01 Le parc de logements
Le parc comprend 43 088 logements dont 37 461 résidences principales, 2 060 résidences secondaires et 3 567 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 37 461 | 86,9 % |
| Résidences secondaires | 2 060 | 4,8 % |
| Logements vacants | 3 567 | 8,3 % |
Le graphique détaille la structure des 43 088 logements: 87 % sont habités en permanence, 5 % épisodiquement et 8 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 9 378 | 25,1 % |
| 1919-1945 | 3 534 | 9,5 % |
| 1946-1970 | 10 174 | 27,3 % |
| 1971-1990 | 9 864 | 26,4 % |
| 1991-2005 | 2 702 | 7,2 % |
| 2006-2019 | 1 665 | 4,5 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 27 % des logements relèvent de la période 1946-1970, le segment d'avant 1919 restant à 25 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 4 457 | 11,9 % |
| 2 pièces | 6 957 | 18,6 % |
| 3 pièces | 9 259 | 24,7 % |
| 4 pièces | 7 698 | 20,5 % |
| 5 pièces ou plus | 9 091 | 24,3 % |
Le parc compte 3,5 pièces en moyenne par logement, avec 24 % de logements de cinq pièces ou plus et 30 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 40 970 | 41 933 | 43 088 |
| Rés. principales | 36 791 | 36 904 | 37 461 |
| Rés. secondaires | 1 218 | 1 660 | 2 060 |
| Vacants | 2 961 | 3 369 | 3 567 |
Commune voisine de taille comparable, Courbevoie (15 km) affiche 34,7 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 16 143 | 43,1 % |
| Locataires (privé) | 12 628 | 33,7 % |
| Locataires HLM | 6 332 | 16,9 % |
| Logés gratuitement | 2 358 | 6,3 % |
La répartition du parc occupé: 43,1 % de propriétaires, 50,6 % de locataires, dont 17 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 24 730 | 66,0 % |
| Fioul | 1 506 | 4,0 % |
| Électricité | 10 880 | 29,0 % |
| Gaz bouteille | 144 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 201 | 0,5 % |
Répartition des modes de chauffage: 66 % au gaz de ville, 29 % pour électricité, 4 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 5 286 |
| 2 à 4 ans | 9 198 |
| 5 à 9 ans | 6 847 |
| 10 ans ou plus | 16 130 |
| Total ménages | 37 461 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 10 777 |
| Sous-occupation modérée | 9 261 |
| Sous-occupation accentuée | 5 208 |
| Suroccupation modérée | 5 972 |
| Suroccupation accentuée | 315 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 10 445 | 27,9 % |
| 1 voiture | 19 467 | 52,0 % |
| 2 voitures ou plus | 7 549 | 20,2 % |
Motorisation des ménages: 28 % n'ont aucune voiture, 52 % en ont une et 20 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 50,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 30 320 | 28 764 | 287 | 1 269 |
| 1975 | 35 158 | 32 738 | 460 | 1 959 |
| 1982 | 38 191 | 35 032 | 1 065 | 2 094 |
| 1990 | 39 083 | 35 368 | 1 384 | 2 331 |
| 1999 | 40 326 | 35 924 | 1 154 | 3 248 |
| 2006 | 41 127 | 37 175 | 911 | 3 042 |
| 2011 | 40 987 | 36 808 | 1 219 | 2 961 |
| 2016 | 41 954 | 36 923 | 1 661 | 3 370 |
| 2022 | 43 088 | 37 461 | 2 060 | 3 567 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 30 320 logements à l'origine, 43 088 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 3 204 | 3 299 | 3 499 | 4 342 | 3 827 | 2 095 |
| Dont vacants > 2 ans | 402 | 378 | 368 | 406 | 593 | 866 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 16 | 0,1 % |
| Classe B | 138 | 0,5 % |
| Classe C | 6 378 | 24,1 % |
| Classe D | 8 990 | 33,9 % |
| Classe E | 6 692 | 25,2 % |
| Classe F | 2 660 | 10,0 % |
| Classe G | 1 630 | 6,2 % |
Distribution DPE sur 26 504 diagnostics: la majorité se situe en classe D (34 %), avec 25 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 978 | 3,7 % |
| Classe B | 4 047 | 15,3 % |
| Classe C | 7 506 | 28,3 % |
| Classe D | 6 926 | 26,1 % |
| Classe E | 4 709 | 17,8 % |
| Classe F | 1 846 | 7,0 % |
| Classe G | 492 | 1,9 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 28 %, 47 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 299 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 228 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 187 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 159 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 146 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 125 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 299 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 125 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 11 | 5 |
| Classe B | 16 | 122 |
| Classe C | 258 | 6 120 |
| Classe D | 406 | 8 584 |
| Classe E | 347 | 6 345 |
| Classe F | 305 | 2 355 |
| Classe G | 146 | 1 484 |
Côté maisons, la dominante est D (268 kWh/m²/an); côté appartements, D (244).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 1 048 |
| T2 | 1 486 |
| T3 | 2 756 |
| T4 | 1 617 |
| T5+ | 546 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Versailles (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Versailles est la commune ayant le prix au m² le plus élevé du département Yvelines. (sur 259 communes) Voir le classement
Résumé
Le parc de Versailles rassemble 43 088 logements au recensement de 2022, dont l'essentiel sert de résidence principale (37 461 unités). Profil très urbain: l'appartement (à 89,7 %) est largement majoritaire, la maison reste marginale (10,3 %). La commune est dans le tissu périurbain de l'Île-de-France, en plaine, à 121 m d'altitude.
