01 Le parc de logements
Le parc comprend 8 168 logements dont 7 674 résidences principales, 60 résidences secondaires et 434 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 7 674 | 94,0 % |
| Résidences secondaires | 60 | 0,7 % |
| Logements vacants | 434 | 5,3 % |
Le graphique détaille la structure des 8 168 logements: 94 % sont habités en permanence, 1 % épisodiquement et 5 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 186 | 2,5 % |
| 1919-1945 | 496 | 6,6 % |
| 1946-1970 | 2 377 | 31,5 % |
| 1971-1990 | 2 258 | 30,0 % |
| 1991-2005 | 768 | 10,2 % |
| 2006-2019 | 1 454 | 19,3 % |
La période 1946-1970 concentre 32 % du parc, tandis que 2 % datent d'avant 1919 et 19 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 448 | 5,8 % |
| 2 pièces | 1 371 | 17,9 % |
| 3 pièces | 2 527 | 32,9 % |
| 4 pièces | 2 158 | 28,1 % |
| 5 pièces ou plus | 1 169 | 15,2 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 15 % du parc, contre 24 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,4 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 7 350 | 7 852 | 8 168 |
| Rés. principales | 6 928 | 7 293 | 7 674 |
| Rés. secondaires | 1 | 37 | 60 |
| Vacants | 420 | 522 | 434 |
Pour référence, Ambérieu-en-Bugey (50 km) affiche 40,2 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 770 | 36,1 % |
| Locataires (privé) | 1 878 | 24,5 % |
| Locataires HLM | 2 967 | 38,7 % |
| Logés gratuitement | 59 | 0,8 % |
Occupation des résidences principales — 36,1 % appartiennent à leurs occupants, 63,1 % sont louées, avec 39 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 5 440 | 70,9 % |
| Fioul | 227 | 3,0 % |
| Électricité | 1 642 | 21,4 % |
| Gaz bouteille | 37 | 0,5 % |
| Autre (bois…) | 328 | 4,3 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 71 %. électricité pèse 21 %, autres sources (bois notamment) 4 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 788 |
| 2 à 4 ans | 1 674 |
| 5 à 9 ans | 1 709 |
| 10 ans ou plus | 3 503 |
| Total ménages | 7 674 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 616 |
| Sous-occupation modérée | 2 176 |
| Sous-occupation accentuée | 1 090 |
| Suroccupation modérée | 1 200 |
| Suroccupation accentuée | 233 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 005 | 26,1 % |
| 1 voiture | 4 031 | 52,5 % |
| 2 voitures ou plus | 1 638 | 21,3 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 26 % sans, 53 % à une voiture, 21 % multi-motorisés. Par ailleurs, 45,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 4 904 | 4 687 | 18 | 199 |
| 1975 | 6 060 | 5 605 | 65 | 390 |
| 1982 | 5 888 | 5 431 | 91 | 366 |
| 1990 | 6 417 | 5 740 | 101 | 576 |
| 1999 | 6 708 | 5 965 | 103 | 640 |
| 2006 | 6 929 | 6 578 | 27 | 324 |
| 2011 | 7 350 | 6 928 | 1 | 420 |
| 2016 | 7 852 | 7 293 | 37 | 522 |
| 2022 | 8 168 | 7 674 | 60 | 434 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 4 904 logements, le total atteint 8 168 en 2022 (+67 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 556 | 502 | 479 | 765 | 586 | 323 |
| Dont vacants > 2 ans | 90 | 107 | 96 | 81 | 125 | 165 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 7 | 0,1 % |
| Classe B | 108 | 2,2 % |
| Classe C | 2 707 | 54,3 % |
| Classe D | 1 216 | 24,4 % |
| Classe E | 636 | 12,8 % |
| Classe F | 226 | 4,5 % |
| Classe G | 88 | 1,8 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 54 % des logements et 57 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 293 | 5,9 % |
| Classe B | 459 | 9,2 % |
| Classe C | 2 629 | 52,7 % |
| Classe D | 1 030 | 20,6 % |
| Classe E | 448 | 9,0 % |
| Classe F | 107 | 2,1 % |
