01 Le parc de logements
Le parc comprend 30 646 logements dont 28 162 résidences principales, 334 résidences secondaires et 2 150 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 28 162 | 91,9 % |
| Résidences secondaires | 334 | 1,1 % |
| Logements vacants | 2 150 | 7,0 % |
Visualisation des trois usages du parc: 92 % d'habitat permanent, 1 % de résidences secondaires et 7 % de logements inoccupés sur un total de 30 646.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 386 | 1,4 % |
| 1919-1945 | 3 589 | 12,9 % |
| 1946-1970 | 10 124 | 36,5 % |
| 1971-1990 | 7 410 | 26,7 % |
| 1991-2005 | 2 428 | 8,7 % |
| 2006-2019 | 3 833 | 13,8 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1946-1970 domine (36 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 1 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 2 633 | 9,3 % |
| 2 pièces | 5 988 | 21,3 % |
| 3 pièces | 8 413 | 29,9 % |
| 4 pièces | 6 403 | 22,7 % |
| 5 pièces ou plus | 4 725 | 16,8 % |
Le graphique montre une moyenne de 3,3 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (17 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 27 477 | 29 368 | 30 646 |
| Rés. principales | 25 569 | 27 181 | 28 162 |
| Rés. secondaires | 125 | 176 | 334 |
| Vacants | 1 783 | 2 012 | 2 150 |
À 139 km, Troyes (62 088 hab.) enregistre 25,7 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 12 070 | 42,9 % |
| Locataires (privé) | 7 613 | 27,0 % |
| Locataires HLM | 7 729 | 27,4 % |
| Logés gratuitement | 750 | 2,7 % |
Structure d'occupation: propriétaires 42,9 %, locataires 54,5 % — la part HLM s'établit à 27 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 18 211 | 64,7 % |
| Fioul | 947 | 3,4 % |
| Électricité | 8 161 | 29,0 % |
| Gaz bouteille | 111 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 732 | 2,6 % |
Le gaz de ville équipe 65 % des résidences principales, devant électricité (29 %) et fioul (3 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 2 753 |
| 2 à 4 ans | 5 793 |
| 5 à 9 ans | 5 589 |
| 10 ans ou plus | 14 027 |
| Total ménages | 28 162 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 9 082 |
| Sous-occupation modérée | 6 466 |
| Sous-occupation accentuée | 3 553 |
| Suroccupation modérée | 5 505 |
| Suroccupation accentuée | 1 444 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 9 843 | 35,0 % |
| 1 voiture | 13 146 | 46,7 % |
| 2 voitures ou plus | 5 173 | 18,4 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 35 % sans voiture, 47 % à une voiture et 18 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 51,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 23 190 | 22 096 | 174 | 920 |
| 1975 | 23 887 | 22 114 | 162 | 1 611 |
| 1982 | 24 541 | 22 586 | 165 | 1 790 |
| 1990 | 24 866 | 23 134 | 380 | 1 352 |
| 1999 | 26 385 | 24 287 | 269 | 1 829 |
| 2006 | 27 532 | 25 927 | 187 | 1 419 |
| 2011 | 27 477 | 25 569 | 125 | 1 783 |
| 2016 | 29 368 | 27 181 | 176 | 2 012 |
| 2022 | 30 646 | 28 162 | 334 | 2 150 |
Trajectoire de long terme: 23 190 logements en 1968, 30 646 en 2022 (+32 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 2 024 | 2 135 | 2 351 | 2 524 | 2 956 | 1 488 |
| Dont vacants > 2 ans | 413 | 475 | 573 | 542 | 744 | 808 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 23 | 0,3 % |
| Classe B | 97 | 1,1 % |
| Classe C | 2 647 | 30,6 % |
| Classe D | 2 309 | 26,7 % |
| Classe E | 1 904 | 22,0 % |
| Classe F | 889 | 10,3 % |
| Classe G | 790 | 9,1 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (31 %), 32 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 642 | 7,4 % |
| Classe B | 1 512 | 17,5 % |
| Classe C | 2 887 | 33,3 % |
| Classe D | 1 406 | 16,2 % |
| Classe E | 1 146 | 13,2 % |
| Classe F | 688 | 7,9 % |
