01 Le parc de logements
Le parc comprend 9 895 logements dont 9 091 résidences principales, 182 résidences secondaires et 621 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 9 091 | 91,9 % |
| Résidences secondaires | 182 | 1,8 % |
| Logements vacants | 621 | 6,3 % |
Le graphique détaille la structure des 9 895 logements: 92 % sont habités en permanence, 2 % épisodiquement et 6 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 243 | 2,7 % |
| 1919-1945 | 467 | 5,1 % |
| 1946-1970 | 2 823 | 31,1 % |
| 1971-1990 | 3 309 | 36,5 % |
| 1991-2005 | 1 602 | 17,7 % |
| 2006-2019 | 629 | 6,9 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (36 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 3 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 014 | 11,2 % |
| 2 pièces | 1 306 | 14,4 % |
| 3 pièces | 2 645 | 29,1 % |
| 4 pièces | 2 358 | 25,9 % |
| 5 pièces ou plus | 1 769 | 19,5 % |
Le parc compte 3,4 pièces en moyenne par logement, avec 19 % de logements de cinq pièces ou plus et 26 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 9 300 | 9 299 | 9 895 |
| Rés. principales | 8 760 | 8 753 | 9 091 |
| Rés. secondaires | 130 | 74 | 182 |
| Vacants | 409 | 472 | 621 |
En regard, Villeneuve-La-Garenne (à 5 km, 26 021 hab.) affiche 23,5 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 4 710 | 51,8 % |
| Locataires (privé) | 2 182 | 24,0 % |
| Locataires HLM | 2 054 | 22,6 % |
| Logés gratuitement | 145 | 1,6 % |
Visualisation des quatre statuts — 51,8 % de propriétaires occupants, 46,6 % de locataires et 23 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 6 238 | 68,6 % |
| Fioul | 462 | 5,1 % |
| Électricité | 2 276 | 25,0 % |
| Gaz bouteille | 28 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 86 | 0,9 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 69 %. électricité pèse 25 %, fioul 5 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 929 |
| 2 à 4 ans | 1 908 |
| 5 à 9 ans | 1 705 |
| 10 ans ou plus | 4 550 |
| Total ménages | 9 091 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 594 |
| Sous-occupation modérée | 2 250 |
| Sous-occupation accentuée | 1 351 |
| Suroccupation modérée | 1 712 |
| Suroccupation accentuée | 182 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 334 | 25,7 % |
| 1 voiture | 4 868 | 53,5 % |
| 2 voitures ou plus | 1 889 | 20,8 % |
Ventilation par équipement automobile: 26 % sans véhicule, 54 % mono-motorisés, 21 % multi-motorisés. Par ailleurs, 65,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 5 037 | 4 532 | 59 | 446 |
| 1975 | 6 757 | 6 377 | 31 | 349 |
| 1982 | 7 698 | 7 182 | 75 | 441 |
| 1990 | 7 591 | 7 125 | 99 | 367 |
| 1999 | 8 571 | 7 876 | 150 | 545 |
| 2006 | 9 366 | 8 931 | 123 | 312 |
| 2011 | 9 300 | 8 760 | 130 | 409 |
| 2016 | 9 299 | 8 753 | 74 | 472 |
| 2022 | 9 895 | 9 091 | 182 | 621 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 5 037 à 9 895, soit +96 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 621 | 423 | 533 | 524 | 554 | 291 |
| Dont vacants > 2 ans | 40 | 42 | 50 | 41 | 77 | 125 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 8 | 0,2 % |
| Classe B | 19 | 0,4 % |
| Classe C | 2 696 | 51,6 % |
| Classe D | 1 331 | 25,5 % |
| Classe E | 815 | 15,6 % |
| Classe F | 200 | 3,8 % |
| Classe G | 158 | 3,0 % |
Le graphique décompose les 5 227 diagnostics par étiquette énergétique: 52 % en C, 52 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 227 | 4,3 % |
| Classe B | 476 | 9,1 % |
| Classe C | 2 504 | 47,9 % |
| Classe D | 1 325 | 25,3 % |
| Classe E | 428 | 8,2 % |
| Classe F | 166 | 3,2 % |
| Classe G | 101 | 1,9 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (48 %), et 61 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 301 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 181 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 206 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 174 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 154 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 93 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 301 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 93 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 7 | 1 |
| Classe B | 12 | 7 |
| Classe C | 73 | 2 623 |
| Classe D | 127 | 1 204 |
| Classe E | 117 | 698 |
| Classe F | 86 | 114 |
| Classe G | 70 | 88 |
Les maisons affichent une classe dominante D (276 kWh/m²/an), les appartements C (175) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 104 |
| T2 | 382 |
| T3 | 751 |
| T4 | 1 008 |
| T5+ | 250 |
Faut-il investir à Saint-Gratien en 2026 ?