Versailles affiche un profil mixte — 43,1 % de propriétaires et 50,6 % de locataires. Le parc social représente 16,9 % des résidences principales. La commune est en carence au titre de l'article 55 de la loi SRU (taux actuel 22,2 %, cible 25,0 %).
Le bâti d'avant 1919 représente 25,1 % du parc résidentiel, reflet d'un tissu urbain ou villageois de longue histoire. Bilan DPE plus tendu — D en classe dominante et 245 kWh/m²/an, signal d'un parc à moderniser. Les classes F+G pèsent 16,2 % dans le parc diagnostiqué, levier potentiel de rénovation. gaz de ville arrive en tête des modes de chauffage, dans 66,0 % des résidences principales.
Volume du parc globalement inchangé depuis 2016 (+2,8 %). Le taux de ménages sans voiture atteint 27,9 % à Versailles, un indicateur typique d'une commune urbaine.
Versailles est dans le tissu périurbain de l'Île-de-France, cadre régional qui module les équilibres résidentiels. Versailles est en plaine, à 121 m d'altitude, autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
Faut-il investir à Versailles en 2026 ?
Ville royale et préfecture des Yvelines, Versailles conjugue un patrimoine exceptionnel et une économie robuste, portée par un taux d'emploi de 70,1 %. Son marché immobilier, l'un des plus chers d'Île-de-France, traverse une phase de recalibration après la flambée des taux. Investir ici en 2026 nécessite de démêler ce paradoxe entre prestige et rentabilité.
Avec une correction de -4,1 % en 2024, le marché versaillais offre une fenêtre d'entrée dans un patrimoine historique, mais impose une sélection exigeante.
Verdict
➤ Investir à Versailles se justifie uniquement pour un portefeuille solide visant un actif de prestige, avec un horizon long terme et une stratégie locative sur appartement.
Points clés
- ✓ Correction récente de -4,1 % : opportunité de timing
- ✓ Attractivité territoriale élevée (indice 6,7/10)
- ✓ Rendement locatif brut correct de 4,4 %
- ⚠ Accessibilité la plus faible du département (IAI 0,5/10)
- ⚠ Prix des maisons déconnectés des revenus locaux
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 6 585 €/m², Versailles est plus abordable que ses voisines huppées comme Issy-les-Moulineaux (-33 %) ou Levallois-Perret (-52 %).
- Elle se positionne au-dessus de la moyenne des Yvelines pour le revenu médian et le taux d'emploi, confirmant un profil socio-économique aisé.
- Son rendement locatif brut (4,4 %) dépasse celui de nombreuses grandes villes historiques, mais reste inférieur à des marchés plus dynamiques.
Analyse du marché immobilier à Versailles
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 13,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,5 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Versailles : opportunités et risques
Investir à Versailles en locatif annuel est une stratégie défensive, adaptée à un horizon long terme. Le rendement brut de 4,4 % sur les appartements est correct pour l'Île-de-France, mais il est immédiatement rogné par une taxe foncière élevée (26,81 %) et par un parc ancien où 16,1 % des logements sont des passoires thermiques (F/G). La loi Climat et Résilience impose ainsi des travaux de rénovation coûteux à moyen terme.
