01 Le parc de logements
Le parc comprend 9 328 logements dont 7 924 résidences principales, 127 résidences secondaires et 1 277 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 7 924 | 84,9 % |
| Résidences secondaires | 127 | 1,4 % |
| Logements vacants | 1 277 | 13,7 % |
Le graphique détaille la structure des 9 328 logements: 85 % sont habités en permanence, 1 % épisodiquement et 14 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 425 | 5,4 % |
| 1919-1945 | 739 | 9,3 % |
| 1946-1970 | 2 988 | 37,7 % |
| 1971-1990 | 2 515 | 31,8 % |
| 1991-2005 | 595 | 7,5 % |
| 2006-2019 | 658 | 8,3 % |
La période 1946-1970 concentre 38 % du parc, tandis que 5 % datent d'avant 1919 et 8 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 240 | 3,0 % |
| 2 pièces | 1 045 | 13,2 % |
| 3 pièces | 2 431 | 30,7 % |
| 4 pièces | 2 325 | 29,3 % |
| 5 pièces ou plus | 1 883 | 23,8 % |
Le parc compte 3,7 pièces en moyenne par logement, avec 24 % de logements de cinq pièces ou plus et 16 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 9 198 | 9 253 | 9 328 |
| Rés. principales | 7 828 | 8 056 | 7 924 |
| Rés. secondaires | 120 | 105 | 127 |
| Vacants | 1 251 | 1 092 | 1 277 |
À 13 km, Saint-Just-Saint-Rambert (15 764 hab.) enregistre 63,5 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 753 | 47,4 % |
| Locataires (privé) | 1 783 | 22,5 % |
| Locataires HLM | 2 208 | 27,9 % |
| Logés gratuitement | 181 | 2,3 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 47,4 % de propriétaires face à 50,4 % de locataires (dont 28 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 6 293 | 79,4 % |
| Fioul | 397 | 5,0 % |
| Électricité | 872 | 11,0 % |
| Gaz bouteille | 55 | 0,7 % |
| Autre (bois…) | 307 | 3,9 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 79 %. électricité pèse 11 %, fioul 5 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 940 |
| 2 à 4 ans | 1 445 |
| 5 à 9 ans | 1 531 |
| 10 ans ou plus | 4 008 |
| Total ménages | 7 924 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 959 |
| Sous-occupation modérée | 2 692 |
| Sous-occupation accentuée | 1 559 |
| Suroccupation modérée | 523 |
| Suroccupation accentuée | 68 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 069 | 26,1 % |
| 1 voiture | 3 740 | 47,2 % |
| 2 voitures ou plus | 2 115 | 26,7 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 26 % sans, 47 % à une voiture, 27 % multi-motorisés. Par ailleurs, 51,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 9 059 | 8 419 | 70 | 570 |
| 1975 | 9 462 | 8 731 | 142 | 589 |
| 1982 | 9 547 | 8 979 | 132 | 436 |
| 1990 | 9 140 | 8 616 | 97 | 427 |
| 1999 | 9 067 | 8 098 | 148 | 821 |
| 2006 | 9 122 | 8 201 | 95 | 826 |
| 2011 | 9 198 | 7 828 | 120 | 1 251 |
| 2016 | 9 253 | 8 056 | 105 | 1 092 |
| 2022 | 9 328 | 7 924 | 127 | 1 277 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 9 059 à 9 328 logements, soit +3 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 892 | 910 | 925 | 882 | 992 | 751 |
| Dont vacants > 2 ans | 344 | 383 | 356 | 325 | 393 | 420 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 11 | 0,2 % |
| Classe B | 37 | 0,6 % |
| Classe C | 1 228 | 21,2 % |
| Classe D | 2 834 | 49,0 % |
| Classe E | 1 164 | 20,1 % |
| Classe F | 343 | 5,9 % |
| Classe G | 170 | 2,9 % |
Le graphique décompose les 5 787 diagnostics par étiquette énergétique: 49 % en D, 22 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 113 | 2,0 % |
| Classe B | 334 | 5,8 % |
| Classe C | 2 550 | 44,1 % |
| Classe D | 1 914 | 33,1 % |
| Classe E | 531 | 9,2 % |
| Classe F | 256 | 4,4 % |
| Classe G | 89 | 1,5 % |
Répartition climat du parc: C concentre 44 % des diagnostics et 52 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 257 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 236 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 189 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 181 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 148 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 117 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 117 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 257 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 8 | 3 |
