01 Le parc de logements
Le parc comprend 9 188 logements dont 8 318 résidences principales, 294 résidences secondaires et 575 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 8 318 | 90,5 % |
| Résidences secondaires | 294 | 3,2 % |
| Logements vacants | 575 | 6,3 % |
Sur les 9 188 logements recensés, 91 % sont occupés à l'année, 3 % servent de résidence secondaire et 6 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 57 | 0,7 % |
| 1919-1945 | 193 | 2,5 % |
| 1946-1970 | 2 557 | 33,0 % |
| 1971-1990 | 2 410 | 31,1 % |
| 1991-2005 | 1 368 | 17,7 % |
| 2006-2019 | 1 158 | 15,0 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1946-1970 domine (33 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 1 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 859 | 10,3 % |
| 2 pièces | 1 541 | 18,5 % |
| 3 pièces | 2 558 | 30,7 % |
| 4 pièces | 2 223 | 26,7 % |
| 5 pièces ou plus | 1 138 | 13,7 % |
Le parc compte 3,2 pièces en moyenne par logement, avec 14 % de logements de cinq pièces ou plus et 29 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 7 848 | 8 326 | 9 188 |
| Rés. principales | 7 441 | 7 782 | 8 318 |
| Rés. secondaires | 27 | 164 | 294 |
| Vacants | 380 | 381 | 575 |
En comparaison, Montgeron (à 11 km) enregistre 56,5 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 349 | 40,3 % |
| Locataires (privé) | 1 905 | 22,9 % |
| Locataires HLM | 2 918 | 35,1 % |
| Logés gratuitement | 147 | 1,8 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 40,3 % de propriétaires face à 58,0 % de locataires (dont 35 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 3 259 | 39,2 % |
| Fioul | 164 | 2,0 % |
| Électricité | 1 199 | 14,4 % |
| Gaz bouteille | 37 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 3 659 | 44,0 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — autres sources (bois notamment) en tête (44 %), 39 % pour gaz de ville et 14 % pour électricité.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 661 |
| 2 à 4 ans | 1 900 |
| 5 à 9 ans | 1 907 |
| 10 ans ou plus | 3 850 |
| Total ménages | 8 318 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 803 |
| Sous-occupation modérée | 2 102 |
| Sous-occupation accentuée | 1 004 |
| Suroccupation modérée | 1 673 |
| Suroccupation accentuée | 226 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 451 | 29,5 % |
| 1 voiture | 4 317 | 51,9 % |
| 2 voitures ou plus | 1 551 | 18,6 % |
Motorisation des ménages: 29 % n'ont aucune voiture, 52 % en ont une et 19 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 57,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 4 368 | 4 129 | 49 | 190 |
| 1975 | 5 896 | 5 467 | 32 | 397 |
| 1982 | 5 860 | 5 610 | 68 | 182 |
| 1990 | 6 267 | 5 981 | 98 | 188 |
| 1999 | 7 410 | 6 989 | 113 | 308 |
| 2006 | 7 695 | 7 279 | 66 | 350 |
| 2011 | 7 848 | 7 441 | 27 | 380 |
| 2016 | 8 326 | 7 782 | 164 | 381 |
| 2022 | 9 188 | 8 318 | 294 | 575 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 4 368 logements, le total atteint 9 188 en 2022 (+110 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 763 | 807 | 1 063 | 897 | 781 | 458 |
| Dont vacants > 2 ans | 48 | 48 | 55 | 53 | 263 | 288 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 77 | 1,5 % |
| Classe B | 886 | 17,2 % |
| Classe C | 2 589 | 50,3 % |
| Classe D | 809 | 15,7 % |
| Classe E | 586 | 11,4 % |
| Classe F | 125 | 2,4 % |
| Classe G | 77 | 1,5 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (50 %), 69 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 591 | 11,5 % |
| Classe B | 1 784 | 34,6 % |
| Classe C | 2 034 | 39,5 % |
| Classe D | 517 | 10,0 % |
| Classe E | 124 | 2,4 % |
| Classe F | 67 | 1,3 % |
| Classe G | 32 | 0,6 % |
