01 Le parc de logements
Le parc comprend 7 261 logements dont 6 727 résidences principales, 190 résidences secondaires et 344 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 6 727 | 92,6 % |
| Résidences secondaires | 190 | 2,6 % |
| Logements vacants | 344 | 4,7 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 93 % de résidences principales, 3 % de secondaires et 5 % de vacants pour un total de 7 261 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 48 | 0,7 % |
| 1919-1945 | 148 | 2,3 % |
| 1946-1970 | 2 158 | 33,3 % |
| 1971-1990 | 1 646 | 25,4 % |
| 1991-2005 | 810 | 12,5 % |
| 2006-2019 | 1 670 | 25,8 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 33 % des logements relèvent de la période 1946-1970, le segment d'avant 1919 restant à 1 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 454 | 6,7 % |
| 2 pièces | 866 | 12,9 % |
| 3 pièces | 2 109 | 31,4 % |
| 4 pièces | 1 632 | 24,3 % |
| 5 pièces ou plus | 1 666 | 24,8 % |
Le graphique montre une moyenne de 3,6 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (25 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 5 639 | 6 191 | 7 261 |
| Rés. principales | 5 254 | 5 776 | 6 727 |
| Rés. secondaires | 163 | 182 | 190 |
| Vacants | 221 | 233 | 344 |
À 9 km, Marly-Le-Roi (16 756 hab.) enregistre 63,3 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 4 274 | 63,5 % |
| Locataires (privé) | 1 557 | 23,1 % |
| Locataires HLM | 790 | 11,7 % |
| Logés gratuitement | 106 | 1,6 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 63,5 % de propriétaires face à 34,9 % de locataires (dont 12 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 4 535 | 67,4 % |
| Fioul | 379 | 5,6 % |
| Électricité | 1 676 | 24,9 % |
| Gaz bouteille | 10 | 0,1 % |
| Autre (bois…) | 127 | 1,9 % |
Répartition des modes de chauffage: 67 % au gaz de ville, 25 % pour électricité, 6 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 872 |
| 2 à 4 ans | 1 632 |
| 5 à 9 ans | 1 343 |
| 10 ans ou plus | 2 881 |
| Total ménages | 6 727 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 857 |
| Sous-occupation modérée | 1 930 |
| Sous-occupation accentuée | 1 168 |
| Suroccupation modérée | 815 |
| Suroccupation accentuée | 32 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 803 | 11,9 % |
| 1 voiture | 3 559 | 52,9 % |
| 2 voitures ou plus | 2 365 | 35,2 % |
Ventilation par équipement automobile: 12 % sans véhicule, 53 % mono-motorisés, 35 % multi-motorisés. Par ailleurs, 85,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 2 258 | 1 949 | 63 | 246 |
| 1975 | 3 401 | 3 232 | 41 | 128 |
| 1982 | 4 062 | 3 819 | 71 | 172 |
| 1990 | 4 373 | 4 156 | 82 | 135 |
| 1999 | 4 616 | 4 351 | 42 | 223 |
| 2006 | 5 161 | 4 956 | 48 | 158 |
| 2011 | 5 639 | 5 254 | 163 | 221 |
| 2016 | 6 191 | 5 776 | 182 | 233 |
| 2022 | 7 261 | 6 727 | 190 | 344 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 2 258 à 7 261 logements, soit +222 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 524 | 604 | 451 | 503 | 418 | 221 |
| Dont vacants > 2 ans | 26 | 22 | 32 | 27 | 33 | 73 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 11 | 0,4 % |
| Classe B | 50 | 2,0 % |
| Classe C | 940 | 36,9 % |
| Classe D | 924 | 36,3 % |
| Classe E | 429 | 16,8 % |
| Classe F | 129 | 5,1 % |
| Classe G | 63 | 2,5 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (37 %), 39 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 228 | 9,0 % |
| Classe B | 330 | 13,0 % |
| Classe C | 725 | 28,5 % |
| Classe D | 754 | 29,6 % |
| Classe E | 357 | 14,0 % |
| Classe F | 110 | 4,3 % |
| Classe G | 42 | 1,6 % |
Émissions CO₂: 30 % des logements relèvent de la classe D, 50 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 270 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 232 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 206 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 184 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 156 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 106 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 106 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 270 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 9 |
