01 Le parc de logements
Le parc comprend 1 899 logements dont 1 740 résidences principales, 26 résidences secondaires et 134 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 1 740 | 91,6 % |
| Résidences secondaires | 26 | 1,4 % |
| Logements vacants | 134 | 7,1 % |
Visualisation des trois usages du parc: 92 % d'habitat permanent, 1 % de résidences secondaires et 7 % de logements inoccupés sur un total de 1 899.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 130 | 7,6 % |
| 1919-1945 | 140 | 8,2 % |
| 1946-1970 | 553 | 32,3 % |
| 1971-1990 | 504 | 29,4 % |
| 1991-2005 | 244 | 14,2 % |
| 2006-2019 | 142 | 8,3 % |
Structure du bâti par époque: 8 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1946-1970 (32 %), 8 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 11 | 0,6 % |
| 2 pièces | 81 | 4,7 % |
| 3 pièces | 392 | 22,5 % |
| 4 pièces | 587 | 33,8 % |
| 5 pièces ou plus | 668 | 38,4 % |
Distribution par taille: 5 % de petits logements (T1-T2), 38 % de grands (5p+), moyenne à 4,3 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 1 781 | 1 844 | 1 899 |
| Rés. principales | 1 664 | 1 647 | 1 740 |
| Rés. secondaires | 11 | 23 | 26 |
| Vacants | 105 | 173 | 134 |
La part de propriétaires atteint 64,3 % à Bonson, commune de 4 557 hab. à 16 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 1 186 | 68,2 % |
| Locataires (privé) | 261 | 15,0 % |
| Locataires HLM | 279 | 16,0 % |
| Logés gratuitement | 14 | 0,8 % |
Visualisation des quatre statuts — 68,2 % de propriétaires occupants, 31,0 % de locataires et 16 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 148 | 66,0 % |
| Fioul | 167 | 9,6 % |
| Électricité | 259 | 14,9 % |
| Gaz bouteille | 16 | 0,9 % |
| Autre (bois…) | 150 | 8,6 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (66 %), 15 % pour électricité et 10 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 151 |
| 2 à 4 ans | 319 |
| 5 à 9 ans | 301 |
| 10 ans ou plus | 968 |
| Total ménages | 1 740 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 213 |
| Sous-occupation modérée | 516 |
| Sous-occupation accentuée | 540 |
| Suroccupation modérée | 35 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 165 | 9,5 % |
| 1 voiture | 802 | 46,1 % |
| 2 voitures ou plus | 773 | 44,4 % |
Équipement automobile des ménages: 9 % sans voiture, 46 % avec une voiture et 44 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 76,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 597 | 1 500 | 33 | 64 |
| 1975 | 1 697 | 1 558 | 41 | 98 |
| 1982 | 1 632 | 1 488 | 50 | 94 |
| 1990 | 1 665 | 1 505 | 56 | 104 |
| 1999 | 1 684 | 1 562 | 33 | 89 |
| 2006 | 1 773 | 1 690 | 24 | 59 |
| 2011 | 1 781 | 1 664 | 11 | 105 |
| 2016 | 1 844 | 1 647 | 23 | 173 |
| 2022 | 1 899 | 1 740 | 26 | 134 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 1 597 logements à l'origine, 1 899 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 165 | 173 | 153 | 148 | 141 | 124 |
| Dont vacants > 2 ans | 54 | 61 | 70 | 70 | 69 | 73 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 0,2 % |
| Classe B | 3 | 0,4 % |
| Classe C | 249 | 30,0 % |
| Classe D | 315 | 37,9 % |
| Classe E | 107 | 12,9 % |
| Classe F | 99 | 11,9 % |
| Classe G | 56 | 6,7 % |
La classe D domine avec 38 % des diagnostics, et 31 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 17 | 2,0 % |
| Classe B | 51 | 6,1 % |
| Classe C | 252 | 30,3 % |
| Classe D | 291 | 35,0 % |
| Classe E | 85 | 10,2 % |
| Classe F | 102 | 12,3 % |
| Classe G | 33 | 4,0 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante D à 35 %, 39 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 297 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 209 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 192 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 179 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 168 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 109 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 297 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 109 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 0 |
| Classe B | 1 | 2 |
| Classe C | 35 | 214 |
| Classe D | 49 | 266 |
| Classe E | 38 | 69 |
| Classe F | 30 | 69 |
| Classe G | 31 | 25 |
Performance comparée: maisons classées D (286), appartements classés D (201), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 16 |
| T2 | 67 |
| T3 | 152 |
| T4 | 116 |
| T5+ | 16 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Fraisses (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Fraisses recense 1 899 logements, dont 1 740 résidences principales (91,6 %) — la vocation résidentielle y est nettement dominante. Les deux typologies sont représentées presque à parts comparables (57,7 % / 42,3 %). Le cadre local de Fraisses est au cœur du maillage communal du département de la Loire, à une altitude moyenne de 515 m, sur un relief marqué.