Émissions CO₂: 40 % des logements relèvent de la classe C, 86 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 305 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 193 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 149 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 154 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 120 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 111 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 305 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 111 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 74 |
| Classe B | 10 | 876 |
| Classe C | 72 | 2 517 |
| Classe D | 99 | 710 |
| Classe E | 60 | 526 |
| Classe F | 27 | 98 |
| Classe G | 35 | 42 |
Les maisons affichent une classe dominante D (238 kWh/m²/an), les appartements C (162) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 120 |
| T2 | 594 |
| T3 | 1 397 |
| T4 | 816 |
| T5+ | 115 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Chevilly-Larue (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Chevilly-Larue recense 9 188 logements, dont 8 318 résidences principales (90,5 %) — la vocation résidentielle y est nettement dominante. Habitat majoritairement collectif — 84,9 % du parc en appartements contre 15,1 % en maisons. La commune est au cœur de l'agglomération francilienne dense, en contexte de plaine (altitude moyenne: 106 m).
Profil d'occupation typique d'un tissu urbain — 58,0 % de locataires. Le logement social occupe une place de 35,1 % dans le parc de résidences principales. Côté SRU, le compte est bon: 45,6 % en place pour 25,0 % requis.
Le parc neuf pèse lourd: 15,0 % des logements construits depuis 2006. Les diagnostics énergétiques (DPE) pointent une classe C dominante et 167 kWh/m²/an en moyenne, sous la moyenne nationale (203). La source de chauffage la plus répandue est le autres sources (bois notamment) (44,0 %).
Le parc a progressé régulièrement sur la période 2016–2022 (+10,4 %). La motorisation des ménages de Chevilly-Larue traduit un profil urbain: 29,5 % des ménages vivent sans voiture, portés par une bonne desserte en transports et la proximité des commerces.
Le contexte régional pèse sur le parc local — Chevilly-Larue est au cœur de l'agglomération francilienne dense. Sur le plan physique, la commune est en contexte de plaine (altitude moyenne: 106 m), un cadre qui influe sur les attentes résidentielles.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 8 318 résidences principales de Chevilly-Larue et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
Faut-il investir à Chevilly-Larue en 2026 ?
Au cœur de la métropole du Grand Paris, à quelques encablures des pistes d'Orly, Chevilly-Larue présente un profil immobilier singulier, tiraillé entre sa fonction de ville de transit et sa recherche d'attractivité résidentielle. Avec une correction des prix de plus de 12 % sur un an, la question de l'opportunité d'investissement se pose avec acuité. L'analyse des données DVF 2024 et des indicateurs territoriaux permet de trancher.
Classée dans le top 30 % pour la pression touristique immobilière, Chevilly-Larue affiche un rendement locatif supérieur à la moyenne francilienne, malgré une correction récente.
Verdict
➤ Bon marché locatif pour un investisseur patient, à privilégier en stratégie rendement sur le moyen terme.
Points clés
- ✓ Correction de -12,1 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement locatif brut élevé (6,8 %)
- ✓ Densité d'équipements et services soutenant la demande
- ⚠ Fragilité territoriale élevée (6,1/10)
- ⚠ Solvabilité locale limitée : marché porté par l'extérieur
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 3 582 €/m², Chevilly-Larue se situe en deçà de la moyenne régionale francilienne.
- Dans le Val-de-Marne, la commune affiche un écart de -25 % par rapport aux prix médians du département.
- Son rendement locatif brut (6,8 %) dépasse largement celui des grandes métropoles françaises, souvent autour de 4 %.
