01 Le parc de logements
Le parc comprend 9 903 logements dont 9 126 résidences principales, 191 résidences secondaires et 587 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 9 126 | 92,2 % |
| Résidences secondaires | 191 | 1,9 % |
| Logements vacants | 587 | 5,9 % |
Le graphique détaille la structure des 9 903 logements: 92 % sont habités en permanence, 2 % épisodiquement et 6 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 256 | 2,8 % |
| 1919-1945 | 494 | 5,4 % |
| 1946-1970 | 2 899 | 31,9 % |
| 1971-1990 | 3 293 | 36,2 % |
| 1991-2005 | 1 507 | 16,6 % |
| 2006-2020 | 642 | 7,1 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (36 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 3 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 938 | 10,3 % |
| 2 pièces | 1 347 | 14,8 % |
| 3 pièces | 2 698 | 29,6 % |
| 4 pièces | 2 336 | 25,6 % |
| 5 pièces ou plus | 1 807 | 19,8 % |
Le parc compte 3,4 pièces en moyenne par logement, avec 20 % de logements de cinq pièces ou plus et 25 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 9 324 | 9 361 | 9 903 |
| Rés. principales | 8 902 | 8 775 | 9 126 |
| Rés. secondaires | 73 | 89 | 191 |
| Vacants | 349 | 497 | 587 |
En regard, Villeneuve-la-Garenne (à 5 km, 26 021 hab.) affiche 24,7 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 4 740 | 51,9 % |
| Locataires (privé) | 2 190 | 24,0 % |
| Locataires HLM | 2 037 | 22,3 % |
| Logés gratuitement | 159 | 1,7 % |
Visualisation des quatre statuts — 51,9 % de propriétaires occupants, 46,3 % de locataires et 22 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 6 327 | 69,3 % |
| Fioul | 419 | 4,6 % |
| Électricité | 2 279 | 25,0 % |
| Gaz bouteille | 29 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 73 | 0,8 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 69 %. électricité pèse 25 %, fioul 5 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 877 |
| 2 à 4 ans | 1 849 |
| 5 à 9 ans | 1 801 |
| 10 ans ou plus | 4 599 |
| Total ménages | 9 126 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 650 |
| Sous-occupation modérée | 2 338 |
| Sous-occupation accentuée | 1 353 |
| Sous-occupation très accentuée | 1 019 |
| Suroccupation modérée | 1 649 |
| Suroccupation accentuée | 180 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 365 | 25,9 % |
| 1 voiture | 4 853 | 53,2 % |
| 2 voitures ou plus | 1 907 | 20,9 % |
Ventilation par équipement automobile: 26 % sans véhicule, 53 % mono-motorisés, 21 % multi-motorisés. Par ailleurs, 66,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 5 037 | 4 532 | 59 | 446 |
| 1975 | 6 757 | 6 377 | 31 | 349 |
| 1982 | 7 698 | 7 182 | 75 | 441 |
| 1990 | 7 591 | 7 125 | 99 | 367 |
| 1999 | 8 571 | 7 876 | 150 | 545 |
| 2007 | 9 337 | 8 766 | 161 | 411 |
| 2012 | 9 324 | 8 902 | 73 | 349 |
| 2017 | 9 361 | 8 775 | 89 | 497 |
| 2023 | 9 903 | 9 126 | 191 | 587 |
Sur la période 1968-2023, le nombre de logements évolue de 5 037 à 9 903, soit +97 %.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 621 | 423 | 533 | 524 | 554 | 291 | 435 |
| Dont vacants > 2 ans | 40 | 42 | 50 | 41 | 77 | 125 | 81 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 9 | 0,2 % |
| Classe B | 20 | 0,4 % |
| Classe C | 2 741 | 51,1 % |
| Classe D | 1 386 | 25,8 % |
| Classe E | 838 | 15,6 % |
| Classe F | 206 | 3,8 % |
| Classe G | 164 | 3,1 % |
Le graphique décompose les 5 364 diagnostics par étiquette énergétique: 51 % en C, 52 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 244 | 4,5 % |
| Classe B | 505 | 9,4 % |
| Classe C | 2 533 | 47,2 % |
| Classe D | 1 362 | 25,4 % |
| Classe E | 443 | 8,3 % |
| Classe F | 174 | 3,2 % |
| Classe G | 103 | 1,9 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (47 %), et 61 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 300 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 181 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 207 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 174 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 155 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 93 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 300 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 93 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 8 | 1 |
| Classe B | 12 | 8 |
| Classe C | 79 | 2 662 |
| Classe D | 133 | 1 253 |
| Classe E | 124 | 714 |
| Classe F | 86 | 120 |
| Classe G | 70 | 94 |
Les maisons affichent une classe dominante D (273 kWh/m²/an), les appartements C (176) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 104 |
| T2 | 382 |
| T3 | 751 |
| T4 | 1 008 |
| T5+ | 250 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Saint-Gratien (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
La commune compte 9 903 logements au total, presque tous dédiés à l'habitation principale (92,2 %). Habitat majoritairement collectif — 78,5 % du parc en appartements contre 21,5 % en maisons. Ce contexte résidentiel — Saint-Gratien est caractéristique des communes franciliennes de deuxième couronne — cadre la lecture du parc local.
