01 Le parc de logements
Le parc comprend 1 790 logements dont 1 618 résidences principales, 25 résidences secondaires et 147 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 1 618 | 90,4 % |
| Résidences secondaires | 25 | 1,4 % |
| Logements vacants | 147 | 8,2 % |
Visualisation des trois usages du parc: 90 % d'habitat permanent, 1 % de résidences secondaires et 8 % de logements inoccupés sur un total de 1 790.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 192 | 12,1 % |
| 1919-1945 | 139 | 8,8 % |
| 1946-1970 | 365 | 23,0 % |
| 1971-1990 | 479 | 30,2 % |
| 1991-2005 | 169 | 10,7 % |
| 2006-2019 | 241 | 15,2 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 30 %, devant les constructions récentes (15 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 12 | 0,7 % |
| 2 pièces | 50 | 3,1 % |
| 3 pièces | 333 | 20,6 % |
| 4 pièces | 536 | 33,1 % |
| 5 pièces ou plus | 686 | 42,4 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,4 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (42 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 1 684 | 1 728 | 1 790 |
| Rés. principales | 1 531 | 1 557 | 1 618 |
| Rés. secondaires | 9 | 24 | 25 |
| Vacants | 145 | 147 | 147 |
À titre de comparaison : 40,7 % de part de propriétaires à La Charité-sur-Loire, à 16 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 1 202 | 74,3 % |
| Locataires (privé) | 226 | 14,0 % |
| Locataires HLM | 157 | 9,7 % |
| Logés gratuitement | 33 | 2,0 % |
Occupation des résidences principales — 74,3 % appartiennent à leurs occupants, 23,7 % sont louées, avec 10 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 635 | 39,3 % |
| Fioul | 71 | 4,4 % |
| Électricité | 528 | 32,7 % |
| Gaz bouteille | 13 | 0,8 % |
| Autre (bois…) | 370 | 22,9 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (39 %), 33 % pour électricité et 23 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 157 |
| 2 à 4 ans | 242 |
| 5 à 9 ans | 256 |
| 10 ans ou plus | 963 |
| Total ménages | 1 618 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 179 |
| Sous-occupation modérée | 446 |
| Sous-occupation accentuée | 508 |
| Suroccupation modérée | 20 |
| Suroccupation accentuée | 11 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 128 | 7,9 % |
| 1 voiture | 710 | 43,9 % |
| 2 voitures ou plus | 780 | 48,2 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 8 % sans voiture, 44 % à une voiture et 48 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 72,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 083 | 938 | 39 | 106 |
| 1975 | 1 175 | 1 095 | 41 | 39 |
| 1982 | 1 303 | 1 163 | 21 | 119 |
| 1990 | 1 435 | 1 310 | 49 | 76 |
| 1999 | 1 488 | 1 378 | 16 | 94 |
| 2006 | 1 567 | 1 438 | 17 | 112 |
| 2011 | 1 684 | 1 531 | 9 | 145 |
| 2016 | 1 728 | 1 557 | 24 | 147 |
| 2022 | 1 790 | 1 618 | 25 | 147 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 1 083 à 1 790, soit +65 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 158 | 150 | 155 | 181 | 178 | 130 |
| Dont vacants > 2 ans | 77 | 75 | 82 | 91 | 75 | 81 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 0,7 % |
| Classe B | 7 | 1,2 % |
| Classe C | 147 | 26,1 % |
| Classe D | 243 | 43,1 % |
| Classe E | 105 | 18,6 % |
| Classe F | 39 | 6,9 % |
| Classe G | 19 | 3,4 % |
Distribution DPE sur 564 diagnostics: la majorité se situe en classe D (43 %), avec 28 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 44 | 7,8 % |
| Classe B | 128 | 22,7 % |
| Classe C | 115 | 20,4 % |
| Classe D | 166 | 29,4 % |
| Classe E | 75 | 13,3 % |
| Classe F | 25 | 4,4 % |
| Classe G | 11 | 2,0 % |
Émissions CO₂: 29 % des logements relèvent de la classe D, 51 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 228 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 248 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 198 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 197 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 182 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 94 kWh/m²/an |
Les logements construits 1948-1974 consomment en moyenne 248 kWh/m²/an, contre 94 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 154 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 0 |
| Classe B | 7 | 0 |
| Classe C | 91 | 56 |
| Classe D | 183 | 60 |
| Classe E | 69 | 36 |
| Classe F | 29 | 10 |
| Classe G | 18 | 1 |
Les maisons affichent une classe dominante D (217 kWh/m²/an), les appartements D (213) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 5 |
| T2 | 23 |
| T3 | 91 |
| T4 | 51 |
| T5+ | 6 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Garchizy (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
La commune compte 1 790 logements au total, presque tous dédiés à l'habitation principale (90,4 %). Pavillonnaire à très forte intensité: 87,1 % du parc se compose de maisons (1 559 unités). Côté cadre local, Garchizy est dans la tradition viticole et agricole bourguignonne, dans les collines, à une altitude moyenne de 208 m.
