01 Le parc de logements
Le parc comprend 10 124 logements dont 9 471 résidences principales, 128 résidences secondaires et 525 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 9 471 | 93,5 % |
| Résidences secondaires | 128 | 1,3 % |
| Logements vacants | 525 | 5,2 % |
Parmi les 10 124 logements du parc, 94 % assurent la fonction de résidence principale, contre 1 % de secondaires et 5 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 244 | 2,6 % |
| 1919-1945 | 487 | 5,2 % |
| 1946-1970 | 2 474 | 26,4 % |
| 1971-1990 | 4 175 | 44,5 % |
| 1991-2005 | 1 139 | 12,1 % |
| 2006-2019 | 864 | 9,2 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (44 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 3 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 245 | 2,6 % |
| 2 pièces | 1 076 | 11,4 % |
| 3 pièces | 2 309 | 24,4 % |
| 4 pièces | 2 705 | 28,6 % |
| 5 pièces ou plus | 3 136 | 33,1 % |
Distribution par taille: 14 % de petits logements (T1-T2), 33 % de grands (5p+), moyenne à 4,0 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 9 371 | 9 829 | 10 124 |
| Rés. principales | 8 755 | 9 201 | 9 471 |
| Rés. secondaires | 73 | 106 | 128 |
| Vacants | 543 | 522 | 525 |
45,4 % de part de propriétaires à Brétigny-sur-Orge, commune de population comparable à 79 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 4 924 | 52,0 % |
| Locataires (privé) | 1 945 | 20,5 % |
| Locataires HLM | 2 419 | 25,5 % |
| Logés gratuitement | 183 | 1,9 % |
La répartition du parc occupé: 52,0 % de propriétaires, 46,1 % de locataires, dont 26 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 6 036 | 63,7 % |
| Fioul | 187 | 2,0 % |
| Électricité | 2 584 | 27,3 % |
| Gaz bouteille | 48 | 0,5 % |
| Autre (bois…) | 617 | 6,5 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 64 %. électricité pèse 27 %, autres sources (bois notamment) 7 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 152 |
| 2 à 4 ans | 2 058 |
| 5 à 9 ans | 1 774 |
| 10 ans ou plus | 4 487 |
| Total ménages | 9 471 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 085 |
| Sous-occupation modérée | 2 563 |
| Sous-occupation accentuée | 2 072 |
| Suroccupation modérée | 618 |
| Suroccupation accentuée | 113 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 799 | 19,0 % |
| 1 voiture | 4 917 | 51,9 % |
| 2 voitures ou plus | 2 755 | 29,1 % |
Ventilation par équipement automobile: 19 % sans véhicule, 52 % mono-motorisés, 29 % multi-motorisés. Par ailleurs, 69,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 3 767 | 3 463 | 23 | 281 |
| 1975 | 5 260 | 5 000 | 48 | 212 |
| 1982 | 7 133 | 6 758 | 89 | 286 |
| 1990 | 8 119 | 7 673 | 116 | 330 |
| 1999 | 8 645 | 8 139 | 121 | 385 |
| 2006 | 9 130 | 8 708 | 46 | 376 |
| 2011 | 9 371 | 8 755 | 73 | 543 |
| 2016 | 9 829 | 9 201 | 106 | 522 |
| 2022 | 10 124 | 9 471 | 128 | 525 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 3 767 logements à l'origine, 10 124 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 607 | 674 | 520 | 576 | 633 | 543 |
| Dont vacants > 2 ans | 98 | 109 | 125 | 122 | 126 | 160 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 10 | 0,2 % |
| Classe B | 90 | 1,6 % |
| Classe C | 2 279 | 40,7 % |
| Classe D | 2 101 | 37,5 % |
| Classe E | 833 | 14,9 % |
| Classe F | 189 | 3,4 % |
| Classe G | 103 | 1,8 % |
Distribution DPE sur 5 605 diagnostics: la majorité se situe en classe C (41 %), avec 42 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 169 | 3,0 % |
| Classe B | 961 | 17,1 % |
| Classe C | 2 392 | 42,7 % |
| Classe D | 1 331 | 23,7 % |
| Classe E | 564 | 10,1 % |
| Classe F | 137 | 2,4 % |
| Classe G | 51 | 0,9 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (43 %), et 63 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 280 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 199 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 170 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 183 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 150 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 114 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 114 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 280 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 6 |
| Classe B | 11 | 79 |
| Classe C | 289 | 1 990 |
| Classe D | 688 | 1 413 |
| Classe E | 280 | 553 |
| Classe F | 104 | 85 |
| Classe G | 72 | 31 |
Côté maisons, la dominante est D (226 kWh/m²/an); côté appartements, C (176).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 44 |
| T2 | 408 |
| T3 | 1 318 |
| T4 | 932 |
| T5+ | 242 |
Faut-il investir à Fleury-les-Aubrais en 2026 ?