Statut d'occupation assez équilibré: 51,9 % de propriétaires occupants et 46,3 % de locataires. Le parc social représente 22,3 % des résidences principales. La commune respecte les obligations SRU avec 33,9 % de logements sociaux (cible 25,0 %).
Le bâti de Saint-Gratien s'étend d'un noyau historique (2,8 % d'avant 1919) à des extensions contemporaines (7,1 % après 2006). Les diagnostics énergétiques (DPE) pointent une classe C dominante et 185 kWh/m²/an en moyenne, sous la moyenne nationale (203). Le chauffage principal est dominé par gaz de ville (69,3 % des résidences principales).
Croissance modérée du parc de Saint-Gratien entre 2017 et 2023 (+5,8 %). La motorisation des ménages de Saint-Gratien traduit un profil urbain: 25,9 % des ménages vivent sans voiture, portés par une bonne desserte en transports et la proximité des commerces.
Saint-Gratien appartient au tissu caractéristique des communes franciliennes de deuxième couronne, repère pour lire son marché résidentiel.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2023 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
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Parmi les 173 communes du Val-d'Oise, Saint-Gratien se place dans le top 13 % des plus chères au m².
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 7,4 %
- ⚠ 10,9 années de revenu médian pour 70 m²
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- Prix au m² dans le top 13 % du Val-d'Oise
Analyse du marché immobilier à Saint-Gratien
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,4 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Saint-Gratien
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Saint-Gratien s'établit à 3 740 €, sur la base de 222 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Saint-Gratien se positionne dans le top 13 % des communes les plus chères du Val-d'Oise.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 46,3 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 7,4 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Gratien Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Saint-Gratien
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 4 263 €/m² → 3 740 €/m² (-12,3 %), volume annuel actuel 222 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 67 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
30,2 % de maisons et 69,8 % d'appartements parmi les 222 transactions enregistrées.
Sur 222 transactions enregistrées, 30,2 % portent sur des maisons (4 919 €/m²) et 69,8 % sur des appartements (3 333 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 222 | 67 | 155 |
| Prix médian/m² | 3 740 € | 4 919 € | 3 333 € |
| Prix moyen/m² | 3 917 € | ||
| Surface médiane | – | 87 m² | 67 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 272 | 4 263 € |
| 2022 | 257 | 4 373 € |
| 2023 | 202 | 4 093 € |
| 2024 | 154 | 3 720 € |
| 2025 | 222 | 3 740 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
1 314 logements autorisés cumulés, 1 194 commencés: la dynamique récente affiche 2 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Saint-Gratien
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Saint-Gratien (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Saint-Gratien: 58 logements autorisés sur 5 ans, 1 pour la dernière année (-85 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Saint-Gratien
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour les maisons, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Charge fiscale réelle à Saint-Gratien
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (46,33 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Saint-Gratien
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 5 364 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Saint-Gratien: majorité classée C, part de passoires thermiques à 6,9 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Saint-Gratien
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S'installer à Saint-Gratien : cadre de vie et logement
Avec 21 336 habitants concentrés sur 2,42 km² (8 817 hab/km²), Saint-Gratien affiche un tissu villageois dense.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé et 767 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Saint-Gratien
Saint-Gratien et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-Gratien
Composition du parc immobilier à Saint-Gratien
9 903 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition: 77,6 % d'appartements, 22,4 % de maisons — profil urbain marqué.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc à Saint-Gratien
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 9 090 logements).
- Avant 1919 2,8 % 256 logts
- 1919-1945 5,4 % 494 logts
- 1946-1970 31,9 % 2 899 logts
- 1971-1990 36,2 % 3 293 logts
- 1991-2005 16,6 % 1 507 logts
- 2006-2020 7,1 % 642 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Saint-Gratien
767 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Saint-Gratien
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Saint-Gratien
Pour une maison de 87 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
325 380 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Gratien
Quel est le prix de l'immobilier à Saint-Gratien ?
Le prix médian au m² à Saint-Gratien est de 3 740 € (données DVF, 222 transactions). Pour une maison de 87 m² (surface médiane locale), compter environ 428 000 €.
Comment Saint-Gratien se situe-t-elle dans le Val-d'Oise ?
Saint-Gratien se classe au 23ᵉ rang sur 173 communes du Val-d'Oise — dans le top 13 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Saint-Gratien ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Saint-Gratien est de 4,3 % (loyer de 17,6 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Saint-Gratien
Saint-Gratien est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Saint-Gratien est sensiblement au-dessus de la médiane départementale — prix médian 3 740 €/m² en 2026, soit +13,5 % de plus que la médiane du Val-d'Oise (3 294 €/m²).
Le prix médian au m² à Saint-Gratien diminue de 12,3 % entre 2021 et 2025. Au total, 1 107 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Les maisons (30,2 % des transactions, 4 919 €/m²) et les appartements (69,8 %, 3 333 €/m²) se partagent le marché. Rapporté au revenu médian de Saint-Gratien, un logement de 87 m² (427 953 €) représente 16,1 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 20,4 €/m² pour un appartement et 17,6 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 7,4 % pour un appartement (4,3 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Saint-Gratien (1,9 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Peu de permis de construire délivrés sur 2021-2025: 58 logements autorisés au total, soit 12 par an. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 57 % des autorisations de la période).
Le marché immobilier de Saint-Gratien s'interprète dans un contexte plus large — Saint-Gratien est caractéristique des communes franciliennes de deuxième couronne, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.