01 Le parc de logements
Le parc comprend 3 387 logements dont 3 147 résidences principales, 65 résidences secondaires et 175 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 3 147 | 92,9 % |
| Résidences secondaires | 65 | 1,9 % |
| Logements vacants | 175 | 5,2 % |
Sur les 3 387 logements recensés, 93 % sont occupés à l'année, 2 % servent de résidence secondaire et 5 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 110 | 3,5 % |
| 1919-1945 | 119 | 3,8 % |
| 1946-1970 | 695 | 22,4 % |
| 1971-1990 | 754 | 24,3 % |
| 1991-2005 | 414 | 13,4 % |
| 2006-2020 | 1 008 | 32,5 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 2006-2020 domine (33 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 4 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 182 | 5,8 % |
| 2 pièces | 523 | 16,6 % |
| 3 pièces | 742 | 23,6 % |
| 4 pièces | 606 | 19,3 % |
| 5 pièces ou plus | 1 094 | 34,8 % |
Le parc compte 3,9 pièces en moyenne par logement, avec 35 % de logements de cinq pièces ou plus et 22 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 2 927 | 3 474 | 3 387 |
| Rés. principales | 2 702 | 3 261 | 3 147 |
| Rés. secondaires | 35 | 25 | 65 |
| Vacants | 189 | 188 | 175 |
Pour référence, Ablon-sur-Seine (7 km) affiche 58,6 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 157 | 68,5 % |
| Locataires (privé) | 717 | 22,8 % |
| Locataires HLM | 213 | 6,8 % |
| Logés gratuitement | 60 | 1,9 % |
Visualisation des quatre statuts — 68,5 % de propriétaires occupants, 29,6 % de locataires et 7 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 214 | 38,6 % |
| Fioul | 148 | 4,7 % |
| Électricité | 1 663 | 52,8 % |
| Gaz bouteille | 13 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 109 | 3,5 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — électricité en tête (53 %), 39 % pour gaz de ville et 5 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 253 |
| 2 à 4 ans | 584 |
| 5 à 9 ans | 634 |
| 10 ans ou plus | 1 676 |
| Total ménages | 3 147 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 841 |
| Sous-occupation modérée | 721 |
| Sous-occupation accentuée | 517 |
| Sous-occupation très accentuée | 683 |
| Suroccupation modérée | 363 |
| Suroccupation accentuée | 26 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 350 | 11,1 % |
| 1 voiture | 1 616 | 51,4 % |
| 2 voitures ou plus | 1 181 | 37,5 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 11 % sans, 51 % à une voiture, 38 % multi-motorisés. Par ailleurs, 82,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 308 | 1 161 | 99 | 48 |
| 1975 | 1 552 | 1 429 | 48 | 75 |
| 1982 | 1 681 | 1 546 | 68 | 67 |
| 1990 | 1 789 | 1 675 | 22 | 92 |
| 1999 | 1 995 | 1 851 | 27 | 117 |
| 2007 | 2 260 | 2 075 | 28 | 157 |
| 2012 | 2 927 | 2 702 | 35 | 189 |
| 2017 | 3 474 | 3 261 | 25 | 188 |
| 2023 | 3 387 | 3 147 | 65 | 175 |
Entre 1968 et 2023, le parc est passé de 1 308 à 3 387 logements, soit +159 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 322 | 389 | 316 | 251 | 273 | 135 | 188 |
| Dont vacants > 2 ans | 52 | 57 | 50 | 32 | 61 | 66 | 43 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 5 | 0,4 % |
| Classe B | 34 | 2,8 % |
| Classe C | 537 | 43,8 % |
| Classe D | 304 | 24,8 % |
| Classe E | 180 | 14,7 % |
| Classe F | 96 | 7,8 % |
| Classe G | 70 | 5,7 % |
Distribution DPE sur 1 226 diagnostics: la majorité se situe en classe C (44 %), avec 47 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 311 | 25,4 % |
| Classe B | 326 | 26,6 % |
| Classe C | 240 | 19,6 % |
| Classe D | 145 | 11,8 % |
| Classe E | 91 | 7,4 % |
| Classe F | 73 | 6,0 % |
| Classe G | 40 | 3,3 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe B dominante (27 %), 72 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 325 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 276 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 232 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 194 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 143 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 150 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 143 kWh/m²/an pour les logements 2001-2012, près de 325 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 5 | 0 |
| Classe B | 8 | 26 |
| Classe C | 62 | 475 |
| Classe D | 118 | 186 |
| Classe E | 59 | 121 |
| Classe F | 47 | 49 |
| Classe G | 24 | 46 |
Côté maisons, la dominante est D (245 kWh/m²/an); côté appartements, C (202).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 32 |
| T2 | 73 |
| T3 | 142 |
| T4 | 70 |
| T5+ | 12 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Wissous (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc résidentiel de Wissous s'établit à 3 387 logements en 2023, dont la très grande majorité sont des résidences principales (92,9 %). Répartition relativement équilibrée entre maisons (48,4 %) et appartements (51,6 %). Le cadre local de Wissous est caractéristique des communes franciliennes de deuxième couronne.