Fleury-Les-Aubrais, ville de 22 000 habitants intégrée à Orléans Métropole, jouit d'une desserte ferroviaire exceptionnelle avec la gare TGV des Aubrais. Cette situation génère une attractivité résidentielle et locative spécifique, mais le taux de chômage local de 13,9 % invite à la prudence. Voici ce que révèlent les données immobilières pour 2026.
Avec un rendement locatif brut de 9,2 % pour les appartements, cette commune du Loiret offre une opportunité de cash-flow positif dans le top quart des territoires les plus attractifs de la région.
Verdict
➤ Investir ici cible clairement le locatif en appartement, avec une sélection rigoureuse pour compenser la fragilité économique locale.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut élevé pour les appartements
- ✓ Correction de -2,5 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Parc immobilier majoritairement énergétique classe C
- ⚠ Solvabilité locale limitée : marché porté par l'extérieur
- ⚠ Taux de chômage élevé : 13,9 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 2 208 €/m², Fleury-Les-Aubrais se situe au-dessus de la moyenne nationale pour une ville de cette taille.
- Dans le Loiret, son prix dépasse de plus de 40 % celui de Vierzon, confirmant son statut de pôle urbain intégré à l'agglomération orléanaise.
- Son accessibilité via la gare TGV Les Aubrais lui confère un avantage locatif supérieur aux territoires ruraux de la région, malgré un prix inférieur de 47 % à Brétigny-sur-Orge en Île-de-France.
Analyse du marché immobilier à Fleury-les-Aubrais
Le marché de Fleury-les-Aubrais est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Fleury-les-Aubrais
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,2
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression immobilière élevée (7,2/10) : le marché est dynamique et concurrentiel, exigeant une réaction rapide lors d'une opportunité.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression immobilière élevée (7,2/10) : le marché est dynamique et concurrentiel, exigeant une réaction rapide lors d'une opportunité.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,8
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité très faible (0,4/10) : les prix ont dépassé la capacité d'achat des résidents locaux, ce qui limite la demande en propriété occupante.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité très faible (0,4/10) : les prix ont dépassé la capacité d'achat des résidents locaux, ce qui limite la demande en propriété occupante.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,1
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (5,1/10) : le rendement est attractif mais la demande locative est à surveiller au vu du taux de chômage local.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (5,1/10) : le rendement est attractif mais la demande locative est à surveiller au vu du taux de chômage local.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
0,5
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique faible (0,5/10) : aucun effet saisonnier notable à attendre, le marché est exclusivement tourné vers la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique faible (0,5/10) : aucun effet saisonnier notable à attendre, le marché est exclusivement tourné vers la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2150,6 — Percentile dept : 84/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 7,1 — Percentile dept : 97/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,3 — Percentile dept : 4/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 3,5 — Percentile dept : 76/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 2180,4 — Percentile dept : 99/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 7,1 — Percentile dept : 3/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 48,6 — Percentile dept : 7/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 23,9 — Percentile dept : 1/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 48,0 — Percentile dept : 98/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,3 — Percentile dept : 4/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,5 — Percentile dept : 76/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2150,6 — Percentile dept : 16/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,3 — Percentile dept : 4/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 5,2 — Percentile dept : 15/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 2180,4 — Percentile dept : 1/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Fleury-les-Aubrais : opportunités et risques
Le rendement brut de 9,2 % pour les appartements, calculé à partir de la carte des loyers du Ministère du Logement, est exceptionnellement élevé. Il s'explique par des prix d'acquisition modérés et des loyers soutenus par la demande de navetteurs. Néanmoins, le rendement net chute à environ 4,6 % après déduction des charges, dont une taxe foncière à 62,45 %.