| Classe G | 22 | 0,4 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 53 %, 68 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 279 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 179 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 147 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 136 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 129 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 99 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 279 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 99 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 4 |
| Classe B | 8 | 100 |
| Classe C | 46 | 2 661 |
| Classe D | 57 | 1 159 |
| Classe E | 41 | 595 |
| Classe F | 19 | 207 |
| Classe G | 28 | 60 |
Côté maisons, la dominante est D (242 kWh/m²/an); côté appartements, C (172).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 219 |
| T2 | 524 |
| T3 | 1 256 |
| T4 | 979 |
| T5+ | 268 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Saint-Fons (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Saint-Fons est le petite ville ayant le plus de logements sociaux (HLM) du département Rhône. (sur 42 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Au recensement INSEE 2022, Saint-Fons totalise 8 168 logements dont 94,0 % de résidences principales — un parc à vocation résidentielle permanente. Typologie urbaine marquée: 85,1 % d'appartements et 14,9 % de maisons. La commune est une commune de la métropole lyonnaise ou du Rhône, dans les collines, à une altitude moyenne de 290 m.
Saint-Fons se distingue par un parc majoritairement locatif (63,1 %). Le logement social occupe une place de 38,7 % dans le parc de résidences principales. Au-dessus du seuil SRU, Saint-Fons affiche 49,8 % de logements sociaux (cible 25,0 %).
Près d'19,3 % du parc de Saint-Fons a moins de vingt ans, signe d'une dynamique récente de construction. Côté performance énergétique, le parc affiche une classe dominante C et une consommation moyenne de 175 kWh/m²/an, inférieure à la moyenne nationale (203). Au plan énergétique résidentiel, 70,9 % des résidences principales s'appuient sur le gaz de ville.
Saint-Fons affiche une croissance de son parc de +4,0 % depuis 2016. La motorisation des ménages de Saint-Fons traduit un profil urbain: 26,1 % des ménages vivent sans voiture, portés par une bonne desserte en transports et la proximité des commerces.
Lue dans son contexte régional, la commune est une commune de la métropole lyonnaise ou du Rhône — un ancrage qui colore le parc. Sur le plan physique, la commune est dans les collines, à une altitude moyenne de 290 m, un cadre qui influe sur les attentes résidentielles.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
Faut-il investir à Saint-Fons en 2026 ?
Ancrée dans la Vallée de la chimie au sud de Lyon, Saint-Fons cumule une forte densité, un parc locatif important et un taux de chômage structurellement élevé. Son marché immobilier, après une correction spectaculaire, affiche aujourd'hui des prix d'entrée bas et un rendement locatif attractif. Mais ces chiffres suffisent-ils à en faire une cible d'investissement pertinente en 2026 ?
Avec un rendement locatif brut de 6,4 % sur les appartements et un prix d'entrée corrigé de 85 % depuis 2022, Saint-Fons présente un profil à effet de levier intéressant malgré sa fragilité socio-économique.
Verdict
➤ Investir ici demande de cibler strictement les appartements pour le locatif annuel, en acceptant un risque modéré et un horizon de moyen terme.
Points clés
- ✓ Rendement brut locatif supérieur à 6 %
- ✓ Prix d'entrée inférieur à la moyenne métropolitaine
- ✓ Dynamique démographique positive (+9,7 % en 10 ans)
- ⚠ Taux de chômage très élevé (19,8 %)
- ⚠ Fragilité territoriale et environnementale marquée
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Un prix médian de 2 451 €/m², inférieur à celui de 70 % des communes françaises.
- Se positionne dans la moitié supérieure des communes du Rhône pour le rendement locatif brut.