À mi-chemin entre Paris et la Plaine Vallée, Saint-Gratien combine densité urbaine et dynamisme démographique (+2,1 % en 5 ans). Cette position attractive s'accompagne d'un marché immobilier en pleine réévaluation après les sommets de 2022. Voici ce que révèlent les derniers chiffres pour un investissement en 2026.
Avec un rendement locatif brut de 7,2 %, nettement supérieur à celui de Paris, Saint-Gratien affiche un potentiel locatif solide malgré un marché en correction.
Verdict
➤ Investir ici convient à la recherche de rendement locatif, sous réserve d'une sélection rigoureuse du bien et d'un horizon moyen terme.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut attractif (7,2 %)
- ✓ Correction récente de -5,6 %
- ✓ Parc locatif jeune (6,9 % post-2006)
- ⚠ Accessibilité faible pour les locaux (IAI 1,3)
- ⚠ Fragilité économique (chômage 13,8 %)
- ⚠ Effort de construction en chute libre (-87 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- À 3 907 €/m², Saint-Gratien se situe dans la moyenne nationale, moins chère que 55 % des communes françaises.
- Son prix médian reste inférieur de 13 % à la moyenne du Val-d'Oise, un écart favorable pour l'investisseur.
- Le rendement locatif brut (7,2 %) surpasse largement celui des grandes métropoles comme Paris (moins de 4 %).
Analyse du marché immobilier à Saint-Gratien
Le marché de Saint-Gratien est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Saint-Gratien
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,3
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Une pression immobilière élevée (7,3/10) indique un marché dynamique et une demande constante, favorable aux vendeurs.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUne pression immobilière élevée (7,3/10) indique un marché dynamique et une demande constante, favorable aux vendeurs.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,5
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Une accessibilité très faible (1,3/10) indique que les prix dépassent la capacité d'achat des habitants, rendant le marché dépendant d'acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenUne accessibilité très faible (1,3/10) indique que les prix dépassent la capacité d'achat des habitants, rendant le marché dépendant d'acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,2
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Une opportunité locative élevée (5,5/10) confirme une demande locative soutenue, portée par une population jeune et un taux de propriétaires modéré (51,8 %).
Indice d'Opportunité Locative
ModéréUne opportunité locative élevée (5,5/10) confirme une demande locative soutenue, portée par une population jeune et un taux de propriétaires modéré (51,8 %).
