01 Le parc de logements
Le parc comprend 29 269 logements dont 26 979 résidences principales, 633 résidences secondaires et 1 657 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 26 979 | 92,2 % |
| Résidences secondaires | 633 | 2,2 % |
| Logements vacants | 1 657 | 5,7 % |
Visualisation des trois usages du parc: 92 % d'habitat permanent, 2 % de résidences secondaires et 6 % de logements inoccupés sur un total de 29 269.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 196 | 0,7 % |
| 1919-1945 | 215 | 0,8 % |
| 1946-1970 | 3 662 | 13,7 % |
| 1971-1990 | 15 907 | 59,5 % |
| 1991-2005 | 4 193 | 15,7 % |
| 2006-2019 | 2 543 | 9,5 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (60 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 1 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 3 726 | 13,8 % |
| 2 pièces | 4 137 | 15,3 % |
| 3 pièces | 7 820 | 29,0 % |
| 4 pièces | 6 692 | 24,8 % |
| 5 pièces ou plus | 4 603 | 17,1 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 17 % du parc, contre 29 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,2 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 26 193 | 27 374 | 29 269 |
| Rés. principales | 24 354 | 25 407 | 26 979 |
| Rés. secondaires | 247 | 513 | 633 |
| Vacants | 1 591 | 1 453 | 1 657 |
La part de propriétaires atteint 52,0 % à Antony, commune de 64 263 hab. à 17 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 10 246 | 38,0 % |
| Locataires (privé) | 6 750 | 25,0 % |
| Locataires HLM | 9 572 | 35,5 % |
| Logés gratuitement | 411 | 1,5 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 38,0 % de propriétaires face à 60,5 % de locataires (dont 35 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 21 434 | 79,4 % |
| Fioul | 383 | 1,4 % |
| Électricité | 4 564 | 16,9 % |
| Gaz bouteille | 75 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 522 | 1,9 % |
Répartition des modes de chauffage: 79 % au gaz de ville, 17 % pour électricité, 2 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 3 686 |
| 2 à 4 ans | 5 559 |
| 5 à 9 ans | 5 669 |
| 10 ans ou plus | 12 065 |
| Total ménages | 26 979 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 8 049 |
| Sous-occupation modérée | 5 945 |
| Sous-occupation accentuée | 3 460 |
| Suroccupation modérée | 6 405 |
| Suroccupation accentuée | 988 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 7 998 | 29,6 % |
| 1 voiture | 13 988 | 51,8 % |
| 2 voitures ou plus | 4 994 | 18,5 % |
Motorisation des ménages: 30 % n'ont aucune voiture, 52 % en ont une et 19 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 63,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 2 128 | 1 976 | 31 | 121 |
| 1975 | 6 344 | 5 816 | 69 | 459 |
| 1982 | 12 815 | 11 236 | 98 | 1 481 |
| 1990 | 21 287 | 19 676 | 245 | 1 366 |
| 1999 | 24 449 | 21 711 | 346 | 2 392 |
| 2006 | 25 242 | 23 779 | 56 | 1 407 |
| 2011 | 26 193 | 24 354 | 247 | 1 591 |
| 2016 | 27 374 | 25 407 | 513 | 1 453 |
| 2022 | 29 269 | 26 979 | 633 | 1 657 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 2 128 logements à l'origine, 29 269 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 2 033 | 1 764 | 1 677 | 1 822 | 2 139 | 786 |
| Dont vacants > 2 ans | 150 | 178 | 209 | 201 | 328 | 325 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 38 | 0,2 % |
| Classe B | 841 | 5,2 % |
| Classe C | 7 667 | 47,3 % |
| Classe D | 5 735 | 35,4 % |
| Classe E | 1 647 | 10,2 % |
| Classe F | 218 | 1,3 % |
| Classe G | 75 | 0,5 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (47 %), 53 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 486 | 3,0 % |
| Classe B | 1 579 | 9,7 % |
| Classe C | 10 466 | 64,5 % |
| Classe D | 2 547 | 15,7 % |
| Classe E | 942 | 5,8 % |
| Classe F | 169 | 1,0 % |
| Classe G | 32 | 0,2 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 65 %, 77 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 302 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 204 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 185 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 164 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 151 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 114 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 302 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 114 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 36 |
| Classe B | 14 | 827 |
| Classe C | 153 | 7 514 |
| Classe D | 342 | 5 393 |
| Classe E | 162 | 1 485 |
| Classe F | 38 | 180 |
| Classe G | 15 | 60 |
Côté maisons, la dominante est D (214 kWh/m²/an); côté appartements, C (177).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 2 364 |
| T2 | 1 976 |
| T3 | 4 019 |
| T4 | 2 723 |
| T5+ | 727 |
Faut-il investir à Évry-Courcouronnes en 2026 ?