- Rendement locatif brut presque deux fois supérieur à celui du marché lyonnais.
Analyse du marché immobilier à Saint-Fons
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Saint-Fons : opportunités et risques
Investir à Saint-Fons en 2026 est une stratégie principalement orientée vers le rendement locatif immédiat. Le taux de 6,4 % brut sur les appartements, validé par la carte des loyers du ministère, est l'un des arguments centraux, surtout comparé aux rendements atones du centre de Lyon.
Cette rentabilité apparente doit être nuancée par des charges récurrentes importantes. La taxe foncière s'élève à 39,55 %, et le parc, bien que peu composé de passoires thermiques (6,4 % en F/G), inclut une part significative de logements anciens nécessitant des travaux. De plus, la part élevée de logements sociaux (47 %) peut exercer une pression à la baisse sur les loyers du parc privé.
La stratégie gagnante consiste donc à cibler des appartements de taille moyenne (autour de 60 m²), bien situés par rapport aux transports comme la gare de Saint-Fons, et si possible rénovés pour limiter les coûts et attirer une population d'actifs travaillant dans l'agglomération lyonnaise.
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Données du marché immobilier à Saint-Fons
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Saint-Fons s'établit à 2 451 €, sur la base de 109 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 39,6 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 7,2 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Fons Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Saint-Fons
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 109 transactions en 2025 et affiche une évolution de +0,0 % sur 2021–2025 (prix médian à 2 451 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 67 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 109 transactions ont été enregistrées à Saint-Fons, un volume en baisse mais qui maintient une liquidité correcte. Le marché est massivement tourné vers l'appartement (88 ventes, soit 83 % du total), reflet d'un parc où le collectif domine. Les prix médians sont de 2 320 €/m² pour les appartements et 3 330 €/m² pour les maisons, ces dernières étant plus rares (21 ventes). La fourchette des prix, très large (de 1 997 à 8 201 €/m²), révèle un marché segmenté, avec d'un côté un parc social et ancien, et de l'autre des biens rénovés ou neufs. Ce profil indique un marché d'acheteur où la négociation est possible, surtout sur les biens les plus standard.
Répartition des ventes
19,3 % de maisons et 80,7 % d'appartements parmi les 109 transactions enregistrées.
Le marché penche côté appartements (80,7 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 3 330 €/m² pour les maisons et 2 320 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 109 | 21 | 88 |
| Prix médian/m² | 2 451 € | 3 330 € | 2 320 € |
| Prix moyen/m² | 2 839 € | ||
| Surface médiane | – | 76 m² | 67 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 193 | 2 450 € |
| 2022 | 154 | 2 803 € |
| 2023 | 151 | 2 368 € |
| 2024 | 101 | 2 540 € |
| 2025 | 109 | 2 451 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Saint-Fons, bien que positive sur cinq ans (+28 % de logements autorisés par rapport à la période précédente), marque un coup d'arrêt net en 2024 avec seulement 2 autorisations. Ce ralentissement brutal interroge sur l'épuisement des réserves foncières dans une commune déjà très dense (6 km²) et fortement urbanisée. Les 387 logements autorisés sur les cinq dernières années répondent partiellement à la pression démographique (+9,7 % en dix ans), limitant le risque de sur-offre à court terme. L'urbanisation future devra probablement passer par la reconversion de friches industrielles, un chantier complexe dans ce territoire historiquement marqué par la chimie.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 612 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 272 sur 2013 — soit +125,0 %.
Vacance longue durée à Saint-Fons
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Saint-Fons (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 621 logements autorisés à à Saint-Fons, dont 306 en 2025 (+107 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Saint-Fons
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Fons
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (39,55 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,4 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net chute significativement après déduction des charges réelles. À Saint-Fons, la taxe foncière sur le bâti atteint 39,55 %, un taux élevé qui pèse lourd. Il faut aussi provisionner la vacance locative (5,3 % des logements sont vacants), les frais de gestion (environ 5 % du loyer), les travaux d'entretien annuels et, en copropriété, les charges courantes. Pour un appartement affichant 6,4 % de rendement brut, le net tombe autour de 3,9 %. Une estimation prudente est indispensable pour éviter les mauvaises surprises de trésorerie.
