Fleury-Les-Aubrais présente un profil locatif contrasté. Si le rendement brut estimé des appartements (9,2%) est attractif, le rendement net chute à environ 4,6% après charges. Pour les maisons, le rendement net n'est que de 2,9%. L'investissement s'adresse donc à une cible spécifique, prête à gérer les contraintes d'un marché locatif structuré par une présence notable de logements sociaux (31%).
Indices immobiliers de Fleury-les-Aubrais
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
7,2
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression immobilière élevée (7,2/10) : le marché est dynamique et concurrentiel, exigeant une réaction rapide lors d'une opportunité.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression immobilière élevée (7,2/10) : le marché est dynamique et concurrentiel, exigeant une réaction rapide lors d'une opportunité.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
0,4
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité très faible (0,4/10) : les prix ont dépassé la capacité d'achat des résidents locaux, ce qui limite la demande en propriété occupante.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité très faible (0,4/10) : les prix ont dépassé la capacité d'achat des résidents locaux, ce qui limite la demande en propriété occupante.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,1
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (5,1/10) : le rendement est attractif mais la demande locative est à surveiller au vu du taux de chômage local.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (5,1/10) : le rendement est attractif mais la demande locative est à surveiller au vu du taux de chômage local.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
0,5
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique faible (0,5/10) : aucun effet saisonnier notable à attendre, le marché est exclusivement tourné vers la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique faible (0,5/10) : aucun effet saisonnier notable à attendre, le marché est exclusivement tourné vers la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Fleury-les-Aubrais ?
Le rendement brut de 9,2 % pour les appartements, calculé à partir de la carte des loyers du Ministère du Logement, est exceptionnellement élevé. Il s'explique par des prix d'acquisition modérés et des loyers soutenus par la demande de navetteurs. Néanmoins, le rendement net chute à environ 4,6 % après déduction des charges, dont une taxe foncière à 62,45 %.
Investir impose une sélection drastique du bien. Seulement 5,1 % du parc est une passoire thermique (F/G), un taux bas qui réduit le risque de travaux obligatoires. Privilégiez les appartements récents (9,2 % du parc est post-2006) ou rénovés, classe DPE C ou mieux, pour sécuriser la location et éviter les vacances. Le taux de vacance de 5,2 % est sain, indiquant un parc globalement absorbé.
Le principal risque est économique local : un taux de chômage de 13,9 % et un revenu médian de 21 170 € limitent la solvabilité des locataires et la demande en propriété occupante. Le marché locatif dépend donc fortement des actifs travaillant à Orléans ou en région parisienne. Une diversification des profils de locataires est impérative.
Profil locatif à Fleury-les-Aubrais
La demande locative est principalement locale, portée par un taux de chômage de 13,9% et un revenu médian de 21 170 €. Les profils sont variés : étudiants (proximité d'Orléans), jeunes actifs travaillant dans l'agglomération et familles modestes. La part très faible de résidences secondaires (1,3%) indique une absence de marché saisonnier. La proximité de la gare TGV Les Aubrais peut attirer une clientèle de salariés mobiles.
Quels types de biens privilégier ?
Les appartements, notamment les T2 et T3, sont les plus adaptés à la location, avec un loyer estimé à 13,1 €/m²/mois. Le parc ancien domine (seulement 9,2% de constructions après 2006). Attention au DPE : si la classe dominante est C, 5,1% des logements sont des passoires thermiques (F/G), un risque de travaux à anticiper.
Quelles zones cibler à Fleury-les-Aubrais ?
Le centre-ville et les quartiers proches de la gare sont les plus demandés pour leur commodités. La périphérie, plus résidentielle, peut convenir pour des locations familiales. La commune autorise en moyenne 89 logements neufs par an, une offre supplémentaire à surveiller pour éviter la surchauffe locative dans certains segments.
Performance énergétique du parc à Fleury-les-Aubrais
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 5 410 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Fleury-les-Aubrais: majorité classée C, part de passoires thermiques à 5,1 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La performance énergétique du parc est correcte, dominée par la classe C (188 kWh/m²/an). Seuls 5,1 % des logements sont des passoires (F/G), un chiffre bien inférieur à la moyenne nationale. Ce risque limité est un atout pour l'acheteur. Cependant, la loi Climat impose dès 2025 l'interdiction de louer les passoires les plus énergivores. À Fleury-Les-Aubrais, le parc étant plutôt vertueux, l'impact réglementaire sur le marché locatif restera marginal.
Construction neuve à Fleury-les-Aubrais (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Fleury-les-Aubrais: 444 logements autorisés sur 5 ans, 157 pour la dernière année (-1 %).
