01 Le parc de logements
Le parc comprend 8 078 logements dont 7 435 résidences principales, 95 résidences secondaires et 548 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 7 435 | 92,0 % |
| Résidences secondaires | 95 | 1,2 % |
| Logements vacants | 548 | 6,8 % |
Le graphique détaille la structure des 8 078 logements: 92 % sont habités en permanence, 1 % épisodiquement et 7 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 311 | 4,2 % |
| 1919-1945 | 803 | 10,9 % |
| 1946-1970 | 2 591 | 35,2 % |
| 1971-1990 | 2 266 | 30,8 % |
| 1991-2005 | 908 | 12,3 % |
| 2006-2019 | 481 | 6,5 % |
Structure du bâti par époque: 4 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1946-1970 (35 %), 7 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 475 | 6,4 % |
| 2 pièces | 945 | 12,7 % |
| 3 pièces | 1 960 | 26,4 % |
| 4 pièces | 1 752 | 23,6 % |
| 5 pièces ou plus | 2 303 | 31,0 % |
Taille moyenne: 3,9 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 31 %, les T1-T2 19 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 7 759 | 7 912 | 8 078 |
| Rés. principales | 7 368 | 7 436 | 7 435 |
| Rés. secondaires | 44 | 57 | 95 |
| Vacants | 347 | 419 | 548 |
Montigny-Lès-Cormeilles, commune de taille similaire à 8 km, affiche 51,4 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 4 430 | 59,6 % |
| Locataires (privé) | 1 447 | 19,5 % |
| Locataires HLM | 1 393 | 18,7 % |
| Logés gratuitement | 165 | 2,2 % |
Structure d'occupation: propriétaires 59,6 %, locataires 38,2 % — la part HLM s'établit à 19 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 4 983 | 67,0 % |
| Fioul | 257 | 3,5 % |
| Électricité | 2 040 | 27,4 % |
| Gaz bouteille | 27 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 127 | 1,7 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (67 %), suivi par électricité (27 %) et fioul (3 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 651 |
| 2 à 4 ans | 1 354 |
| 5 à 9 ans | 1 361 |
| 10 ans ou plus | 4 069 |
| Total ménages | 7 435 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 792 |
| Sous-occupation modérée | 1 859 |
| Sous-occupation accentuée | 1 289 |
| Suroccupation modérée | 886 |
| Suroccupation accentuée | 151 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 392 | 18,7 % |
| 1 voiture | 3 882 | 52,2 % |
| 2 voitures ou plus | 2 161 | 29,1 % |
Équipement automobile des ménages: 19 % sans voiture, 52 % avec une voiture et 29 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 71,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 4 882 | 4 465 | 71 | 346 |
| 1975 | 5 732 | 5 391 | 80 | 261 |
| 1982 | 6 236 | 5 718 | 95 | 423 |
| 1990 | 6 862 | 6 314 | 126 | 422 |
| 1999 | 7 194 | 6 682 | 82 | 430 |
| 2006 | 7 591 | 7 338 | 60 | 193 |
| 2011 | 7 759 | 7 368 | 44 | 347 |
| 2016 | 7 912 | 7 436 | 57 | 419 |
| 2022 | 8 078 | 7 435 | 95 | 548 |
Trajectoire de long terme: 4 882 logements en 1968, 8 078 en 2022 (+65 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 504 | 471 | 539 | 584 | 704 | 397 |
| Dont vacants > 2 ans | 101 | 87 | 99 | 82 | 181 | 227 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 9 | 0,2 % |
| Classe B | 35 | 0,8 % |
| Classe C | 990 | 23,7 % |
| Classe D | 1 000 | 24,0 % |
| Classe E | 1 275 | 30,6 % |
| Classe F | 701 | 16,8 % |
| Classe G | 160 | 3,8 % |
La classe E domine avec 31 % des diagnostics, et 25 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 241 | 5,8 % |
| Classe B | 466 | 11,2 % |
| Classe C | 829 | 19,9 % |
| Classe D | 714 | 17,1 % |
| Classe E | 1 161 | 27,8 % |
| Classe F | 673 | 16,1 % |
| Classe G | 86 | 2,1 % |
Répartition climat du parc: E concentre 28 % des diagnostics et 37 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 318 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 230 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 214 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 192 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 136 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 123 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 123 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 318 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 6 |
| Classe B | 12 | 23 |
| Classe C | 106 | 884 |
| Classe D | 206 | 794 |
| Classe E | 185 | 1 090 |
| Classe F | 102 | 599 |
| Classe G | 83 | 77 |
Performance comparée: maisons classées D (273), appartements classés E (219), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 15 |
| T2 | 266 |
| T3 | 694 |
| T4 | 516 |
| T5+ | 109 |
Faut-il investir à Soisy-sous-Montmorency en 2026 ?