| Classe B | 21 | 16 |
| Classe C | 96 | 1 132 |
| Classe D | 163 | 2 671 |
| Classe E | 113 | 1 051 |
| Classe F | 80 | 263 |
| Classe G | 55 | 115 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (252 kWh/m²/an) et appartements en classe D (222).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 151 |
| T2 | 711 |
| T3 | 1 280 |
| T4 | 792 |
| T5+ | 239 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Firminy (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Firminy est le petite ville ayant le plus de logements vacants du département Loire. (sur 26 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
- Firminy est le petite ville ayant la consommation énergétique la plus élevée (DPE) du département Loire. (sur 26 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Le recensement 2022 fait état de 1 277 logements vacants sur 9 328 à Firminy (soit 13,7 %). Le collectif l'emporte très largement: 74,6 % d'appartements pour 25,4 % de maisons. Pour mémoire, Firminy est dans la géographie stéphanoise et forézienne, en moyenne montagne, à 515 m d'altitude, autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.
Structure d'occupation mixte à Firminy: 47,4 % de propriétaires, 50,4 % de locataires. Au plan locatif social, 27,9 % des résidences principales sont en HLM. Au titre de la loi SRU, Firminy est conforme — 47,9 % pour une obligation de 20,0 %.
L'ancienneté du parc de Firminy mêle deux époques — 5,4 % avant 1919, 8,3 % après 2006. Le parc de Firminy consomme plus que la moyenne: D dominante, 225 kWh/m²/an, contre 203 au plan national. Le gaz de ville est la première source de chauffage du parc (79,4 %).
Volume du parc globalement inchangé depuis 2016 (+0,8 %). 26,1 % des ménages de Firminy ne possèdent pas de voiture — une signature de commune dense bien équipée.
Le marché résidentiel local se lit à l'aune du cadre dans la géographie stéphanoise et forézienne dans lequel s'inscrit Firminy. L'environnement physique — en moyenne montagne, à 515 m d'altitude — colore l'offre de logements et la demande locale.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
Faut-il investir à Firminy en 2026 ?
Ancien bastion industriel de la vallée de l'Ondaine, Firminy est aujourd'hui une ville de 17 060 habitants au sein de Saint-Étienne Métropole. Son marché immobilier, marqué par un parc de logements anciens et une forte proportion de locataires, présente des signaux contradictoires pour l'investisseur. Analyse des indicateurs pour 2026.
Avec un rendement locatif brut de 9,6 % et des prix inférieurs de 49 % à Montbrison, Firminy affiche un potentiel locatif rare dans la Loire.
Verdict
➤ Investir ici exige de cibler les appartements pour le rendement, en acceptant un risque socio-économique élevé et un parc à rénover.
Points clés
- ✓ Rendement brut élevé sur appartements
- ✓ Correction récente de -10,1 % en 2023
- ✓ Prix d'entrée très inférieur aux voisines
- ⚠ Fragilité économique locale marquée
- ⚠ Parc de logements vieillissant et passoires
- ⚠ Vacance locative élevée à 13,7 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian à 1 507 €/m², Firminy est moins chère que 85 % des communes françaises.
- Son prix au mètre carré est inférieur de 25 % à la moyenne des communes comparables de la Loire.
- Le rendement locatif brut y est deux fois plus élevé que dans les grandes métropoles régionales.
Analyse du marché immobilier à Firminy
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 3,4/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Indices immobiliers de Firminy
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
3,4
Indice de Pression Immobilière
Faible
Pression immobilière faible : le marché n'est pas tendu, laissant du temps pour la négociation.