Performance énergétique du parc à Saint-Fons
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 988 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Saint-Fons: la classe C domine, 6,3 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc immobilier local affiche une performance énergétique moyenne de classe C (172 kWh/m²/an), meilleure que la moyenne nationale. Seulement 6,4 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F/G). Ce faible taux réduit le risque réglementaire à court terme : les interdictions de location concerneront d'abord les logements G en 2025, puis F en 2028. Pour un acheteur, cela signifie une plus grande sécurité et des travaux de rénovation moins urgents, sauf sur les biens les plus anciens. La valeur verte devient un atout distinctif.
Calculateur de rendement à Saint-Fons
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Cas pratique : un investissement type à Saint-Fons
Pour un appartement de 60 m² à Saint-Fons, comptez environ 157 200 € à l'achat. Avec un loyer médian de 13,9 €/m², cela génère 834 € de revenu mensuel, soit un rendement brut de 6,4 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et d'une provision pour vacance, le rendement net tombe à environ 3,9 %. Avec un apport de 20 % et un crédit à 4 % sur 20 ans, l'effort mensuel résiduel (mensualité moins loyer) serait d'environ 200 €.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Fons
- Négliger la taxe foncière, à 39,55 % à Saint-Fons.
- Oublier de provisionner pour la vacance (5,3 % des logements).
- Surestimer les loyers dans un parc très social (47 %).
- Investir sans vérifier le DPE et les risques loi Climat.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Saint-Fons suit le rythme métropolitain lyonnais, avec une activité accrue au printemps et à la rentrée de septembre. La période estivale peut être plus calme. Pour les vendeurs, mettre en vente en mars-avril permet de capter les acheteurs souhaitant boucler leur projet avant l'été. Les acheteurs pourront trouver plus de choix et une négociation parfois plus facile en novembre-décembre. Le paiement de la taxe foncière en septembre n'influence pas significativement les décisions de vente dans cette commune à majorité locataire.
Le saviez-vous ?
- Saint-Fons compte 47 % de logements sociaux, un des taux les plus élevés de la métropole.
- L'âge médian des habitants est de 33,9 ans, bien inférieur à la moyenne nationale.
- La commune est desservie à 100 % en très haut débit et à 99,3 % en fibre optique.
S'installer à Saint-Fons : cadre de vie et logement
S'installer à Saint-Fons, c'est bénéficier des services d'une petite ville dense et bien équipée, avec plus de 800 commerces et services recensés par l'INSEE, et d'une excellente connectivité numérique (fibre à 99,3 %). La jeunesse de la population (âge médian de 33,9 ans) et la proximité de Lyon en font un territoire dynamique.
Ce cadre de vie est toutefois contrebalancé par des contraintes environnementales héritées de son histoire industrielle. La commune est concernée par un Plan de Prévention des Risques (PPRI) lié à la Vallée de la chimie, et son indice de santé environnementale (ISE) est faible. Le choix du quartier est donc primordial pour concilier accessibilité, qualité de vie et exposition aux nuisances.
Carte du marché immobilier à Saint-Fons
Saint-Fons et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-Fons
Avec une température moyenne de 12,8 °C et 783 mm de précipitations annuelles, Saint-Fons bénéficie d'un climat urbain typique de la vallée du Rhône. Les hivers y sont modérés avec peu de jours de gel, et les étés peuvent être chauds. Ce profil climatique convient aux personnes recherchant des conditions tempérées sans extrêmes marqués. La proximité du Rhône et de la Vallée de la Chimie peut occasionner des brouillards en hiver. Un acheteur attaché à un ensoleillement généreux privilégiera les biens bien exposés et dégagés.