| Classe B | 10 | 40 |
| Classe C | 121 | 819 |
| Classe D | 139 | 785 |
| Classe E | 90 | 339 |
| Classe F | 45 | 84 |
| Classe G | 41 | 22 |
Côté maisons, la dominante est D (232 kWh/m²/an); côté appartements, C (188).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 190 |
| T2 | 303 |
| T3 | 470 |
| T4 | 317 |
| T5+ | 113 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Bois-d'Arcy (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
7 261 logements sont décomptés dans le parc de Bois-d'Arcy au millésime 2022, essentiellement destinés à l'habitat principal. Habitat majoritairement collectif — 69,5 % du parc en appartements contre 30,5 % en maisons. Ancrage local: la commune est dans la grande couronne parisienne, perchée à 167 m d'altitude, dans un relief de collines.
63,5 % des ménages de Bois-d'Arcy possèdent leur résidence principale, selon les données INSEE. Côté logement social, 11,7 % des résidences principales relèvent du parc HLM. Bois-d'Arcy est en deçà de l'obligation SRU: 20,0 % de logements sociaux pour 25,0 % attendus.
Le renouvellement du parc est marqué — 25,8 % des logements datent de 2006 ou après. Côté DPE, le parc de Bois-d'Arcy est dans la moyenne — classe C dominante, 196 kWh/m²/an. Le gaz de ville est la première source de chauffage du parc (67,4 %).
Bois-d'Arcy a vu son parc croître de +17,3 % entre 2016 et 2022. 11,9 % des ménages de Bois-d'Arcy n'ont pas de voiture, 35,2 % en possèdent au moins deux.
Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune dans la grande couronne parisienne. Le contexte naturel (perchée à 167 m d'altitude, dans un relief de collines) module les arbitrages des résidents et investisseurs.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 6 727 résidences principales de Bois-d'Arcy et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
Faut-il investir à Bois-d'Arcy en 2026 ?
Intégrée à la communauté d'agglomération Versailles Grand Parc, Bois-D'arcy bénéficie d'une desserte ferroviaire pratique et d'une démographie dynamique (+9 % en 5 ans). Son marché immobilier, après un net reflux, interroge sur son nouveau point d'équilibre et les opportunités qu'il présente pour un investisseur en 2026.
Avec un rendement locatif brut de 7,4 % sur les appartements et une correction de -15 % en 2024, la commune offre une opportunité locative rare en petite couronne francilienne.
Verdict
➤ Un marché locatif performant, à privilégier en stratégie de rendement sur le segment de l'appartement, malgré la volatilité récente des prix.
Points clés
- ✓ Rendement brut élevé de 7,4 %
- ✓ Parc immobilier jeune et économe
- ✓ Dynamique démographique robuste (+9 %)
- ⚠ Correction récente significative de -15 %
- ⚠ Accessibilité financière modérée pour les locaux
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec 3 465 €/m², Bois-D'arcy reste plus abordable que 75 % des communes de la région Île-de-France.
- Son prix médian est inférieur de 18 % à la moyenne des Yvelines, soit un différentiel de près de 700 €/m².
- Son rendement locatif dépasse largement celui des grandes métropoles régionales, souvent inférieur à 5 %.
Analyse du marché immobilier à Bois-d'Arcy
Acheter demande un effort important : 8,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,0 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Bois-d'Arcy : opportunités et risques
Investir à Bois-D'arcy en 2026, c'est avant tout cibler la rentabilité locative sur les appartements. Le rendement brut de 7,4 % est l'un des plus élevés de la petite couronne, selon les données de la carte des loyers du Ministère du Logement. Cet écart s'explique par des prix à l'achat corrigés et des loyers résistants, indexés sur la demande des actifs travaillant dans le bassin versaillais ou sur le pôle de Saclay.