Analyse du marché immobilier à Chevilly-Larue
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 11,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,9 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Chevilly-Larue : opportunités et risques
Investir à Chevilly-Larue en 2026 se justifie principalement par une stratégie de rendement locatif. Avec un loyer médian de 19,8 €/m²/mois et un prix d'entrée corrigé, le rendement brut théorique de 6,8 % pour les appartements est l'un des plus compétitifs de la petite couronne francilienne. Ce potentiel est sous-tendu par des facteurs de demande durables : la présence de l'aéroport, un nœud de transport majeur, et un parc de logements sociaux important qui crée un effet d'entonnoir pour les ménages cherchant à se loger dans le secteur.
Néanmoins, l'investisseur doit intégrer des charges réelles non négligeables dans son calcul de rentabilité. La taxe foncière, à 30,87 %, représente une ponction significative sur le loyer perçu. Par ailleurs, la part des passoires thermiques (F/G) est faible (3,9 %), ce qui limite le risque de travaux de rénovation énergétique coercitifs à court terme, mais la classe dominante du parc est le C (165 kWh/m²/an), ce qui laisse anticiper des obligations de mise aux normes à moyen terme. La fragilité économique locale, mesurée par un indice de 6,1/10, impose aussi une gestion locative vigilante pour limiter les impayés et les turnovers.
La clé de la réussite réside dans une sélection micro-locale rigoureuse. Privilégier les biens proches des transports (gare Pont de Rungis), bien isolés et dans des copropriétés saines sera déterminant. La dynamique de construction neuve étant atone, l'ancien rénové ou bien entretenu restera valorisé. En revanche, les stratégies de plus-value pure à court terme semblent hasardeuses dans un marché qui vient de connaître une sévère correction et dont la reprise dépendra de la vigueur de l'économie régionale.
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Données du marché immobilier à Chevilly-Larue
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Chevilly-Larue s'établit à 3 582 €, sur la base de 157 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 30,9 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 6,9 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Chevilly-Larue Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Chevilly-Larue
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 3 479 €/m² → 3 582 €/m² (+3,0 %), volume annuel actuel 157 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 60 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marché transactionnel de Chevilly-Larue en 2024, avec 117 ventes enregistrées par la DGFiP, montre un net ralentissement par rapport au pic de 2021 (255 transactions). Cette baisse d'activité (-31 % sur un an) confirme un marché en phase de correction, où les acheteurs reprennent le pouvoir de négociation. Les appartements dominent très largement les ventes (105 sur 117), avec une surface médiane de 65 m², reflétant un parc et une demande orientés vers les petits logements, probablement destinés à des locataires ou des primo-accédants. Le faible nombre de maisons vendues (12) et leur prix au m² élevé (4 721 €) indiquent une rareté qui maintient des valeurs résilientes pour ce segment. Le marché est donc dual : dynamique sur le petit collectif, plus tendu sur l'individuel.
Répartition des ventes
16,6 % de maisons et 83,4 % d'appartements parmi les 157 transactions enregistrées.
Les appartements concentrent 83,4 % des mutations, pour un prix médian de 4 721 €/m² (maisons) contre 3 425 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 157 | 26 | 131 |
| Prix médian/m² | 3 582 € | 4 721 € | 3 425 € |
| Prix moyen/m² | 4 181 € | ||
| Surface médiane | – | 102 m² | 60 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 245 | 3 479 € |
| 2022 | 183 | 3 962 € |
| 2023 | 152 | 3 949 € |
| 2024 | 116 | 3 555 € |
| 2025 | 157 | 3 582 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Chevilly-Larue, analysée via les données SITADEL, est en fort retrait. Seulement 68 logements ont été autorisés en 2024, et la tendance sur cinq ans affiche un recul de 50 % par rapport à la période précédente. Ce ralentissement significatif de l'offre nouvelle contraste avec une pression démographique historiquement positive (+4,9 % sur 10 ans). Il traduit soit une saturation du foncier disponible dans cette commune de 4 km² seulement, soit une frilosité des promoteurs face à un marché perçu comme moins porteur. À court terme, cette faible construction limite les risques de sur-offre et peut soutenir les prix de l'ancien. À moyen terme, elle pourrait accentuer les tensions sur un parc locatif déjà très sollicité, renforçant l'attrait des investissements en location.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 416 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 118 sur 2013 — soit +252,5 %.