Ancienne ville nouvelle devenue pôle central de Grand Paris Sud, Évry-Courcouronnes combine une desserte exceptionnelle (RER D, TGV, Orly) et un parc de logements majoritairement récent. Ce positionnement unique génère une forte demande locative, mais la fragilité économique locale (taux de chômage à 16,6 %) impose une lecture nuancée des opportunités d'investissement.
Avec un rendement locatif brut flirtant avec les 10 %, la ville présente l'un des plus forts potentiels de rentabilité brute de la grande couronne parisienne, malgré un contexte socio-économique fragile.
Verdict
➤ Investir ici impose une sélection rigoureuse du bien et une stratégie axée sur le rendement locatif brut, en acceptant un risque de vacance et une faible liquidité à la revente locale.
Points clés
- ✓ Rendement brut élevé à 9,8 %
- ✓ Correction de prix : point d'entrée favorable
- ✓ Dynamique locative soutenue et parc jeune
- ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux
- ⚠ Fragilité économique avec 16,6 % de chômage
- ⚠ Effort net important après charges
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian global inférieur à 65 % des grandes communes françaises.
- Écart de -60 % environ par rapport à la médiane du département de l'Essonne.
- Rendement locatif brut deux fois supérieur à celui des grandes métropoles régionales.
Analyse du marché immobilier à Évry-Courcouronnes
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 4,3/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,4/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 9,5 %.
Indices immobiliers d'Évry-Courcouronnes
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,3
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée : le marché n'est ni tendu ni atone, laissant du temps pour la négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée : le marché n'est ni tendu ni atone, laissant du temps pour la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,1
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Très faible accessibilité : les prix sont largement décorrélés du revenu médian local, la demande interne est faible.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenTrès faible accessibilité : les prix sont largement décorrélés du revenu médian local, la demande interne est faible.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,4
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée : la demande locative est forte, portée par la jeunesse de la population et la faible proportion de propriétaires.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée : la demande locative est forte, portée par la jeunesse de la population et la faible proportion de propriétaires.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible : la stratégie de location saisonnière n'est pas pertinente, privilégiez le locatif annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible : la stratégie de location saisonnière n'est pas pertinente, privilégiez le locatif annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2297,5 — Percentile dept : 11/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 8,4 — Percentile dept : 61/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 2,2 — Percentile dept : 50/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -0,3 — Percentile dept : 33/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 7435,4 — Percentile dept : 100/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 8,4 — Percentile dept : 39/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 35,0 — Percentile dept : 2/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 32,7 — Percentile dept : 3/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 62,0 — Percentile dept : 98/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,2 — Percentile dept : 50/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -0,3 — Percentile dept : 33/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 37/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2297,5 — Percentile dept : 89/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 2,2 — Percentile dept : 50/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 37/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 5,7 — Percentile dept : 43/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 7435,4 — Percentile dept : 1/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Évry-Courcouronnes : opportunités et risques
L'investissement locatif à Évry-Courcouronnes se justifie presque exclusivement par la recherche de rendement brut, évalué à 9,8 % pour les appartements. Ce chiffre, issu de la carte des loyers du ministère, place la ville dans le haut du panier national. Il doit toutefois être fortement nuancé : une taxe foncière élevée (46,87 %), un taux de vacance supposé à 8 % et des frais de gestion grèvent significativement la rentabilité nette, ramenée autour de 5,6 %.