Indice de Pression Immobilière
FaiblePression immobilière faible : le marché n'est pas tendu, laissant du temps pour la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité modérée : l'effort financier reste important pour les revenus locaux, limitant la demande interne.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité modérée : l'effort financier reste important pour les revenus locaux, limitant la demande interne.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,2
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative élevée : la demande locative est solide, portée par une forte proportion de locataires.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative élevée : la demande locative est solide, portée par une forte proportion de locataires.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,8
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique faible : la commune ne fonctionne pas sur un modèle de location saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique faible : la commune ne fonctionne pas sur un modèle de location saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 1398,5 — Percentile dept : 22/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 5,1 — Percentile dept : 34/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,4 — Percentile dept : 12/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 0,5 — Percentile dept : 45/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 1706,0 — Percentile dept : 99/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 5,1 — Percentile dept : 66/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 40,2 — Percentile dept : 3/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 23,7 — Percentile dept : 2/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 52,6 — Percentile dept : 98/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,4 — Percentile dept : 12/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,5 — Percentile dept : 45/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 3/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 1398,5 — Percentile dept : 78/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,4 — Percentile dept : 12/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 3/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 13,7 — Percentile dept : 88/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 1706,0 — Percentile dept : 1/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Firminy : opportunités et risques
L'argument massue pour investir à Firminy est le rendement locatif brut, affichant 9,6 % pour les appartements. Ce chiffre, issu de la carte des loyers du Ministère du Logement, place la commune dans le haut du panier départemental. Il s'explique par des prix d'acquisition bas et une demande locative structurelle, portée par une population majoritairement locataire et un taux de propriétaires (47,4 %) inférieur à la moyenne nationale.
Cet avantage est cependant immédiatement rogné par plusieurs charges. La taxe foncière, à 42,32 %, est élevée. S'y ajoutent les risques liés au parc : 8,8 % de passoires thermiques (classes F/G) et une forte proportion de logements construits avant 1945. La future interdiction de louer ces logements énergivores impose un budget rénovation non négligeable.
La stratégie gagnante consiste donc à cibler un appartement déjà rénové ou à budget de travaux maîtrisé, dans un secteur proche des 846 équipements de services qui animent la commune. L'investissement est à réserver à des profils capables de supporter un risque locatif modéré à élevé, lié à la fragilité économique locale (taux de chômage à 19,5 %).
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Données du marché immobilier à Firminy
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian à Firminy s'établit à 1 507 €/m² selon les données DVF 2024, un niveau qui marque une légère remontée (+3,1 %) après la chute de 2023. Cette volatilité récente est caractéristique d'un marché moins liquide et plus sensible aux cycles économiques que ses voisines huppées.
La structure des ventes est frappante : les appartements, avec 134 transactions, dominent largement le marché. Leur prix médian plancher (1 062 €/m²) et leur surface réduite (70 m²) révèlent un parc locatif ancien, souvent issu de la période industrielle, qui constitue l'essentiel de l'offre.
Néanmoins, cette faiblesse des prix constitue le principal levier d'attractivité. L'écart avec des communes comme Saint-Just-Saint-Rambert (+91 %) ou Montbrison (+49 %) est tel qu'il ouvre une marge de manœuvre importante, à condition de bien choisir son secteur, certains quartiers étant plus exposés à la vacance (13,7 % du parc).
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Firminy Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Firminy sur les cinq dernières années dessine un cycle complet : une hausse continue jusqu'en 2022 (+30 % depuis 2020) suivie d'une correction brutale de 15,4 % en 2023. La légère reprise de 3,1 % en 2024, à 1 243 €/m², ne permet pas de retrouver le pic. Cette trajectoire, plus volatile que la moyenne départementale, révèle un marché sensible aux variations de taux. Pour un acheteur en 2026, elle indique un point d'entrée potentiellement intéressant, mais dans un contexte où les valorisations restent fragiles. L'écart se creuse entre maisons (2 122 €/m²) et appartements (1 062 €/m²), ces derniers offrant un ticket d'entrée très accessible.