Investir impose une sélection drastique du bien. Seulement 5,1 % du parc est une passoire thermique (F/G), un taux bas qui réduit le risque de travaux obligatoires. Privilégiez les appartements récents (9,2 % du parc est post-2006) ou rénovés, classe DPE C ou mieux, pour sécuriser la location et éviter les vacances. Le taux de vacance de 5,2 % est sain, indiquant un parc globalement absorbé.
Le principal risque est économique local : un taux de chômage de 13,9 % et un revenu médian de 21 170 € limitent la solvabilité des locataires et la demande en propriété occupante. Le marché locatif dépend donc fortement des actifs travaillant à Orléans ou en région parisienne. Une diversification des profils de locataires est impérative.
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Données du marché immobilier à Fleury-les-Aubrais
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian a reculé de 2,5 % en 2024, selon les données DVF, pour s'établir à 2 208 €/m². Cette correction modérée suit le pic de 2022 (2 379 €/m²) et reflète l'ajustement national après la hausse des taux. Elle crée une fenêtre d'opportunité, d'autant que les transactions restent nombreuses (275 ventes), signe d'un marché liquide.
La dichotomie entre maisons et appartements est le trait marquant. Les premières, avec une surface médiane de 91 m², ciblent un public familial et affichent un prix de 2 187 €/m². Les seconds, à 1 627 €/m² pour 63 m² médians, sont le segment porteur pour l'investissement locatif. Cette différence de plus de 700 €/m² s'explique par la forte proportion de logements sociaux (31 %) et un parc d'appartements souvent plus ancien.
La proximité immédiate de la gare TGV Les Aubrais, à 1,2 km du centre, structure le marché. Elle attire une population navetteuse, soutenant la demande locative, mais expose aussi la commune à la concurrence d'Orléans même. L'indice d'attractivité territoriale très élevé (7,8/10) confirme ce statut de pôle de centralité au sein de la métropole.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Fleury-les-Aubrais Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Les prix médians à Fleury-Les-Aubrais ont connu une hausse soutenue entre 2020 et 2022, passant de 2 104 €/m² à 2 379 €/m², soit une progression de 13 %. Cette tendance a été interrompue en 2023 avec une correction à 2 265 €/m², puis à 2 208 €/m² en 2024 (-2,5 % sur un an). Cette évolution reflète le tassement général des marchés après la flambée des taux, mais avec une résistance relative grâce à la proximité d'Orléans. L'écart persistant entre maisons et appartements (plus de 700 €/m² d'écart) souligne deux marchés distincts : l'un familial et plus stable, l'autre locatif et plus volatil. Pour un acheteur en 2026, cette correction récente ouvre une fenêtre de négociation, surtout sur les biens les plus exposés à la réglementation énergétique.