Vacance longue durée à Chevilly-Larue
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Chevilly-Larue (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Chevilly-Larue: 735 logements autorisés sur 5 ans, 208 pour la dernière année (-29 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Chevilly-Larue
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Chevilly-Larue
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (30,87 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,9 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net de 4,5 % pour les appartements intègre des charges incontournables. À Chevilly-Larue, la taxe foncière, calculée sur une base cadastrale au taux de 30,87 %, est le premier poste. Viennent s'ajouter les frais de gestion locative (environ 5 % du loyer), les provisions pour travaux en copropriété et une provision pour vacance locative, même modérée (taux de vacance de 6,3 %). Ces éléments expliquent l'écart significatif avec le rendement brut affiché.
Performance énergétique du parc à Chevilly-Larue
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 5 149 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Chevilly-Larue: majorité classée C, part de passoires thermiques à 3,9 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Avec une classe énergétique dominante C et seulement 3,9 % de passoires thermiques (F/G), le parc de Chevilly-Larue est relativement performant. Cette situation limite le risque de dépréciation réglementaire à court terme. Cependant, les propriétaires de biens classés E devront anticiper des rénovations pour respecter les échéances de la loi Climat : interdiction de louer les logements classés G à partir de 2025, puis F en 2028.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les studios et T2 en bon état, idéalement rénovés (classe DPE C dominante), sont les plus liquides. Le neuf récent (15% du parc construit après 2006) séduit mais offre un rendement plus faible. Les maisons, avec un rendement brut de seulement 4,9%, sont à réserver à un investissement familial à long terme, d'autant que leur surface moyenne (103 m²) génère une taxe foncière plus lourde.
Quelles zones cibler à Chevilly-Larue ?
Le centre-ville, autour de la mairie et des commerces (51 équipements), est le plus recherché. Les quartiers proches de la gare de Pont de Rungis (desserte Orly) sont porteurs pour la location courte durée. Les secteurs en limite communale, exposés au PPRi ruissellement urbain, peuvent présenter un décote et requièrent une vérification de l'assurance.
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Risques à connaître avant d'investir à Chevilly-Larue
Le principal risque est la vacance, estimée à 8%, dans un parc où 6,3% des logements sont vacants. La dépendance à l'économie du tourisme (aéroport) introduit une saisonnalité. La loi Climat impose aussi d'anticiper la rénovation des 3,9% de passoires thermiques (DPE F/G) avant 2028. Enfin, la taxe foncière élevée (30,87%) grève significativement le rendement net.
Cas pratique : un investissement type à Chevilly-Larue
Pour un appartement type de 65 m² à Chevilly-Larue, comptez environ 226 070 € à l'achat. Le loyer moyen attendu est de 1 287 € par mois (65 x 19,8 €), soit un rendement brut de 6,8 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, copropriété), le rendement net avoisine 4,5 %. Avec un crédit, l'effort résiduel mensuel peut être faible voire positif avec un apport conséquent.
Erreurs à éviter quand on investit à Chevilly-Larue
- Négliger la taxe foncière élevée (30,87 %) dans le calcul de rentabilité.
- Surévaluer les loyers par rapport au marché local à 19,8 €/m².
- Oublier de provisionner les travaux sur un parc ancien (peu de neuf).
- Ignorer la part de logements sociaux (37 %) pouvant influer sur la demande.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché suit le rythme francilien : plus actif de mars à juin et de septembre à novembre. L'été et la période des fêtes sont plus calmes, pouvant offrir des opportunités de négociation aux acheteurs déterminés. La taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à conclure avant cette échéance. Pour vendre, le printemps reste idéal pour maximiser la visibilité. Pour acheter, l'hiver permet parfois de mieux juger de l'isolation et de l'ensoleillement.