Avec sa proximite immediate de la gare d'Enghien et son integration a la communaute d'agglomeration Plaine Vallee, Soisy-sous-Montmorency beneficie d'une desserte ferroviaire directe vers Paris. Son tissu economique actif et son taux d'emploi de 69,8 % en font un territoire d'accueil pour les actifs franciliens. Quel verdict tirer de son marche immobilier en 2026 ?
Avec un rendement locatif brut de 7 % et une correction recente de -4,8 %, Soisy-sous-Montmorency presente un profil de rentabilite superieur a la moyenne regionale, malgre une fragilite economique.
Verdict
➤ Investir ici exige une selection rigoureuse pour capter le rendement locatif, en integrant les risques de liquidite et le contexte socio-economique fragile.
Points clés
- ✓ Rendement brut eleve pour les appartements (7 %)
- ✓ Correction recente (-4,8 %) : point d'entree potentiel
- ✓ Niveau d'equipements et services eleve (ICS 6/10)
- ⚠ Accessibilite tres faible (IAI 1,9/10)
- ⚠ Fragilite territoriale elevee (IFE 6,9/10)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix median (3 694 €/m²) depasse la mediane nationale, confirmant son integration a la zone dense francilienne.
- Dans le Val-d'Oise, la commune se positionne au-dessus de la moyenne departementale pour les services et equipements.
- Le rendement locatif brut des appartements (7 %) surpasse largement celui observe dans les grandes metropoles regionales.
Analyse du marché immobilier à Soisy-sous-Montmorency
Le marché immobilier de Soisy-sous-Montmorency affiche une pression notable (IPI 6,5/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Soisy-sous-Montmorency
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,5
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Une pression immobiliere elevee (6,5/10) indique un marche actif et concurrentiel, necessitant une reactivite pour trouver les bonnes opportunites.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUne pression immobiliere elevee (6,5/10) indique un marche actif et concurrentiel, necessitant une reactivite pour trouver les bonnes opportunites.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,9
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
L'accessibilite est tres faible (1,9/10) : les prix ont decroche de la capacite d'achat locale, le marche est porte par des acheteurs exterieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenL'accessibilite est tres faible (1,9/10) : les prix ont decroche de la capacite d'achat locale, le marche est porte par des acheteurs exterieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,1
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
L'opportunite locative moderee (4,1/10) suggere une demande locative existante, mais moins soutenue que dans d'autres communes de la zone.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréL'opportunite locative moderee (4,1/10) suggere une demande locative existante, mais moins soutenue que dans d'autres communes de la zone.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,2
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
La pression touristique faible (3,2/10) ecarte toute strategie de location saisonniere ou meublee touristique a court terme.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleLa pression touristique faible (3,2/10) ecarte toute strategie de location saisonniere ou meublee touristique a court terme.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3905,9 — Percentile dept : 85/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 10,5 — Percentile dept : 80/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,2 — Percentile dept : 35/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -1,3 — Percentile dept : 23/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 4571,0 — Percentile dept : 92/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 10,5 — Percentile dept : 20/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 54,8 — Percentile dept : 18/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 17,2 — Percentile dept : 18/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 40,4 — Percentile dept : 82/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,2 — Percentile dept : 35/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -1,3 — Percentile dept : 23/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3905,9 — Percentile dept : 15/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,2 — Percentile dept : 35/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 6,8 — Percentile dept : 67/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 4571,0 — Percentile dept : 8/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Soisy-sous-Montmorency : opportunités et risques
L'argument principal pour investir à Soisy-sous-Montmorency réside dans son rendement locatif brut, particulièrement pour les appartements (7,0 %). Ce chiffre, tiré de la Carte des Loyers, dépasse largement la moyenne francilienne et peut s'expliquer par une demande locative de la part d'actifs travaillant à Paris ou à l'aéroport du Bourget, situé à 10 km.
