (+68 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 70 | 64 | 50 | 45 | 62 | 51 |
| Dont vacants > 2 ans | 31 | 36 | 14 | 11 | 30 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 7 | 9,2 % |
| Classe B | 7 | 9,2 % |
| Classe C | 18 | 23,7 % |
| Classe D | 15 | 19,7 % |
| Classe E | 12 | 15,8 % |
| Classe F | 11 | 14,5 % |
| Classe G | 6 | 7,9 % |
Distribution DPE sur 76 diagnostics: la majorité se situe en classe C (24 %), avec 42 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 25 | 32,9 % |
| Classe B | 23 | 30,3 % |
| Classe C | 13 | 17,1 % |
| Classe D | 4 | 5,3 % |
| Classe E | 5 | 6,6 % |
| Classe F | 5 | 6,6 % |
| Classe G | 1 | 1,3 % |
Répartition climat du parc: A concentre 33 % des diagnostics et 80 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 232 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 267 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 188 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 186 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 141 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 70 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 267 kWh/m²/an (1948-1974), minimum 70 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 7 | 0 |
| Classe B | 7 | 0 |
| Classe C | 18 | 0 |
| Classe D | 15 | 0 |
| Classe E | 12 | 0 |
| Classe F | 10 | 1 |
| Classe G | 6 | 0 |
Performance comparée: maisons classées C (212), appartements classés F (247), en kWh/m²/an.
Le parc de logements structure le marché immobilier de Donnezac (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Donnezac recense 468 logements en 2022: 397 résidences principales (84,8 %), 28 résidences secondaires et 43 logements vacants. Le tissu résidentiel est presque uniquement composé de maisons (97,9 %). Le cadre local de Donnezac est une commune atlantique caractéristique du Grand Ouest, en contexte de plaine (altitude moyenne: 62 m).
La propriété occupante domine très nettement le parc — 81,6 % des résidences principales sont occupées par leur propriétaire.
La structure par époque du parc est contrastée — 22,2 % avant 1919 et 20,9 % depuis 2006. Côté DPE, le parc de Donnezac est dans la moyenne — classe C dominante, 212 kWh/m²/an. Les passoires thermiques (F+G) atteignent 22,4 % du parc diagnostiqué. Côté énergie, le électricité chauffe 41,3 % des résidences principales.
Croissance modérée du parc de Donnezac entre 2016 et 2022 (+4,9 %). 53,4 % des ménages de Donnezac disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Donnezac est une commune atlantique caractéristique du Grand Ouest. Donnezac est en contexte de plaine (altitude moyenne: 62 m), autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
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Donnezac affiche des prix parmi les plus accessibles du Gironde (116ᵉ rang le moins élevé sur 533 communes), un marché adapté aux primo-accédants locaux.
Verdict
➤ Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 7,3 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix parmi les plus abordables du Gironde (116ᵉ rang le moins élevé)
- Pression touristique très élevée — demande soutenue en saisonnier
- Prix en forte hausse : +58,5 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Donnezac
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,3 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Donnezac
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Donnezac s'établit à 1 509 €, sur la base de 14 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Donnezac fait partie du quart des communes les moins chères du Gironde.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 41,8 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 7,3 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Donnezac Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Donnezac
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 1 725 €/m² → 1 509 €/m² (-12,5 %), volume annuel actuel 14 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 51 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
92,9 % de maisons et 7,1 % d'appartements parmi les 14 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 92,9 % des mutations, pour un prix médian de 1 500 €/m² (maisons) contre 3 118 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 14 | 13 | 1 |
| Prix médian/m² | 1 509 € | 1 500 € | 3 118 € |
| Prix moyen/m² | 1 756 € | ||
| Surface médiane | – | 100 m² | 51 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 6 | 1 725 € |
| 2022 | 14 | 1 123 € |
| 2023 | 8 | 1 651 € |
| 2024 | 12 | 952 € |
| 2025 | 14 | 1 509 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 6 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 100 autorisations pour 80 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Donnezac
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Donnezac (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Donnezac: 17 logements autorisés sur 5 ans, 3 pour la dernière année (-26 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Donnezac
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Donnezac
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (41,76 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Donnezac
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 76 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Donnezac: majorité classée C, part de passoires thermiques à 22,4 %.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Donnezac
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Donnezac : cadre de vie et logement
Donnezac compte 926 habitants, à 59 m d'altitude. Le climat local affiche 13,5 °C de moyenne annuelle et 928 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 16 appellations d'origine rattachées au terroir local et 35 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Donnezac
Donnezac et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Donnezac
Composition du parc immobilier à Donnezac
468 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Donnezac: 98,5 % de maisons, 1,5 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Donnezac
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 387 logements).
- Avant 1919 22,2 % 86 logts
- 1919-1945 15,0 % 58 logts
- 1946-1970 12,1 % 47 logts
- 1971-1990 17,3 % 67 logts
- 1991-2005 12,4 % 48 logts
- 2006-2019 20,9 % 81 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Donnezac
35 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Donnezac
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Donnezac
Pour une maison de 100 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
150 900 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Donnezac
Quel est le prix de l'immobilier à Donnezac ?
Le prix médian au m² à Donnezac est de 1 509 € (données DVF, 14 transactions). Pour une maison de 100 m² (surface médiane locale), compter environ 150 000 €.
Comment Donnezac se situe-t-elle dans le Gironde ?
Donnezac figure parmi les communes les plus abordables du Gironde : 418ᵉ rang sur 533, soit le quart le moins cher.
Quel rendement locatif espérer à Donnezac ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Donnezac est de 7,3 % (loyer de 9,1 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Le parc immobilier de Donnezac est-il énergétiquement dégradé ?
22,4 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante C). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Donnezac.
Communes limitrophes de Donnezac
Donnezac est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché d'accès abordable à Donnezac: 1 509 €/m² sur 14 ventes récentes, un ticket d'entrée inférieur à la médiane départementale.
Le prix médian au m² à Donnezac diminue de -12,5 % sur cinq ans (2021-2025). Au total, 54 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Évolution annuelle récente: +58,5 %.
Le marché de Donnezac est dominé par les maisons individuelles — 92,9 % des transactions portent sur des maisons, à un prix médian de 1 500 €/m² pour 100 m² en surface médiane. Rapporté au revenu médian de Donnezac, un logement de 100 m² (150 000 €) représente 7,5 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 10,9 €/m² pour un appartement et 9,1 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 4,2 %, dans les ordres de grandeur observés en France. Les résidences secondaires représentent 6,0 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les permis de construire autorisent 3 logements par an en moyenne sur la période 2021-2025. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (82 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché immobilier de Donnezac s'interprète dans un contexte plus large — Donnezac est une commune atlantique caractéristique du Grand Ouest, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Sur le plan physique, la commune est en contexte de plaine (altitude moyenne: 62 m), un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.