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,5
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Une pression touristique modérée (3,5/10) suggère un marché locatif principalement annuel, peu adapté à une stratégie saisonnière pure.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréUne pression touristique modérée (3,5/10) suggère un marché locatif principalement annuel, peu adapté à une stratégie saisonnière pure.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3796,4 — Percentile dept : 80/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 11,1 — Percentile dept : 85/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,8 — Percentile dept : 48/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 2,1 — Percentile dept : 52/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 7112,0 — Percentile dept : 98/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 11,1 — Percentile dept : 15/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 47,6 — Percentile dept : 11/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 20,8 — Percentile dept : 12/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 48,2 — Percentile dept : 91/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,8 — Percentile dept : 48/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,1 — Percentile dept : 52/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 33/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3796,4 — Percentile dept : 20/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,8 — Percentile dept : 48/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 33/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 6,3 — Percentile dept : 58/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 7112,0 — Percentile dept : 2/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Saint-Gratien : opportunités et risques
Investir à Saint-Gratien en 2026 cible prioritairement le rendement locatif en appartement. Le rendement brut de 7,2 % (net ~4,2 %) figure parmi les plus élevés de la région, porté par une demande locative solide dans une commune où seulement 51,8 % des habitants sont propriétaires. La proximité de la gare (0,8 km) et la densité des services (741 équipements) confortent cette attractivité pour les locataires, essentiellement des actifs et des jeunes ménages.
La taxe foncière, à 46,36 %, vient toutefois notablement rogner la rentabilité. Sur un loyer annuel de 15 912 € pour un appartement type, elle représente une charge d'environ 740 €, soit près d'un mois et demi de loyer. Ce prélèvement, ajouté aux coûts de gestion et à une vacance locative estimée à 8 %, réduit la marge nette et impose une sélection rigoureuse du bien.
Le contexte économique local, avec un taux de chômage de 13,8 % et une fragilité territoriale élevée (IFE 6,6/10), constitue le principal point de vigilance. Le marché locatif est partiellement porté par une population extérieure, ce qui introduit une dépendance à l'attractivité régionale. L'investisseur devra donc privilégier des biens bien localisés, proches des transports et des commerces, pour sécuriser sa location.
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Données du marché immobilier à Saint-Gratien
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian à Saint-Gratien s'établit à 3 907 €/m², en repli de 5,6 % sur un an selon les données DVF 2024. Cette correction suit la tendance nationale mais est plus prononcée que dans certaines communes voisines du Val-d'Oise, creusant un écart de valorisation intéressant. Le marché est désormais inférieur de 13 % à son pic de 2022, offrant une fenêtre d'opportunité dans un contexte de taux d'emprunt élevés.
La fracture entre maisons et appartements s'accentue. Les premières résistent mieux (4 899 €/m²) grâce à leur rareté (22,3 % du parc) et à une demande familiale soutenue. Les seconds, plus nombreux, voient leur prix médian chuter à 3 333 €/m², un niveau qui renforce significativement leur rentabilité locative potentielle. Cette dichotomie dessine deux stratégies distinctes : capitalisation sur le segment maison, rendement sur l'appartement.
La baisse drastique des autorisations de construire (-87 % en 5 ans) est un signal fort. Dans une commune déjà saturée, elle garantit une rareté future de l'offre, un élément structurellement haussier. Néanmoins, cette rareté se double d'un parc ancien où les passoires thermiques (6,6 %) représentent un risque réglementaire et financier à intégrer dans tout calcul d'investissement.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Gratien Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Saint-Gratien dessine un cycle classique de bulle et correction. Après une hausse continue jusqu'au pic de 2022 à 4 534 €/m², le marché a entamé un repli, avec un prix médian à 3 750 €/m² en 2024, soit une baisse de 13,8 % depuis le sommet. Cette correction, plus marquée que dans certaines communes voisines comme Eaubonne, crée un point d'entrée potentiel pour l'investisseur. Toutefois, la baisse récente des transactions (de 296 en 2021 à 169 en 2024) indique une prudence des acquéreurs et un marché en attente de repères. Pour un acheteur en 2026, cette phase de consolidation offre des opportunités de négociation, notamment sur les appartements dont le prix médian a plus reculé que celui des maisons.