Néanmoins, cet attrait numérique doit être nuancé. Le rendement net estimé (4,1 %) est rogné par des charges importantes, dont une taxe foncière sur le bâti à 45,72 %. De plus, avec 20,8 % de passoires thermiques (classes F/G) dans le parc, l'investisseur doit intégrer le coût et l'obligation de rénovation énergétique pour rester conforme à la loi.
La stratégie la plus cohérente serait donc de cibler un appartement de taille moyenne, rénové ou à rénover, situé à proximité immédiate de la gare. Il faut absolument éviter les biens énergivores et les quartiers éloignés des transports, sous peine de voir la liquidité à la revente compromise.
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Données du marché immobilier à Soisy-sous-Montmorency
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier soiséen, après une nette revalorisation entre 2020 et 2022, a entamé une phase de correction. Les données DVF 2024 enregistrent un prix médian global à 3 694 €/m², en repli de 4,8 % sur un an. Cette baisse est plus marquée pour les appartements (-10,3 % depuis le pic de 2022) que pour les maisons (-4,7 %), reflétant une demande encore solide pour l'habitat individuel.
La comparaison avec les communes voisines est éclairante. Soisy-sous-Montmorency est nettement plus abordable que Le Bourget (-39 %) ou Carrières-sur-Seine (-51 %), tout en bénéficiant d'une desserte ferroviaire comparable via la gare d'Enghien. Cet écart de valorisation pourrait représenter une marge de progression à moyen terme, sous réserve d'une évolution favorable du contexte économique local.
Le contexte socio-démographique, quant à lui, appelle à la prudence. D'après l'INSEE, le taux de chômage (10,2 %) et l'indice de fragilité territoriale (6,9/10) élevés indiquent une vulnérabilité économique. Le marché immobilier est donc en partie porté par des acquéreurs extérieurs, ce qui peut affecter sa résilience en cas de ralentissement.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Soisy-sous-Montmorency Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Le prix median a Soisy-sous-Montmorency a connu une progression significative entre 2020 et 2022, passant de 3 942 €/m² à 4 236 €/m², avant de retomber à 3 694 €/m² en 2024. Cette correction de près de 10,6 % depuis le pic reflète l'ajustement du marché francilien au nouveau contexte des taux. Les maisons (4 608 €/m²) ont mieux résisté que les appartements (3 188 €/m²), soulignant une demande familiale persistante. Comparée à ses voisines, Soisy affiche une dynamique similaire à Montigny-lès-Cormeilles, mais reste bien en deçà des niveaux de valorisation de Carrières-sur-Seine. Pour un acheteur en 2026, cette baisse récente ouvre potentiellement une fenêtre de négociation.
Évolution du marché immobilier de Soisy-sous-Montmorency
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 4 034 €/m² → 3 694 €/m² (-8,4 %), volume annuel actuel 172 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 59 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 172 transactions en 2024, le marché de Soisy-sous-Montmorency affiche une activité soutenue, bien qu'en retrait par rapport aux 296 ventes de 2021. La répartition est équilibrée entre maisons (77 ventes, surface médiane 103 m²) et appartements (95 ventes, surface médiane 63 m²). Ce volume, couplé à la baisse des prix, indique un marché qui bascule progressivement en faveur des acheteurs, avec plus de choix et un pouvoir de négociation renforcé. Le profil typique des biens vendus est celui d'un parc relativement ancien (seulement 6,5 % construit après 2006), ce qui nécessite une attention particulière sur l'état et la performance énergétique.
Répartition des ventes
44,8 % de maisons et 55,2 % d'appartements parmi les 172 transactions enregistrées.