| Classe G | 378 | 4,4 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 33 %, 58 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 336 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 276 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 184 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 208 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 141 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 116 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 116 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 336 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 14 | 9 |
| Classe B | 29 | 68 |
| Classe C | 176 | 2 471 |
| Classe D | 529 | 1 780 |
| Classe E | 516 | 1 388 |
| Classe F | 366 | 523 |
| Classe G | 392 | 398 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 307 kWh/m²/an côté maisons, C à 230 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 640 |
| T2 | 1 841 |
| T3 | 3 234 |
| T4 | 2 217 |
| T5+ | 404 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Drancy (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Drancy est le grande ville ayant la consommation énergétique la plus élevée (DPE) du département Seine-Saint-Denis. (sur 13 grandes villes entre 50 000 et 200 000 habitants) Voir le classement
- Drancy se classe 4e grande ville ayant la consommation énergétique la plus élevée (DPE) de France. (sur 123 grandes villes entre 50 000 et 200 000 habitants) Voir le classement
- Drancy est le grande ville ayant le plus de passoires thermiques du département Seine-Saint-Denis. (sur 13 grandes villes entre 50 000 et 200 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Les données INSEE 2022 indiquent 30 646 logements à Drancy, dont 91,9 % sont des résidences principales. Le parc est à très forte dominante collective: 64,5 % d'appartements pour seulement 35,5 % de maisons. Drancy est une commune francilienne de la première couronne, dans la plaine, à une altitude de 49 m.
Côté statut, l'accession à la propriété coexiste avec la location dans des proportions comparables. Le parc HLM pèse 27,4 % de l'offre de résidences principales. Au-dessus du seuil SRU, Drancy affiche 35,3 % de logements sociaux (cible 25,0 %).
L'ancienneté du parc de Drancy mêle deux époques — 1,4 % avant 1919, 13,8 % après 2006. DPE: classe C dominante et 248 kWh/m²/an en moyenne, supérieure à la moyenne française de 203. Côté passoires thermiques, 19,4 % du parc diagnostiqué relève des classes F ou G. 64,7 % des résidences principales sont chauffées au gaz de ville.
Progression modérée du parc: +4,4 % entre 2016 et 2022. 35,0 % des ménages de Drancy ne possèdent pas de voiture — une signature de commune dense bien équipée.
La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Drancy est une commune francilienne de la première couronne. Topographie et environnement: dans la plaine, à une altitude de 49 m — autant de critères qui shapent le parc.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
Faut-il investir à Drancy en 2026 ?
Au nord-est de Paris, Drancy incarne les paradoxes de la première couronne : une desserte excellente, une densité urbaine forte et une fragilité socio-économique marquée. Son marché immobilier, très actif avec près de 600 ventes par an, oscille entre attractivité pour les budgets contraints et prudence requise face à des indicateurs locaux dégradés. Quel arbitrage pour un investisseur en 2026 ?
Avec un prix médian de 3 957 €/m², Drancy est 129 % moins chère que Versailles, révélant une attractivité locative basée sur l'accessibilité au Grand Paris.
Verdict
➤ Un investissement locatif nécessite une sélection rigoureuse du bien et du quartier, pour capitaliser sur la proximité parisienne malgré un marché local fragile.
Points clés
- ✓ Rendement brut correct de 5,8 %
- ✓ Correctif de prix après 2022 : point d'entrée
- ✓ Dynamique forte de construction neuve (+70 %)
- ⚠ Fragilité économique locale élevée
- ⚠ 18,6 % de passoires thermiques à rénover
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian inférieur de 35 % à la moyenne nationale des grandes villes.
- Se positionne au-dessus de la moyenne départementale pour le confort de services.
- Rendement locatif supérieur à celui des grandes métropoles côtières, porté par la demande de première couronne.