68,5 % des ménages de Wissous possèdent leur résidence principale, selon les données INSEE. 6,8 % des logements occupés à titre principal sont des HLM. Wissous est exemptée des obligations de l'article 55 de la loi SRU pour la période en cours; son taux s'établit à 10,3 %.
Le parc compte 32,5 % de logements postérieurs à 2006, reflet d'une urbanisation contemporaine. Côté DPE, le parc de Wissous est dans la moyenne — classe C dominante, 213 kWh/m²/an. Les passoires thermiques (F+G) atteignent 13,5 % du parc diagnostiqué. La source de chauffage la plus répandue est le électricité (52,8 %).
Entre 2017 et 2023, le nombre de logements varie peu (-2,5 %). 11,1 % des ménages de Wissous n'ont pas de voiture, 37,5 % en possèdent au moins deux.
Le contexte régional pèse sur le parc local — Wissous est caractéristique des communes franciliennes de deuxième couronne.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2023, pour les 3 147 résidences principales de Wissous et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
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Parmi les 194 communes du Essonne, Wissous se place dans le top 4 % des plus chères au m².
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,4 %
- ⚠ 9,8 années de revenu médian pour 70 m²
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Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 4 % du Essonne
Analyse du marché immobilier à Wissous
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,4 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Wissous
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Wissous s'établit à 4 131 €, sur la base de 78 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Wissous se positionne dans le top 4 % des communes les plus chères du Essonne.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 34,0 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 6,4 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Wissous Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Wissous
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian de Wissous évolue de -8,3 %, passant de 4 504 à 4 131 €/m²; 78 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 61 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
48,7 % de maisons et 51,3 % d'appartements parmi les 78 transactions enregistrées.
Le marché penche côté appartements (51,3 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 4 048 €/m² pour les maisons et 4 367 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 78 | 38 | 40 |
| Prix médian/m² | 4 131 € | 4 048 € | 4 367 € |
| Prix moyen/m² | 4 156 € | ||
| Surface médiane | – | 106 m² | 61 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 108 | 4 504 € |
| 2022 | 118 | 4 827 € |
| 2023 | 69 | 4 298 € |
| 2024 | 77 | 4 198 € |
| 2025 | 78 | 4 131 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 422 logements ont été autorisés et 38 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 9 %.
Vacance longue durée à Wissous
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Wissous (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Wissous: 134 logements autorisés sur 5 ans, 8 pour la dernière année (+148 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Wissous
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour les maisons, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Charge fiscale réelle à Wissous
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (33,97 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Wissous
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 226 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Wissous: majorité classée C, part de passoires thermiques à 13,5 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
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S'installer à Wissous : cadre de vie et logement
Avec 7 151 habitants concentrés sur 9,11 km² (785 hab/km²), Wissous affiche un tissu villageois dense.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé et 280 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Wissous
Wissous et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Wissous
Composition du parc immobilier à Wissous
3 387 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 48,8 % de maisons, 51,2 % d'appartements sur un total de 3 387 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc à Wissous
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 3 099 logements).
- Avant 1919 3,5 % 110 logts
- 1919-1945 3,8 % 119 logts
- 1946-1970 22,4 % 695 logts
- 1971-1990 24,3 % 754 logts
- 1991-2005 13,4 % 414 logts
- 2006-2020 32,5 % 1 008 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Wissous
280 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Wissous
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Wissous
Pour une maison de 106 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
437 886 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Wissous
Quel est le prix de l'immobilier à Wissous ?
Le prix médian au m² à Wissous est de 4 131 € (données DVF, 78 transactions). Pour une maison de 106 m² (surface médiane locale), compter environ 429 000 €.
Comment Wissous se situe-t-elle dans le Essonne ?
Wissous se classe au 8ᵉ rang sur 194 communes du Essonne — dans le top 4 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Wissous ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Wissous est de 6,4 % (loyer de 21,6 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Wissous.
Communes limitrophes de Wissous
Wissous est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Wissous dépasse la médiane nationale (2 446 €/m²) avec 4 131 €/m² observés en 2026. Dans l'Essonne, Wissous appartient au top 4 % des communes les plus chères au m².
Entre 2021 et 2025, le marché immobilier de Wissous a enregistré une baisse de 8,3 % du prix médian. Au total, 450 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 4 048 €/m² (surface médiane 106 m²) et celui des appartements à 4 367 €/m² (61 m²). Le bien médian (106 m² à 429 088 €) équivaut à 12,9 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 19,6 €/m² pour un appartement et 21,6 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 5,4 %, dans les ordres de grandeur observés en France. Peu de résidences secondaires à Wissous (1,9 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Rythme de construction régulier: 27 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025.
Le marché immobilier de Wissous s'interprète dans un contexte plus large — Wissous est caractéristique des communes franciliennes de deuxième couronne, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.