Le saviez-vous ?
- La ville compte 2 monuments historiques protégés, dont l'église Saint-Pierre.
- 92,5 % des foyers sont éligibles à la fibre optique, un score élevé.
- 12 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris depuis 1982, surtout pour inondations.
S'installer à Chevilly-Larue : cadre de vie et logement
S'installer à Chevilly-Larue, c'est opter pour la proximité des grands flux franciliens. À 3,2 km de la gare de Pont de Rungis - Aéroport d'Orly et à 8 km de Paris-Austerlitz, la commune offre des liaisons rapides vers la capitale et au-delà. Ce positionnement en fait un choix privilégié pour les actifs mobiles, les personnels aéroportuaires ou les familles recherchant un accès aisé aux emplois de la métropole, sans en subir le coût prohibitif. La présence de 103 établissements de santé et de 51 commerces sur le territoire assure une autonomie quotidienne appréciable.
Le cadre de vie est celui d'une ville dense et urbanisée, avec une altitude moyenne de 88 mètres et peu d'espaces naturels de grande envergure. Les 6 hébergements touristiques et l'indice de pression touristique élevé (7,3/10) rappellent la fonction de transit de la commune, générant une animation permanente. Les risques naturels sont principalement liés au ruissellement urbain (PPRi actif), une réalité à intégrer lors de l'achat, tout comme la très faible sismicité et la présence de radon négligeable. La dette communale par habitant (1 319 €) est modérée, témoignant d'une gestion publique maîtrisée.
Carte du marché immobilier à Chevilly-Larue
Chevilly-Larue et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Chevilly-Larue
Le climat local, avec une température moyenne de 12,4 °C et 668 mm de pluie par an, est typique de l'Île-de-France. Les hivers sont frais sans être extrêmes, les étés modérément chauds. Ce profil tempéré, sans excès, convient particulièrement aux familles et aux actifs recherchant un environnement stable, d'autant que l'altitude moyenne de 88 m limite les risques de brouillards persistants et d'inondation par débordement.
À qui s'adresse Chevilly-Larue ?
Cette commune s'adresse aux primo-accédants franciliens cherchant un pied-à-terre accessible, aux jeunes familles attirées par les 13 établissements scolaires, et aux actifs travaillant près d'Orly ou sur les axes de RER. Elle convient moins aux chercheurs de grand calme ou aux budgets très restreints, le revenu médian local étant de 22 100 € seulement.
Avantages et limites à Chevilly-Larue
✓ Points forts
- Prix au m² inférieur à beaucoup de voisines (ex : Verrières 5 163 €/m²)
- Excellente accessibilité (autoroutes, aéroport Orly à 6 km, gare TGV)
- Parc de logements relativement moderne (15% construits après 2006)
- Services de proximité nombreux (621 équipements sur 4 km²)
- Couverture très haut débit et fibre excellente (92,5% fibrée)
− À prendre en compte
- Densité de population très élevée (près de 5 000 hab/km²)
- Exposition à un risque de ruissellement urbain (PPRi actif)
- Taux de chômage supérieur à 10%, indicateur de fragilité socio-économique
- Peu de maisons individuelles (15,8% du parc seulement)
Composition du parc immobilier à Chevilly-Larue
9 188 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition: 84,2 % d'appartements, 15,8 % de maisons — profil urbain marqué.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier est marqué par une forte proportion d'appartements (84,2 %). Le taux de propriétaires de 40,3 %, inférieur à la moyenne nationale, indique un marché locatif dynamique. La part très faible de résidences secondaires (3,2 %) et un taux de vacants à 6,3 % indiquent une demande résidentielle ancrée et une certaine stabilité. Cela attire principalement des primo-accédants et des investisseurs en location.