L'opportunité locative (indice 5/10) est réelle, notamment pour les petits appartements bien situés près des gares ou du château, qui attirent étudiants, jeunes actifs et employés du secteur public. Toutefois, la faible accessibilité (IAI 0,5/10) révèle un marché porté par des acquéreurs extérieurs, ce qui peut affecter la liquidité en cas de retournement.
La stratégie de plus-value semble compromise à court terme par la tendance baissière. En revanche, le statut de ville patrimoniale et la rareté du foncier constituent des atouts solides pour une reprise à long terme. L'investisseur doit viser des biens rénovés ou à fort potentiel de valorisation, en évitant les copropriétés complexes.
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Données du marché immobilier à Versailles
DVF, loyers, permis, analyse expertSelon les données DVF 2024, la correction des prix à Versailles (-4,1 % en un an) est la plus marquée depuis cinq ans. Elle intervient dans un contexte de remontée des taux qui a particulièrement refroidi la demande sur les marchés haut de gamme. Le volume de transactions, en baisse de 32 % par rapport au pic de 2021, confirme ce retour à un rythme plus normal.
La comparaison avec les communes similaires est éclairante : Versailles affiche un prix au m² inférieur de 25 % à Courbevoie et de 33 % à Issy-les-Moulineaux. Cet écart s'explique en partie par une localisation moins centrale dans la métropole parisienne, mais aussi par un parc immobilier plus ancien. Néanmoins, l'indice d'attractivité territoriale (6,7/10) reste élevé, soutenu par la présence de 3 399 équipements et d'une desserte ferroviaire exceptionnelle avec trois gares.
La démographie, en légère baisse (-1,4 % sur 5 ans), et un taux de chômage contenu (7,9 %) dessinent un territoire stable. La faible construction neuve (32 logements autorisés en 2024) limite l'offre et maintient une pression structurelle sur les prix, malgré la correction conjoncturelle.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Versailles Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Versailles sur les cinq dernières années révèle un cycle complet : après une forte hausse culminant à 7 463 €/m² en 2021, le marché s'est stabilisé en 2022 avant d'amorcer une baisse sensible en 2023 et 2024 (-4,1 % sur un an). Cette correction, plus marquée que dans certaines communes voisines, s'explique par la sensibilité du haut de gamme à la remontée des taux. Les maisons résistent mieux (8 611 €/m² médian) que les appartements (6 440 €/m²), mais voient leur volume de transactions s'effondrer. Pour un acheteur en 2026, cette période de consolidation peut offrir des opportunités de négociation, notamment sur les biens nécessitant des travaux, dans un parc où 34,6 % des logements datent d'avant 1945.
Évolution du marché immobilier de Versailles
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Versailles évolue de -10,7 %, passant de 7 374 à 6 585 €/m²; 1 009 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières mettent en lumière l'effort considérable requis pour investir à Versailles. Acquérir une maison type de 125 m² mobiliserait 33,5 années de revenu médian local, une barrière quasi infranchissable sans apport familial conséquent. Pour un appartement de 60 m² (400 k€), le loyer médian de 1 458 € couvre à peine la moitié d'une mensualité de crédit estimée (taux à 3,5 % sur 20 ans). Le rendement brut de 4,4 % se contracte à environ 3 % net après déduction de la taxe foncière (26,81 %), des charges de gestion et d'une provision pour vacance. L'investissement locatif n'est donc viable qu'avec un apport minimum de 20 % et une capacité à supporter un effort net mensuel de plusieurs centaines d'euros.
Acheter vs Louer — appartement 61 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le profil des transactions en 2024, avec 876 ventes, dessine un marché en net ralentissement (-11 % vs 2023) mais qui reste actif. Il est massivement porté par les appartements (89 % des ventes), d'une surface médiane de 60 m², reflétant la demande d'investisseurs et de petits ménages. Les maisons, avec seulement 104 ventes, constituent un segment confidentiel et cher (surface médiane 125 m²). La fourchette des prix (5 489 - 8 259 €/m²) révèle de fortes disparités selon les quartiers et l'état du bâti. La baisse du volume et l'augmentation de la part de logements vacants (8,3 %) indiquent un marché qui bascule en faveur de l'acheteur, avec des délais de vente allongés et des marges de négociation retrouvées, particulièrement sur les biens énergivores.