Analyse du marché immobilier à Drancy
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 13,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,7 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Drancy : opportunités et risques
Investir à Drancy en 2026 cible prioritairement la location annuelle en petit appartement. Le rendement brut de 5,8 % pour les appartements, supérieur à beaucoup de villes de la grande couronne, offre une base de rentabilité correcte. Cependant, la fiscalité locale pèse : une taxe foncière à 43,18 % rogne significativement le revenu net, sans compter les charges de gestion et la vacance estimée à 8 %. Le rendement net se rapproche alors des 3,5 %, un niveau qui exige une acquisition au juste prix.
La rénovation énergétique devient un impératif stratégique. Avec 19,3 % de passoires thermiques (classes F/G) dans le parc diagnostiqué, la loi Climat et Résilience crée un risque réglementaire et financier. Acquérir un bien en classe D ou pire impose de budgéter des travaux sous peine d'interdiction de location à moyen terme. À l'inverse, les logements construits après 2006 (13,8 % du parc) sont un actif plus sûr mais se négocient avec une prime.
La stratégie de plus-value à long terme est conditionnée à la poursuite de la métropolisation. Les 2 688 logements neufs autorisés en cinq ans et la connexion fibre à 99,2 % dessinent un territoire qui se modernise. Pour l'investisseur, l'enjeu est de sélectionner des biens dans les secteurs bénéficiant de cette dynamique, tout en évitant les îlots où la précarité et l'ancienneté du bâti pourraient creuser un décrochage.
Simuler un investissement immobilier à Drancy
Estimation sur un maison type de 70 m², au prix médian local.
Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian de Drancy.
Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Êtes-vous prêt à investir à Drancy ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Données du marché immobilier à Drancy
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian à Drancy, stable autour de 3 950 €/m², masque une dispersion importante : la fourchette centrale des transactions (50 %) s'étire de 3 190 à 6 013 €/m². Cet écart reflète la dualité du parc, entre petits appartements des années 1960-1970 et résidences récentes mieux placées. La surface médiane des appartements vendus (40 m²) confirme cette orientation vers le studio/T2, segment privilégié des investisseurs et des primo-accédants sous plafonds de ressources.
La comparaison avec les communes similaires est édifiante. Drancy est 27 % plus chère que Cergy, une ville nouvelle pourtant mieux équipée, mais 21 % moins chère que Sarcelles, sa voisine démographique. Cette surcote relative s'explique par la proximité directe de Paris et la gare de Drancy à 1,3 km, un atout majeur pour les navetteurs. Néanmoins, l'écart avec Versailles (+129 %) souligne la frontière économique et symbolique au sein de la région.
Le contexte démographique, avec un âge médian jeune (35,9 ans) et 41,4 % de moins de 30 ans, alimente une demande locative structurelle. Toutefois, le taux de chômage élevé (18,6 %) et un revenu médian de 18 660 € fragilisent la solvabilité locale, faisant de ce marché un pari sur l'attractivité extérieure plus que sur la dynamique interne.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Drancy Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Drancy sur cinq ans, selon les données DVF, dessine une courbe en cloche caractéristique des marchés périphériques dynamiques. Après une hausse continue portée par la liquidité régionale jusqu'en 2022 (pic à 4 000 €/m²), une correction de -2,8 % est intervenue en 2023. La stabilisation en 2024 à 3 957 €/m², en légère hausse annuelle de +1,7 %, suggère un plancher de résistance. Les maisons, plus rares, conservent une prime modeste de +4 % sur les appartements. Comparée aux voisines franciliennes, Drancy a mieux résisté que certaines villes nouvelles mais reste très éloignée des marchés huppés. Pour un acheteur en 2026, cela indique un point d'entrée potentiel après correction, dans un marché qui ne surévalue plus son attractivité.
