01 Le parc de logements
Le parc comprend 6 248 logements dont 5 424 résidences principales, 208 résidences secondaires et 616 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 5 424 | 86,8 % |
| Résidences secondaires | 208 | 3,3 % |
| Logements vacants | 616 | 9,9 % |
Visualisation des trois usages du parc: 87 % d'habitat permanent, 3 % de résidences secondaires et 10 % de logements inoccupés sur un total de 6 248.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 871 | 16,4 % |
| 1919-1945 | 1 194 | 22,4 % |
| 1946-1970 | 1 265 | 23,8 % |
| 1971-1990 | 1 164 | 21,9 % |
| 1991-2005 | 566 | 10,6 % |
| 2006-2019 | 266 | 5,0 % |
Structure du bâti par époque: 16 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1946-1970 (24 %), 5 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 475 | 8,8 % |
| 2 pièces | 1 347 | 24,8 % |
| 3 pièces | 1 364 | 25,1 % |
| 4 pièces | 1 013 | 18,7 % |
| 5 pièces ou plus | 1 227 | 22,6 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 23 % du parc, contre 34 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,5 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 5 980 | 5 964 | 6 248 |
| Rés. principales | 5 409 | 5 274 | 5 424 |
| Rés. secondaires | 64 | 126 | 208 |
| Vacants | 507 | 564 | 616 |
Commune voisine de taille comparable, L'île-Saint-Denis (4 km) affiche 29,2 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 883 | 53,2 % |
| Locataires (privé) | 1 840 | 33,9 % |
| Locataires HLM | 577 | 10,6 % |
| Logés gratuitement | 125 | 2,3 % |
La répartition du parc occupé: 53,1 % de propriétaires, 44,6 % de locataires, dont 11 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 3 110 | 57,3 % |
| Fioul | 320 | 5,9 % |
| Électricité | 1 903 | 35,1 % |
| Gaz bouteille | 31 | 0,6 % |
| Autre (bois…) | 60 | 1,1 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (57 %), suivi par électricité (35 %) et fioul (6 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 660 |
| 2 à 4 ans | 1 273 |
| 5 à 9 ans | 1 045 |
| 10 ans ou plus | 2 446 |
| Total ménages | 5 424 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 803 |
| Sous-occupation modérée | 1 156 |
| Sous-occupation accentuée | 690 |
| Suroccupation modérée | 822 |
| Suroccupation accentuée | 113 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 565 | 28,9 % |
| 1 voiture | 2 895 | 53,4 % |
| 2 voitures ou plus | 964 | 17,8 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 29 % sans voiture, 53 % à une voiture et 18 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 56,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 4 894 | 4 595 | 80 | 219 |
| 1975 | 4 829 | 4 451 | 97 | 281 |
| 1982 | 5 016 | 4 361 | 74 | 581 |
| 1990 | 5 320 | 4 599 | 161 | 560 |
| 1999 | 5 654 | 4 775 | 136 | 743 |
| 2006 | 5 962 | 5 580 | 52 | 329 |
| 2011 | 5 980 | 5 409 | 64 | 507 |
| 2016 | 5 964 | 5 274 | 126 | 564 |
| 2022 | 6 248 | 5 424 | 208 | 616 |
Trajectoire de long terme: 4 894 logements en 1968, 6 248 en 2022 (+28 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 701 | 668 | 651 | 674 | 736 | 419 |
| Dont vacants > 2 ans | 91 | 92 | 91 | 130 | 166 | 185 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 0,1 % |
| Classe B | 12 | 0,4 % |
| Classe C | 783 | 24,2 % |
| Classe D | 929 | 28,7 % |
| Classe E | 786 | 24,3 % |
| Classe F | 457 | 14,1 % |
| Classe G | 263 | 8,1 % |
Le graphique décompose les 3 232 diagnostics par étiquette énergétique: 29 % en D, 25 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 232 | 7,2 % |
| Classe B | 578 | 17,9 % |
| Classe C | 807 | 25,0 % |
| Classe D | 614 | 19,0 % |
| Classe E | 560 | 17,3 % |
| Classe F | 330 | 10,2 % |
| Classe G | 111 | 3,4 % |