Évolution du marché immobilier de Fleury-les-Aubrais
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Fleury-les-Aubrais évolue de -5,6 %, passant de 2 147 à 2 027 €/m²; 231 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'analyse financière révèle deux réalités. Pour un appartement type de 63 m² à 107 667 €, le loyer médian de 13,1 €/m²/mois génère 825 € de recettes mensuelles. Avec un crédit au taux actuel, cette rente couvre la mensualité et peut dégager un cash-flow positif, porté par un rendement brut de 9,2 %. À l'inverse, une maison type de 91 m² à 219 401 €, avec un loyer de 11,8 €/m²/mois, nécessite un effort net mensuel après loyer, pour un rendement brut de 5,9 %. Les "années de revenu" nécessaires à l'achat (5,1 pour un appart, 10,4 pour une maison) confirment que l'accession à la maison relève d'un public plus aisé ou venu de l'extérieur. La viabilité d'un investissement locatif repose donc presque exclusivement sur l'achat d'appartements en bon état énergétique.
Acheter vs Louer — appartement 67 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
58,0 % de maisons et 42,0 % d'appartements parmi les 231 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 58,0 % de maisons et 42,0 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 231 | 134 | 97 |
| Prix médian/m² | 2 027 € | 2 187 € | 1 627 € |
| Prix moyen/m² | 2 236 € | ||
| Surface médiane | – | 92 m² | 67 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 316 | 2 147 € |
| 2022 | 286 | 2 298 € |
| 2023 | 262 | 2 249 € |
| 2024 | 238 | 2 139 € |
| 2025 | 231 | 2 027 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction à Fleury-Les-Aubrais est modérée avec 444 logements autorisés sur les cinq dernières années, soit une moyenne de 89 par an. L'année 2024 enregistre 157 autorisations, mais la tendance sur cinq ans est légèrement à la baisse (-1 %). Ces chiffres, issus des données SITADEL, indiquent une commune déjà largement urbanisée, où la production neuve comble des dents creuses plutôt qu'elle n'étend significativement le parc. Cette faible pression de l'offre neuve protège le parc ancien de la concurrence et soutient les prix à moyen terme. Toutefois, elle limite aussi les opportunités d'investissement en VEFA ou en neuf. L'enjeu pour la commune est de renouveler son parc tout en maîtrisant sa densification, dans un contexte où la demande locative reste forte du fait de la croissance démographique (+3,5 % en 5 ans).
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 2 202 autorisations et 1 242 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 56 %.
Vacance longue durée à Fleury-les-Aubrais
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Vacance longue durée modérée : marché plutôt actif, la majorité des biens vacants se relouent ou se revendent dans les 2 ans.
Construction neuve à Fleury-les-Aubrais (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Fleury-les-Aubrais: 520 logements autorisés sur 5 ans, 144 pour la dernière année (+26 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Fleury-les-Aubrais
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Fleury-les-Aubrais
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (62,45 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut annonce une performance, mais le net impose une correction sévère. À Fleury-Les-Aubrais, l'écart est marqué : de 9,2 % brut à 4,6 % net pour les appartements. La taxe foncière, qui atteint 62,45 % du revenu cadastral local, en est le principal frein. Ajoutez-y 1 % pour la gestion, provisionnez 0,5 % pour la vacance et 0,5 % pour les travaux. Le rendement net réel dépendra aussi de l'absence ou non de copropriété, une forme d'habitat majoritaire ici.
Performance énergétique du parc à Fleury-les-Aubrais
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 5 605 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Fleury-les-Aubrais: majorité classée C, part de passoires thermiques à 5,2 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La performance énergétique du parc est correcte, dominée par la classe C (188 kWh/m²/an). Seuls 5,1 % des logements sont des passoires (F/G), un chiffre bien inférieur à la moyenne nationale. Ce risque limité est un atout pour l'acheteur. Cependant, la loi Climat impose dès 2025 l'interdiction de louer les passoires les plus énergivores. À Fleury-Les-Aubrais, le parc étant plutôt vertueux, l'impact réglementaire sur le marché locatif restera marginal.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, notamment les T2 et T3, sont les plus adaptés à la location, avec un loyer estimé à 13,1 €/m²/mois. Le parc ancien domine (seulement 9,2% de constructions après 2006). Attention au DPE : si la classe dominante est C, 5,1% des logements sont des passoires thermiques (F/G), un risque de travaux à anticiper.
