01 Le parc de logements
Le parc comprend 12 536 logements dont 11 778 résidences principales, 208 résidences secondaires et 550 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 11 778 | 94,0 % |
| Résidences secondaires | 208 | 1,7 % |
| Logements vacants | 550 | 4,4 % |
Visualisation des trois usages du parc: 94 % d'habitat permanent, 2 % de résidences secondaires et 4 % de logements inoccupés sur un total de 12 536.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 84 | 0,7 % |
| 1919-1945 | 342 | 3,0 % |
| 1946-1970 | 5 080 | 44,0 % |
| 1971-1990 | 2 636 | 22,8 % |
| 1991-2005 | 1 176 | 10,2 % |
| 2006-2020 | 2 222 | 19,3 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1946-1970 arrive en tête avec 44 %, devant les constructions récentes (19 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 479 | 12,6 % |
| 2 pièces | 1 933 | 16,4 % |
| 3 pièces | 3 818 | 32,4 % |
| 4 pièces | 2 767 | 23,5 % |
| 5 pièces ou plus | 1 782 | 15,1 % |
Le parc compte 3,2 pièces en moyenne par logement, avec 15 % de logements de cinq pièces ou plus et 29 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 10 711 | 11 368 | 12 536 |
| Rés. principales | 10 044 | 10 681 | 11 778 |
| Rés. secondaires | 55 | 110 | 208 |
| Vacants | 613 | 577 | 550 |
En regard, Vigneux-sur-Seine (à 10 km, 31 466 hab.) affiche 47,8 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 5 352 | 45,4 % |
| Locataires (privé) | 2 706 | 23,0 % |
| Locataires HLM | 3 465 | 29,4 % |
| Logés gratuitement | 256 | 2,2 % |
La répartition du parc occupé: 45,4 % de propriétaires, 52,4 % de locataires, dont 29 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 6 119 | 52,0 % |
| Fioul | 330 | 2,8 % |
| Électricité | 1 891 | 16,1 % |
| Gaz bouteille | 36 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 3 402 | 28,9 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (52 %), suivi par autres sources (bois notamment) (29 %) et électricité (16 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 241 |
| 2 à 4 ans | 2 668 |
| 5 à 9 ans | 2 793 |
| 10 ans ou plus | 5 076 |
| Total ménages | 11 778 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 3 800 |
| Sous-occupation modérée | 3 080 |
| Sous-occupation accentuée | 1 377 |
| Sous-occupation très accentuée | 855 |
| Suroccupation modérée | 2 507 |
| Suroccupation accentuée | 248 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 3 416 | 29,0 % |
| 1 voiture | 6 369 | 54,1 % |
| 2 voitures ou plus | 1 993 | 16,9 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 29 % sans voiture, 54 % à une voiture et 17 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 54,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 7 293 | 6 810 | 33 | 450 |
| 1975 | 9 060 | 8 502 | 93 | 465 |
| 1982 | 9 125 | 8 639 | 80 | 406 |
| 1990 | 9 575 | 8 951 | 219 | 405 |
| 1999 | 9 796 | 9 170 | 137 | 489 |
| 2007 | 9 882 | 9 461 | 48 | 372 |
| 2012 | 10 711 | 10 044 | 55 | 613 |
| 2017 | 11 368 | 10 681 | 110 | 577 |
| 2023 | 12 536 | 11 778 | 208 | 550 |
Trajectoire de long terme: 7 293 logements en 1968, 12 536 en 2023 (+72 %).
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 547 | 735 | 708 | 581 | 852 | 461 | 522 |
| Dont vacants > 2 ans | 72 | 55 | 52 | 49 | 196 | 248 | 87 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 34 | 0,5 % |
| Classe B | 1 247 | 19,6 % |
| Classe C | 2 086 | 32,8 % |
| Classe D | 1 306 | 20,5 % |
| Classe E | 1 319 | 20,7 % |
| Classe F | 241 | 3,8 % |
| Classe G | 124 | 2,0 % |
Distribution DPE sur 6 357 diagnostics: la majorité se situe en classe C (33 %), avec 53 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 187 | 2,9 % |
| Classe B | 1 607 | 25,3 % |
| Classe C | 2 955 | 46,5 % |
| Classe D | 688 | 10,8 % |
| Classe E | 703 | 11,1 % |
| Classe F | 148 | 2,3 % |
| Classe G | 69 | 1,1 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (46 %), et 75 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 309 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 223 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 219 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 152 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 124 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 103 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 309 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 103 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 33 |
| Classe B | 7 | 1 240 |
| Classe C | 33 | 2 053 |
| Classe D | 98 | 1 208 |
| Classe E | 79 | 1 240 |
| Classe F | 45 | 196 |
| Classe G | 39 | 85 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 276 kWh/m²/an côté maisons, C à 187 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 130 |
| T2 | 773 |
| T3 | 1 290 |
| T4 | 1 005 |
| T5+ | 243 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Fresnes (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Fresnes recense 12 536 logements, dont 11 778 résidences principales (94,0 %) — la vocation résidentielle y est nettement dominante. Profil très urbain: l'appartement (à 87,8 %) est largement majoritaire, la maison reste marginale (12,2 %). Ancrage local: la commune est une commune de la petite couronne parisienne.