La taxe foncière, à 27,03 %, vient notablement rogner ce rendement. Sur un appartement type, elle représente près d'un mois et demi de loyer perçu annuellement. Il est donc crucial d'intégrer cette charge, ainsi qu'un taux de vacance réaliste (8 % selon les indices), pour calculer un rendement net proche de 5 %. Le parc, récent et performant, limite en revanche le risque lié aux futures interdictions de louer les passoires thermiques.
La stratégie de plus-value semble, elle, plus incertaine à court terme. La correction de 2024, si elle offre un point d'entrée bas, nécessite un horizon de détention long pour espérer une revalorisation significative, qui dépendra de la capacité du marché francilien à repartir à la hausse. L'investissement ici se conçoit donc prioritairement en cash-flow positif.
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Données du marché immobilier à Bois-d'Arcy
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian global de 3 465 €/m², issu des 198 transactions DVF 2024, masque une dichotomie forte entre l'immobilier individuel et collectif. Les maisons, avec un prix médian de 4 444 €/m², conservent une prime importante mais subissent la correction de plein fouet. Le parc, très majoritairement composé de propriétaires (63,5 %), et jeune (25,8 % construit après 2006), présente un profil énergétique sain avec une classe DPE dominante C et seulement 7,3 % de passoires thermiques.
La géographie des prix doit être lue à l'aune de la proximité de la gare de Fontenay-le-Fleury, à 1 km, et de la desserte par l'autoroute A12. Ces axes structurants irriguent une demande locative portée par une population active, dont le taux de chômage, à 5,6 %, est le plus bas du département dans sa catégorie. Cette santé économique locale soutient la solvabilité des locataires.
Néanmoins, le taux de vacance des logements (4,7 %) et le très faible volume de constructions neuves autorisées interrogent sur la liquidité future du marché et sa capacité à absorber une demande croissante sans nouvelle offre. La baisse des prix pourrait aussi refléter une certaine saturation de la demande d'accession dans un contexte de taux d'emprunt élevés.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Bois-d'Arcy Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Bois-d'Arcy
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Bois-d'Arcy évolue de +2,1 %, passant de 3 395 à 3 465 €/m²; 198 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières révèlent un effort conséquent pour acquérir une maison, nécessitant l'équivalent de 14,1 années de revenu médian local. À l'inverse, l'appartement type (63 m² à 188 811 €) est plus accessible, avec 6,9 années de revenu. Le loyer médian perçu (18,4 €/m²/mois) couvre une part significative de la mensualité d'emprunt, laissant un effort net mensuel modéré pour l'investisseur. Le rendement brut de 7,4 % sur les appartements est robuste, mais il faut en déduire les charges (taxe foncière à 27,03 %, gestion, vacance) pour obtenir un net d'environ 5 %, qui reste compétitif.
Acheter vs Louer — appartement 65 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le volume des transactions en 2024 (196 ventes) est stable par rapport à 2023, signe d'un marché actif malgré la correction des prix. La répartition est très déséquilibrée : les appartements représentent 77 % des ventes (149 transactions), contre seulement 49 ventes de maisons. Ce profil traduit un marché orienté vers les primo-accédants et les investisseurs, avec des biens de taille modeste (surface médiane de 63 m² pour les appartements). La prédominance des appartements et la baisse des prix indiquent un marché qui penche actuellement en faveur de l'acheteur, offrant un certain choix et un pouvoir de négociation.
Répartition des ventes
24,7 % de maisons et 75,3 % d'appartements parmi les 198 transactions enregistrées.