Composition du parc immobilier à Saint-Fons
8 168 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante collective (85,0 %) sur un total de 8 168 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de Saint-Fons se caractérise par une forte proportion de logements sociaux (47 %) et locatifs, avec seulement 36,1 % de propriétaires occupants. Les maisons individuelles sont minoritaires (15 % du parc), signe d'un habitat majoritairement collectif. Le taux de vacance (5,3 %) et la faible part de résidences secondaires (0,7 %) indiquent un marché locatif dynamique mais avec une rotation certaine. Cette structure confère une stabilité relative aux loyers, soutenue par la demande, mais elle dessine un profil d'acheteur souvent investisseur plutôt qu'occupant.
Ancienneté du parc à Saint-Fons
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 538 logements).
- Avant 1919 2,5 % 186 logts
- 1919-1945 6,6 % 496 logts
- 1946-1970 31,5 % 2 377 logts
- 1971-1990 30,0 % 2 258 logts
- 1991-2005 10,2 % 768 logts
- 2006-2019 19,3 % 1 454 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Saint-Fons
818 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Saint-Fons
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Saint-Fons est soumis à un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI) pour le secteur Rhône aval et la Vallée de la chimie. La sismicité est classée comme modérée et le radon, faible. Dix-sept risques naturels sont recensés, avec six arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Tout acheteur doit consulter le cadastre des risques (Géorisques) pour vérifier si le bien est en zone inondable ou soumis à d'autres contraintes. Cette due diligence est essentielle pour l'assurabilité et la pérennité de l'investissement, sans pour autant être un frein systématique.
Cas pratique : un achat type à Saint-Fons
Pour une maison type de 78 m² à Saint-Fons, au prix médian de 3 429 €/m², le budget total s'élève à 267 462 €. Cela représente près de 16 années du revenu médian local (16 880 €). Avec un apport de 10 % (26 746 €) et un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance avoisine 1 500 €, un effort très conséquent pour un ménage aux revenus moyens locaux.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Fons
- Oublier de vérifier le zonage du PPRI inondation.
- Négocier sans connaître le revenu médian local (16 880 €).
- Acheter un bien énergivore sans budget travaux.
- Ignorer la proximité des sites industriels de la Vallée de la Chimie.
Points clés à retenir à Saint-Fons
- Prix médian à 2 451 €/m², en hausse de 2,5 % sur un an.
- Rendement brut locatif de 6,4 % pour les appartements.
- Climat tempéré : 12,8 °C de moyenne annuelle.
- 36,1 % de propriétaires occupants seulement.
- Maisons à 3 330 €/m², appartements à 2 320 €/m².
- Rendement net estimé à 3,9 % après charges et taxe.
- Parc locatif très développé (47 % de logements sociaux).
- 5,3 % de logements vacants sur la commune.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saint-Fons ?
À Saint-Fons, la valeur d'un bien est d'abord tirée par sa surface et son état général. Une rénovation complète avec DPE performant (classe B ou mieux) peut justifier une prime de 5 à 10 % par rapport à la moyenne. La localisation est cruciale : la proximité immédiate de la gare Saint-Fons (0,4 km) ou des commerces (74 enseignes) est un atout majeur. Pour un appartement, un étage élevé avec vue dégagée et un balcon ajoutent de la valeur. À l'inverse, la vue sur des sites industriels ou un rez-de-chaussée sans intimité peuvent pénaliser le prix. Le vendeur doit mettre en avant la connexion rapide à Lyon (4,9 km de Perrache).