Les appartements concentrent 55,2 % des mutations, pour un prix médian de 4 608 €/m² (maisons) contre 3 188 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 172 | 77 | 95 |
| Prix médian/m² | 3 694 € | 4 608 € | 3 188 € |
| Prix moyen/m² | 4 175 € | ||
| Surface médiane | – | 90 m² | 59 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 275 | 4 034 € |
| 2022 | 261 | 4 139 € |
| 2023 | 168 | 3 946 € |
| 2024 | 163 | 3 766 € |
| 2025 | 172 | 3 694 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction à Soisy-sous-Montmorency est robuste, avec 291 logements autorisés sur les 5 dernières années, dont 92 rien qu'en 2024. Cette tendance est en hausse de 41 % par rapport à la période quinquennale précédente. Cette accélération traduit une volonté de densification et d'adaptation à la demande, portée par la desserte ferroviaire. Elle pourrait, à moyen terme, augmenter l'offre disponible et exercer une pression à la baisse sur les prix de l'ancien, particulièrement dans le segment des appartements. L'investisseur doit donc être vigilant sur la localisation et la qualité du bâti pour se démarquer d'une éventuelle future concurrence neuve.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 48 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 8 sur 2013 — soit +500,0 %.
Vacance longue durée à Soisy-sous-Montmorency
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Soisy-sous-Montmorency (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Soisy-sous-Montmorency totalise 258 logements sur 5 ans, soit +21 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Soisy-sous-Montmorency
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Soisy-sous-Montmorency
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (45,72 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Passer du rendement brut (7,0 %) au net (4,1 %) implique de soustraire tous les coûts récurrents. Le premier poste est la taxe foncière, élevée à Soisy-sous-Montmorency avec un taux de 45,72 % en 2024. Ajoutez la charge de copropriété (si applicable), l'assurance, les frais de gestion locative (environ 5 à 8 % du loyer) et une provision pour travaux et vacance locative (le taux de logements vacants local est de 6,8 %). Ces éléments divisent souvent la rentabilité apparente par deux.
Performance énergétique du parc à Soisy-sous-Montmorency
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 170 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Soisy-sous-Montmorency est E, avec 20,6 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
La classe énergétique E domine le parc, avec une consommation moyenne de 227 kWh/m²/an. Environ 20,8 % des logements sont des passoires thermiques (étiquettes F ou G). Pour un acheteur, cela représente un risque réglementaire concret : la loi Climat prévoit l'interdiction de location des passoires G en 2025, F en 2028 et E en 2034. Acquérir un bien classé E ou inférieur nécessite donc de budgéter des travaux de rénovation énergétique à moyen terme pour protéger sa valeur.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, notamment les T2 et T3 autour de 63 m², sont les plus adaptés à la location. Leur prix au m² (3 188 €) est inférieur de 26% à celui des maisons. Le neuf (6,5% du parc post-2006) est marginal mais peut offrir un DPE vertueux. L'ancien domine, nécessitant souvent des travaux de rénovation énergétique pour rester louable après 2028.
Quelles zones cibler à Soisy-sous-Montmorency ?
La proximité immédiate de la gare du Champ de Courses d'Enghien et du centre-bourg, avec ses 64 commerces, constitue le pôle le plus attractif pour la location. Les zones résidentielles plus éloignées, majoritairement en maisons, conviennent moins. Aucun quartier prioritaire n'est signalé, mais le taux de pauvreté place la commune au 8e rang sur 36 dans sa catégorie départementale, indiquant des poches de fragilité.
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Risques à connaître avant d'investir à Soisy-sous-Montmorency
Le risque de vacance locative est réel, avec un taux de logements vacants de 6,8%. La taxe foncière (45,72%) grève significativement le rendement net. Le risque réglementaire lié au DPE est majeur : 20,8% du parc est en passoire thermique (F/G), exposant à des travaux obligatoires ou à des interdictions de location. La dépendance à la conjoncture économique locale (taux de chômage à 10,2%) est également à surveiller.