Évolution du marché immobilier de Saint-Gratien
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 4 288 €/m² → 3 750 €/m² (-12,5 %), volume annuel actuel 227 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 66 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marché transactionnel de Saint-Gratien en 2024, avec 169 ventes, montre un léger refroidissement par rapport aux années record 2021-2022. La répartition reste équilibrée entre maisons (69 ventes) et appartements (158 ventes), reflétant le profil mixte du parc. Le prix médian des appartements (3 333 €/m²) est en net retrait par rapport à celui des maisons (4 899 €/m²), accentuant l'écart entre les deux segments. Ce marché, moins liquide qu'auparavant, devient favorable à l'acheteur, notamment sur les biens nécessitant des travaux. Le volume de transactions, bien qu'en baisse, reste soutenu par la demande locative et la présence de la gare, assurant une certaine liquidité à la revente.
Répartition des ventes
30,4 % de maisons et 69,6 % d'appartements parmi les 227 transactions enregistrées.
Sur 227 transactions enregistrées, 30,4 % portent sur des maisons (4 899 €/m²) et 69,6 % sur des appartements (3 333 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 227 | 69 | 158 |
| Prix médian/m² | 3 750 € | 4 899 € | 3 333 € |
| Prix moyen/m² | 4 016 € | ||
| Surface médiane | – | 87 m² | 66 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 279 | 4 288 € |
| 2022 | 259 | 4 375 € |
| 2023 | 205 | 4 096 € |
| 2024 | 159 | 3 773 € |
| 2025 | 227 | 3 750 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Saint-Gratien est au point mort. Seulement 8 logements ont été autorisés en 2024, et la tendance sur 5 ans affiche un effondrement de -87 % par rapport la période précédente. Cette quasi-absence de nouvelle offre, dans un contexte de croissance démographique, devrait mécaniquement soutenir les prix de l'ancien à moyen terme et limiter les risques de sur-offre. Elle indique aussi une difficulté à mobiliser du foncier dans une commune déjà très dense (7 112 hab/km²). Pour l'investisseur, cela signifie que l'offre restera principalement constituée de biens anciens, avec les enjeux de rénovation énergétique que cela comporte, mais aussi une pression locative constante.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
1 314 logements autorisés cumulés, 1 194 commencés: la dynamique récente affiche 2 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Saint-Gratien
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Saint-Gratien (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Saint-Gratien: 58 logements autorisés sur 5 ans, 1 pour la dernière année (-85 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Saint-Gratien
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Gratien
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (46,36 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net chute mécaniquement après déduction des charges incontournables. Sur les 7,2 % bruts affichés pour un appartement, prélevez d'abord la taxe foncière (46,36 % du taux). Ajoutez la provision pour charges, les frais de gestion locative, et une provision pour travaux. Le faible taux de passoires thermiques (6,6 %) limite le risque de grosses rénovations énergétiques à court terme, mais un budget d'entretien reste nécessaire.
Performance énergétique du parc à Saint-Gratien
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 5 227 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Saint-Gratien: majorité classée C, part de passoires thermiques à 6,8 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante est C (182 kWh/m²/an), un score correct pour un parc existant. Seuls 6,6 % des logements sont des passoires (F/G), un taux bas qui limite le risque réglementaire immédiat. Pour un acheteur, cela signifie une probabilité plus faible de devoir engager des travaux coûteux de rénovation énergétique pour se mettre en conformité avec les futures interdictions de location.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, notamment les T2 et T3 de 65 m² en médiane, sont les plus adaptés à l'investissement locatif. Ils correspondent à la demande majoritaire et offrent le meilleur rendement. L'ancien domine largement le parc (seulement 6,9 % construit après 2006). Attention au DPE : si la classe C est dominante, 6,6 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un risque réglementaire et financier à exclure.
Quelles zones cibler à Saint-Gratien ?
La proximité immédiate de la gare de Saint-Gratien et du centre-bourg, avec ses commerces et services, constitue la zone la plus prisée pour la location. Les quartiers plus résidentiels, avec des maisons, attirent moins de locataires. Aucun grand projet de renouvellement urbain ne vient dynamiser de nouveau quartier, la construction neuve étant en fort repli (-87 % sur 5 ans). La valeur locative est donc ancrée sur l'existant.