Évolution du marché immobilier de Drancy
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 506 transactions en 2025 et affiche une évolution de -2,2 % sur 2021–2025 (prix médian à 3 619 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 45 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 506 transactions en 2024, Drancy affiche un marché immobilier très liquide, bien qu'en léger repli par rapport aux années record 2021-2022. La répartition est équilibrée entre maisons (227 ventes) et appartements (279 ventes). Le profil des biens vendus est modeste : surface médiane de 66 m² pour les maisons et seulement 40 m² pour les appartements. Ces chiffres, issus des données DGFiP, traduisent un marché orienté vers la primo-accession et l'investissement locatif entrée de gamme. Le volume soutenu indique un intérêt constant, mais la petite taille des lots et la prédominance des appartements indiquent un marché contraint par le pouvoir d'achat, où la négociation sur les biens nécessitant des travaux peut être active.
Répartition des ventes
44,9 % de maisons et 55,1 % d'appartements parmi les 506 transactions enregistrées.
44,9 % maisons, 55,1 % appartements sur 506 ventes: le collectif pèse 55,1 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 506 | 227 | 279 |
| Prix médian/m² | 3 619 € | 3 898 € | 3 382 € |
| Prix moyen/m² | 4 564 € | ||
| Surface médiane | – | 70 m² | 45 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 743 | 3 700 € |
| 2022 | 734 | 3 836 € |
| 2023 | 571 | 3 727 € |
| 2024 | 469 | 3 692 € |
| 2025 | 506 | 3 619 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction à Drancy est vigoureuse, avec 2 688 logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance en hausse de +70 % par rapport à la période précédente. Cette accélération, rapportée par la base SITADEL, répond à une pression démographique continue (+6,1 % en 10 ans) et à la volonté de renouvellement du parc. Elle se concentre probablement sur des opérations de densification ou de renouvellement urbain. Pour un investisseur, cela signifie à la fois une modernisation de l'offre et un risque de sur-offre temporaire dans certains segments. Cette nouvelle construction, souvent mieux notée au DPE, attire une clientèle différente et peut créer un décalage de valorisation avec le parc ancien, notamment les 18,6 % de passoires thermiques.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
10 788 logements autorisés cumulés, 8 890 commencés: la dynamique récente affiche 1 138 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Drancy
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Drancy (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 2 974 logements ont été autorisés à à Drancy, +60 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Drancy
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Drancy
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (43,18 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut annoncé ne tient pas compte des charges. À Drancy, il faut immédiatement déduire la taxe foncière, à 43,18 % du revenu cadastral. Ajoutez les frais de gestion (environ 5-8 % du loyer), les provisions pour copropriété dans un parc plutôt ancien (14,3 % d'avant 1945) et une épargne pour travaux, surtout avec 19,3 % de passoires thermiques. Un taux de vacance de 7 % doit aussi être provisionné. Ces charges expliquent l'écart entre le rendement brut de 5,8 % et le net estimé à 3,5 % pour les appartements.
Performance énergétique du parc à Drancy
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 8 659 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Drancy: classe C en tête, 19,4 % de biens énergivores (F/G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
La classe énergétique dominante C (247 kWh/m²/an) place Drancy dans une situation intermédiaire. Attention toutefois aux 19,3 % de logements classés F ou G, considérés comme des passoires thermiques. Ces biens sont soumis à des interdictions de location progressives (loi Climat). Dès 2025, les logements classés G seront interdits à la location. Acheter une passoire implique donc un plan de travaux urgent pour la remettre aux normes, sous peine de lourdes contraintes réglementaires et d'une décote certaine à la revente.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de type T2 ou T3, qui correspondent à la demande familiale majoritaire. Les studios sont moins porteurs car la commune compte peu de résidences secondaires (1,1 %). L'ancien domine le parc (seulement 13,8 % de constructions après 2006), avec un risque de travaux lié au DPE : 19,3 % des logements sont des passoires thermiques (classe F/G). Le neuf, en développement (+70 % d'autorisations), offre une meilleure performance énergétique mais un rendement initial souvent plus faible.
Quelles zones cibler à Drancy ?
La zone autour de la gare de Drancy et du centre-bourg est la plus attractive pour la location, du fait de la proximité des commerces (294 équipements) et des transports. Les quartiers résidentiels pavillonnaires, représentant 36 % du parc, offrent une demande stable pour les maisons. Les zones en développement, liées aux opérations de renouvellement urbain, présentent un potentiel de plus-value mais aussi un risque de sur-offre temporaire avec 2 688 logements autorisés sur 5 ans.