Répartition climat du parc: C concentre 25 % des diagnostics et 50 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 327 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 286 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 208 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 171 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 136 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 130 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 327 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 130 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 1 |
| Classe B | 4 | 8 |
| Classe C | 34 | 749 |
| Classe D | 60 | 869 |
| Classe E | 89 | 697 |
| Classe F | 79 | 378 |
| Classe G | 52 | 211 |
Performance comparée: maisons classées E (310), appartements classés D (257), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 86 |
| T2 | 301 |
| T3 | 259 |
| T4 | 130 |
| T5+ | 51 |
Le parc de logements structure le marché immobilier d'Enghien-les-Bains (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Enghien-les-Bains est le petite ville ayant le prix au m² le plus élevé du département Val-d'Oise. (sur 36 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
- Enghien-les-Bains est le petite ville ayant le plus de logements vacants du département Val-d'Oise. (sur 36 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
- Enghien-les-Bains est le petite ville ayant la consommation énergétique la plus élevée (DPE) du département Val-d'Oise. (sur 36 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Le parc d'Enghien-les-Bains comprend 6 248 logements, dont l'essentiel (86,8 %) correspond à des résidences principales occupées à l'année. Profil très urbain: l'appartement (à 77,9 %) est largement majoritaire, la maison reste marginale (22,1 %). La commune est caractéristique des communes franciliennes de deuxième couronne, en plaine, à 29 m d'altitude.
Enghien-les-Bains affiche un profil mixte — 53,1 % de propriétaires et 44,6 % de locataires. Le parc social représente 10,6 % des résidences principales. Au titre de la SRU, Enghien-les-Bains est classée en carence — 16,3 % de logements sociaux pour une obligation de 25,0 %.
Le noyau ancien du parc pèse 16,4 % (logements d'avant 1919). Bilan DPE plus tendu — D en classe dominante et 262 kWh/m²/an, signal d'un parc à moderniser. Les classes F+G pèsent 22,3 % dans le parc diagnostiqué, levier potentiel de rénovation. Le gaz de ville équipe 57,3 % des logements occupés à titre principal.
Le parc d'Enghien-les-Bains a progressé de +4,8 % entre 2016 et 2022. La motorisation des ménages d'Enghien-les-Bains traduit un profil urbain: 28,9 % des ménages vivent sans voiture, portés par une bonne desserte en transports et la proximité des commerces.
Le contexte régional pèse sur le parc local — Enghien-les-Bains est caractéristique des communes franciliennes de deuxième couronne. Le parc résidentiel d'Enghien-les-Bains s'inscrit dans un territoire en plaine, à 29 m d'altitude.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
Faut-il investir à Enghien-les-Bains en 2026 ?
Unique station thermale d'Île-de-France, Enghien-Les-Bains mise sur son lac et sa desserte ferroviaire vers Paris (15 min) pour attirer résidents et investisseurs. Avec un revenu médian élevé (31 400 €) mais un parc immobilier vieillissant, la commune présente un profil contrasté. Analyse des indicateurs pour trancher l'opportunité en 2026.
Station thermale francilienne unique, Enghien-Les-Bains combine une attractivité résidentielle solide (IAT 7,4/10) avec un marché en correction de -7,1 %, créant une fenêtre d'opportunité.
Verdict
➤ Investir ici demande une sélection rigoureuse pour un locatif annuel en appartement, avec un horizon moyen terme pour capter la reprise.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 5,1 % pour les appartements
- ✓ Correction de -7,1 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Desserte ferroviaire directe et équipements très nombreux
- ⚠ Accessibilité très faible (IAI 1,4/10)
- ⚠ 22,3 % de passoires thermiques : risque rénovation
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian supérieur de 50 % à la moyenne nationale des petites villes.