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Risques à connaître avant d'investir à Saint-Gratien
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans notre calcul de rendement net. Le taux de logements vacants de 6,3 % confirme cette réalité. La taxe foncière, à 46,36 %, pèse sur la rentabilité. Enfin, la dépendance à la conjoncture économique francilienne est forte, et le taux de chômage local (13,8 %) peut fragiliser la solvabilité d'une partie de la demande.
Cas pratique : un investissement type à Saint-Gratien
Pour un appartement type de 56 m² à Saint-Gratien (prix médian 3 385 €/m²), l'investissement s'élève à environ 190 000 €. Avec un loyer moyen de 20,4 €/m², le revenu locatif brut atteint 1 142 € mensuels, soit un rendement brut de 7,2 %. Après déduction de la taxe foncière, charges et provision pour vacance, le rendement net tombe autour de 4,2 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Gratien
- Oublier la taxe foncière, élevée à 46,36 % du taux.
- Négliger le taux de vacance local de 6,3 %.
- Surévaluer le loyer perçu par rapport aux 20,4 €/m² moyen.
- Omettre de provisionner pour les travaux en copropriété.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier local suit le rythme francilien classique : une reprise nette en février-mars après les fêtes, et un pic d'activité en septembre-octobre. Vendre au printemps permet de toucher les acheteurs souhaitant emménager avant l'été. Acheter en novembre-décembre peut offrir des opportunités de négociation, les vendeurs étant souvent plus pressés. Prévoyez le règlement de la taxe foncière, due en septembre, dans votre budget de trésorerie.
Le saviez-vous ?
- La commune compte 741 équipements pour 3 km² seulement.
- L'âge médian y est de 38,7 ans, inférieur à la moyenne nationale.
- Seulement 1,8 % des logements sont des résidences secondaires.
S'installer à Saint-Gratien : cadre de vie et logement
S'installer à Saint-Gratien, c'est opter pour le dynamisme d'une ville moyenne francilienne très bien connectée. La gare SNCF relie Paris en moins de 30 minutes, un atout majeur pour les navetteurs. Avec 741 équipements recensés par l'INSEE, dont 142 établissements de santé et 48 sites sportifs, la commune offre une autonomie quotidienne rare à cette échelle, complétée par une couverture fibre de 92,5 %.
Le profil démographique, plutôt jeune (âge médian de 38,7 ans) et en légère croissance, insuffle une énergie certaine. Cependant, cette densité (7 112 hab/km²) se traduit par un environnement très urbain, avec un espace public limité. Les amateurs de verdure trouveront leur bonheur dans les parcs alentour, mais le cadre intra-muros est minéral. Le parc de logements, dominé par des immeubles collectifs et des maisons de ville, reflète cette urbanisation poussée.
Carte du marché immobilier à Saint-Gratien
Saint-Gratien et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-Gratien
Avec une température moyenne annuelle de 12,9°C et 634 mm de précipitations, le climat est typiquement francilien, tempéré. Les hivers sont frais sans excès (altitude 47 m), les étés relativement doux. Ce profil convient aux acheteurs recherchant un rythme de saisons marqué, sans contraintes météorologiques extrêmes, et appréciant la proximité des plans d'eau pour atténuer les pics estivaux.
À qui s'adresse Saint-Gratien ?
Saint-Gratien s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes actifs franciliens, dont le revenu médian local est de 23 910 €. Le temps d'accès à la propriété est estimé à 9,2 ans de revenus pour un appartement type. Les familles y trouvent des services, mais l'espace restreint et la faible part de maisons (22,3 %) peuvent être limitants. Les retraités (23 % de la population a plus de 60 ans) apprécient la proximité des commerces et des transports.