Répartition des ventes
10,3 % de maisons et 89,7 % d'appartements parmi les 1 009 transactions enregistrées.
10,3 % maisons, 89,7 % appartements sur 1 009 ventes: le collectif pèse 89,7 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 1 009 | 104 | 905 |
| Prix médian/m² | 6 585 € | 8 611 € | 6 440 € |
| Prix moyen/m² | 7 099 € | ||
| Surface médiane | – | 120 m² | 61 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 1 262 | 7 374 € |
| 2022 | 1 218 | 7 360 € |
| 2023 | 928 | 7 080 € |
| 2024 | 835 | 6 741 € |
| 2025 | 1 009 | 6 585 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Versailles est atone, avec seulement 32 logements autorisés en 2024 et une tendance stable sur cinq ans. Ce ralentissement s'explique par la saturation du foncier dans une ville déjà dense et la priorité donnée à la rénovation d'un parc ancien. Les 1 220 logements autorisés sur la période récente ne représentent qu'une goutte d'eau face au stock de 43 088 logements. Cette faible offre neuve limite les risques de surproduction et maintient une pression sur l'ancien, mais elle aggrave aussi les difficultés d'accession pour les ménages modestes, malgré un taux de logements sociaux de 20 % conforme à la loi SRU. Les rares opérations se concentrent près des nœuds de transport, comme la gare Chantiers.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
5 846 logements autorisés cumulés, 4 758 commencés: la dynamique récente affiche 490 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Versailles
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Versailles (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 1 236 logements autorisés à à Versailles, dont 245 en 2025 (+2 % vs les 5 années précédentes).
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Fourchettes de loyers à Versailles
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Versailles
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (26,81 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,6 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net est la vraie mesure de votre rentabilité. À Versailles, il faut déduire du brut environ 1,4 point pour les charges réelles. La taxe foncière, à 26,81 % de la valeur locative cadastrale, est un poste significatif. Ajoutez les frais de gestion (environ 5-8 % du loyer), les provisions pour travaux en copropriété (d'autant plus important que 34,6 % du parc est antérieur à 1945) et une provision pour vacance locative (le taux de logements vacants est de 8,3 %). Un rendement brut de 4,4 % se transforme ainsi en net d'environ 3,0 %.
Performance énergétique du parc à Versailles
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 26 504 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Versailles: la classe D domine, 16,2 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
La classe énergétique dominante D et une consommation moyenne de 243 kWh/m²/an révèlent un parc ancien, avec des performances améliorables. Le risque réglementaire est réel : 16,1 % du parc est classé F ou G (passoires). Ces logements seront progressivement interdits à la location (2028 pour les pires, 2034 pour la classe E). Pour un acheteur, cela implique de budgéter des travaux de rénovation ou de viser un bien déjà rénové. À l'inverse, un bien performant (classe A, B, C) bénéficiera d'une valorisation et d'une attractivité locative accrues.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de petite à moyenne surface (type T2 de 60 m²), qui offrent le meilleur compromis rendement/liquidité. L'ancien constitue l'essentiel du parc, mais le DPE doit être scruté : 16,1 % des logements sont des passoires thermiques (classe F/G), un risque réglementaire avec la loi Climat. Le neuf, rare (32 logements autorisés en 2024), peut séduire pour sa tranquillité réglementaire mais avec une rentabilité immédiate plus faible. Les maisons, moins liquides, s'adressent à un public familial plus restreint.
Quelles zones cibler à Versailles ?
Le centre-ville historique, très prisé, offre des loyers solides mais des prix d'acquisition élevés et un parc ancien exigeant. Les quartiers proches des gares (Château Rive Gauche, Rive Droite) sont stratégiques pour capter la demande de mobilité. La périphérie, moins dense, peut convenir pour des biens familiaux. Aucune zone en fort développement n'est signalée par les données de construction (tendance +0 % sur 5 ans), signe d'un marché stable et mature.
Calculateur de rendement à Versailles
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Versailles
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net, alors que le taux de logements vacants est de 8,3 %. La dépendance à l'économie francilienne est réelle, avec un taux de chômage local à 7,9 %. La contrainte réglementaire sur le DPE est cruciale : un bien classé F ou G verra sa valorisation et sa capacité à être loué diminuer à partir de 2025. Enfin, la taxe foncière, à 26,81 %, grève significativement la rentabilité nette.