Cas pratique : un investissement type à Soisy-sous-Montmorency
Pour un appartement type de 55 m² à Soisy-sous-Montmorency, comptez environ 207 000 € à l'achat. Une fois loué 19,3 €/m², il générera un loyer de 1 061 € mensuel, soit un rendement brut de 7,0 %. Après déduction des charges (taxe foncière, copropriété, gestion), le rendement net tombe autour de 4,1 %, laissant un cash-flow mensuel net positif si le crédit est adapté.
Erreurs à éviter quand on investit à Soisy-sous-Montmorency
- Oublier la taxe foncière élevée (45,72 %) dans le calcul de rentabilité.
- Négliger le taux de vacance local (6,8 %) dans la projection de trésorerie.
- Acheter une passoire thermique (F/G) sans prévoir un budget travaux conséquent.
- Surévaluer le loyer potentiel en ignorant la concurrence des logements neufs.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Soisy-sous-Montmorency suit le rythme francilien classique. La période la plus active débute en mars, avec une forte demande jusqu'en juin. L'été est plus calme, mais peut offrir des opportunités de négociation avec des vendeurs pressés. L'automne (septembre-octobre) connaît un regain avant la trêve hivernale. À noter pour l'investisseur : la taxe foncière est exigible en octobre, un argument pour négocier une date de signature en fin d'année.
Le saviez-vous ?
- Altitude moyenne de 59 m, l'une des plus basses du Val-d'Oise.
- La commune a enregistré 14 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982.
- 90,2 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
S'installer à Soisy-sous-Montmorency : cadre de vie et logement
S'installer à Soisy-sous-Montmorency, c'est opter pour la tranquillité d'une petite ville de banlieue tout en bénéficiant d'une connexion ferroviaire directe vers Paris (gare du Nord) en une vingtaine de minutes depuis la gare d'Enghien, à 1 km. La commune offre un cadre de vie bien pourvu, avec 566 équipements recensés par l'INSEE, dont 135 établissements de santé et 64 commerces, assurant une autonomie quotidienne.
Le profil démographique, avec un âge médian de 40,6 ans et 37 % de moins de 30 ans, indique une commune plutôt jeune et familiale. Les résidents profitent également d'une connectivité numérique excellente (fibre pour 90,2 % des logements), adaptée au télétravail. Il convient cependant de noter la présence d'un Plan de Prévention des Risques (PPR) actif, nécessitant une vérification pour tout projet d'achat.
Carte du marché immobilier à Soisy-sous-Montmorency
Soisy-sous-Montmorency et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Soisy-sous-Montmorency
Avec 12,9°C de température moyenne annuelle et 634 mm de précipitations, le climat de Soisy-sous-Montmorency est typique de l'Île-de-France. Il est tempéré avec des hivers peu rigoureux (altitude moyenne de 59 m) et des étés modérément chauds. Ce profil convient parfaitement aux acheteurs recherchant une météo sans excès, propice aux activités en extérieur dans les nombreux parcs de la commune. Les risques de gel sévère ou de canicule sont limités.
À qui s'adresse Soisy-sous-Montmorency ?
La commune s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes familles cherchant un pied-à-terre en Île-de-France bien relié, avec des écoles et commerces à proximité. Les profils plus aisés viseront les maisons, souvent anciennes, en acceptant des travaux de rénovation. Les retraités (24,2% de la population) y trouvent aussi des services de santé nombreux.
Avantages et limites à Soisy-sous-Montmorency
✓ Points forts
- Desserte ferroviaire exceptionnelle (gare à 1 km, Paris à 12,5 km)
- Équipements et services nombreux (566 équipements, 14 écoles)
- Démographie équilibrée (37% de -30 ans, 24% de +60 ans)
- Connectivité fibre très élevée (90,2% du territoire)
- Tissu commercial de proximité (64 commerces)
− À prendre en compte
- Parc immobilier énergivore (classe E dominante, 20,8% de passoires)
- Densité élevée (4 571 hab./km²) pour une petite ville
- Risques naturels recensés (4 risques, PPR en vigueur)
Composition du parc immobilier à Soisy-sous-Montmorency
8 078 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Soisy-sous-Montmorency combine 40,4 % de maisons et 59,6 % d'appartements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de Soisy-sous-Montmorency est équilibré, avec 40,4 % de maisons et près de 60 % de logements collectifs. Une large majorité de résidences principales (59,6 % de propriétaires) indique un marché ancré et familial, peu spéculatif (seulement 1,2 % de résidences secondaires). Le taux de vacants de 6,8 % est légèrement supérieur à la moyenne nationale, indiquant peut-être un renouvellement du parc ou des biens en attente de rénovation, ce qui peut offrir des opportunités.