Quelles zones cibler à Fleury-les-Aubrais ?
Le centre-ville et les quartiers proches de la gare sont les plus demandés pour leur commodités. La périphérie, plus résidentielle, peut convenir pour des locations familiales. La commune autorise en moyenne 89 logements neufs par an, une offre supplémentaire à surveiller pour éviter la surchauffe locative dans certains segments.
Calculateur de rendement à Fleury-les-Aubrais
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Risques à connaître avant d'investir à Fleury-les-Aubrais
Le principal risque est la vacance locative, même si le taux de logements vacants n'est que de 5,2%. La gestion locative peut être exigeante dans un marché où 31% des ménages sont locataires du parc social. La taxe foncière, à 62,45%, grève le rendement net. Enfin, la loi Climat impose la rénovation des passoires thermiques d'ici 2028, un coût à intégrer.
Cas pratique : un investissement type à Fleury-les-Aubrais
Pour un appartement type de 63 m² à Fleury-Les-Aubrais, comptez environ 107 667 € à l'achat. Il se louera autour de 825 € par mois (13,1 €/m²), dégageant un rendement brut de 9,2 %. Après déduction de la taxe foncière, de la gestion et des provisions, le rendement net tombe à 4,6 %, soit un revenu locatif net mensuel d'environ 415 €.
Erreurs à éviter quand on investit à Fleury-les-Aubrais
- Négliger la taxe foncière élevée (62,45 %)
- Surévaluer les loyers, la moyenne est de 13,1 €/m²
- Oublier de provisionner pour les travaux en copropriété
- Investir sans visiter le quartier, très hétérogène
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Fleury-Les-Aubrais suit le rythme national, avec un pic des ventes au printemps et à la rentrée. L'automne peut être propice aux négociations, les vendeurs étant plus pressés avant l'hiver. Évitez de démarrer une vente en décembre ou août. Pour l'achat, l'été offre moins de concurrence mais aussi moins de choix. Le calendrier fiscal n'a pas d'impact majeur, la taxe foncière étant due en octobre.
Le saviez-vous ?
- La gare TGV Les Aubrais est à 12 minutes à pied du centre-ville
- Fleury compte 616 équipements, dont 298 services et 145 de santé
- Seulement 1,3 % des logements sont des résidences secondaires
S'installer à Fleury-les-Aubrais : cadre de vie et logement
Avec 616 équipements recensés par l'INSEE, dont 145 en santé et 103 commerces, Fleury-Les-Aubrais offre un cadre de vie complet et autonome. La densité de services est typique d'une ville moyenne intégrée à une métropole, bénéficiant à la fois de ses propres infrastructures et de la proximité d'Orléans. La connexion numérique est excellente (fibre à 97,2 %).
Le parc immobilier, à 49,5 % de maisons individuelles, conserve un caractère familial, renforcé par un indice de vieillissement équilibré (109,6). La présence de 18 établissements scolaires attire les familles. Cependant, la forte densité (2 180 hab/km²) et la part significative de logements sociaux créent une mixité sociale réelle, mais aussi une hétérogénéité de l'habitat entre quartiers.
Carte du marché immobilier à Fleury-les-Aubrais
Fleury-les-Aubrais et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Fleury-les-Aubrais
Le climat local est tempéré, avec une moyenne annuelle de 11,7°C et 729 mm de pluie, proche de celle d'Orléans. Les hivers sont frais sans être excessifs, les étés doux. Ce profil convient aux acheteurs recherchant des saisons marquées mais sans extrêmes, et peut expliquer en partie l'attractivité résidentielle pour les familles. La faible altitude (122 m) limite les épisodes de brouillard persistant.
À qui s'adresse Fleury-les-Aubrais ?