Évolution du marché immobilier de Firminy
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 194 transactions en 2025 et affiche une évolution de +0,9 % sur 2021–2025 (prix médian à 1 243 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 75 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 194 transactions en 2024, le marché firminois affiche une liquidité correcte, bien en deçà du pic de 318 ventes en 2022. La répartition est très déséquilibrée : les appartements représentent 75 % des ventes (134 transactions), contre seulement 63 maisons. Le prix médian des appartements, à 1 062 €/m², indique un parc ancien et souvent de petite surface (70 m² médians). Ce profil de transactions dessine un marché porté par des investisseurs en quête de rendement et des primo-accédants à budget serré. Le volume actuel suggère un marché d'acheteur, où la négociation est possible, surtout sur les biens nécessitant des travaux.
Répartition des ventes
30,9 % de maisons et 69,1 % d'appartements parmi les 194 transactions enregistrées.
Les appartements concentrent 69,1 % des mutations, pour un prix médian de 2 122 €/m² (maisons) contre 1 062 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 194 | 60 | 134 |
| Prix médian/m² | 1 243 € | 2 122 € | 1 062 € |
| Prix moyen/m² | 1 750 € | ||
| Surface médiane | – | 95 m² | 75 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 226 | 1 232 € |
| 2022 | 247 | 1 429 € |
| 2023 | 198 | 1 170 € |
| 2024 | 179 | 1 143 € |
| 2025 | 194 | 1 243 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Firminy est au point mort. Seulement 52 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, avec une tendance en chute libre de -68 % par rapport à la période précédente. En 2024, seuls 4 permis ont été délivrés. Cette faiblesse de l'offre neuve, couplée à une démographie stable, limite les risques de surproduction. Elle témoigne aussi d'un manque d'attractivité pour les promoteurs, probablement lié au faible pouvoir d'achat local. Pour l'investisseur, cela signifie que l'offre future restera concentrée sur l'ancien, avec les enjeux de rénovation énergétique que cela implique, notamment face aux 8,8 % de passoires thermiques déjà recensées.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 640 logements ont été autorisés et 236 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 37 %.
Vacance longue durée à Firminy
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Firminy (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 47 logements ont été autorisés à à Firminy, -49 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Firminy
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Firminy
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (42,32 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Passer du rendement brut de 9,6 % au net de 5,7 % pour un appartement suppose de déduire des charges récurrentes. La taxe foncière, calculée sur une valeur cadastrale souvent révisée à la hausse après achat, pèse fortement avec un taux de 42,32 % à Firminy. Y ajouter les frais de gestion (environ 8 % du loyer), une provision pour travaux annuelle (1 % du prix d'achat) et surtout un taux de vacance de 13,7 % qui peut creuser les périodes d'impayés. Le rendement net est donc très sensible à la bonne gestion opérationnelle.
Performance énergétique du parc à Firminy
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 5 787 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Firminy: classe D en tête, 8,9 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique D dominante et une consommation moyenne de 225 kWh/m²/an dessinent un parc globalement moins énergivore que dans d'autres villes industrielles, mais avec une marge de progression. Attention aux 8,8 % de passoires thermiques (classes F et G) : ces biens sont soumis à l'interdiction de location progressive dès 2025. Un DPE défavorable n'est plus seulement un coût, mais un risque réglementaire direct qui peut bloquer la revente ou nécessiter des travaux obligatoires avant 2034.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les studios et T2 en centre-bourg, bien desservis par les transports (gare à 0,4 km), offrent la meilleure liquidité. Le parc ancien domine, avec seulement 8,3 % des logements construits après 2006. Attention à la performance énergétique : la classe DPE dominante est D (225 kWh/m²/an) et 8,8 % du parc est classé F ou G (passoire thermique), impliquant des travaux de rénovation obligatoires à moyen terme.
Quelles zones cibler à Firminy ?
Le centre-ville, autour de la gare et des 7 monuments historiques, concentre la demande locative pour sa commodité. La périphérie, plus résidentielle, peut convenir pour des maisons de ville. Aucun quartier en fort développement n'est signalé, la construction neuve étant en chute libre (-68 % sur 5 ans). La desserte en fibre optique à 100 % est un atout pour attirer les locataires.