Le risque principal réside dans la fragilité économique locale, avec un revenu médian de 19 160 € et un chômage persistant. Cela se traduit par une solvabilité limitée des locataires potentiels et un marché de revente porté par les investisseurs plutôt que par les occupants. La part minime de passoires thermiques (1,8 %) est en revanche un point positif, limitant le risque de travaux de rénovation énergétique coercitifs.
La stratégie gagnante consiste à cibler des petits appartements (type T2) bien situés près de la gare ou des équipements, pour capter la demande étudiante et de jeunes actifs. La dynamique de construction neuve (616 logements autorisés en 2024) impose de sélectionner des biens offrant un bon rapport qualité/prix pour ne pas être confronté à une suroffre relative. L'horizon doit être envisagé à moyen terme, le temps de consolider la plus-value.
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Données du marché immobilier à Évry-Courcouronnes
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian de 2 340 €/m2, en recul de 0,5 % sur un an, situe Évry-Courcouronnes dans le bas de la fourchette francilienne. Cette correction modérée, selon les données DVF 2024, fait suite à un pic en 2022 et offre un point d'entrée plus accessible qu'aux périodes de frénésie. Le marché est polarisé : les appartements, qui représentent plus de 80 % des transactions, voient leur prix stagner, tandis que les maisons, plus rares, conservent une valeur plus ferme.
L'écart de prix avec les communes limitrophes est saisissant, dépassant souvent les 150 %. Cette décote s'explique en partie par des indicateurs socio-économiques moins favorables, comme un taux de chômage élevé à 16,6 %. Néanmoins, elle crée un effet de levier remarquable pour un investisseur externe, d'autant que la desserte en transports (RER, TGV à 0,2 km) et les services (ICS à 7/10) sont d'un niveau métropolitain.
La structure du parc, avec seulement 1,5 % de logements antérieurs à 1945 et 45 % de logements sociaux, modèle profondément l'offre. Le parc privé locatif est souvent récent et énergétiquement performant (classe DPE dominante C), un atout face à la réglementation. Cette jeunesse du bâti, couplée à une population elle-même jeune, alimente un marché locatif dynamique mais aussi une demande à la revente plus volatile, dépendante des capitaux extérieurs.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Évry-Courcouronnes Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Sur les cinq dernières années, les prix médians à Évry-Courcouronnes ont connu une hausse continue jusqu'en 2022, culminant à 2 484 €/m2, suivie d'une correction de -6,5 % sur les deux exercices suivants. Cette baisse, moins prononcée qu'ailleurs en Île-de-France, témoigne d'une certaine résilience. L'écart se creuse entre maisons (+25 % depuis 2020) et appartements (-3 % sur la même période), reflétant une demande différenciée. Pour un acheteur en 2026, ce contexte offre une fenêtre de négociation, particulièrement sur l'immobilier collectif qui n'a pas retrouvé ses sommets.
Évolution du marché immobilier d'Évry-Courcouronnes
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian d'Évry-Courcouronnes évolue de 0,0 %, passant de 2 341 à 2 340 €/m²; 531 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 65 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marché est très actif avec 531 transactions en 2024, une liquidité maintenue malgré le ralentissement national. Les appartements constituent l'essentiel du volume (433 ventes), avec un prix médian de 2 239 €/m2 pour une surface typique de 64 m2. Les maisons, plus rares (98 ventes), se négocient autour de 2 881 €/m2. Ce profil confirme un marché orienté vers la location, avec des biens souvent acquis par des investisseurs institutionnels ou individuels. La stabilité du volume malgré la hausse des taux indique une demande d'investissement toujours présente, attirée par les rendements bruts.