Sur 198 transactions enregistrées, 24,7 % portent sur des maisons (4 444 €/m²) et 75,3 % sur des appartements (3 145 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 198 | 49 | 149 |
| Prix médian/m² | 3 465 € | 4 444 € | 3 145 € |
| Prix moyen/m² | 3 820 € | ||
| Surface médiane | – | 100 m² | 65 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 319 | 3 395 € |
| 2022 | 295 | 3 844 € |
| 2023 | 189 | 3 747 € |
| 2024 | 192 | 3 218 € |
| 2025 | 198 | 3 465 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Bois-D'arcy marque un net ralentissement. Seulement 3 logements ont été autorisés en 2024, et la tendance sur cinq ans est à une baisse de 82 % par rapport la période précédente. Ce ralentissement brutal de l'offre neuve contraste avec une pression démographique toujours positive (+9 % en 5 ans). Cela suggère un marché qui se resserre sur l'ancien, limitant les risques de sur-offre à court terme mais pouvant, à moyen terme, accentuer la tension sur les prix si la demande se maintient. L'urbanisation de la commune, déjà dense, semble atteindre un plateau.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 22 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 2 452 autorisations pour 2 172 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Bois-d'Arcy
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Bois-d'Arcy (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Bois-d'Arcy: 177 logements autorisés sur 5 ans, 11 pour la dernière année (-82 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Bois-d'Arcy
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Bois-d'Arcy
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (27,03 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,6 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net chute de près de 2,4 points pour les appartements, passant de 7,4 % à environ 5,0 %. La taxe foncière, indexée sur une valeur locative cadastrale et un taux de 27,03 % à Bois-d'Arcy, en est le premier poste. Il faut ensuite déduire les frais de gestion (environ 8 % du loyer), les charges de copropriété, une provision pour vacance locative (le taux de logements vacants y est de 4,7 %) et les travaux d'entretien. Une bonne rentabilité brute ne garantit pas une opération bénéficiaire.
Performance énergétique du parc à Bois-d'Arcy
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 546 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Bois-d'Arcy: majorité classée C, part de passoires thermiques à 7,5 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc local affiche une performance énergétique correcte, avec une classe C dominante (196 kWh/m²/an). Seuls 7,3 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), un chiffre inférieur à la moyenne nationale. Attention toutefois aux biens construits avant 1945 (3 % du parc) qui pourraient nécessiter des rénovations. La réglementation interdit la location des passoires à partir de 2025 : un DPE dégradé représente un risque financier et une perte de valeur certaine.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de type T2 ou T3, qui correspondent à la surface médiane (63 m²) et à la demande familiale. Le parc ancien domine, mais la part des logements construits après 2006 (25,8 %) offre des biens mieux isolés. Attention aux passoires thermiques (7,3 % du parc en F/G), soumises aux contraintes de la loi Climat. Les maisons, moins nombreuses, offrent un rendement brut plus faible (5,5 %) mais peuvent séduire des familles.
Quelles zones cibler à Bois-d'Arcy ?
La proximité immédiate de la gare de Fontenay-le-Fleury (1 km) et du centre-bourg, doté de 50 commerces, constitue le secteur le plus porteur pour la location. Les quartiers plus éloignés, bien que résidentiels, pourraient rencontrer une légère vacance. Aucun grand projet de développement n'est signalé, la construction neuve étant au ralenti (-82 % sur cinq ans), limitant les opportunités en VEFA.
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Risques à connaître avant d'investir à Bois-d'Arcy
Le risque de vacance locative (8 % intégré dans le calcul net) est réel, avec un taux de logements vacants de 4,7 %. La dépendance à la conjoncture francilienne et à l'emploi local est forte. La taxe foncière (27,03 %) pèse sur la rentabilité nette. Enfin, la part non négligeable de passoires thermiques (F/G) impose des travaux de rénovation à anticiper pour se conformer à la réglementation.