- Se positionne dans le top 30 % des communes les plus attractives du Val-d'Oise.
- Rendement locatif brut (5,1 %) supérieur à celui des grandes métropoles comme Paris.
Analyse du marché immobilier à Enghien-les-Bains
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 11,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Enghien-les-Bains : opportunités et risques
Le rendement brut de 5,1 % pour les appartements semble attractif, mais il est impératif de calculer le net. La taxe foncière, à 32,15 %, représente une charge conséquente. Combinée aux frais de gestion et à un taux de vacance estimé à 8 %, elle rogne le rendement net jusqu'à environ 3,3 %, soit un niveau juste correct.
Le risque majeur provient du parc énergétique : 22,3 % des logements sont des passoires thermiques (classes F ou G). La loi Climat et Résilience rendra ces biens progressivement impropres à la location, imposant des travaux lourds. Investir impose donc une vigilance accrue sur le DPE, sous peine de voir sa rentabilité anéantie.
La faible construction neuve limite le risque de sur-offre mais aussi les opportunités d'acquisition de biens performants. La stratégie gagnante consiste à cibler des appartements rénovés, bien situés près de la gare ou du lac, pour attirer une clientèle d'actifs parisiens prêts à payer un loyer premium pour la commodité.
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Données du marché immobilier à Enghien-les-Bains
DVF, loyers, permis, analyse expertLa baisse de 7,1 % du prix médian en 2024, selon les données DVF, marque un tournant après quatre années de hausse quasi ininterrompue. Ce repli, plus brutal que la moyenne régionale, s'explique par un double choc : la normalisation post-Covid et la remontée des taux d'intérêt qui ont évincé une partie des acheteurs.
La structure des transactions révèle un marché segmenté. Les appartements, avec 120 ventes, représentent l'essentiel de l'activité et sont le moteur de la correction. Les maisons, plus rares et plus chères, résistent mieux, tirées par une demande familiale solvable. Cette dichotomie impose des stratégies d'investissement distinctes.
Le contexte territorial, avec sa gare à 300 mètres du centre, reste un atout structurel. Cependant, l'écart croissant entre les prix et le revenu médian local (31 400 €) suggère que le marché est désormais porté par des capitaux extérieurs, augmentant sa sensibilité aux conjonctures économique et financière.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Enghien-les-Bains Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Les prix médians à Enghien-Les-Bains ont culminé à 5 932 €/m² en 2022 avant une correction cumulative de 11,9 % sur les deux années suivantes, pour atteindre 5 226 €/m² en 2024. Cette baisse de 7,1 % sur un an est plus marquée que dans beaucoup de communes franciliennes, reflétant un ajustement sévère post-Covid et une sensibilité à la hausse des taux. Le marché des maisons (6 194 €/m²) résiste mieux que celui des appartements (4 858 €/m²), signe d'une demande persistante pour l'individuel. Pour un acheteur en 2026, cette dynamique offre un point d'entrée revisité, avec un potentiel de stabilisation si l'inflation des taux se modère.
Évolution du marché immobilier d'Enghien-les-Bains
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 5 667 €/m² → 5 002 €/m² (-11,7 %), volume annuel actuel 151 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 55 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 151 transactions en 2024, le volume d'échanges s'est stabilisé après une baisse continue depuis le pic de 2021 (249 ventes). Le marché est largement porté par les appartements (120 ventes, soit 81 % du total), avec une surface médiane de 53 m², typique d'un parc composé de deux-pièces et trois-pièces. Les maisons, plus rares (31 ventes), affichent une surface médiane de 119 m² et un prix au m² supérieur de 20 %. Ce profil traduit un marché actif mais en phase de rééquilibrage, où l'acheteur retrouve un certain pouvoir de négociation, notamment sur les biens nécessitant des travaux.
Répartition des ventes
20,5 % de maisons et 79,5 % d'appartements parmi les 151 transactions enregistrées.