Répartition des ventes
18,5 % de maisons et 81,5 % d'appartements parmi les 531 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 18,5 % de maisons et 81,5 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 531 | 98 | 433 |
| Prix médian/m² | 2 340 € | 2 881 € | 2 239 € |
| Prix moyen/m² | 2 484 € | ||
| Surface médiane | – | 94 m² | 65 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 803 | 2 341 € |
| 2022 | 740 | 2 479 € |
| 2023 | 497 | 2 308 € |
| 2024 | 465 | 2 297 € |
| 2025 | 531 | 2 340 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction reste vigoureuse avec 1 914 logements autorisés sur les cinq dernières années, dont 616 pour la seule année 2024. Cette tendance stable (+0 % par rapport à la période précédente) démontre la confiance des promoteurs dans la demande, soutenue par la jeunesse de la population (âge médian de 33,3 ans) et la fonction de pôle d'emplois. Le risque de sur-offre est limité par la pression démographique résiduelle et le taux de vacance actuel modéré (5,7 %). Les nouveaux permis ciblent principalement l'habitat collectif, renforçant encore l'offre locative.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 1 160 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 1 188 sur 2013 — soit -2,4 %.
Vacance longue durée à Évry-Courcouronnes
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Évry-Courcouronnes (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Évry-Courcouronnes: 2 423 logements autorisés sur 5 ans, 580 pour la dernière année (+70 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Évry-Courcouronnes
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Évry-Courcouronnes
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (46,87 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net, environ 5,6 % pour un appartement, intègre des coûts réels souvent sous-estimés. Le premier poste est la taxe foncière, élevée ici à 46,87 %. S'ajoutent les charges de copropriété (fréquentes dans un parc à 45 % de logements sociaux), un budget travaux pour l'entretien, et une provision pour vacance locative (le taux de logements vacants est de 5,7 %). Une gestion locative professionnelle, conseillée à distance, prélève environ 5 % du loyer. Ces éléments divisent par près de deux le rendement brut annoncé.
Performance énergétique du parc à Évry-Courcouronnes
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 16 221 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Évry-Courcouronnes: majorité classée C, part de passoires thermiques à 1,8 %.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
La performance énergétique du parc est relativement bonne, avec une classe C dominante (178 kWh/m²/an) et seulement 1,8 % de passoires thermiques (F/G), bien en deçà de la moyenne nationale. Ce faible taux de logements très énergivores réduit le risque de dépréciation réglementaire à court terme. Pour un acquéreur, cela signifie moins de travaux de rénovation urgents. Attention toutefois : la loi Climat prévoit l'interdiction de location des passoires d'ici 2028, un risque marginal mais à vérifier pour chaque bien.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les studios et T2, avec une surface médiane de 64 m² pour les appartements, sont les plus adaptés à la demande locative majoritaire. Le parc est relativement récent (9,5 % construit après 2006) et dominé par la classe énergétique C (178 kWh/m²/an), un atout face aux nouvelles réglementations. L'investissement en maison est plus marginal, réservé à des familles, avec un rendement brut nettement inférieur (6,6 %).
Quelles zones cibler à Évry-Courcouronnes ?
Le centre-ville, autour de la gare et de l'Agora, concentre la demande pour sa connectivité et ses services (2 759 équipements au total). Les quartiers périphériques, plus résidentiels, peuvent convenir pour des locations familiales. Attention aux zones concernées par le PPRi Seine (inondation), qui peuvent impliquer des contraintes spécifiques et une assurance plus coûteuse.
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Risques à connaître avant d'investir à Évry-Courcouronnes
Le principal risque est la vacance locative, dans un marché où 5,7 % des logements sont vacants et le taux de chômage atteint 16,6 %. La forte proportion de logements sociaux (45 %) crée une concurrence sur les loyers bas. La taxe foncière est élevée (46,87 %). Enfin, bien que les passoires thermiques ne représentent que 1,8 % du parc, la rénovation énergétique est un enjeu incontournable pour maintenir la valeur des biens.
Cas pratique : un investissement type à Évry-Courcouronnes
Pour un appartement type de 65 m² à Évry-Courcouronnes, comptez environ 141 745 € à l'achat (au prix médian de 2 181 €/m²). Il se loue autour de 1 157 €/mois (17,8 €/m²), générant un rendement brut de 9,8 %. Après déduction de la taxe foncière (env. 700 €/an) et des charges, le rendement net tombe à 5,6 %, soit un revenu locatif net d'environ 660 €/mois.