Calculateur de rendement à Drancy
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Drancy
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net, dans un parc où 7 % des logements sont déjà vacants. La dépendance à l'économie locale est forte, avec un taux de chômage élevé. La saisonnalité est faible. La mauvaise performance énergétique de nombreux biens (classe DPE dominante C, mais 19,3 % de passoires) impose des travaux de rénovation à anticiper pour rester louable après 2025. Enfin, la taxe foncière (43,18 %) pèse significativement sur la rentabilité.
Cas pratique : un investissement type à Drancy
Pour un appartement de 40 m² à Drancy, l'investissement médian s'élève à 154 720 €. Il génère un loyer d'environ 752 € par mois (40 x 18,8 €). Cela donne un rendement brut annuel de 5,8 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, copropriété), le rendement net tombe autour de 3,5 %, soit un revenu locatif net d'environ 450 € par mois.
Erreurs à éviter quand on investit à Drancy
- Négliger la taxe foncière, élevée à 43,18 %.
- Oublier de provisionner pour rénover les 19,3 % de passoires.
- Sous-estimer le taux de vacance, de 7,0 % localement.
- Ignorer l'impact de la loi Climat sur les loyers des logements F/G.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier drancéen suit le rythme francilien, avec une reprise en janvier-février après les fêtes et une activité soutenue jusqu'en juillet. La rentrée de septembre est aussi un moment actif. Vendre au printemps permet de profiter de l'afflux de chercheurs. Acheter en novembre-décembre peut offrir des opportunités de négociation avec des vendeurs plus pressés. Notez que la taxe foncière est exigible en octobre, un point à anticiper dans votre budget si vous achetez en cours d'année.
Le saviez-vous ?
- Drancy compte 2 monuments historiques protégés sur son territoire.
- La fibre est accessible pour 99,2 % des logements de la commune.
- La dette communale s'élève à 1 950 € par habitant en 2024.
S'installer à Drancy : cadre de vie et logement
S'installer à Drancy, c'est choisir la praticité de la première couronne parisienne. La commune est un carrefour de transports avec la gare de Drancy, l'aéroport du Bourget à 5 km et un accès rapide à la porte de la Villette. Cet avantage logistique se paye par une densité très élevée (9 000 hab/km²) et un paysage urbain majoritairement composé d'immeubles collectifs.
Le cadre de vie quotidien est néanmoins bien pourvu en services, comme en atteste l'indice de confort de services de 7,2/10. Les 3 524 équipements recensés par l'INSEE, dont 294 commerces et 341 établissements de santé, offrent une autonomie réelle aux habitants. La jeunesse de la population et la présence de 54 établissements scolaires donnent à la ville une énergie particulière, même si la fragilité économique limite le pouvoir d'achat local.
Carte du marché immobilier à Drancy
Drancy et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Drancy
Avec une température moyenne de 12,1 °C et 616 mm de pluie annuelle, le climat francilien de Drancy est tempéré, sans excès. L'altitude modeste (46 m) et l'absence de relief marqué limitent les phénomènes de gel intense. Ce profil convient aux acheteurs recherchant un climat doux et peu contraignant pour les déplacements, typique du bassin parisien. L'ensoleillement, proche de la moyenne régionale, est compatible avec des projets de balcons ou terrasses sans nécessiter d'aménagements spécifiques contre le froid ou la chaleur.
À qui s'adresse Drancy ?
Drancy s'adresse principalement aux primo-accédants franciliens cherchant à devenir propriétaires à moindre coût qu'à Paris. Les jeunes actifs travaillant dans le nord-est parisien y trouvent aussi leur compte. Les familles peuvent être attirées par la part significative de maisons et les 54 établissements scolaires, malgré une densité élevée. Les investisseurs y recherchent des rendements locatifs corrects. La commune est moins adaptée aux retraités recherchant le calme et aux budgets très élevés.