Sur 151 transactions enregistrées, 20,5 % portent sur des maisons (6 194 €/m²) et 79,5 % sur des appartements (4 858 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 151 | 31 | 120 |
| Prix médian/m² | 5 002 € | 6 194 € | 4 858 € |
| Prix moyen/m² | 5 605 € | ||
| Surface médiane | – | 110 m² | 55 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 221 | 5 667 € |
| 2022 | 188 | 5 788 € |
| 2023 | 143 | 5 475 € |
| 2024 | 154 | 4 995 € |
| 2025 | 151 | 5 002 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve est atone à Enghien-Les-Bains : seulement 8 logements ont été autorisés en 2024, et la tendance sur cinq ans est à la baisse de 16 %. Cette faible production s'explique par la densité déjà extrême (5 716 hab/km²) et la rareté des terrains disponibles. À court terme, cette pénurie d'offre neuve soutient le marché de l'ancien. Cependant, elle limite aussi la modernisation d'un parc où 38,8 % des logements datent d'avant 1945. Pour l'investisseur, la valeur ajoutée viendra donc de la rénovation de biens existants plutôt que de l'acquisition de neuf.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 6 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 1 366 autorisations pour 568 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Enghien-les-Bains
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Enghien-les-Bains (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 161 logements autorisés à à Enghien-les-Bains, dont 3 en 2025 (-58 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Enghien-les-Bains
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Enghien-les-Bains
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (32,15 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,9 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net chute significativement une fois les charges réelles intégrées. À Enghien-les-Bains, la taxe foncière (32,15 % du taux) représente un prélèvement important. Ajoutez la provision pour copropriété (environ 40 €/m²/an dans l'ancien), les frais de gestion locative (5 à 8 % du loyer), et une provision pour vacance (le taux de logements vacants local est de 9,9 %). Ces éléments expliquent l'écart entre le brut et le net.
Performance énergétique du parc à Enghien-les-Bains
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 232 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Enghien-les-Bains: la classe D domine, 22,3 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Le parc est vieillissant, avec une classe D dominante et une consommation moyenne de 259 kWh/m²/an. Plus de 22 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G). Cette donnée est cruciale : acheter un bien mal classé expose à des travaux de rénovation obligatoires et coûteux dès 2025 pour les logements les plus énergivores, impactant directement la valorisation et la capacité à louer ou vendre.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de type T2 ou T3, dont la surface médiane est de 53 m². Ces biens correspondent à la demande majoritaire de ménages mono ou biparentaux. Les studios peuvent trouver preneurs mais sont moins valorisés. L'ancien domine (38,8 % du parc construit avant 1945), imposant une vigilance sur l'état et le DPE. Le neuf est rare (5 % après 2006), et la construction neuve ralentit (-16 % sur 5 ans).
Quelles zones cibler à Enghien-les-Bains ?
Le centre-ville, autour du lac et de la gare, est le plus attractif pour la location en raison de sa proximité avec les commerces (156 équipements) et les transports. La périphérie, plus résidentielle et pavillonnaire, convient moins à l'investissement locatif classique en raison de loyers au m² plus bas (17,3 €/m² pour les maisons). Aucune zone en fort développement n'est identifiée, le rythme de construction étant faible (8 logements autorisés en 2024).
Calculateur de rendement à Enghien-les-Bains
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Enghien-les-Bains
Le risque vacance est réel avec un taux de logements vacants de 9,9 %. La dépendance à la conjoncture francilienne est forte. Surtout, 22,3 % du parc est classé passoire thermique (DPE F/G), ce qui implique des travaux de rénovation obligatoires à moyen terme (loi Climat). La taxe foncière, à 32,15 %, grève le rendement net. Enfin, la baisse des prix (-7,1 %) peut retarder une éventuelle plus-value à la revente.