Cas pratique : un investissement type à Bois-d'Arcy
Pour un appartement type de 63 m² à Bois-D'arcy (prix médian 188 811 €), le loyer moyen attendu est d'environ 1 159 € par mois. Cela génère un rendement brut de 7,4 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, copro), le rendement net tombe à environ 5,0 %. Avec un emprunt sur 20 ans et un apport de 20 %, l'effort mensuel net (crédit - loyer) peut être légèrement positif ou équilibré.
Erreurs à éviter quand on investit à Bois-d'Arcy
- Oublier la taxe foncière, élevée à 27,03 % du revenu cadastral.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner pour les travaux.
- Négliger la vacance locative, même faible (4,7 %).
- Investir sans vérifier la classe DPE (risque d'inlouabilité).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Bois-d'Arcy suit le rythme francilien classique : une reprise d'activité en mars-avril et une rentrée dynamique en septembre. La période estivale est plus calme. Pour les vendeurs, mettre son bien en vente en début de printemps capitalise sur l'afflux de chercheurs. Les acheteurs peuvent trouver des opportunités en juillet-août, avec moins de concurrence. Notez que la taxe foncière, due par le propriétaire au 1er janvier, est appelée en septembre : cela peut influencer les négociations en fin d'été.
Le saviez-vous ?
- Bois-d'Arcy héberge l'un des plus importants centres de données de la région parisienne.
- La commune a vu sa population croître de 18,4 % en 10 ans.
- Son seul monument historique protégé est l'église Saint-Charles.
S'installer à Bois-d'Arcy : cadre de vie et logement
S'installer à Bois-D'arcy, c'est choisir une petite ville bien équipée, avec 519 commerces et services recensés par l'INSEE, dont une offre de santé conséquente (120 équipements). La commune affiche un indice de jeunesse marqué (âge médian de 36,9 ans) et une part des moins de 30 ans proche de 40 %, ce qui se traduit par une vie associative et scolaire dynamique, avec 11 établissements.
Le cadre de vie est aussi caractérisé par une excellente connectivité numérique (87,1 % de couverture fibre) et une desserte transport pratique, notamment via la gare de Fontenay-le-Fleury. La proximité des espaces verts du Grand Parc de Versailles compense une densité urbaine élevée (2 764 hab/km²). Le risque géographique, avec une sismicité très faible et un radon faible, est mineur.
Carte du marché immobilier à Bois-d'Arcy
Bois-d'Arcy et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Bois-d'Arcy
Le climat local, avec une température moyenne de 11,6 °C et 685 mm de précipitations annuelles, est typique de l'Île-de-France : des hivers frais sans excès et des étés modérément chauds. L'altitude moyenne de 167 mètres limite les risques de gelées persistantes. Ce profil tempéré convient particulièrement aux familles recherchant une transition douce entre la densité parisienne et un cadre plus aéré, sans subir de contraintes climatiques marquées.
À qui s'adresse Bois-d'Arcy ?
Cette commune s'adresse principalement aux primo-accédants ou jeunes familles cherchant un pied-à-terre pavillonnaire en Île-de-France sans le prix des zones huppées. Les profils d'actifs travaillant vers Versailles ou via la gare TGV de Massy (18,8 km) y trouveront leur compte. Les retraités (17,8 % de 60 ans et plus) y sont moins représentés, l'offre de services spécifiques étant limitée.
Avantages et limites à Bois-d'Arcy
✓ Points forts
- Prix d'entrée inférieur à la moyenne des Yvelines
- Dynamisme démographique avec une population jeune (âge médian 36,9 ans)
- Proximité d'une gare (1 km) et bon maillage routier
- Environnement calme, risque sismique et radon très faibles
- Parc de logements globalement performant énergétiquement (classe C dominante)
− À prendre en compte
- Baisse des prix de 15 % pouvant inquiéter sur la plus-value à court terme
- Offre culturelle et de loisirs limitée (18 équipements sportifs/loisirs)
- Score numérique très faible (9/100) malgré un bon déploiement fibre
Composition du parc immobilier à Bois-d'Arcy
7 261 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 30,9 % de maisons, 69,1 % d'appartements sur un total de 7 261 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de Bois-d'Arcy est majoritairement constitué d'appartements (environ 70 % des résidences principales), avec seulement 30,9 % de maisons. La forte proportion de propriétaires (63,5 %) et le faible taux de résidences secondaires (2,6 %) indiquent un marché ancré et stable, peu spéculatif. Ce contexte attire des acheteurs primo-accédants ou en consolidation de patrimoine, souvent actifs localement (taux d'emploi de 71 %), qui valorisent la proximité de la gare de Fontenay-le-Fleury à 1 km.