La propriété reste majoritaire à Garchizy: 74,3 % contre 23,7 % de locataires. Le segment social représente 9,7 % du parc occupé à titre principal. Au-dessus du seuil SRU, Garchizy affiche 11,6 % de logements sociaux (cible 20,0 %).
Le bâti de Garchizy s'étend d'un noyau historique (12,1 % d'avant 1919) à des extensions contemporaines (15,2 % après 2006). Le parc de Garchizy cadre avec la moyenne française: D en classe dominante, 216 kWh/m²/an. Les classes F+G pèsent 10,3 % dans le parc diagnostiqué, levier potentiel de rénovation. Le chauffage principal est dominé par gaz de ville (39,3 % des résidences principales).
Le parc a progressé régulièrement sur la période 2016–2022 (+3,6 %). La multi-motorisation est la norme à Garchizy: 48,2 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Garchizy est dans la tradition viticole et agricole bourguignonne, cadre régional qui module les équilibres résidentiels. Côté topographie, Garchizy se trouve dans les collines, à une altitude moyenne de 208 m, paramètres qui pèsent sur la vie résidentielle.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
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Verdict
➤ Le marché reste à portée des revenus locaux : 4,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 14,6 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 15 % du Nièvre
- Prix en forte hausse : +32,0 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Garchizy
Le marché reste à portée des revenus locaux : 4,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 14,6 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Garchizy
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Garchizy s'établit à 1 389 €, sur la base de 46 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Garchizy se positionne dans le top 15 % des communes les plus chères du Nièvre.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 44,4 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 7,3 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Garchizy Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Garchizy
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Garchizy évolue de +26,8 %, passant de 1 095 à 1 389 €/m²; 46 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 58 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
89,1 % de maisons et 10,9 % d'appartements parmi les 46 transactions enregistrées.
Sur 46 transactions enregistrées, 89,1 % portent sur des maisons (1 391 €/m²) et 10,9 % sur des appartements (776 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 46 | 41 | 5 |
| Prix médian/m² | 1 389 € | 1 391 € | 776 € |
| Prix moyen/m² | 1 421 € | ||
| Surface médiane | – | 85 m² | 58 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 68 | 1 095 € |
| 2022 | 53 | 1 231 € |
| 2023 | 64 | 1 305 € |
| 2024 | 40 | 1 052 € |
| 2025 | 46 | 1 389 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 4 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 174 autorisations pour 172 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Garchizy
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Garchizy (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 28 logements autorisés à à Garchizy, dont 2 en 2025 (-28 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Garchizy
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Garchizy
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (44,43 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Garchizy
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 564 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Garchizy: la classe D domine, 10,3 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Garchizy
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Garchizy : cadre de vie et logement
Garchizy compte 3 648 habitants, à 189 m d'altitude. Le climat local affiche 11,9 °C de moyenne annuelle et 855 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 18 appellations d'origine rattachées au terroir local et 97 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Garchizy
Garchizy et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Garchizy
Composition du parc immobilier à Garchizy
1 790 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 88,4 % du parc à Garchizy, 11,6 % en collectif.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Garchizy
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 585 logements).
- Avant 1919 12,1 % 192 logts
- 1919-1945 8,8 % 139 logts
- 1946-1970 23,0 % 365 logts
- 1971-1990 30,2 % 479 logts
- 1991-2005 10,7 % 169 logts
- 2006-2019 15,2 % 241 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Garchizy
97 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Garchizy
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Garchizy
Pour une maison de 85 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
118 065 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Garchizy
Quel est le prix de l'immobilier à Garchizy ?
Le prix médian au m² à Garchizy est de 1 389 € (données DVF, 46 transactions). Pour une maison de 85 m² (surface médiane locale), compter environ 118 000 €.
Comment Garchizy se situe-t-elle dans le Nièvre ?
Garchizy se classe au 47ᵉ rang sur 307 communes du Nièvre — dans le top 15 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Garchizy ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Garchizy est de 7,3 % (loyer de 8,4 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Garchizy.
Communes limitrophes de Garchizy
Garchizy est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché de Garchizy est parmi les moins tendus du secteur — prix médian 1 389 €/m² en 2026, en retrait de la médiane départementale.
Forte valorisation observée: le m² médian de Garchizy gagne +26,8 % sur la période 2021-2025. Sur l'ensemble de la période, 271 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +32,0 %.
La maison individuelle domine les ventes de Garchizy (89,1 % des transactions), à un prix médian de 1 391 €/m². Le bien médian (85 m² à 118 235 €) équivaut à 5,5 années de revenu médian au niveau communal.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 9,5 € (appartements) et 8,4 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 14,6 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (1,4 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La production neuve est peu intense à Garchizy — 28 logements autorisés entre 2021 et 2025. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 86 % des autorisations de la période).
Le marché immobilier de Garchizy s'interprète dans un contexte plus large — Garchizy est dans la tradition viticole et agricole bourguignonne, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Garchizy est dans les collines, à une altitude moyenne de 208 m, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.