Cas pratique : un investissement type à Enghien-les-Bains
Pour un appartement de 50 m² au prix médian (5 000 €/m²), comptez 250 000 € à l'achat. Avec un loyer de 21,1 €/m², cela génère 1 055 €/mois, soit un rendement brut de 5,1 %. Après charges et impôts (rendement net ~3,3 %), et avec un crédit sur 20 ans, l'effort mensuel résiduel peut être de l'ordre de 200 à 300 € selon votre apport.
Erreurs à éviter quand on investit à Enghien-les-Bains
- Oublier la taxe foncière, pourtant élevée à 32,15 % du taux.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner pour la vacance (9,9 %).
- Négliger le DPE : 22,3 % de passoires, travaux obligatoires à venir.
- Surévaluer les loyers face à une offre concurrentielle.
Quand acheter ou vendre ?
Le printemps (mars-juin) est traditionnellement la période la plus active pour les visites, portée par le cadre du lac. Vendre à l'automne permet de capter les acheteurs souhaitant boucler avant fin d'année. La période de la taxe foncière (septembre) peut parfois motiver des vendeurs. L'hiver, moins d'offres mais des acheteurs souvent plus déterminés, permet une négociation potentiellement plus favorable.
Le saviez-vous ?
- Enghien est la commune la plus dense de sa catégorie dans le Val-d'Oise.
- Le lac, d'origine naturelle, est le seul lac d'Île-de-France autorisé à la baignade.
- 95,2 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
S'installer à Enghien-les-Bains : cadre de vie et logement
Avec 807 équipements recensés par l'INSEE pour 11 432 habitants, Enghien-Les-Bains surclasse la plupart des communes de taille comparable. La densité de commerces et de services (329), couplée à une offre de soins importante (228 équipements santé), garantit une autonomie quasi complète au quotidien.
Le cadre de vie s'articule autour du lac et de ses activités nautiques, un atour unique en Île-de-France. La connexion ferroviaire directe vers Paris-Saint-Lazare en fait une cité-dortoir de prestige pour les actifs, tandis que la part élevée de plus de 60 ans (27,5 %) atteste aussi de son attrait pour les retraités. La contrepartie est une densité de population parmi les plus fortes du département, avec un parc immobilier où les maisons individuelles ne représentent qu'un logement sur cinq.
Carte du marché immobilier à Enghien-les-Bains
Enghien-les-Bains et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Enghien-les-Bains
Un climat tempéré, avec une moyenne annuelle de 12,9 °C et des précipitations modérées (634 mm), caractérise Enghien. Idéal pour ceux qui fuient les extrêmes, l'hiver y est doux (43 m d'altitude) et l'été supportable. Ce profil plaît aux familles et aux retraités recherchant un cadre agréable à proximité du lac, sans les rigueurs climatiques d'autres régions.
À qui s'adresse Enghien-les-Bains ?
La commune s'adresse principalement aux actifs travaillant à Paris ou en proche couronne, valorisant la desserte ferroviaire. Les familles y trouvent 10 établissements scolaires et de nombreux services, malgré un espace public limité. Les retraités (27,5 % de la population) apprécient le cadre calme, les équipements de santé et la vie culturelle. Les primo-accédants aux budgets serrés seront en revanche tenus à l'écart par le niveau de prix.
Avantages et limites à Enghien-les-Bains
✓ Points forts
- Desserte ferroviaire exceptionnelle (gare à 300 m).
- Cadre de vie unique avec lac, casino et thermes.
- Densité élevée de services et commerces (807 équipements).
- Connexion internet optimale (fibre à 95.2 %).
- Dynamisme démographique (+1.3 % sur 5 ans).
− À prendre en compte
- Prix au m² très élevés pour le département (5 226 €/m²).
- Fort taux de passoires thermiques (22.3 % du parc).
- Densité de population très importante (5 716 hab./km²).