Ancienneté du parc à Bois-d'Arcy
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 6 479 logements).
- Avant 1919 0,7 % 48 logts
- 1919-1945 2,3 % 148 logts
- 1946-1970 33,3 % 2 158 logts
- 1971-1990 25,4 % 1 646 logts
- 1991-2005 12,5 % 810 logts
- 2006-2019 25,8 % 1 670 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Bois-d'Arcy
519 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Bois-d'Arcy
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire présente un profil de risque naturel très faible : sismicité négligeable et niveau de radon faible. La commune a cependant été concernée par 6 arrêtés de catastrophe naturelle historiques, liés à un risque recensé (probablement inondation ou mouvement de terrain). Ces événements sont anciens et n'impliquent pas de contraintes constructives majeures actuelles. Un vérification au titre d'assurance reste nécessaire, mais le risque global pour un acquéreur est limité.
Cas pratique : un achat type à Bois-d'Arcy
Pour une maison typique de 96 m² (prix médian 388 320 €), l'acquisition représente l'équivalent de 14 années du revenu médian local (27 520 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à un taux estimé à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 2 100 €. Un tel projet nécessite donc un revenu du foyer bien supérieur à la médiane communale.
Erreurs à éviter quand on achète à Bois-d'Arcy
- Ne pas vérifier l'historique des arrêtés catastrophes naturelles (6 recensés).
- Acheter un bien classé F/G sans budget rénovation.
- Sous-estimer l'impact de l'éloignement de la gare sur la valeur.
- Négocier sans connaître le prix médian exact (3 214 €/m² en 2024).
Points clés à retenir à Bois-d'Arcy
- Prix médian en baisse de 15 % sur un an (DVF 2024).
- Rendement brut locatif de 7,4 % pour les appartements.
- Gare de Fontenay-le-Fleury à moins de 1 km.
- 63,5 % de propriétaires, marché stable.
- Écart de 35 % entre le m² maison et appartement.
- Taxe foncière au taux local de 27,03 %.
- Âge médian des habitants : 36,9 ans.
- 7,3 % de passoires thermiques dans le parc.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Bois-d'Arcy ?
À Bois-d'Arcy, trois facteurs creusent l'écart de prix au m². D'abord, la typologie : une maison vaut en moyenne 35 % de plus qu'un appartement. Ensuite, la performance énergétique : un logement classé A ou B se négocie avec une prime, tandis qu'un DPE F/G entraîne une décote pouvant dépasser 10 %. Enfin, la localisation hyper-proche de la gare de Fontenay-le-Fleury (moins de 10 minutes à pied) est un atout majeur pour les actifs, tout comme la proximité des 11 écoles et des 50 commerces recensés. Un jardin ou une terrasse significative est également très valorisant.