Calculateur de rendement à Firminy
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Firminy
Le risque de vacance locative est réel, avec un taux de logements vacants de 13,7 %. La dépendance à l'économie locale fragile (taux de chômage élevé) limite les hausses de loyers. La présence de risques naturels (radon, inondations) peut complexifier l'assurance et décourager certains locataires. Enfin, la taxe foncière, l'une des plus élevées du département, grève significativement la rentabilité nette.
Cas pratique : un investissement type à Firminy
Pour un appartement de 70 m², typique du parc local, comptez un investissement d'environ 82 320 €. Avec un loyer moyen de 9,4 €/m², cela génère 658 € de recette mensuelle brute, soit un rendement de 9,6 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et d'une provision pour vacance, le revenu net tombe à environ 390 € par mois. Avec un crédit sur 20 ans, l'effort mensuel résiduel peut être proche de zéro si l'apport dépasse 20 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Firminy
- Négliger la taxe foncière, très élevée à 42,32 %.
- Oublier de provisionner pour le taux de vacance de 13,7 %.
- Acheter sans diagnostic radon, risque significatif local.
- Surévaluer les loyers face au revenu médian de 19 020 €.
Quand acheter ou vendre ?
À Firminy, le marché immobilier suit le rythme scolaire classique, avec un pic d'activité au printemps. La période de septembre à octobre est également active, les acheteurs souhaitant souvent signer avant les délais de règlement de la taxe foncière, exigible en novembre. L'hiver, plus calme, peut offrir des opportunités de négociation sur les biens en vente depuis longtemps. La faible activité touristique (1 hébergement recensé) n'induit pas de saisonnalité spécifique liée à la location saisonnière.
Le saviez-vous ?
- Firminy abrite 7 monuments historiques protégés, dont des œuvres de Le Corbusier.
- La commune est totalement fibrée (100 %) mais son score numérique n'est que de 10/100.
- Avec 846 équipements, elle concentre plus de services que beaucoup de communes de taille comparable.
S'installer à Firminy : cadre de vie et logement
S'installer à Firminy, c'est choisir une ville aux services très complets – elle atteint un score maximal de 8,9/10 en confort de services –, mais dans un contexte économique difficile. Le revenu médian n'y est que de 19 020 €, et le taux de pauvreté la place dans le top 3 des communes les plus touchées de sa catégorie dans la Loire.
La ville bénéficie d'un patrimoine architectural unique signé Le Corbusier, et d'une connexion ferroviaire directe (gare à 0,4 km) à Saint-Étienne, pôle d'emplois à 10 minutes en train. Ce double visage – patrimoine remarquable et précarité – définit le cadre de vie. Il attire un mix de populations : retraités (33,5 % ont plus de 60 ans), jeunes actifs modestes et étudiants.
Le territoire est soumis à un Plan de Prévention des Risques (PPRM et PPRNPI de l'Ondaine), rappelant la nécessité de vérifier l'exposition d'un bien aux inondations. En contrepartie, la fibre est déployée à 100 %, un atout pour le télétravail.
Carte du marché immobilier à Firminy
Firminy et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Firminy
Avec une température moyenne de 11,4 °C et 794 mm de précipitations annuelles à 542 m d'altitude, Firminy offre un climat de piémont marqué par des hivers frais et des étés relativement doux. Ce profil, typique des contreforts du Massif central, convient aux acheteurs rechergeant un rythme saisonnier distinct, sans canicule estivale prononcée. En contrepartie, prévoyez des besoins en chauffage un peu plus élevés que dans les plaines, ce qui renforce l'importance du DPE.
À qui s'adresse Firminy ?
Firminy s'adresse principalement aux primo-accédants et aux jeunes ménages souhaitant devenir propriétaires à moindre coût, avec seulement 4,3 ans de revenus médians nécessaires pour un appartement type. Les investisseurs cherchant de la rentabilité y trouvent aussi un terrain de chasse. En revanche, la part élevée de logements sociaux (40 %) et les indicateurs socio-économiques dégradés peuvent dissuader les familles recherchant un cadre exclusivement résidentiel.