La ville s'adresse aux primo-accédants et aux jeunes actifs recherchant la proximité d'Orléans et de Paris sans son coût. Les familles y trouvent des services et un parc de maisons. Les seniors (23,7% ont 60 ans et plus) apprécient la densité de services et la desserte médicale. En revanche, les acheteurs recherchant le calme absolu pourraient être gênés par la densité élevée (2 180 hab/km²).
Avantages et limites à Fleury-les-Aubrais
✓ Points forts
- Proximité immédiate de la gare TGV pour Paris (1h10)
- Dynamisme démographique et équipements nombreux (616 commerces/services)
- Prix d'entrée attractif vs Île-de-France (médiane 2 208 €/m²)
- Parc immobilier globalement performant énergétiquement (DPE C dominant)
- Très bon déploiement de la fibre optique (97,2 %)
− À prendre en compte
- Densité de population élevée (2 180 hab/km²)
- Taux de chômage local supérieur à la moyenne (13,9 %)
- Présence de risques naturels (4 recensés, 10 arrêtés catastrophes)
Composition du parc immobilier à Fleury-les-Aubrais
10 124 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 49,5 % de maisons, 50,5 % d'appartements sur un total de 10 124 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de logements est équilibré avec 49,5 % de maisons et 52 % de propriétaires occupants, signe d'une certaine stabilité. Cependant, la part importante de logements sociaux (31 %) indique une mixité forte et peut segmenter le marché. Un taux de vacants à 5,2 % suggère une rotation normale. Le marché s'adresse donc à deux profils : primo-accédants pour l'appartement et familles pour la maison, avec un ancrage local solide.
Ancienneté du parc à Fleury-les-Aubrais
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 9 383 logements).
- Avant 1919 2,6 % 244 logts
- 1919-1945 5,2 % 487 logts
- 1946-1970 26,4 % 2 474 logts
- 1971-1990 44,5 % 4 175 logts
- 1991-2005 12,1 % 1 139 logts
- 2006-2019 9,2 % 864 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Fleury-les-Aubrais
616 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Fleury-les-Aubrais
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune présente une sismicité très faible et un potentiel radon faible, deux facteurs rassurants. Quatre risques naturels sont néanmoins recensés, avec 10 arrêtés de catastrophe naturelle historiques, impliquant souvent des inondations ou mouvements de terrain. Consultez le plan de prévention des risques (PPR) en mairie pour identifier les zones contraintes, car certains quartiers peuvent être soumis à des règles constructives spécifiques.
Erreurs à éviter quand on achète à Fleury-les-Aubrais
- Se fier uniquement au prix au m², très variable
- Négliger le DPE, clé pour le confort et la revente
- Oublier de vérifier les risques naturels en mairie
- Sous-estimer les frais de notaire (environ 8 %)
Points clés à retenir à Fleury-les-Aubrais
- Prix médian à 2 208 €/m², en léger recul (-2,5 %)
- Rendement brut locatif attractif à 9,2 % pour les appartements
- Près de la moitié (49,5 %) du parc est constitué de maisons
- Écart maison/appartement marqué : 2 187 € vs 1 627 €/m²
- Mais un rendement net divisé par deux, à 4,6 % en moyenne
- Une commune jeune, avec un âge médian de 38 ans
- La proximité de la gare TGV crée une surcote significative
- Une taxe foncière parmi les plus fortes du Loiret à 62,45 %
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Fleury-les-Aubrais ?
À Fleury-Les-Aubrais, trois facteurs créent la valeur. D'abord, la proximité de la gare TGV Les Aubrais (1,2 km) prime, avec un surcoût pouvant atteindre 10 %. Ensuite, l'état du bien et sa performance énergétique (DPE) sont scrutés, un logement rénové classe B se vendant plus vite. Enfin, la typologie : les maisons avec jardin sont très prisées, tirant un prix au m² 41 % supérieur aux appartements. L'offre en équipements (616 au total) stabilise la demande sur l'ensemble du territoire.