Ancienneté du parc à Soisy-sous-Montmorency
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 362 logements).
- Avant 1919 4,2 % 311 logts
- 1919-1945 10,9 % 803 logts
- 1946-1970 35,2 % 2 591 logts
- 1971-1990 30,8 % 2 266 logts
- 1991-2005 12,3 % 908 logts
- 2006-2019 6,5 % 481 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Soisy-sous-Montmorency
566 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Soisy-sous-Montmorency
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Soisy-sous-Montmorency dispose d'un Plan de Prévention des Risques (PPR) actif, recensant 4 risques naturels et 14 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité est très faible et le radon faible. Ces données signifient que certaines zones de la commune peuvent être soumises à des contraintes constructives ou d'assurance spécifiques (inondation, mouvement de terrain). Il est impératif de consulter le zonage du PPR et l'état des risques avant tout achat.
Cas pratique : un achat type à Soisy-sous-Montmorency
Pour une maison familiale type de 103 m², le budget moyen est de 458 000 € hors frais de notaire. Cela représente environ 17,5 années du revenu médian local (26 100 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'établirait autour de 1 950 €, à mettre en regard du loyer médian pour une maison (17,6 €/m²).
Erreurs à éviter quand on achète à Soisy-sous-Montmorency
- Faire une offre sans avoir consulté le DPE et le diagnostic plomb/amiante.
- Négliger de vérifier le zonage du PPR et les risques naturels historiques.
- Se fier au prix au m² moyen sans visiter : les écarts entre quartiers sont importants.
- Sous-estimer le coût des travaux de rénovation énergétique pour un bien classé E.
Points clés à retenir à Soisy-sous-Montmorency
- Prix médian à 3 694 €/m², en baisse de 4,8 % sur un an.
- Rendement brut locatif parmi les plus élevés du département à 7,0 % pour les appartements.
- Climat doux et équilibré, avec une température moyenne annuelle de 12,9°C.
- Écart maison/appartement important : +35 % pour les maisons.
- Rendement net divisé par deux après charges (taxe foncière à 45,72 %).
- Parc immobilier stable : 59,6 % de propriétaires occupants.
- Le DPE est un facteur de valeur majeur : 20,8 % du parc est une passoire thermique.
- Tendances inversées : -1,3 % de population en 5 ans mais +41 % de constructions neuves.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Soisy-sous-Montmorency ?
À Soisy-sous-Montmorency, la proximité de la gare du Champ de Courses d'Enghien (à 1 km) et des 64 commerces locaux prime. Pour un appartement, l'étage, la vue, la qualité de la copropriété et la présence d'un ascenseur font varier le prix au m². Pour une maison, la surface du terrain et son exposition sont décisives. L'état général et le DPE pèsent lourd : un bien rénové avec une étiquette B ou C se vendra avec une forte prime, tandis qu'une passoire thermique peut voir son prix baisser de 10 à 20 %.
Estimation indicative d'une maison à Soisy-sous-Montmorency
Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
332 460 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Sous-estimer votre bien vous prive de capitaux. Le surévaluer le expose à une vacance prolongée, d'autant que 6,8% du parc est déjà vacant. Avec 291 logements neufs autorisés ces cinq ans, l'offre va augmenter. Une estimation experte, ancrée sur les transactions DVF 2024 et les spécificités soiséennes (DPE moyen E, taxe foncière à 45,72%), vous donne une position de négociation solide. C'est le premier pas pour optimiser votre projet de vente dans un contexte de transition de marché.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un outil automatique calcule une moyenne (3 787 €/m²) mais ne voit pas la réalité du terrain. Un expert local connaît la valeur ajoutée d'une rue calme près du centre, l'impact d'une vue dégagée ou la décote exacte d'une cuisine à refaire. Il intègre aussi la dynamique micro-locale : la concurrence des 291 logements neufs autorisés récemment peut tirer les prix de l'ancien vers le bas dans certains quartiers. Son estimation sert aussi à négocier avec les acheteurs, en justifiant le prix par des arguments solides.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix au m² moyen, sans pondérer par l'état du bien.