Composition du parc immobilier à Enghien-les-Bains
6 248 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante collective (77,5 %) sur un total de 6 248 logements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc est majoritairement composé d'appartements (77,5 %), ce qui est cohérent avec une densité élevée (rang 1/36 dans sa catégorie). La part de propriétaires (53,1 %) est solide, mais inférieure à la moyenne nationale, indiquant un marché locatif actif. Le faible taux de résidences secondaires (3,3 %) confirme une vocation résidentielle principale, tandis qu'un taux de vacants à 9,9 % suggère une possible rotation ou des biens en attente de rénovation.
Ancienneté du parc à Enghien-les-Bains
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 327 logements).
- Avant 1919 16,4 % 871 logts
- 1919-1945 22,4 % 1 194 logts
- 1946-1970 23,7 % 1 265 logts
- 1971-1990 21,9 % 1 164 logts
- 1991-2005 10,6 % 566 logts
- 2006-2019 5,0 % 266 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Enghien-les-Bains
807 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Enghien-les-Bains
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le risque sismique est très faible et le radon faible. Cependant, 16 arrêtés de catastrophes naturelles historiques sont recensés, liés principalement à des inondations ou coulées de boue. Consultez obligatoirement le plan de prévention des risques (PPR) en mairie pour tout achat en bordure du lac ou sur les pentes. Ces contraintes peuvent affecter l'assurabilité et les possibilités de travaux.
Cas pratique : un achat type à Enghien-les-Bains
Pour une maison de 120 m² au prix médian (6 000 €/m²), le budget s'élève à 720 000 € hors frais. Cela représente environ 23 années du revenu médian local (31 400 €). Avec un apport de 10 % (72 k€), un crédit sur 25 ans au taux de 3,5 % génère une mensualité d'environ 3 300 € hors assurance.
Erreurs à éviter quand on achète à Enghien-les-Bains
- Se fier au prix au m² moyen sans vérifier le DPE du bien.
- Oublier de consulter le PPR en bord de lac ou sur pente.
- Minimiser les frais de copropriété dans l'ancien.
- Négocier sans connaître la correction récente des prix (-7,1 %).
Points clés à retenir à Enghien-les-Bains
- Prix médian : 5 226 €/m², en correction de -7,1 % sur un an.
- Rendement brut locatif : 5,1 % pour les appartements.
- Densité record : 1ère place dans sa catégorie du Val-d'Oise.
- Écart maison/appartement : 6 194 € vs 4 858 € du m².
- Taxe foncière élevée : taux de 32,15 % à intégrer au calcul net.
- Climat doux : température moyenne de 12,9 °C.
- Facteur DPE critique : 22,3 % de passoires thermiques (F/G).
- Surface médiane achetée : ~51 m² pour un appart, ~119 m² pour une maison.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Enghien-les-Bains ?
À Enghien, la proximité immédiate de la gare (0,3 km) et du lac prime. Pour un appartement, un DPE rénové (classe B/C) peut justifier une majoration de 10 à 15 % par rapport à un équivalent en D. La vue dégagée et l'étage (sans ascenseur) créent des écarts significatifs. Pour les maisons, la taille du terrain et la pente du jardin (vue sur le lac) sont des multiplicateurs de valeur. L'état général pèse lourd dans un parc où 38,8 % des logements sont antérieurs à 1945.
Estimation indicative d'une maison à Enghien-les-Bains
Pour une maison de 110 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
550 220 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut coûter cher. Surévaluer son bien le condamne à une vacance prolongée (le taux de vacance local est de 9,9 %). Sous-évaluer, c'est perdre plusieurs milliers d'euros sur un actif déjà valorisé. Une estimation précise doit intégrer la localisation exacte (à moins de 500 m de la gare, la plus-value est réelle), l'état du bien (rénové ou passoire) et les tendances micro-locales. Les données DVF, bien que publiques, ne suffisent pas ; une expertise terrain est indispensable pour ajuster au contexte actuel, marqué par la sensibilité accrue aux performances énergétiques.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme utilise des moyennes. Un professionnel local sait qu'un appartement rénové rue de Malleville ne se vend pas au même prix qu'un équivalent rue Édouard-Dumont, malgré une distance de 300 mètres. Il évalue l'impact concret d'un DPE F, la valeur d'une place de parking rare, ou le potentiel d'une verrière. Son réseau lui permet aussi de confronter son estimation à la demande réelle d'acheteurs sérieux, ajustant le prix pour une vente plus rapide.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser une moyenne par m² pour un bien avec une vue exceptionnelle.