Cas pratique : un investissement type à Versailles
Pour un appartement type de 60 m² à Versailles, comptez environ 400 000 € à l'achat. Il pourra se louer aux alentours de 1 458 € par mois (24,3 €/m²), générant un rendement brut de 4,4 %. Avec un crédit à 3,5 % sur 20 ans et 30 % d'apport, la mensualité serait d'environ 1 960 €. L'effort résiduel mensuel (différence entre crédit et loyer) serait donc d'environ 500 €, avant déduction des charges et impôts.
Erreurs à éviter quand on investit à Versailles
- Oublier la taxe foncière versaillaise (26,81 %) dans votre cash-flow.
- Négliger le diagnostic DPE, 16,1 % du parc est une passoire.
- Surévaluer le loyer perçu par rapport au marché (24,3 €/m² en moyenne).
- Ne pas provisionner pour les travaux en copro, souvent ancienne.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché versaillais suit le rythme francilien classique : une reprise d'activité en mars-avril après l'hiver, et un pic des transactions à l'automne (septembre-octobre). L'été peut être propice aux négociations, l'affluence étant moindre. La date de la taxe foncière (octobre) peut inciter certains vendeurs à finaliser avant. L'afflux touristique autour du Château n'a pas d'impact direct majeur sur les ventes, mais rappelle l'attractivité permanente du secteur.
Le saviez-vous ?
- Versailles compte 124 monuments historiques protégés.
- La fibre est déployée pour 90,6 % des logements (score numérique 9/100).
- L'âge médian des habitants est de 38,9 ans, inférieur à la moyenne nationale.
S'installer à Versailles : cadre de vie et logement
S'installer à Versailles, c'est bénéficier d'un cadre de vie exceptionnel, classé au patrimoine mondial de l'UNESCO, et d'une gamme de services très complète avec plus de 1 300 commerces et services. La ville, membre de la CA Versailles Grand Parc, offre une connectivité remarquable : fibre à 90,6 %, trois gares desservant Paris, et une proximité relative avec des pôles d'emplois majeurs.
Le profil démographique est équilibré (âge médian 38,9 ans), avec une forte proportion de moins de 30 ans (38,8 %). La présence de 93 établissements scolaires et de nombreuses infrastructures culturelles et sportives en fait un lieu de vie privilégié pour les familles. La faible exposition aux risques naturels (sismicité très faible, radon faible) est un atout supplémentaire.
Carte du marché immobilier à Versailles
Versailles et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Versailles
Un climat tempéré de type océanique dégradé, avec une moyenne annuelle de 11,3 °C et 655 mm de pluie. Les hivers sont frais sans excès, les étés agréables, et l'ensoleillement est proche de la moyenne francilienne. Ce profil convient parfaitement aux habitants recherchant un équilibre entre quatre saisons marquées et l'absence de conditions extrêmes. Les précipitations, bien réparties, favorisent la verdure des nombreux parcs, un atout pour le cadre de vie. C'est un climat adapté aux familles et aux actifs supportant mal la chaleur urbaine intense.
À qui s'adresse Versailles ?
La commune s'adresse principalement aux ménages aisés, souvent bi-actifs, travaillant à Paris ou dans le pôle d'emploi local (taux d'emploi de 70,1 %). Les familles sont attirées par la qualité scolaire et les espaces verts. Les retraités aisés y trouvent un cadre culturel riche. En revanche, les budgets modestes ou les primo-accédants sans apport conséquent seront orientés vers le parc social (20 % des logements) ou vers des communes voisines moins chères.
Avantages et limites à Versailles
✓ Points forts
- Patrimoine historique exceptionnel avec 124 monuments protégés.
- Desserte ferroviaire et transports excellents, à 20 minutes de Paris.
- Équipements et services très complets (3 399 au total).
- Cadre de vie vert, avec le Parc de Versailles et de nombreux squares.
- Éducation de qualité avec 93 établissements scolaires.
− À prendre en compte
- Prix au m² très élevés, surtout pour les maisons.
- Densité urbaine forte (3 234 hab/km²), pouvant générer de la congestion.
- Parc de logements ancien (34,6 % d'avant 1945) avec des contraintes DPE.