Ancienneté du parc à Chevilly-Larue
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 743 logements).
- Avant 1919 0,7 % 57 logts
- 1919-1945 2,5 % 193 logts
- 1946-1970 33,0 % 2 557 logts
- 1971-1990 31,1 % 2 410 logts
- 1991-2005 17,7 % 1 368 logts
- 2006-2019 15,0 % 1 158 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Chevilly-Larue
621 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Chevilly-Larue
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le principal risque naturel identifié est le ruissellement urbain, faisant l'objet d'un Plan de Prévention des Risques (PPRi). La commune a connu 12 arrêtés de catastrophe naturelle, souvent pour inondations. La sismicité est très faible et le radon faible. Avant tout achat, il est essentiel de consulter le zonage du PPRi, qui peut imposer des contraintes constructives ou des obligations spécifiques d'assurance.
Cas pratique : un achat type à Chevilly-Larue
Pour acquérir une maison type de 103 m² (correspondant au prix médian de 500 271 €), il faut compter environ 22,6 années du revenu médian local (22 100 €). Avec un apport de 10 % (50 027 €) et un crédit sur 20 ans à un taux estimé à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 2 500 €. Un foyer doit donc disposer de revenus bien supérieurs à la médiane locale.
Erreurs à éviter quand on achète à Chevilly-Larue
- Oublier de vérifier le DPE avant l'offre, sous peine de travaux coûteux.
- Négliger le PPRi ruissellement urbain et ses contraintes potentielles.
- Surestimer sa capacité d'emprunt avec un revenu médian de 22 100 €.
- Ne pas visiter le bien à différentes heures pour évaluer les nuisances.
Points clés à retenir à Chevilly-Larue
- Prix médian à 3 582 €/m², en baisse de 12,1 % sur un an.
- Rendement brut appartements attractif à 6,8 %, net environ 4,5 %.
- Climat tempéré : 12,4 °C de moyenne, 668 mm de pluie annuels.
- Écart important maison/appart : 4 721 € contre 3 425 €/m².
- Taxe foncière élevée, au taux de 30,87 % pour 2024.
- Parc à 84 % d'appartements et 37 % de logements sociaux.
- Revenu médian local de 22 100 €, capacité d'achat à considérer.
- Loyer moyen identique à 19,8 €/m², quel que soit le type.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Chevilly-Larue ?
À Chevilly-Larue, l'écart de prix entre maisons (4 721 €/m²) et appartements (3 425 €/m²) est le premier facteur. Pour un appartement, l'étage, la vue, la présence d'un ascenseur et la qualité de la copropriété pèsent. La proximité des 51 commerces ou des 13 établissements scolaires est valorisante. Pour une maison, la surface du terrain et l'état général sont déterminants. Un DPE performant (A à C) devient un argument majeur, tout comme la fibre optique, disponible pour 92,5 % des foyers.
Estimation indicative d'une maison à Chevilly-Larue
Pour une maison de 102 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
365 364 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation trop optimiste conduit à une stagnation (le bien reste 6 à 12 mois sans offre sérieuse), tandis qu'une sous-évaluation fait perdre plusieurs dizaines de milliers d'euros. Compte tenu de la baisse récente des prix, les acquéreurs sont particulièrement sensibles à la justesse du prix demandé. Seule une analyse fine, croisant les références vendues (DVF), l'état du bien, et les spécificités de la commune (comme la taxe foncière à 30,87%) permet de fixer un prix à la fois attractif et rentable. C'est la clé pour générer des visites qualifiées et conclure.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local saisit les nuances invisibles aux algorithmes. Il connaît la différence de valorisation entre un bien près de la gare Pont de Rungis (3,2 km) et un autre proche de l'aéroport d'Orly (6,2 km). Il évalue justement l'impact d'un DPE D ou d'une copropriété tendue. Dans un marché en correction (-12,1 % en un an), son expertise permet de fixer un prix réaliste pour attirer des acheteurs sérieux et négocier efficacement, en évitant une sur- ou sous-évaluation coûteuse.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix moyen au m², sans pondérer par l'état.