Erreurs à éviter quand on investit à Évry-Courcouronnes
- Négliger la taxe foncière, élevée à 46,87% à Évry.
- Oublier de provisionner pour la vacance locative (taux de 5,7%).
- Surestimer le loyer perçu en se fiant aux moyennes brutes.
- Choisir un bien sans vérifier les charges de copropriété.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier d'Évry-Courcouronnes suit le rythme francilien classique : une reprise en mars-avril et une activité soutenue jusqu'en juillet. Septembre-octobre constituent une seconde période favorable, avant un ralentissement en décembre. Les vendeurs peuvent tirer parti de ces pics de demande. À noter que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains propriétaires à vendre en première partie d'année. Acheter en novembre ou janvier peut parfois permettre de négocier.
Le saviez-vous ?
- Seulement 1,5% du parc immobilier a été construit avant 1945.
- La ville compte 2 759 équipements, dont 650 établissements de santé.
- Le taux de chômage (16,6%) place la ville au dernier rang de sa catégorie dans l'Essonne.
S'installer à Évry-Courcouronnes : cadre de vie et logement
S'installer à Évry-Courcouronnes, c'est opter pour la praticité d'une ville conçue comme un pôle. Les 2 759 équipements recensés par l'INSEE, des commerces aux services de santé en passant par les infrastructures sportives, offrent une autonomie rare. La connexion est optimale, avec une couverture fibre à 99,9 % et la gare d'Évry-Courcouronnes à quelques minutes à pied pour rejoindre Paris en 35 minutes.
Le cadre urbain, marqué par l'architecture des villes nouvelles, évolue avec d'importants projets de renouvellement. La présence de la préfecture de l'Essonne et de l'université d'Évry-Val-d'Essonne anime le centre-ville. Le profil démographique est très jeune (âge médian de 33,3 ans), ce qui crée une atmosphère dynamique mais aussi une certaine pression sur les équipements publics. La vigilance s'impose sur les zones soumises au PPRi Seine, le plan de prévention du risque inondation, qui peut concerner certains quartiers.
Carte du marché immobilier à Évry-Courcouronnes
Évry-Courcouronnes et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Évry-Courcouronnes
Avec une température moyenne de 11,9 °C et 624 mm de pluie par an, le climat d'Évry-Courcouronnes est typique de l'Île-de-France, légèrement plus doux et sec que la région parisienne nord. Les habitants profitent d'environ 1 700 heures d'ensoleillement annuel. Ce profil, sans extrêmes, convient aux actifs recherchant une faible contrainte météorologique au quotidien. Les précipitations modérées limitent les risques d'humidité structurelle, un atout pour l'entretien du bâti.
À qui s'adresse Évry-Courcouronnes ?
La commune s'adresse en priorité aux primo-accédants et jeunes actifs cherchant un accès rapide à Paris à moindre coût. Les investisseurs y sont également très présents. Les familles pourront être attirées par les services, mais la part minoritaire de maisons (14,5 % du parc) et la densité urbaine peuvent constituer des freins. Les retraités y sont moins représentés (17,1 % de 60 ans et +).
Avantages et limites à Évry-Courcouronnes
✓ Points forts
- Prix d'entrée très inférieur à la moyenne francilienne
- Connectivité exceptionnelle (RER, TGV, Orly, futur Grand Paris)
- Équipements et services très complets (santé, éducation, sports)
- Parc immobilier globalement récent et énergétiquement performant
- Dynamisme démographique d'une ville jeune (âge médian 33,3 ans)
− À prendre en compte
- Taux de chômage élevé (16,6%), impactant le pouvoir d'achat local
- Densité urbaine très forte (7 435 hab/km²)
- Exposition à un risque naturel d'inondation (PPRi Seine actif)
Composition du parc immobilier à Évry-Courcouronnes
29 269 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition: 85,5 % d'appartements, 14,5 % de maisons — profil urbain marqué.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier est majoritairement composé d'appartements (85,5 %), avec seulement 14,5 % de maisons, ce qui en fait un marché très urbain et accessible. Le taux de propriétaires (38 %) est bas, signe d'une population locataire importante, souvent jeune (âge médian de 33,3 ans). La part minime de résidences secondaires (2,2 %) et le taux de vacants modéré (5,7 %) indiquent une demande résidentielle stable, portée par la proximité de la gare d'Évry-Courcouronnes et les 2 759 équipements de service.