Composition du parc immobilier à Versailles
43 088 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante collective (89,5 %) sur un total de 43 088 logements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc est très majoritairement composé d'appartements (près de 90 %), ce qui est classique pour une ville de cette densité. La part des propriétaires occupants (43,1 %) est inférieure à la moyenne nationale, signe d'un marché locatif actif et d'une population mobile, peut-être liée à la fonction publique ou aux entreprises du secteur. Seulement 4,8 % de résidences secondaires indiquent une vocation principalement résidentielle et utilitaire. Le taux de logements vacants (8,3 %) est à surveiller, il peut signaler des biens en attente de renovation ou des difficultés de vente dans certains segments.
Ancienneté du parc à Versailles
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 37 317 logements).
- Avant 1919 25,1 % 9 378 logts
- 1919-1945 9,5 % 3 534 logts
- 1946-1970 27,3 % 10 174 logts
- 1971-1990 26,4 % 9 864 logts
- 1991-2005 7,2 % 2 702 logts
- 2006-2019 4,5 % 1 665 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Versailles
3 399 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Versailles
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire présente une exposition très faible aux risques naturels majeurs. La sismicité est classée 1 sur 5 (très faible) et le potentiel radon est faible. Cependant, 12 arrêtés de catastrophe naturelle ont été historiquement recensés, principalement pour des inondations ou coulées de boue. Consultez obligatoirement le plan de prévention des risques (PPR) disponible en mairie pour connaître d'éventuelles contraintes constructives ou d'assurance sur la parcelle qui vous intéresse. Cette vigilance est standard pour tout achat immobilier.
Cas pratique : un achat type à Versailles
Une maison familiale de 125 m², au prix médian de 9 062 €/m², coûte environ 1 132 750 €. Cela représente l'équivalent de plus de 33 années du revenu médian local (33 780 €). Avec un apport de 10 % et un crédit à 3,5 % sur 25 ans, la mensualité hors assurance avoisinerait les 5 400 €. Un tel achat est réservé aux ménages à très hauts revenus ou aux successions.
Erreurs à éviter quand on achète à Versailles
- Se fier seulement au prix au m², qui varie du simple au double.
- Omettre de vérifier les charges de copropriété dans l'ancien.
- Négocier sans connaître le DPE, élément clé de valorisation.
- Oublier que 8,3 % des logements sont vacants, signe de possible négociation.
Points clés à retenir à Versailles
- Prix médian à 6 585 €/m², en baisse de -4,1 % sur un an.
- Rendement brut locatif de 4,4 % pour les appartements.
- Climat tempéré : 11,3 °C de moyenne et 655 mm de pluie par an.
- Écart important entre maison (8 611 €/m²) et appartement (6 440 €/m²).
- Rendement net estimé à 3,0 % après charges et taxe foncière.
- Parc immobilier composé à 90 % d'appartements.
- 43,1 % de propriétaires occupants, moins que la moyenne nationale.
- Coût d'un bien type : 400k€ pour un appart, 1,13 M€ pour une maison.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Versailles ?
À Versailles, la valeur dépend fortement de la localisation intra-muros. La proximité immédiate de la gare Château Rive Gauche (0,1 km) ou du château est un premium. Pour un appartement, l'étage (rez-de-chaussée moins prisé), la vue, la qualité de la copropriété et la présence d'un ascenseur (important dans un parc ancien) pèsent. Pour une maison, la taille du terrain et son orientation sont critiques. L'état général et la performance énergétique (DPE) sont désormais des facteurs de négociation majeurs, pouvant faire varier le prix de 5 à 15 %. La présence de commerces et des 93 établissements scolaires à proximité reste valorisante.
Estimation indicative d'une maison à Versailles
Pour une maison de 120 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
790 200 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation trop optimiste condamne votre bien à une longue invendabilité, tandis qu'une sous-évaluation vous prive de milliers d'euros. À Versailles, où l'appartement médian vaut environ 400 000 €, une erreur de 5 % représente 20 000 €. Seul un outil calibré sur les données locales (prix au m² par typologie, évolution du marché, indice de tension) peut intégrer les spécificités du parc, comme la part importante de logements anciens (34,6 % d'avant 1945) et la faible construction neuve. En période de correction des prix, une estimation réactive et précise devient votre principal levier pour vendre dans des délais raisonnables.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme calcule une moyenne, mais ne visite pas le bien. Un professionnel local de la CA Versailles Grand Parc évalue les atouts invisibles : la qualité spécifique d'une rue, l'exposition réelle d'un jardin, l'historique des travaux dans une copropriété de 1945, ou le potentiel de revalorisation d'une passoire thermique. Il connaît la demande réelle sur les micro-marchés (le secteur des quartiers historiques n'a pas la même dynamique que celui près de la gare). Son estimation sert aussi à caler un argumentaire de vente solide et à négocier avec des acquéreurs sérieux, en justifiant le prix par des éléments concrets.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser la moyenne du m² pour un bien exceptionnel ou très dégradé.