68,2 % des ménages de Fraisses possèdent leur résidence principale, selon les données INSEE. Le segment social représente 16,0 % du parc occupé à titre principal. La commune satisfait la loi SRU — 22,8 % de logements sociaux dépasse le cible de 20,0 %.
L'ancienneté du parc de Fraisses mêle deux époques — 7,6 % avant 1919, 8,3 % après 2006. Performance énergétique en retrait: classe D en tête et consommation moyenne (220 kWh/m²/an) supérieure à la moyenne française. Le poids des classes F et G — 18,7 % du parc diagnostiqué — chiffre l'effort de rénovation à entreprendre. gaz de ville arrive en tête des modes de chauffage, dans 66,0 % des résidences principales.
Peu de variation du parc résidentiel de Fraisses entre 2016 et 2022 (+3,0 %). 44,4 % des ménages de Fraisses disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune au cœur du maillage communal du département de la Loire. Le parc résidentiel de Fraisses s'inscrit dans un territoire à une altitude moyenne de 515 m, sur un relief marqué.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 1 740 résidences principales de Fraisses et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
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Verdict
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Analyse du marché immobilier à Fraisses
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 8,1 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Fraisses
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Fraisses s'établit à 1 990 €, sur la base de 50 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 46,8 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 8,1 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Fraisses Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Fraisses
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 1 492 €/m² → 1 990 €/m² (+33,4 %), volume annuel actuel 50 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 68 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
48,0 % de maisons et 52,0 % d'appartements parmi les 50 transactions enregistrées.
Le marché penche côté appartements (52,0 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 2 345 €/m² pour les maisons et 1 432 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 50 | 24 | 26 |
| Prix médian/m² | 1 990 € | 2 345 € | 1 432 € |
| Prix moyen/m² | 2 004 € | ||
| Surface médiane | – | 88 m² | 68 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 68 | 1 492 € |
| 2022 | 61 | 1 912 € |
| 2023 | 24 | 1 902 € |
| 2024 | 29 | 1 827 € |
| 2025 | 50 | 1 990 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 252 autorisations et 224 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 89 %.
Vacance longue durée à Fraisses
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Fraisses (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Fraisses: 25 logements autorisés sur 5 ans, 3 pour la dernière année (-55 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Fraisses
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Fraisses
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (46,79 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Fraisses
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 831 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Fraisses: majorité classée D, part de passoires thermiques à 18,7 %.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Fraisses
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Fraisses : cadre de vie et logement
Fraisses, commune de 3 872 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : perchée à 551 m d'altitude.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 2 appellations d'origine rattachées au terroir local et 145 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Fraisses
Fraisses et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Fraisses
Composition du parc immobilier à Fraisses
1 899 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 57,8 % de maisons, 42,2 % d'appartements sur un total de 1 899 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc à Fraisses
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 714 logements).
- Avant 1919 7,6 % 130 logts
- 1919-1945 8,2 % 140 logts
- 1946-1970 32,3 % 553 logts
- 1971-1990 29,4 % 504 logts
- 1991-2005 14,2 % 244 logts
- 2006-2019 8,3 % 142 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Fraisses
145 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Fraisses
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Fraisses
Pour une maison de 88 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
175 120 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Fraisses
Quel est le prix de l'immobilier à Fraisses ?
Le prix médian au m² à Fraisses est de 1 990 € (données DVF, 50 transactions). Pour une maison de 88 m² (surface médiane locale), compter environ 206 000 €.
Comment Fraisses se situe-t-elle dans le Loire ?
Fraisses se situe dans la moyenne départementale du Loire.
Quel rendement locatif espérer à Fraisses ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Fraisses est de 4,5 % (loyer de 8,8 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Fraisses.
Communes limitrophes de Fraisses
Fraisses est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Fraisses s'établit à 1 990 €/m² en 2026, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles de la Loire.
Entre 2021 et 2025, Fraisses a vu son prix médian au m² progresser de +33,4 %. Au total, 232 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +8,9 %.
Les maisons (48,0 % des transactions, 2 345 €/m²) et les appartements (52,0 %, 1 432 €/m²) se partagent le marché. Le bien médian (88 m² à 206 360 €) équivaut à 8,8 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 9,7 €/m² pour un appartement et 8,8 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Ratio loyer annuel / prix: 8,1 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le poids limité des résidences secondaires (1,4 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Les flux SITADEL font apparaître une production neuve modeste (25 logements autorisés entre 2021 et 2025). Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 60 % des autorisations de la période).
Le marché immobilier de Fraisses s'interprète dans un contexte plus large — Fraisses est au cœur du maillage communal du département de la Loire, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Sur le plan physique, la commune est à une altitude moyenne de 515 m, sur un relief marqué, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.