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Sur les cinq dernières années, 444 logements neufs ont été autorisés, soit environ 90 par an. Ce rythme, en léger recul (-1 %), témoigne d'une offre neuve mesurée qui n'inonde pas le marché. Cette construction, portée par l'attractivité de la métropole et une démographie positive (+3,5 % en 5 ans), répond à une demande réelle sans créer de sur- offre. Le neuf reste une option pour attirer de nouveaux ménages, sans cannibaliser le marché de l'ancien.
Fourchettes de loyers à Fleury-les-Aubrais
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Fleury-les-Aubrais
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (62,45 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut annonce une performance, mais le net impose une correction sévère. À Fleury-Les-Aubrais, l'écart est marqué : de 9,2 % brut à 4,6 % net pour les appartements. La taxe foncière, qui atteint 62,45 % du revenu cadastral local, en est le principal frein. Ajoutez-y 1 % pour la gestion, provisionnez 0,5 % pour la vacance et 0,5 % pour les travaux. Le rendement net réel dépendra aussi de l'absence ou non de copropriété, une forme d'habitat majoritaire ici.
Calculateur de rendement à Fleury-les-Aubrais
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Fleury-les-Aubrais ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Fleury-les-Aubrais
Pour un appartement type de 63 m² à Fleury-Les-Aubrais, comptez environ 107 667 € à l'achat. Il se louera autour de 825 € par mois (13,1 €/m²), dégageant un rendement brut de 9,2 %. Après déduction de la taxe foncière, de la gestion et des provisions, le rendement net tombe à 4,6 %, soit un revenu locatif net mensuel d'environ 415 €.
Erreurs à éviter quand on investit à Fleury-les-Aubrais
- Négliger la taxe foncière élevée (62,45 %)
- Surévaluer les loyers, la moyenne est de 13,1 €/m²
- Oublier de provisionner pour les travaux en copropriété
- Investir sans visiter le quartier, très hétérogène
Le saviez-vous ?
- La gare TGV Les Aubrais est à 12 minutes à pied du centre-ville
- Fleury compte 616 équipements, dont 298 services et 145 de santé
- Seulement 1,3 % des logements sont des résidences secondaires
Risques à connaître avant d'investir à Fleury-les-Aubrais
Le principal risque est la vacance locative, même si le taux de logements vacants n'est que de 5,2%. La gestion locative peut être exigeante dans un marché où 31% des ménages sont locataires du parc social. La taxe foncière, à 62,45%, grève le rendement net. Enfin, la loi Climat impose la rénovation des passoires thermiques d'ici 2028, un coût à intégrer.
Simulation financière — appartement type 63 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation de crédit compare votre mensualité au loyer perçu. À Fleury-Les-Aubrais, le rendement brut de 9,2 % sur les appartements peut couvrir une part importante du remboursement, réduisant votre effort résiduel. Mais cette projection doit intégrer une taxe foncière élevée à 62,45 % et les frais de gestion locative. Pour un projet viable, visez un effort résiduel ne dépassant pas 15 % de vos revenus nets, après déduction de toutes les charges.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Rendement locatif brut élevé pour les appartements
- Correction de -2,5 % : point d'entrée potentiel
- Parc immobilier majoritairement énergétique classe C
− Points d'attention
- Solvabilité locale limitée : marché porté par l'extérieur
- Taux de chômage élevé : 13,9 %
Notre verdict
Investir ici exige un calcul précis du rendement net et une sélection rigoureuse du bien. Privilégiez les appartements rénovés, bien isolés et proches des transports. Évitez les passoires thermiques et les biens mal exposés, sous peine de voir votre rentabilité s'évaporer.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Fleury-les-Aubrais
- Rendement brut locatif attractif à 9,2 % pour les appartements
- Mais un rendement net divisé par deux, à 4,6 % en moyenne
- Un taux de vacance modéré de 5,2 %
- Loyer moyen au m² pour un appartement : 13,1 €
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Fleury-les-Aubrais
Quel rendement locatif à Fleury-Les-Aubrais ?
Le rendement brut estimé est de 9,2 % pour les appartements et 5,9 % pour les maisons. Après charges (gestion, taxe...), le net tombe à environ 4,6 % et 2,9 %.
Quel type de bien est le plus rentable en location ?
Les appartements, avec un loyer moyen de 13,1 €/m²/mois, offrent un rendement brut plus élevé (9,2%). Privilégiez les T2/T3 bien situés et énergétiquement performants.
Quels sont les risques pour un investisseur ?
Les risques incluent la vacance locative, une taxe foncière à 62,45 %, et la présence de 5,1 % de passoires thermiques (DPE F/G) pouvant nécessiter des travaux coûteux.
Vous envisagez d'investir à Fleury-les-Aubrais ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
- Identification des secteurs porteurs et à éviter
- Mise en relation avec un expert local du marché
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