- Ne pas considérer l'impact d'un DPE F ou G sur la valorisation.
- Oublier la prime de localisation près de la gare ou du Château.
- Vendre sans professional, dans un marché en baisse (-4,1 %).
Investir à Versailles : passer à l'action
Une transaction à Versailles se joue sur des détails : état d'une copropriété ancienne, proximité des gares Rive Gauche ou Chantiers, exigences de la loi Climat. Notre réseau d'experts locaux vous aide à décrypter ces paramètres et à transformer une analyse de marché en achat stratégique.
Les chiffres posent un diagnostic contrasté. Sa concrétisation dépend d'une expertise fine des copropriétés et des négociations en cours.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Versailles grâce aux dernières transactions DVF 2024 et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Versailles
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Versailles
Quel est le prix moyen d'un appartement à Versailles ?
Le prix médian d'un appartement à Versailles était de 6 440 €/m² en 2024, soit environ 400 000 € pour un bien de 60 m², taille médiane des transactions. Les prix varient fortement selon le quartier et l'état du bien.
Versailles est-elle une bonne ville pour investir en locatif ?
Le rendement locatif brut est de 4,4 %, ce qui est correct en Île-de-France. Cependant, l'investissement est réservé aux portefeuilles solides en raison des prix d'entrée élevés, de la taxe foncière importante et de la part non négligeable de passoires thermiques dans le parc.
Quels sont les quartiers les plus prisés de Versailles ?
Les secteurs proches des gares (Chantiers, Rive Gauche), du Château et du centre-ville historique sont les plus demandés. Les prix y dépassent souvent 8 000 €/m², tandis que les quartiers plus éloignés du centre offrent des opportunités à des prix inférieurs à 6 000 €/m².
Le marché est-il en baisse à Versailles ?
Oui, les données DVF 2024 montrent une baisse du prix médian de -4,1 % sur un an, après un pic en 2021. Cette correction, liée à la hausse des taux, touche particulièrement les appartements et offre des marges de négociation.
Versailles est-elle plus chère que Rueil-Malmaison ou Courbevoie ?
Non, Versailles est moins chère que ces voisines. En 2024, son prix médian (6 585 €/m²) était inférieur de 12 % à celui de Rueil-Malmaison et de 25 % à celui de Courbevoie, pour une attractivité et des services comparables.
Marché immobilier des communes voisines
Alors que Courbevoie affiche un prix au m² supérieur de 25 % et Rueil-Malmaison de 12 %, Versailles présente des indicateurs d'attractivité similaires pour un effet de levier potentiellement plus favorable sur le long terme.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Versailles.
Communes limitrophes de Versailles
Versailles est entourée de 11 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Côté prix, Versailles est un marché d'exception — 6 585 €/m² sur 1 009 ventes enregistrées, à des niveaux largement supérieurs dans les Yvelines. Dans les Yvelines, Versailles appartient au top 0 % des communes les plus chères au m².
Entre 2021 et 2025, le marché immobilier de Versailles a enregistré une baisse de -10,7 % du prix médian. Sur l'ensemble de la période, 5 252 transactions sont recensées par les données DVF.
Le marché est principalement collectif: 89,7 % des ventes portent sur des appartements, à 6 440 €/m² pour 61 m² en surface médiane. Rapporté au revenu médian de Versailles, un logement de 120 m² (1 033 320 €) représente 30,6 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 24,3 € (appartements) et 24,3 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 4,5 %, dans les ordres de grandeur observés en France. Le poids limité des résidences secondaires (4,8 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Entre 2021 et 2025, 1 236 logements autorisés au permis de construire à Versailles — un rythme moyen de 247 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Le gros des permis concerne des logements collectifs (76 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché immobilier de Versailles s'interprète dans un contexte plus large — Versailles est dans le tissu périurbain de l'Île-de-France, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Sur le plan physique, la commune est en plaine, à 121 m d'altitude, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.