Avantages et limites à Firminy
✓ Points forts
- Prix d'entrée très accessible dans la Loire
- Desserte ferroviaire et routière pratique (proche Saint-Étienne)
- Équipements et services nombreux pour une ville de cette taille
- Patrimoine architectural du XXe siècle remarquable
- Couverture fibre et 5G complète (100 % THD)
− À prendre en compte
- Taux de chômage élevé (19,5 %) et précarité
- Présence de risques naturels (inondations, radon)
- Parc de logements souvent ancien et énergivore
- Part importante de logements sociaux (40 %)
Composition du parc immobilier à Firminy
9 328 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
6 814 appartements pour 2 371 maisons: le parc à Firminy relève d'un tissu urbain collectif.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de logements, composé à 75 % d'appartements, révèle une ville historiquement tournée vers l'habitat collectif. La part importante de logements sociaux (40 %) et un taux de vacance de 13,7 % supérieur à la moyenne nationale indiquent des dynamiques de marché segmentées. Seulement 47,4 % des ménages sont propriétaires, indiquant une population locataire majoritaire. Pour l'acheteur, cela signifie un marché de l'ancien plutôt fluide pour les biens bien entretenus, mais une concurrence limitée pour l'accession dans le neuf, très rare.
Ancienneté du parc à Firminy
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 919 logements).
- Avant 1919 5,4 % 425 logts
- 1919-1945 9,3 % 739 logts
- 1946-1970 37,7 % 2 988 logts
- 1971-1990 31,8 % 2 515 logts
- 1991-2005 7,5 % 595 logts
- 2006-2019 8,3 % 658 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Firminy
846 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Firminy
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques (PPR) sur l'Ondaine, couvrant inondations et mouvements de terrain. Le radon, gaz radioactif naturel, y présente un potentiel significatif selon la cartographie nationale, nécessitant un diagnostic spécifique. La sismicité est classée faible. Ces contraintes ne sont pas rédhibitoires, mais imposent de consulter le cadastre des risques avant l'offre et de vérifier l'éligibilité du bien à l'assurance. Dix arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement.
Cas pratique : un achat type à Firminy
Une maison de 92 m², surface médiane, représente un investissement d'environ 189 430 € hors frais de notaire. Ce montant équivaut à près de 10 années du revenu médian local (19 020 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à un taux estimé à 4 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 1 000 €, un effort important pour un ménage aux revenus moyens firminois.
Erreurs à éviter quand on achète à Firminy
- Omettre de vérifier le DPE, surtout pour les classes F/G.
- Ne pas consulter le PPRM et PPRNPI de l'Ondaine.
- Acheter une passoire thermique sans budget travaux.
- Ignorer la part de logements sociaux dans la copropriété.
Points clés à retenir à Firminy
- Prix médian à 1 507 €/m², en hausse de 3,1 % en un an.
- Rendement brut locatif élevé pour les appartements : 9,6 %.
- Climat de moyenne montagne : 11,4 °C de moyenne annuelle.
- Marché segmenté avec 40 % de logements sociaux.
- Écart majeur entre maisons (2 122 €/m²) et appartements (1 062 €/m²).
- Rendement net ramené à 5,7 % après charges et taxe foncière.
- Parc immobilier composé à 75 % d'appartements.
- Facteur valeur clé : proximité de la gare de Firminy.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Firminy ?
À Firminy, l'écart de prix entre maisons (2 122 €/m²) et appartements (1 062 €/m²) montre que la typologie du bien est le premier facteur de valeur. Ensuite, la localisation intra-muros prime : la proximité de la gare (0,4 km), des 21 établissements scolaires ou des 167 commerces peut justifier un surplus de 10 à 15 %. L'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent désormais autant que l'année de construction. Pour une maison, la superficie du terrain et la vue sont des atouts, tandis que pour un appartement, l'étage et l'exposition sud sont décisifs dans un parc souvent ancien.