Avantages et limites à Drancy
✓ Points forts
- Prix d'entrée inférieur à la moyenne régionale
- Desserte transports correcte (gare, autoroutes, aéroport proche)
- Équipements et services nombreux (santé, commerces, écoles)
- Dynamisme démographique (+6,1% en 10 ans)
- Parc de logements varié (36% de maisons individuelles)
− À prendre en compte
- Densité urbaine très élevée (9 049 hab./km²)
- Taux de chômage local élevé (18,6%)
- Présence de passoires thermiques (19,3% du parc)
Composition du parc immobilier à Drancy
30 646 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 10 871 maisons et 19 058 appartements à à Drancy.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de 30 646 logements montre une répartition équilibrée entre maisons (36,3 %) et appartements. Une part de propriétaires occupant de 42,9 % et un taux de résidences secondaires très faible (1,1 %) indiquent un marché ancré dans le réel, peu spéculatif. Les 30 % de logements sociaux structurent l'offre locative et influencent la mixité sociale. Le taux de vacance de 7 %, légèrement supérieur à la moyenne nationale, peut signaler des opportunités de rénovation ou des quartiers en attente de dynamisme.
Ancienneté du parc à Drancy
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 27 769 logements).
- Avant 1919 1,4 % 386 logts
- 1919-1945 12,9 % 3 589 logts
- 1946-1970 36,5 % 10 124 logts
- 1971-1990 26,7 % 7 410 logts
- 1991-2005 8,7 % 2 428 logts
- 2006-2019 13,8 % 3 833 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Drancy
3 524 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Drancy
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est classée en sismicité très faible et en potentiel radon faible, deux risques minimes. En revanche, 9 aléas naturels sont recensés et 11 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris par le passé, concernant principalement les inondations et coulées de boue. Consultez obligatoirement le plan de prévention des risques (PPR) disponible en mairie pour identifier les zones exposées. Ces contraintes peuvent impacter l'assurabilité du bien et imposer des travaux de prévention spécifiques, à vérifier avant tout achat.
Cas pratique : un achat type à Drancy
Une maison médiane à Drancy vaut environ 265 584 €. Cela représente plus de 14 années du revenu médian local (18 660 €). Avec un apport de 10 %, soit 26 558 €, et un crédit sur 20 ans à un taux estimé à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'établirait autour de 1 350 €, un effort important pour un ménage local.
Erreurs à éviter quand on achète à Drancy
- Oublier de vérifier le DPE avant offre, sous peine de travaux coûteux.
- Négliger la consultation du PPR pour les risques d'inondation.
- Surévaluer sa capacité d'emprunt face au revenu médian de 18 660 €.
- Choisir un quartier sans vérifier la proximité des 3524 équipements.
Points clés à retenir à Drancy
- Prix médian à 3 957 €/m², stable sur un an (+1,7 %).
- Rendement brut locatif de 5,8 % pour les appartements.
- Climat doux : 12,1 °C de moyenne et 616 mm de pluie.
- Marché stable avec 42,9 % de propriétaires occupants.
- Écart maison/appartement faible : 3 898 € vs 3 382 €/m².
- Rendement net estimé à 3,5 % après charges et taxe foncière.
- Parc mixte : 36,3 % de maisons, 30 % de logements sociaux.
- La construction neuve a augmenté de 70 % sur 5 ans.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Drancy ?
À Drancy, la valeur d'un bien est d'abord liée à sa surface et à son état. Un appartement rénové avec DPE performant se vendra avec une prime face aux 19,3 % de passoires. La proximité de la gare de Drancy (1,3 km) ou du Parc de Ladoucette est un atout majeur. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition comptent. La présence de 54 établissements scolaires rend les biens proches des écoles très prisés des familles, qui représentent 41,4 % des moins de 30 ans. Enfin, dans un parc ancien (14,3 % d'avant 1945), les travaux de ravalement ou d'isolation sont décisifs pour la valorisation.