- Ignorer l'impact dépressif des 291 logements neufs autorisés à proximité.
- Ne pas actualiser son prix de vente face à la baisse récente du marché (-4,8 %).
- Oublier de valoriser les atouts objectifs comme la fibre optique (90,2 % couvert).
Investir à Soisy-sous-Montmorency : passer à l'action
Les chiffres fournissent une photographie, mais un investissement reussi depend d'une connaissance fine des microsecteurs, de l'etat du parc et des dynamiques de negociation. Notre reseau de professionnels du Val-d'Oise peut vous aider a identifier les biens alignes avec cette analyse de marche.
Ces donnees posent un diagnostic, mais la realite du marche se joue dans la selection precise du bien et du quartier.
Decouvrez la valeur reelle d'un bien a Soisy-sous-Montmorency grace aux dernieres transactions DVF et a l'analyse fine du marche local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Soisy-sous-Montmorency
Quel est le prix immobilier moyen à Soisy-sous-Montmorency ?
Le prix median global est de 3 694 €/m² en 2024. Les maisons se vendent en mediane à 4 608 €/m² et les appartements à 3 188 €/m², selon les transactions DVF.
Est-ce le bon moment pour investir à Soisy-sous-Montmorency ?
Le marché a corrigé de 4,8 % en 2024, offrant un point d'entrée plus favorable qu'en 2022. Le rendement locatif brut reste élevé (7 % pour les apparts), mais le risque lié au contexte socio-économique local est à considérer.
Soisy-sous-Montmorency est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Soisy est moins chère que des communes similaires comme Saint-Leu-La-Forêt (-10 %) ou Le Bourget (-39 %). Elle est en revanche plus chère qu'Arnouville (+17 %).
Quel rendement locatif espérer à Soisy-sous-Montmorency ?
Le loyer median pour un appartement est de 19,3 €/m²/mois, ce qui génère un rendement brut d'environ 7,0 %. Le rendement net, apres charges et taxe fonciere, est estimé à 4,1 %.
Quels sont les points de vigilance avant d'acheter à Soisy-sous-Montmorency ?
Il faut verifier la performance énergétique du bien (20,8 % du parc est classé F/G), s'informer sur le Plan de Prevention des Risques (PPR) actif, et evaluer la proximité avec la gare, facteur clé de valorisation.
Marché immobilier des communes voisines
Soisy-sous-Montmorency affiche un prix au metre carre inferieur de 17 % a Saint-Leu-La-Foret et de 39 % a Le Bourget, offrant un potentiel d'effet de levier interessant pour des indicateurs similaires en termes de desserte et d'equipements.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Soisy-sous-Montmorency.
Communes limitrophes de Soisy-sous-Montmorency
Soisy-sous-Montmorency est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Côté prix, Soisy-sous-Montmorency est un marché tendu — 3 694 €/m² sur 172 ventes récentes, +7,4 % par rapport au reste du Val-d'Oise.
Sur la période 2021-2025, le m² médian de Soisy-sous-Montmorency se replie de -8,4 %. 1 039 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
Marché mixte à Soisy-sous-Montmorency: maisons à 4 608 €/m² et appartements à 3 188 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Rapporté au revenu médian de Soisy-sous-Montmorency, un logement de 90 m² (414 720 €) représente 15,9 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Soisy-sous-Montmorency avoisinent 19,3 €/m² pour les appartements et 17,6 €/m² pour les maisons. Ratio loyer annuel / prix: 7,3 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 1,2 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Rythme de construction régulier: 52 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 73 % des logements autorisés.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Soisy-sous-Montmorency est dans les paysages contrastés de la grande couronne. Le cadre géographique (dans un relief de plaine, à 29 m d'altitude en moyenne) nuance l'analyse du marché.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).