Avantages et limites à Saint-Gratien
✓ Points forts
- Desserte ferroviaire excellente vers Paris (gare à 0,8 km)
- Densité d'équipements et de services (741 au total)
- Prix d'entrée inférieur à la moyenne de la zone
- Connectivité fibre très élevée (92,5 % couverts)
- Démographie jeune et dynamique (+2,1 % en 5 ans)
− À prendre en compte
- Forte densité urbaine (7 112 hab/km²), peu d'espaces verts
- Taxe foncière élevée (46,36 % en 2024)
- Marché immobilier en baisse (-5,6 % sur un an)
Composition du parc immobilier à Saint-Gratien
9 895 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition: 77,7 % d'appartements, 22,3 % de maisons — profil urbain marqué.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc est majoritairement composé d'appartements (77,7 %), avec seulement 22,3 % de maisons. La forte proportion de propriétaires (51,8 %) et le faible taux de résidences secondaires (1,8 %) indiquent un marché ancré, où l'occupation est stable. Le taux de vacance à 6,3 % est légèrement supérieur à la moyenne nationale, indiquant peut-être un segment de biens moins attractifs ou en attente de rénovation.
Ancienneté du parc à Saint-Gratien
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 9 074 logements).
- Avant 1919 2,7 % 243 logts
- 1919-1945 5,1 % 467 logts
- 1946-1970 31,1 % 2 823 logts
- 1971-1990 36,5 % 3 309 logts
- 1991-2005 17,7 % 1 602 logts
- 2006-2019 6,9 % 629 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Saint-Gratien
741 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Saint-Gratien
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Saint-Gratien présente une exposition très faible aux principaux risques : sismicité négligeable et radon faible. Cependant, 3 risques naturels sont recensés (inondation, mouvement de terrain, retrait-gonflement des argiles) et 11 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement. Consultez obligatoirement le plan de prévention des risques (PPR) et l'état des risques avant tout achat, notamment pour les biens en limite de zones humides.
Cas pratique : un achat type à Saint-Gratien
Pour une maison de 78 m² (surface médiane), au prix de 4 649 €/m², le budget total est d'environ 362 622 €. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance approche 1 800 €. Cela représente environ 90 % du revenu médian local mensuel, nécessitant souvent deux apporteurs.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Gratien
- Zapper la consultation obligatoire du dossier des risques (11 arrêtés historiques).
- Ne pas vérifier la réalité de la couverture fibre (92,5 %).
- Sous-estimer l'impact d'un DPE F ou G (6,6 % du parc).
- Ignorer les charges de copropriété dans le budget total.
Points clés à retenir à Saint-Gratien
- Prix médian au m² : 3 907 €, en baisse de 5,6 % sur un an.
- Rendement brut locatif : 7,2 % pour les appartements.
- Climat tempéré, 12,9°C de moyenne annuelle.
- Écart maison/appartement : +37 % pour les maisons.
- Taxe foncière élevée à 46,36 % du taux.
- Parc à 51,8 % de propriétaires, signe de stabilité.
- Facteur valeur clé : proximité de la gare Saint-Gratien.
- Surface typique achetée : ~56 m² pour un appart, ~78 m² pour une maison.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saint-Gratien ?
À Saint-Gratien, la valeur est fortement influencée par la proximité de la gare (0,8 km du centre) et des 76 commerces recensés. Pour un appartement, l'étage, la vue et la qualité de la copropriété sont déterminants. Pour une maison, la surface du terrain et l'état général priment. Le DPE devient un levier de négociation : un bien en classe D ou E se vendra avec une décote face à un bien rénové en B ou C. La présence de fibre (92,5 % de couverture) est aussi un atout valorisant.
Estimation indicative d'une maison à Saint-Gratien
Pour une maison de 87 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
326 250 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Surévaluer votre bien dans un marché en baisse le condamne à la vacance (le taux est déjà de 6,3 % à Saint-Gratien). Le sous-évaluer signifie une perte sèche. Une estimation professionnelle, ancrée sur les données du territoire (comme la proximité des 316 services ou l'évolution démographique positive), permet de fixer un prix d'appel attractif et réaliste. Elle vous donne un argument fort face à des acheteurs de plus en plus informés, surtout avec un volume de transactions limité à 169 ventes annuelles.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme ne peut pas évaluer l'ambiance d'une résidence, la qualité des parties communes, ou la vue depuis le balcon. Un professionnel local connaît les prix réels négociés rue par rue, l'impact des projets urbains de Plaine Vallée, et le juste prix d'un bien nécessitant des travaux. Son estimation, étayée par une visite, sert aussi de base solide pour négocier avec des acquéreurs sérieux et éviter une dépréciation due à une mise en prix trop optimiste ou trop basse.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian du m², très agrégé.