Profil d'occupation intermédiaire, entre propriété et location (45,4 % / 52,4 %). Le segment social représente 29,4 % du parc occupé à titre principal. Les obligations SRU sont respectées, avec un taux de 37,0 % (cible 25,0 %).
19,3 % des logements de Fresnes datent de la période 2006-2019, signe d'un développement résidentiel récent. Le parc de Fresnes cadre avec la moyenne française: C en classe dominante, 191 kWh/m²/an. gaz de ville arrive en tête des modes de chauffage, dans 52,0 % des résidences principales.
Le parc de Fresnes a progressé de +10,3 % entre 2017 et 2023. La motorisation des ménages de Fresnes traduit un profil urbain: 29,0 % des ménages vivent sans voiture, portés par une bonne desserte en transports et la proximité des commerces.
Le marché résidentiel local se lit à l'aune du cadre une commune de la petite couronne parisienne dans lequel s'inscrit Fresnes.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2023 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
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Fresnes affiche des prix parmi les plus accessibles du Val-de-Marne (4ᵉ rang le moins élevé sur 47 communes).
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 7,6 %
- ⚠ 9,6 années de revenu médian pour 70 m²
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Analyse du marché immobilier à Fresnes
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,6 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Fresnes
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Fresnes s'établit à 3 268 €, sur la base de 283 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Fresnes fait partie du quart des communes les moins chères du Val-de-Marne.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 39,1 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 7,6 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Fresnes Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Fresnes
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 3 675 €/m² → 3 268 €/m² (-11,1 %), volume annuel actuel 283 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 64 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
16,3 % de maisons et 83,7 % d'appartements parmi les 283 transactions enregistrées.
16,3 % maisons, 83,7 % appartements sur 283 ventes: le collectif pèse 83,7 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 283 | 46 | 237 |
| Prix médian/m² | 3 268 € | 4 718 € | 3 129 € |
| Prix moyen/m² | 3 485 € | ||
| Surface médiane | – | 111 m² | 64 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 361 | 3 675 € |
| 2022 | 371 | 3 534 € |
| 2023 | 276 | 3 599 € |
| 2024 | 223 | 3 207 € |
| 2025 | 283 | 3 268 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 302 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 2 500 autorisations pour 3 298 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Fresnes
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Fresnes (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 261 logements autorisés à à Fresnes, dont 151 en 2025 (-67 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Fresnes
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour les maisons, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Charge fiscale réelle à Fresnes
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (39,05 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Fresnes
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 6 357 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Fresnes: la classe C domine, 5,7 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Fresnes
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S'installer à Fresnes : cadre de vie et logement
Avec 29 528 habitants concentrés sur 3,56 km² (8 294 hab/km²), Fresnes affiche un tissu villageois dense.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 1 appellation d'origine rattachée au terroir local et 885 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Fresnes
Fresnes et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Fresnes
Composition du parc immobilier à Fresnes
12 536 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante collective (87,3 %) sur un total de 12 536 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc à Fresnes
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 11 541 logements).
- Avant 1919 0,7 % 84 logts
- 1919-1945 3,0 % 342 logts
- 1946-1970 44,0 % 5 080 logts
- 1971-1990 22,8 % 2 636 logts
- 1991-2005 10,2 % 1 176 logts
- 2006-2020 19,3 % 2 222 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Fresnes
885 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Fresnes
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRi Ruissellement urbain PPRN Prescrit
- PPRMT Argiles PPRN Approuvé approuvé le 21/11/2018
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Fresnes
Pour une maison de 111 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
362 748 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Fresnes
Quel est le prix de l'immobilier à Fresnes ?
Le prix médian au m² à Fresnes est de 3 268 € (données DVF, 283 transactions). Pour une maison de 111 m² (surface médiane locale), compter environ 524 000 €.
Comment Fresnes se situe-t-elle dans le Val-de-Marne ?
Fresnes figure parmi les communes les plus abordables du Val-de-Marne : 44ᵉ rang sur 47, soit le quart le moins cher.
Quel rendement locatif espérer à Fresnes ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Fresnes est de 5,0 % (loyer de 19,8 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
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Résumé
Le prix médian au m² à Fresnes atteint 3 268 € sur 283 transactions — un niveau tendu, supérieur à la médiane départementale. Côté classement départemental, Fresnes compte parmi les 6 % les plus abordables du Val-de-Marne.
Le prix médian au m² à Fresnes diminue de 11,1 % entre 2021 et 2025. Sur l'ensemble de la période, 1 514 transactions sont recensées par les données DVF.
L'appartement domine nettement le marché de Fresnes (83,7 % des ventes), avec un prix médian de 3 129 €/m². Rapporté au revenu médian de Fresnes, un logement de 111 m² (523 698 €) représente 19,7 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 19,8 € (appartements) et 19,8 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 7,6 % pour un appartement (5,0 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Fresnes (1,7 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Les permis de construire autorisent 52 logements par an en moyenne sur la période 2021-2025. Le gros des permis concerne des logements collectifs (94 % des autorisations sur 2021-2025).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Fresnes est une commune de la petite couronne parisienne.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).