01 Le parc de logements
Le parc comprend 3 137 logements dont 2 951 résidences principales, 27 résidences secondaires et 158 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 2 951 | 94,1 % |
| Résidences secondaires | 27 | 0,9 % |
| Logements vacants | 158 | 5,0 % |
Sur les 3 137 logements recensés, 94 % sont occupés à l'année, 1 % servent de résidence secondaire et 5 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 26 | 0,9 % |
| 1919-1945 | 23 | 0,8 % |
| 1946-1970 | 79 | 2,7 % |
| 1971-1990 | 1 749 | 59,3 % |
| 1991-2005 | 532 | 18,0 % |
| 2006-2019 | 542 | 18,4 % |
La période 1971-1990 concentre 59 % du parc, tandis que 1 % datent d'avant 1919 et 18 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 96 | 3,3 % |
| 2 pièces | 421 | 14,3 % |
| 3 pièces | 647 | 21,9 % |
| 4 pièces | 819 | 27,7 % |
| 5 pièces ou plus | 969 | 32,8 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 33 % du parc, contre 18 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,9 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 2 723 | 2 877 | 3 137 |
| Rés. principales | 2 657 | 2 794 | 2 951 |
| Rés. secondaires | 5 | 0 | 27 |
| Vacants | 61 | 83 | 158 |
À Vaujours, commune similaire à 13 km, la part de propriétaires est de 48,2 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 1 898 | 64,3 % |
| Locataires (privé) | 467 | 15,8 % |
| Locataires HLM | 496 | 16,8 % |
| Logés gratuitement | 90 | 3,0 % |
La répartition du parc occupé: 64,3 % de propriétaires, 32,6 % de locataires, dont 17 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 311 | 44,4 % |
| Fioul | 29 | 1,0 % |
| Électricité | 1 501 | 50,9 % |
| Gaz bouteille | 20 | 0,7 % |
| Autre (bois…) | 90 | 3,0 % |
Le électricité équipe 51 % des résidences principales, devant gaz de ville (44 %) et autres sources (bois notamment) (3 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 370 |
| 2 à 4 ans | 614 |
| 5 à 9 ans | 485 |
| 10 ans ou plus | 1 481 |
| Total ménages | 2 951 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 809 |
| Sous-occupation modérée | 692 |
| Sous-occupation accentuée | 702 |
| Suroccupation modérée | 217 |
| Suroccupation accentuée | 67 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 273 | 9,3 % |
| 1 voiture | 1 545 | 52,4 % |
| 2 voitures ou plus | 1 133 | 38,4 % |
Ventilation par équipement automobile: 9 % sans véhicule, 52 % mono-motorisés, 38 % multi-motorisés. Par ailleurs, 84,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 96 | 75 | 10 | 11 |
| 1975 | 300 | 119 | 12 | 169 |
| 1982 | 630 | 594 | 5 | 31 |
| 1990 | 1 876 | 1 803 | 36 | 37 |
| 1999 | 2 168 | 2 060 | 14 | 94 |
| 2006 | 2 361 | 2 300 | 10 | 51 |
| 2011 | 2 723 | 2 657 | 5 | 61 |
| 2016 | 2 877 | 2 794 | 0 | 83 |
| 2022 | 3 137 | 2 951 | 27 | 158 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 96 à 3 137 logements, soit +3168 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 240 | 144 | 123 | 221 | 180 | 47 |
| Dont vacants > 2 ans | 34 | 16 | 16 | 23 | 14 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 12 | 0,8 % |
| Classe C | 506 | 35,3 % |
| Classe D | 712 | 49,6 % |
| Classe E | 143 | 10,0 % |
| Classe F | 41 | 2,9 % |
| Classe G | 21 | 1,5 % |
Distribution DPE sur 1 435 diagnostics: la majorité se situe en classe D (50 %), avec 36 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 170 | 11,8 % |
| Classe B | 381 | 26,6 % |
| Classe C | 305 | 21,3 % |
| Classe D | 442 | 30,8 % |
| Classe E | 98 | 6,8 % |
| Classe F | 31 | 2,2 % |
| Classe G | 8 | 0,6 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe D ressort en tête (31 %), et 60 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 340 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 301 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 191 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 183 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 156 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 122 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 340 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 122 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 2 | 10 |
| Classe C | 52 | 454 |
| Classe D | 126 | 586 |
| Classe E | 47 | 96 |
| Classe F | 12 | 29 |
| Classe G | 5 | 16 |
Les maisons affichent une classe dominante D (210 kWh/m²/an), les appartements D (186) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 66 |
| T2 | 140 |
| T3 | 216 |
| T4 | 95 |
| T5+ | 66 |
Le parc de logements structure le marché immobilier d'Émerainville (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le millésime INSEE 2022 crédite Émerainville de 3 137 logements, très largement orientés vers l'habitat permanent (94,1 %). L'offre résidentielle combine pavillonnaire (42,8 %) et collectif (57,2 %). Le cadre local de Émerainville est dans le tissu périurbain de l'Île-de-France, en contexte de plaine (altitude moyenne: 43 m).