- Oublier de valoriser la proximité de la gare (0,8 km).
- Négliger l'état réel du bien et les travaux à prévoir.
- Comparer avec des biens neufs, quasi inexistants.
Investir à Saint-Gratien : passer à l'action
Les données DVF et INSEE tracent une trajectoire, mais l'acquisition se gagne sur le terrain : sélection du bien, négociation, connaissance des secteurs. Notre réseau de professionnels du Val-d'Oise vous aide à transformer cette analyse en opération réussie, en phase avec la réalité du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Gratien
Quel est le prix moyen d'un appartement à Saint-Gratien ?
Le prix médian des appartements à Saint-Gratien est de 3 333 €/m² en 2024, selon les données DVF. Pour un appartement type de 65 m², l'investissement total s'élève donc à environ 220 000 €.
Saint-Gratien est-elle plus chère que ses voisines comme Eaubonne ?
Non, Saint-Gratien est moins chère. Son prix médian global (3 907 €/m²) est inférieur de 16 % à celui d'Eaubonne (4 520 €/m²), tout en offrant des services et une desserte ferroviaire comparables.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Saint-Gratien ?
Le rendement locatif brut pour les appartements est de 7,2 %, l'un des plus élevés du secteur. Après déduction des charges (taxe, gestion, vacance), le rendement net estimé est d'environ 4,2 %.
Est-ce le bon moment pour acheter à Saint-Gratien ?
Le marché est en correction (-5,6 % sur un an), ce qui crée des opportunités de négociation. C'est un bon moment pour les investisseurs en quête de rendement, avec un horizon de placement à moyen terme.
Quels sont les risques à connaître pour investir à Saint-Gratien ?
Les principaux risques sont la fragilité économique locale (taux de chômage à 13,8 %) et la présence de logements énergivores (6,6 % de passoires). La taxe foncière élevée (46,36 %) impacte aussi la rentabilité nette.
Marché immobilier des communes voisines
Saint-Gratien affiche un prix au m² inférieur de 6 % à Montigny-lès-Cormeilles et de 16 % à Eaubonne, malgré des indicateurs de services et de transports similaires, offrant un effet de levier intéressant pour l'investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Gratien.
Communes limitrophes de Saint-Gratien
Saint-Gratien est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Saint-Gratien est sensiblement au-dessus de la moyenne — prix médian 3 750 €/m² en 2026, soit +9,1 % de plus que la médiane du Val-d'Oise (3 438 €/m²).
Le prix médian au m² à Saint-Gratien diminue de -12,5 % sur cinq ans (2021-2025). Au total, 1 129 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Les maisons (30,4 % des transactions, 4 899 €/m²) et les appartements (69,6 %, 3 333 €/m²) se partagent le marché. Rapporté au revenu médian de Saint-Gratien, un logement de 87 m² (426 213 €) représente 17,8 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 20,4 €/m² pour un appartement et 17,6 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 7,4 % pour un appartement (4,3 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Saint-Gratien (1,8 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Peu de permis de construire délivrés sur 2021-2025: 58 logements autorisés au total, soit 12 par an. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 57 % des autorisations de la période).
Le marché immobilier de Saint-Gratien s'interprète dans un contexte plus large — Saint-Gratien est caractéristique des communes franciliennes de deuxième couronne, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Le cadre géographique (en contexte de plaine (altitude moyenne: 29 m)) nuance l'analyse du marché.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.