- Ne pas tenir compte de la baisse des prix (-12,1 %) dans l'estimation.
- Oublier de valoriser les atouts comme la fibre optique (92,5 %).
- Négliger l'impact d'une copropriété avec des travaux importants à venir.
Investir à Chevilly-Larue : passer à l'action
Les chiffres posent un diagnostic, mais la réussite d'un investissement se joue sur le terrain : identification des bons biens, négociation, connaissance fine des îlots. Notre réseau de professionnels implantés dans le Val-de-Marne peut vous aider à transformer cette analyse en acquisition stratégique, en tenant compte des dynamiques micro-locales souvent invisibles dans les données agrégées.
Le potentiel locatif est réel, mais la sélection du bien et du quartier sera déterminante pour votre rentabilité.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Chevilly-Larue grâce aux dernières transactions DVF et à une analyse fine des micro-quartiers.
- Analyse basée sur les 117 ventes récentes (DVF 2024)
- Connaissance des dynamiques de prix par quartier
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Chevilly-Larue
Quel est le prix immobilier moyen à Chevilly-Larue ?
En 2024, le prix médian au mètre carré à Chevilly-Larue est de 3 582 €, selon les données DVF. Un appartement type de 65 m² coûte environ 226 000 €, tandis qu'une maison de 103 m² atteint en moyenne 500 000 €.
Est-ce le bon moment pour acheter à Chevilly-Larue ?
Le marché a connu une correction de -12,1 % en 2024, offrant des prix plus accessibles qu'en 2023. Pour un investisseur locatif visant le rendement, le moment peut être opportun, sous réserve d'une sélection rigoureuse du bien.
Chevilly-Larue est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, Chevilly-Larue est nettement moins chère que plusieurs communes comparables. Son prix au m² est inférieur de 13 % à celui de Chilly-Mazarin, et de 45 % à celui de Verrières-le-Buisson, selon les données 2024.
Quel rendement locatif espérer à Chevilly-Larue ?
Le rendement locatif brut moyen pour un appartement est de 6,8 %, un niveau élevé en Île-de-France. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé est d'environ 4,5 %.
Quels sont les points forts du cadre de vie à Chevilly-Larue ?
Les points forts sont la proximité de l'aéroport d'Orly (6,2 km) et de Paris, une excellente couverture en très haut débit (97,4 %) et une offre importante de commerces et de services (282 équipements) pour une ville de cette taille.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix au m² 45 % inférieur à Verrières-Le-Buisson et 82 % inférieur à Vélizy-Villacoublay, Chevilly-Larue offre un effet de levier significatif pour des indicateurs de transport et d'emploi similaires, ce qui en fait un marché à fort potentiel de rattrapage.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Chevilly-Larue.
Communes limitrophes de Chevilly-Larue
Chevilly-Larue est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le m² médian à Chevilly-Larue s'échange à 3 582 €, un niveau supérieur aux médianes départementale et nationale.
Sur 2021-2025, le prix médian de Chevilly-Larue progresse de +3,0 %, une trajectoire haussière modérée. Au total, 853 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
L'appartement domine nettement le marché de Chevilly-Larue (83,4 % des ventes), avec un prix médian de 3 425 €/m². Le bien médian (102 m² à 481 542 €) équivaut à 21,8 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 19,8 €/m² pour un appartement et 19,8 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 6,9 % pour un appartement (5,0 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (3,2 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Entre 2021 et 2025, 735 logements autorisés au permis de construire à Chevilly-Larue — un rythme moyen de 147 par an, signe d'une dynamique de production soutenue.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Chevilly-Larue est au cœur de l'agglomération francilienne dense. La géographie joue son rôle: la commune est en contexte de plaine (altitude moyenne: 106 m).
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).