- Oublier de déduire de la valeur les travaux de mise aux normes énergétiques.
- Comparer avec des ventes datant du pic du marché il y a 2 ans.
- Ne pas tenir compte de la micro-localisation (rue par rue).
Investir à Enghien-les-Bains : passer à l'action
La correction des prix ouvre une fenêtre, mais le risque de passoires thermiques (22,3 %) impose une expertise terrain. Un professionnel local identifie les biens énergétiquement performants et négocie le juste prix dans ce marché en transition.
Les données révèlent un potentiel, mais son exploitation dépend du bon bien et d'une négociation serrée.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Enghien-Les-Bains grâce aux dernières transactions DVF 2024 et à l'analyse fine du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Enghien-les-Bains
Quel est le prix immobilier moyen à Enghien-Les-Bains ?
Le prix médian global est de 5 226 €/m² en 2024. Les appartements se négocient autour de 4 858 €/m² et les maisons à 6 194 €/m², selon les données DVF.
Est-ce le bon moment pour investir à Enghien-Les-Bains ?
La correction récente de 7,1 % crée une fenêtre d'opportunité pour les investisseurs en locatif. Il est crucial de sélectionner un bien avec un bon DPE pour éviter les coûts de rénovation futurs.
Enghien-Les-Bains est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Elle est 39 % plus chère que Dugny mais 167 % moins chère que L'Île-Saint-Denis. Son positionnement est intermédiaire, justifié par une attractivité et des équipements supérieurs.
Quel rendement locatif espérer à Enghien-Les-Bains ?
Le rendement brut moyen pour un appartement est de 5,1 %. Après déduction des charges courantes, le rendement net approche les 3,3 %, un niveau correct en Île-de-France.
Quels sont les risques à connaître avant d'investir ?
Deux risques principaux : la part élevée de passoires thermiques (22,3 %) pouvant nécessiter des travaux, et une accessibilité très faible pour les habitants locaux, rendant le marché dépendant des acheteurs extérieurs.
Marché immobilier des communes voisines
Enghien-Les-Bains présente un écart de valorisation saisissant avec L'Île-Saint-Denis (+167 %), tout en offrant des indicateurs locatifs similaires, ce qui ouvre une marge de plus-value si son attractivité se confirme.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Enghien-les-Bains.
Communes limitrophes d'Enghien-les-Bains
Enghien-les-Bains est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le m² médian à Enghien-les-Bains atteint 5 002 € en 2026, positionnant la commune dans la frange la plus chère du territoire. Dans le Val-d'Oise, Enghien-les-Bains appartient au top 2 % des communes les plus chères au m².
Repli du prix médian: -11,7 % entre 2021 et 2025 à Enghien-les-Bains. Sur l'ensemble de la période, 857 transactions sont recensées par les données DVF.
Le marché est principalement collectif: 79,5 % des ventes portent sur des appartements, à 4 858 €/m² pour 55 m² en surface médiane. Le bien médian (110 m² à 681 340 €) équivaut à 21,7 années de revenu médian au niveau communal.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 21,1 € (appartements) et 17,3 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 5,2 %, un niveau intermédiaire. Peu de résidences secondaires à Enghien-les-Bains (3,3 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Entre 2021 et 2025, 161 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 94 % des autorisations de la période).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Enghien-les-Bains est caractéristique des communes franciliennes de deuxième couronne. Sur le plan physique, la commune est en plaine, à 29 m d'altitude, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).