La propriété reste majoritaire à Émerainville: 64,3 % contre 32,6 % de locataires. Le logement social occupe une place de 16,8 % dans le parc de résidences principales. Émerainville est en deçà des obligations SRU — 21,3 % de logements sociaux contre 25,0 % requis.
Construction récente dynamique: 18,4 % des logements d'Émerainville ont été bâtis depuis 2006. Le parc d'Émerainville cadre avec la moyenne française: D en classe dominante, 190 kWh/m²/an. 50,9 % des résidences principales sont chauffées au électricité.
Le parc a progressé régulièrement sur la période 2016–2022 (+9,0 %). Répartition équilibrée de la motorisation: 9,3 % de ménages sans voiture, 38,4 % à au moins deux voitures.
Le profil régional — Émerainville est dans le tissu périurbain de l'Île-de-France — éclaire les choix d'habitat localement. Émerainville est en contexte de plaine (altitude moyenne: 43 m), autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
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Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,0 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
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Analyse du marché immobilier à Émerainville
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,0 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,0 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Émerainville
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Émerainville s'établit à 3 744 €, sur la base de 81 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Émerainville se positionne dans le top 6 % des communes les plus chères du Seine-et-Marne.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 65,0 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 6,0 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
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Évolution du marché immobilier d'Émerainville Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier d'Émerainville
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 3 675 €/m² à 3 744 €/m² (+1,9 %), pour 81 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 64 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
38,3 % de maisons et 61,7 % d'appartements parmi les 81 transactions enregistrées.
38,3 % maisons, 61,7 % appartements sur 81 ventes: le collectif pèse 61,7 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 81 | 31 | 50 |
| Prix médian/m² | 3 744 € | 3 478 € | 3 858 € |
| Prix moyen/m² | 3 799 € | ||
| Surface médiane | – | 100 m² | 64 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 111 | 3 675 € |
| 2022 | 95 | 3 780 € |
| 2023 | 51 | 3 720 € |
| 2024 | 66 | 3 722 € |
| 2025 | 81 | 3 744 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 16 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 1 194 autorisations pour 1 270 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Émerainville
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Vacance longue durée modérée : marché plutôt actif, la majorité des biens vacants se relouent ou se revendent dans les 2 ans.
Construction neuve à Émerainville (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 80 logements autorisés à à Émerainville, dont 8 en 2025 (-76 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Émerainville
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Émerainville
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (65,03 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Émerainville
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 435 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Émerainville: la classe D domine, 4,3 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Émerainville
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Émerainville : cadre de vie et logement
Émerainville compte 7 690 habitants, à 106 m d'altitude. Le climat local affiche 12,1 °C de moyenne annuelle et 716 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 2 appellations d'origine rattachées au terroir local et 260 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Émerainville
Émerainville et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Émerainville
Composition du parc immobilier à Émerainville
3 137 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (43,0 %) et collectif (57,0 %).
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc à Émerainville
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 2 951 logements).
- Avant 1919 0,9 % 26 logts
- 1919-1945 0,8 % 23 logts
- 1946-1970 2,7 % 79 logts
- 1971-1990 59,3 % 1 749 logts
- 1991-2005 18,0 % 532 logts
- 2006-2019 18,4 % 542 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Émerainville
260 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Émerainville
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Émerainville
Pour une maison de 100 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
374 400 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Émerainville
Quel est le prix de l'immobilier à Émerainville ?
Le prix médian au m² à Émerainville est de 3 744 € (données DVF, 81 transactions). Pour une maison de 100 m² (surface médiane locale), compter environ 348 000 €.
Comment Émerainville se situe-t-elle dans le Seine-et-Marne ?
Émerainville se classe au 31ᵉ rang sur 506 communes du Seine-et-Marne — dans le top 6 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Émerainville ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Émerainville est de 5,3 % (loyer de 15,3 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Émerainville.
Communes limitrophes d'Émerainville
Émerainville est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Côté prix, Émerainville est un marché tendu — 3 744 €/m² sur 81 ventes récentes, +22,8 % par rapport au reste du Seine-et-Marne. La commune figure parmi les 6 % les plus chères du Seine-et-Marne au mètre carré.
Peu de variation du prix médian au m² entre 2021 et 2025 (+1,9 %). Sur l'ensemble de la période, 404 transactions sont recensées par les données DVF.
Les maisons (38,3 % des transactions, 3 478 €/m²) et les appartements (61,7 %, 3 858 €/m²) se partagent le marché. Rapporté au revenu médian d'Émerainville, un logement de 100 m² (347 800 €) représente 13,3 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 19,4 € (appartements) et 15,3 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 6,0 % pour un appartement (5,3 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (0,9 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Les flux SITADEL font apparaître une production neuve modeste (80 logements autorisés entre 2021 et 2025). Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 85 % des autorisations de la période).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Émerainville est dans le tissu périurbain de l'Île-de-France. Émerainville est en contexte de plaine (altitude moyenne: 43 m), autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.