Estimation indicative d'une maison à Drancy
Pour une maison de 70 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
253 330 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les algorithmes calculent une moyenne à 3 957 €/m², mais ignorent les micro-marchés. Un professionnel local sait qu'un appartement refait à neuf près de la gare se négocie différemment d'une maison à rénover dans un secteur moins desservi. Il évalue l'impact réel du DPE sur la valorisation et connaît la demande spécifique pour cette ville jeune (âge médian 35,9 ans). Il peut aussi conseiller sur le timing face à une offre neuve croissante (2 688 logements autorisés en 5 ans). Son expertise est cruciale pour négocier avec les acheteurs, souvent des primo-accédants sensibles au revenu médian local de 18 660 €.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m² (3 957 €).
- Oublier de valoriser la fibre optique, disponible à 99,2 %.
- Ne pas ajuster le prix selon l'état réel face au parc ancien.
- Minimiser l'impact d'un DPE dégradé sur la valorisation.
Investir à Drancy : passer à l'action
Identifier le bon bien à Drancy exige de dépasser les moyennes. La performance d'un investissement se joue sur la sélection du quartier, l'état du bâti et la qualité de la négociation. Un réseau d'experts implantés peut seul transformer cette analyse de marché en acquisition sécurisée.
Les chiffres posent un diagnostic. Leur traduction en opportunité réelle dépend d'une expertise hyperlocale.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Drancy grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Drancy
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Drancy
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Drancy
Quel est le prix moyen au mètre carré à Drancy ?
Le prix médian est de 3 957 €/m² en 2024, mais il varie fortement selon le type de bien. Les appartements se négocient autour de 3 382 €/m², tandis que les maisons atteignent 3 898 €/m². La fourchette centrale des transactions se situe entre 3 190 et 6 013 €/m².
Est-ce le bon moment pour acheter un investissement locatif à Drancy ?
Le marché a connu une correction en 2023 et semble stabilisé, offrant un point d'entrée potentiel. Le rendement brut des appartements (5,8 %) est correct pour l'Île-de-France. Toutefois, la sélection du bien est cruciale pour éviter les passoires thermiques et viser un loyer solvable.
Drancy est-elle plus chère que ses voisines comme Bobigny ou Le Bourget ?
Drancy se positionne généralement comme plus chère que Bobigny mais souvent moins chère que des communes comme Romainville. Sa valorisation est tirée par sa desserte ferroviaire directe et son statut de pôle de centralité dans le département.
Quel loyer peut-on espérer pour un appartement à Drancy ?
Le loyer médian est de 18,8 €/m²/mois. Pour un T2 de 40 m², typique du parc local, cela représente un loyer d'environ 750 € par mois. La fourchette de loyers pour la majorité des biens va de 15,4 à 23,0 €/m²/mois.
Quels sont les quartiers les plus recherchés à Drancy ?
Les secteurs proches de la gare de Drancy et du parc de Ladoucette sont historiquement prisés pour leur accessibilité et leur cadre. Les opérations de construction neuve, souvent situées en bordure de la commune, attirent également une clientèle recherchant des performances énergétiques modernes.
Marché immobilier des communes voisines
Drancy affiche un prix médian inférieur de 21 % à Sarcelles, une commune comparable en densité et services, offrant un effet de levier supérieur pour un investisseur, tandis que l'écart abyssal avec Versailles (+129 %) illustre la frontière invisible du prestige et du pouvoir d'achat en Île-de-France.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Drancy.
Communes limitrophes de Drancy
Drancy est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché sous pression à Drancy: 3 619 €/m² en médiane, +46,4 % par rapport à la médiane nationale.
Peu de variation du prix médian au m² entre 2021 et 2025 (-2,2 %). Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 3 023 transactions (source DGFiP/DVF).
Marché mixte à Drancy: maisons à 3 898 €/m² et appartements à 3 382 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Un bien type de 70 m² revient à environ 272 860 €, soit 14,6 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Drancy: 18,8 €/m²/mois pour un appartement, 18,1 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,7 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (1,1 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Entre 2021 et 2025, 2 974 logements autorisés au permis de construire à Drancy — un rythme moyen de 595 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 74 % des autorisations de la période).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Drancy est une commune francilienne de la première couronne. Drancy est dans la plaine, à une altitude de 49 m, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.