Le marché immobilier de Fleury-Les-Aubrais affiche un prix médian de 2 208 €/m² en 2024, selon les données DVF (Demandes de Valeurs Foncières). Cette commune de l'Orléanais, intégrée à Orléans Métropole, a enregistré 275 transactions sur l'année. Le prix au mètre carré a légèrement reculé de 2,5 % sur un an, un mouvement à analyser dans le contexte national.
Comment se porte le marché immobilier à Fleury-les-Aubrais
Avec 275 ventes annuelles, le marché est actif. Le recul des prix de -2,5 % en un an indique un ajustement, mais la fourchette interquartile reste large (1 684 à 2 728 €/m²), indiquant une diversité de biens et de situations. Les maisons, majoritaires dans le parc (49,5 %), se négocient à 2 411 €/m² pour une surface médiane de 91 m². Les appartements, à 1 709 €/m² (63 m² médian), représentent 102 ventes. La faible part de logements vacants (5,2 %) suggère une certaine fluidité.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
Le marché affiche une correction modérée de -2,5 % sur un an, après une phase de croissance portée par la métropole orléanaise. Cette baisse reflète un retour à l'équilibre après la surchauffe post-Covid. Le contexte actuel, avec des taux de crédit plus élevés, pénalise surtout les budgets serrés. Pour un acheteur, c'est une période de négociation plus ouverte. Pour un vendeur, il faut viser un prix juste et compter sur une durée de vente plus longue, sauf pour les biens bien situés et en bon état.
Fourchette de prix observée
50 % des biens se vendent dans cette fourchette. Le 1er quartile (Q1) correspond aux 25 % les moins chers, le 3e quartile (Q3) aux 25 % les plus chers.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Fleury-les-Aubrais
Les maisons constituent près de la moitié du parc et attirent principalement les ménages. Les appartements, avec 31 % de logements sociaux, dessinent un marché locatif structuré. Les acheteurs sont majoritairement des occupants principaux (52 % de propriétaires occupants), la part de résidences secondaires étant minime (1,3 %). La croissance démographique (+3,5 % en 5 ans) soutient la demande.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché est plutôt équilibré, avec une légère inflexion des prix favorable aux acheteurs. Toutefois, le volume de transactions et le faible taux de vacance facilitent la vente pour les biens bien positionnés. Comparée à des communes comme Brétigny-sur-Orge (3 237 €/m²), Fleury-Les-Aubrais reste accessible, ce qui peut attirer des acquéreurs en provenance de l'Île-de-France, notamment avec la gare TGV à 1,2 km.
Dernières ventes enregistrées à Fleury-les-Aubrais
Transactions les plus récentes publiées par la DGFiP (DVF). Les prix affichés sont les montants réellement enregistrés lors de la mutation.
Aperçu par typologie à Fleury-les-Aubrais
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Fleury-les-Aubrais
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Fleury-les-Aubrais
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Vacance longue durée modérée : marché plutôt actif, la majorité des biens vacants se relouent ou se revendent dans les 2 ans.
Construction neuve à Fleury-les-Aubrais (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Fleury-les-Aubrais: 444 logements autorisés sur 5 ans, 157 pour la dernière année (-1 %).
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Sur les cinq dernières années, 444 logements neufs ont été autorisés, soit environ 90 par an. Ce rythme, en léger recul (-1 %), témoigne d'une offre neuve mesurée qui n'inonde pas le marché. Cette construction, portée par l'attractivité de la métropole et une démographie positive (+3,5 % en 5 ans), répond à une demande réelle sans créer de sur- offre. Le neuf reste une option pour attirer de nouveaux ménages, sans cannibaliser le marché de l'ancien.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Fleury-Les-Aubrais suit le rythme national, avec un pic des ventes au printemps et à la rentrée. L'automne peut être propice aux négociations, les vendeurs étant plus pressés avant l'hiver. Évitez de démarrer une vente en décembre ou août. Pour l'achat, l'été offre moins de concurrence mais aussi moins de choix. Le calendrier fiscal n'a pas d'impact majeur, la taxe foncière étant due en octobre.
Le saviez-vous ?
- La gare TGV Les Aubrais est à 12 minutes à pied du centre-ville
- Fleury compte 616 équipements, dont 298 services et 145 de santé
- Seulement 1,3 % des logements sont des résidences secondaires
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Fleury-les-Aubrais
- Prix médian à 2 208 €/m², en léger recul (-2,5 %)
- Écart maison/appartement marqué : 2 411 € vs 1 709 €/m²
- Une taxe foncière parmi les plus fortes du Loiret à 62,45 %
- Surface médiane d'un appartement : 63 m² pour environ 107 667 €
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Fleury-les-Aubrais
Quel est le prix moyen d'une maison à Fleury-Les-Aubrais ?
Le prix médian au mètre carré pour une maison est de 2 411 €. Pour une surface médiane de 91 m², cela représente un budget médian d'environ 219 000 €, hors frais.
Le marché immobilier est-il en baisse à Fleury-Les-Aubrais ?
Les données DVF 2024 montrent une baisse de -2,5 % des prix sur un an. Ce repli modéré peut offrir des opportunités de négociation pour les acheteurs.
Quelle est la fourchette de prix au m² à Fleury-Les-Aubrais ?
50 % des transactions se situent entre 1 684 €/m² et 2 728 €/m². Cette large fourchette reflète la diversité du parc, des appartements aux grandes maisons.
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