Estimation indicative d'une maison à Fleury-les-Aubrais
Pour une maison de 92 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
186 484 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation imprécise peut vous faire perdre du temps et de l'argent. Surévaluer son bien le expose à une stagnation sur le marché, d'autant que 5,2% des logements sont vacants. Sous-évaluer, c'est céder un patrimoine en dessous de sa valeur réelle. Une estimation professionnelle, basée sur les dernières transactions homologuées et les spécificités territoriales (comme la taxe foncière à 62,45% ou le taux de chômage de 13,9% qui pèse sur le pouvoir d'achat local), vous donne une position de négociation solide.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Estimer au prix médian, sans nuance de quartier
- Oublier de valoriser un DPE performant
- Négliger l'état réel des parties communes
- Vendre sans professionnel dans un marché en correction
Investir à Fleury-les-Aubrais : passer à l'action
Identifier la bonne opportunité à Fleury-Les-Aubrais exige de dépasser les moyennes. La valeur réelle d'un bien se juge au niveau de la rue, en croisant l'état du parc, la demande locative micro-locale et les projets d'urbanisme. Un professionnel du secteur maîtrise ces paramètres invisibles dans les statistiques.
Les chiffres posent un diagnostic. Transformer cette analyse en investissement réussi dépend du bien et du quartier.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Fleury-les-Aubrais
Quel est le prix moyen d'un appartement à Fleury-Les-Aubrais ?
Le prix médian des appartements est de 1 627 €/m², selon les ventes DVF 2024. Pour un appartement type de 63 m², l'investissement total représente environ 107 670 €.
Fleury-Les-Aubrais est-elle une ville chère par rapport à ses voisines ?
Oui, son prix médian global (2 208 €/m²) est 33 % plus élevé que Romorantin-Lanthenay mais 19 % moins cher qu'Étampes. Son prix s'explique par son intégration à Orléans Métropole.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Fleury-Les-Aubrais ?
Le rendement locatif brut moyen est de 9,2 % pour les appartements, l'un des plus élevés de la région. Le loyer médian atteint 13,1 €/m²/mois.
Quels sont les risques à investir à Fleury-Les-Aubrais ?
Le principal risque est la fragilité économique locale, avec un taux de chômage de 13,9 %. La demande locative dépend donc beaucoup des navetteurs travaillant hors de la commune.
La ville construit-elle beaucoup de logements neufs ?
La construction neuve est modérée, avec 157 logements autorisés en 2024. La tendance sur cinq ans est légèrement à la baisse, limitant les risques de sur-offre.
Marché immobilier des communes voisines
Fleury-Les-Aubrais affiche un écart de valorisation saisissant avec ses voisines : 52 % moins chère que Brétigny-sur-Orge en Île-de-France mais plus de 100 % plus chère que Vierzon, un effet de levier qui repose entièrement sur sa connexion à l'agglo orléanaise.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Fleury-les-Aubrais.
Résumé
Le marché immobilier de Fleury-les-Aubrais se situe dans la moyenne — prix médian 2 027 €/m², dans la ligne de la médiane du Loiret.
Entre 2021 et 2025, le marché immobilier de Fleury-les-Aubrais a enregistré une baisse de -5,6 % du prix médian. Au total, 1 333 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Sur la dernière année, le prix médian recule de -5,2 % — un retournement à surveiller.
Les maisons (58,0 % des transactions, 2 187 €/m²) et les appartements (42,0 %, 1 627 €/m²) se partagent le marché. Un bien type de 92 m² revient à environ 201 204 €, soit 9,5 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 13,1 €/m² pour un appartement et 11,8 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 9,7 % pour un appartement (6,5 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Fleury-les-Aubrais (1,3 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Entre 2021 et 2025, 520 logements autorisés au permis de construire à Fleury-les-Aubrais — un rythme moyen de 104 par an, signe d'une dynamique de production soutenue.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Fleury-les-Aubrais est dans la tradition ligérienne du Centre. Fleury-les-Aubrais est à basse altitude (119 m), dans un relief de plaine, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.