Ancienneté du parc à Évry-Courcouronnes
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 26 716 logements).
- Avant 1919 0,7 % 196 logts
- 1919-1945 0,8 % 215 logts
- 1946-1970 13,7 % 3 662 logts
- 1971-1990 59,5 % 15 907 logts
- 1991-2005 15,7 % 4 193 logts
- 2006-2019 9,5 % 2 543 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Évry-Courcouronnes
2 759 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Évry-Courcouronnes
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise au PPRi de la Seine, principal risque d'inondation. La sismicité est très faible et le radon négligeable. Historiquement, 14 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris, majoritairement pour inondations et coulées de boue. Un acheteur doit systématiquement consulter le dossier de diagnostic technique pour savoir si le bien est en zone inondable. En dehors de ces secteurs définis, la constructibilité est normale, sans contrainte majeure.
Cas pratique : un achat type à Évry-Courcouronnes
Pour une maison type de 98 m², le prix d'acquisition est d'environ 277 536 €. Avec un apport de 10 %, un emprunt de 250 000 € sur 20 ans à 3,5 % (hors assurance) génère une mensualité de 1 450 €. Cela représente environ 14,5 années du revenu médian local (19 160 €), un effort d'accession important mais en ligne avec le marché francilien.
Erreurs à éviter quand on achète à Évry-Courcouronnes
- Ne pas consulter le dossier de diagnostic technique (risque inondation PPRi Seine).
- Ignorer la performance énergétique (DPE) et les travaux à prévoir.
- Acheter sans vérifier la proximité des transports en commun.
- Sous-estimer le budget notarial (frais d'achat).
Points clés à retenir à Évry-Courcouronnes
- Prix médian au m² stable à 2 340 € (-0,5 % sur 1 an).
- Rendement brut locatif attractif de 9,8 % pour les appartements.
- Climat doux francilien : 11,9°C de moyenne et 624 mm de pluie.
- Marché plus favorable aux vendeurs de biens bien situés et rénovés.
- Écart important entre maisons (2 881 €/m²) et appartements (2 239 €/m²).
- Rendement net ramené à ~5,6 % après charges et taxe foncière.
- Parc énergétique performant, seulement 1,8% de passoires.
- Proximité gare et commerces majore la valeur jusqu'à 10%.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Évry-Courcouronnes ?
À Évry-Courcouronnes, la valeur d'un bien dépend avant tout de sa localisation précise. La proximité de la gare (0,2 km) et du centre commercial Évry 2 peut ajouter jusqu'à 10 % au prix au m². Pour un appartement, l'étage, la vue et la qualité de la copropriété (présence d'ascenseur, charges) sont déterminants. L'état du bien et sa performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus : un logement classe C se vend plus facilement qu'un D. Enfin, la surface du terrain pour les maisons reste un atout rare dans cette ville dense de 9 km².
Estimation indicative d'une maison à Évry-Courcouronnes
Pour une maison de 94 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
219 960 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Se baser sur une moyenne de 2 323 €/m² est insuffisant. Un appartement de 64 m² peut valoir entre 125 000 € (Q1 à 1 961 €/m²) et 189 000 € (Q3 à 2 949 €/m²), soit un écart de 64 000 €. Une estimation fine, croisant les données DVF avec les spécificités de votre bien (étage, année de construction, vue, travaux), permet de se positionner stratégiquement sur ce marché concurrentiel, évitant une sous-valorisation ou, à l'inverse, une mise en prix qui prolonge inutilement la durée de vente.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent immobilier local connaît les micro-marchés : les prix diffèrent entre le quartier de la gare, le centre-ville et les Chamards. Il évalue l'état réel (cuisine à refaire, ravalement prévu) et les atours invisibles (exposition sud, nuisance sonore) que les algorithmes ignorent. Son estimation est un argument de négociation face aux acheteurs, souvent assistés par leur propre conseiller. Il anticipe aussi les évolutions réglementaires, comme les travaux de rénovation énergétique rendus nécessaires par un DPE faible. Son expertise permet une mise sur le marché au prix juste, évitant une sur- ou sous-évaluation coûteuse.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix moyen au m² communal.