Estimation indicative d'une maison à Saint-Fons
Pour une maison de 76 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
186 276 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne calculent une moyenne, mais un professionnel local saisit les écarts entre la Cité-jardin et les quartiers près de la gare. Il intègre l'état réel du bien, l'impact d'un DPE D versus C, et la valeur d'un jardin dans une commune où les maisons sont rares (15 % du parc). Son réseau lui permet d'accéder aux prix de vente récents, non publiés, et d'évaluer l'achevabilité des 387 logements neufs autorisés. Enfin, il vous aide à définir un prix de vente qui attire les acheteurs sérieux tout en laissant une marge de négociation, stratégie essentielle dans un marché où le taux de chômage atteint 19,8 %.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m².
- Négliger l'impact d'un DPE dégradé sur la valorisation.
- Oublier de valoriser la proximité de la gare (0,4 km).
- Surestimer son bien dans une commune au pouvoir d'achat limité.
Investir à Saint-Fons : passer à l'action
Les statistiques posent un diagnostic, mais l'acquisition réussie dépend d'une connaissance fine des quartiers et de l'état du parc. Notre réseau de professionnels locaux vous aide à décrypter cette complexité et à transformer l'analyse en stratégie d'acquisition viable.
Les données de Saint-Fons révèlent un potentiel locatif réel, mais chaque bien a ses spécificités à analyser.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Saint-Fons grâce aux dernières transactions et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Saint-Fons
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Fons
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Saint-Fons ?
Le prix médian global est de 2 451 €/m² en 2024, mais le prix moyen est beaucoup plus élevé (7 495 €/m²), signe d'un marché très hétérogène. Un appartement type de 60 m² coûte environ 157 200 €.
Saint-Fons est-elle une bonne commune pour investir en locatif ?
Le rendement locatif brut pour les appartements est attractif, à 6,4 %. Cependant, le rendement net est réduit par une taxe foncière élevée et des charges. L'investissement est pertinent pour un profil recherchant du cash-flow, avec une sélection rigoureuse du bien.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Saint-Fons ?
Les principaux risques sont socio-économiques (taux de chômage de 19,8 %) et environnementaux (commune située en Vallée de la chimie, avec un PPRI actif). La fragilité territoriale est notée 6,9/10.
Comment évoluent les prix de l'immobilier à Saint-Fons ?
Après des pics aberrants en 2021-2022 liés à des ventes atypiques, les prix se sont stabilisés autour de 2 800 €/m². En 2024, une légère hausse de 2,5 % a été enregistrée, indiquant un marché qui a trouvé son équilibre à un niveau bas.
Saint-Fons est-elle bien desservie par les transports ?
Oui, la commune dispose d'une gare (0,4 km du centre) et est proche de la gare TGV Lyon-Perrache (4,9 km). Elle est intégrée au réseau de la Métropole de Lyon, facilitant les déplacements vers l'ensemble de l'agglomération.
Marché immobilier des communes voisines
Malgré des indicateurs socio-économiques proches, Saint-Fons affiche un prix au m² inférieur à celui de Saint-Just-Saint-Rambert (-1 %), créant un effet de levier potentiellement supérieur pour les investisseurs en quête de rendement.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Fons.
Communes limitrophes de Saint-Fons
Saint-Fons est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Saint-Fons ressort à 2 451 € (source DVF, 109 ventes en 2026) — en ligne avec le positionnement habituel du Rhône.
Peu de variation du prix médian au m² entre 2021 et 2025 (0,0 %). Sur l'ensemble de la période, 708 transactions sont recensées par les données DVF. La dernière année fait apparaître une correction de -3,5 % du prix médian.
Typologie urbaine marquée: 80,7 % des transactions de Saint-Fons concernent des appartements, autour de 2 320 €/m². Un bien type de 76 m² revient à environ 253 080 €, soit 15,0 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 13,9 € (appartements) et 14,2 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 7,2 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 0,7 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Construction neuve active à Saint-Fons: l'équivalent de 124 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Saint-Fons est une commune de la métropole lyonnaise ou du Rhône. Saint-Fons est dans les collines, à une altitude moyenne de 290 m, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.