Estimation indicative d'une maison à Firminy
Pour une maison de 95 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
118 085 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation au juste prix est cruciale à Firminy. Un prix trop élevé conduira à une stagnation face à une offre conséquente et un taux de vacance de 13,7 %. Un prix sous-évalué signifie une moins-value, notamment pour des biens déjà accessibles. L'expertise locale permet de naviguer entre les segments (logement social, parc privé ancien, rares maisons) et d'anticiper l'impact des rénovations énergétiques obligatoires sur 8,8 % du parc. Les données DVF 2024 fournissent une base, mais ne remplacent pas une analyse terrain.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme calcule une moyenne, mais un professionnel local sait que le prix au m² à Firminy varie du simple au double entre un appartement rénové près de la gare et un logement social en copropriété dégradée. Il intègre des paramètres invisibles dans les données : l'état réel de la chaudière, la santé financière de la copropriété (cruciale avec 75 % d'appartements), ou l'impact exact du radon sur la valeur. Son estimation, fondée sur des visites et une connaissance des ventes récentes, est aussi un outil de négociation pour attirer des acheteurs sérieux et éviter une décote en dernière minute.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser sur le prix moyen au m², très trompeur.
- Oublier l'impact d'un DPE médiocre sur la valorisation.
- Négliger l'état des parties communes en copropriété.
- Surestimer l'effet des 7 monuments historiques sur la valeur.
Investir à Firminy : passer à l'action
L'analyse des données DVF et INSEE pose un diagnostic, mais ne suffit pas à garantir un investissement rentable. À Firminy, plus qu'ailleurs, la sélection du bien, son état et son adresse exacte feront toute la différence. Une expertise locale est indispensable pour transformer ce potentiel en acquisition sécurisée.
Ces chiffres révèlent un marché à deux visages. La réussite de votre projet tient à une analyse micro-locale.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Firminy
Quel est le prix moyen d'un appartement à Firminy ?
Le prix médian des appartements à Firminy est de 1 062 €/m². Pour un appartement type de 70 m², le budget d'achat s'élève donc à environ 82 000 €. Les prix varient fortement selon l'état et la localisation dans la commune.
Firminy est-elle une ville chère pour acheter ?
Non, Firminy est l'une des communes les plus accessibles du département. Son prix au mètre carré est inférieur de 44 % à celui d'Annonay et de 91 % à celui de Saint-Just-Saint-Rambert, selon les données DVF 2024.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Firminy ?
Le rendement locatif brut pour un appartement est de 9,6 %, l'un des plus élevés du secteur. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé est d'environ 5,7 %.
Quels sont les risques à investir à Firminy ?
Les principaux risques sont la fragilité économique (taux de chômage à 19,5 %), la part importante de logements anciens et énergivores, et un taux de vacance élevé (13,7 % du parc). Une sélection rigoureuse du bien est cruciale.
La ville de Firminy est-elle bien desservie ?
Oui, Firminy dispose d'une gare en centre-ville et est intégrée au réseau de Saint-Étienne Métropole. Elle est aussi entièrement fibrée. Sa proximité avec l'autoroute A47 et l'aéroport de Saint-Étienne (16 km) facilite les déplacements.
Marché immobilier des communes voisines
Firminy offre un effet de levier bien plus puissant que ses voisines comme Montbrison (+49 %) ou Annonay (+44 %), avec des indicateurs locatifs similaires pour un ticket d'entrée divisé par deux.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Firminy.
Communes limitrophes de Firminy
Firminy est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 1 243 €/m² de prix médian, Firminy figure parmi les communes les plus accessibles de la Loire. Sur 323 communes classées dans la Loire, Firminy figure parmi les 17 % les moins chères au m².
Le prix médian de Firminy reste globalement stable sur la période 2021-2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 1 044 transactions (source DGFiP/DVF). Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +8,7 %.
Marché mixte à Firminy: maisons à 2 122 €/m² et appartements à 1 062 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Le bien médian (95 m² à 201 590 €) équivaut à 10,6 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à Firminy: 9,4 €/m²/mois pour un appartement, 9,9 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 10,6 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Firminy (1,4 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Les flux SITADEL font apparaître une production neuve modeste (47 logements autorisés entre 2021 et 2025). Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (70 % des autorisations sur 2021-2025).
Côté contexte, Firminy est dans la géographie stéphanoise et forézienne, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Le cadre géographique (en moyenne montagne, à 515 m d'altitude) nuance l'analyse du marché.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.