Estimation indicative d'une maison à Bois-d'Arcy
Pour une maison de 100 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
346 500 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un marché devenu acheteur, une estimation trop optimiste peut entraîner une vacance commerciale prolongée. À l'inverse, une sous-évaluation signifie une perte financière directe. Les données DVF indiquent une fourchette de prix large (2 660 – 4 018 €/m²), soulignant la variabilité des valeurs. Une estimation professionnelle, ancrée sur les dernières transactions et les spécificités communales (taxe foncière à 27,03 %, dynamique démographique), est cruciale pour définir un prix d'appel attractif et réaliste, permettant une vente dans des délais raisonnables.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme calcule une moyenne, mais ne visite pas le bien. Seul un expert local sait que le marché diffère entre le secteur pavillonnaire près du monument historique et les résidences plus récentes (26 % du parc post-2006). Il évalue l'impact réel d'une vue dégagée, d'un ravalement récent ou de nuisances sonores potentielles. Son estimation, étayée par des visites et une connaissance des acquéreurs sérieux sur place, sert de base solide à la négociation et évite une sur- ou sous-évaluation pouvant faire perdre des milliers d'euros.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser le prix médian au m² comme valeur exacte pour son bien.
- Oublier de valoriser un DPE performant (classe C dominante).
- Ne pas tenir compte de la baisse récente des prix (-15 % sur un an).
- Vendre sans professionaliser la présentation dans un marché concurrentiel.
Investir à Bois-d'Arcy : passer à l'action
L'analyse des données DVF et des indices territoriaux trace une voie, mais la concrétisation exige une expertise hyperlocale. Identifier le bon bien au bon prix nécessite une connaissance intime des rues et des copropriétés.
Les chiffres posent un diagnostic, mais la réussite d'un investissement se joue sur la sélection précise du bien et du secteur.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Bois-d'Arcy
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Bois-D'arcy ?
Le prix médian global était de 3 465 €/m² en 2024. Un appartement de 63 m² coûtait en médiane 188 811 €, contre 388 320 € pour une maison de 96 m².
Le marché est-il en baisse à Bois-D'arcy ?
Oui, les prix ont connu une correction de -15 % en 2024 après le pic de 2022, ramenant le m² en dessous de son niveau de 2020. Cette baisse affecte particulièrement le segment des maisons.
Bois-D'arcy est-elle une bonne commune pour investir en locatif ?
Oui, le rendement locatif brut des appartements y est de 7,4 %, nettement au-dessus des standards franciliens. La demande locative est soutenue par une population active et un taux de chômage très bas (5,6 %).
Quels sont les quartiers les plus recherchés à Bois-D'arcy ?
Les secteurs les plus prisés sont généralement ceux à proximité immédiate de la gare de Fontenay-le-Fleury pour leur commodité, et les zones de logements récents, comme le quartier de la Pointe, pour leur performance énergétique.
Comment se compare Bois-D'arcy à ses voisines comme Les Clayes-sous-Bois ?
Bois-D'arcy est significativement moins chère : son prix au m² est inférieur de 22 % à celui des Clayes-sous-Bois, tout en offrant un rendement locatif plus élevé et des indicateurs démographiques similaires.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix au m² inférieur de 22 % à celui des Clayes-sous-Bois et de 135 % à Chaville, Bois-D'arcy présente un écart de valorisation majeur, offrant un effet de levier considérable pour des indicateurs démographiques et de cadre de vie similaires.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Bois-d'Arcy.
Communes limitrophes de Bois-d'Arcy
Bois-d'Arcy est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Bois-d'Arcy dépasse la médiane nationale (2 472 €/m²) avec 3 465 €/m² observés en 2026.
Le prix médian de Bois-d'Arcy reste globalement stable sur la période 2021-2025. Au total, 1 193 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Évolution annuelle récente: +7,7 %.
Le tissu de ventes est largement composé d'appartements (75,3 %), vendus autour de 3 145 €/m² en médiane. Le bien médian (100 m² à 444 400 €) équivaut à 16,1 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 18,4 €/m² pour un appartement et 18,4 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 7,0 % pour un appartement (5,0 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Bois-d'Arcy (2,6 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Flux de construction neuve intermédiaire: 177 logements autorisés sur 2021-2025, dont 58 commencés. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 68 % des logements autorisés.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Bois-d'Arcy est dans la grande couronne parisienne. Sur le plan physique, la commune est perchée à 167 m d'altitude, dans un relief de collines, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.