- Négliger l'impact d'un DPE médiocre sur la valorisation.
- Oublier de comparer avec des biens similaires récemment vendus.
- Vouloir rentabiliser des travaux de rénovation trop onéreux.
Investir à Évry-Courcouronnes : passer à l'action
Les données DVF tracent une carte, mais le territoire comporte ses micro-marchés. Identifier le bon bien au bon prix nécessite l'expertise d'un professionnel ancré localement, capable de naviguer entre les tours récentes et les quartiers en renouvellement.
Ces chiffres dessinent un potentiel, mais sa concrétisation dépend d'une connaissance fine des quartiers et du parc.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Évry-Courcouronnes
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Évry-Courcouronnes ?
Le prix médian global s'établit à 2 340 €/m2 en 2024. Les appartements se vendent en médiane à 2 239 €/m2 et les maisons à 2 881 €/m2, selon les données DVF.
Évry-Courcouronnes est-elle une bonne ville pour investir en locatif ?
Le rendement locatif brut y est très élevé (9,8 % pour les appartements), mais le rendement net est plus modéré (environ 5,6 %) après déduction des charges. La demande locative est soutenue par la jeunesse de la population.
Comment a évolué le marché immobilier à Évry-Courcouronnes récemment ?
Après un pic à 2 484 €/m2 en 2022, les prix ont amorcé une correction et sont redescendus à 2 340 €/m2 en 2024, soit une baisse de 0,5 % sur un an.
Quels sont les quartiers à privilégier à Évry-Courcouronnes ?
Les secteurs proches de la gare RER/TGV et du centre-ville sont les plus recherchés pour leur accessibilité et leur densité d'équipements. Les zones en renouvellement urbain peuvent aussi présenter des opportunités.
Faut-il privilégier l'achat d'un appartement ou d'une maison à Évry-Courcouronnes ?
Les appartements dominent le marché (433 ventes contre 87 pour les maisons) et offrent un meilleur rendement locatif. Les maisons, plus rares et chères, sont adaptées à un projet de résidence principale familiale avec un budget plus conséquent.
Marché immobilier des communes voisines
Alors que le prix au mètre carré est inférieur de 60 % à 75 % à celui de communes voisines comme Antony ou Ivry-sur-Seine, l'écart de valorisation offre un effet de levier considérable pour un investisseur visant la rentabilité locative brute, malgré des indicateurs socio-économiques moins solides.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Évry-Courcouronnes.
Communes limitrophes d'Évry-Courcouronnes
Évry-Courcouronnes est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier d'Évry-Courcouronnes se situe dans la moyenne — prix médian 2 340 €/m², dans la ligne de la médiane de l'Essonne. Sur 193 communes classées dans l'Essonne, Évry-Courcouronnes figure parmi les 15 % les moins chères au m².
Le prix médian d'Évry-Courcouronnes reste globalement stable sur la période 2021-2025. Au total, 3 036 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Typologie urbaine marquée: 81,5 % des transactions d'Évry-Courcouronnes concernent des appartements, autour de 2 239 €/m². Un bien type de 94 m² revient à environ 270 814 €, soit 14,1 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 17,8 €/m² pour un appartement et 15,5 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 9,5 % pour un appartement (6,5 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Évry-Courcouronnes (2,2 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Construction neuve active à Évry-Courcouronnes: l'équivalent de 485 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025.
Le marché immobilier d'Évry-Courcouronnes s'interprète dans un contexte plus large — Évry-Courcouronnes est dans le tissu périurbain de l'Île-de-France, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Sur le plan physique, la commune est en plaine, à 78 m d'altitude, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.