01 Le parc de logements
Le parc comprend 238 750 logements dont 175 141 résidences principales, 32 901 résidences secondaires et 30 707 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 175 141 | 73,4 % |
| Résidences secondaires | 32 901 | 13,8 % |
| Logements vacants | 30 707 | 12,9 % |
Sur les 238 750 logements recensés, 73 % sont occupés à l'année, 14 % servent de résidence secondaire et 13 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 14 351 | 8,3 % |
| 1919-1945 | 20 289 | 11,7 % |
| 1946-1970 | 58 554 | 33,8 % |
| 1971-1990 | 51 827 | 30,0 % |
| 1991-2005 | 16 161 | 9,3 % |
| 2006-2019 | 11 805 | 6,8 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 34 % des logements relèvent de la période 1946-1970, le segment d'avant 1919 restant à 8 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 25 177 | 14,4 % |
| 2 pièces | 48 877 | 27,9 % |
| 3 pièces | 60 457 | 34,5 % |
| 4 pièces | 28 640 | 16,4 % |
| 5 pièces ou plus | 11 990 | 6,8 % |
Taille moyenne: 2,8 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 7 %, les T1-T2 42 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 223 843 | 228 592 | 238 750 |
| Rés. principales | 166 832 | 167 099 | 175 141 |
| Rés. secondaires | 28 282 | 31 093 | 32 901 |
| Vacants | 28 729 | 30 400 | 30 707 |
À titre de comparaison : 27,5 % de part de propriétaires à Montpellier, à 271 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 82 873 | 47,3 % |
| Locataires (privé) | 66 790 | 38,1 % |
| Locataires HLM | 20 192 | 11,5 % |
| Logés gratuitement | 5 286 | 3,0 % |
Visualisation des quatre statuts — 47,3 % de propriétaires occupants, 49,7 % de locataires et 12 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 82 437 | 47,1 % |
| Fioul | 18 183 | 10,4 % |
| Électricité | 71 472 | 40,8 % |
| Gaz bouteille | 1 017 | 0,6 % |
| Autre (bois…) | 2 033 | 1,2 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (47 %), 41 % d'électricité et 10 % de fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 24 543 |
| 2 à 4 ans | 39 529 |
| 5 à 9 ans | 30 959 |
| 10 ans ou plus | 80 110 |
| Total ménages | 175 141 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 64 104 |
| Sous-occupation modérée | 44 412 |
| Sous-occupation accentuée | 15 624 |
| Suroccupation modérée | 38 609 |
| Suroccupation accentuée | 5 174 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 65 533 | 37,4 % |
| 1 voiture | 84 898 | 48,5 % |
| 2 voitures ou plus | 24 711 | 14,1 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 37 % sans, 48 % à une voiture, 14 % multi-motorisés. Par ailleurs, 48,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 139 944 | 121 072 | 8 172 | 10 700 |
| 1975 | 165 851 | 141 135 | 11 985 | 12 731 |
| 1982 | 181 160 | 149 154 | 16 841 | 15 165 |
| 1990 | 197 504 | 156 949 | 19 055 | 21 500 |
| 1999 | 211 966 | 165 003 | 19 543 | 27 420 |
| 2006 | 216 404 | 165 282 | 27 230 | 23 892 |
| 2011 | 223 843 | 166 832 | 28 282 | 28 729 |
| 2016 | 228 592 | 167 099 | 31 093 | 30 400 |
| 2022 | 238 750 | 175 141 | 32 901 | 30 707 |
Trajectoire de long terme: 139 944 logements en 1968, 238 750 en 2022 (+71 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 25 885 | 26 005 | 28 347 | 29 748 | 27 120 | 15 210 |
| Dont vacants > 2 ans | 4 010 | 4 419 | 4 083 | 4 388 | 6 227 | 7 327 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 724 | 1,9 % |
| Classe B | 9 558 | 10,4 % |
| Classe C | 35 705 | 38,9 % |
| Classe D | 26 954 | 29,4 % |
| Classe E | 12 547 | 13,7 % |
| Classe F | 4 163 | 4,5 % |
| Classe G | 1 130 | 1,2 % |
Le graphique décompose les 91 781 diagnostics par étiquette énergétique: 39 % en C, 51 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 25 598 | 27,9 % |
| Classe B | 15 357 | 16,7 % |
| Classe C | 20 285 | 22,1 % |
| Classe D | 19 173 | 20,9 % |
| Classe E | 8 209 | 8,9 % |
| Classe F | 2 662 | 2,9 % |
| Classe G | 497 | 0,5 % |
Émissions CO₂: 28 % des logements relèvent de la classe A, 67 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 213 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 203 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 163 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 141 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 124 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 81 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 213 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 81 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 111 | 1 613 |
| Classe B | 316 | 9 242 |
| Classe C | 818 | 34 887 |
| Classe D | 790 | 26 164 |
| Classe E | 507 | 12 040 |
| Classe F | 298 | 3 865 |
| Classe G | 89 | 1 041 |
Performance comparée: maisons classées ? (199), appartements classés ? (184), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 2 694 |
| T2 | 6 013 |
| T3 | 9 380 |
| T4 | 5 948 |
| T5+ | 1 265 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Nice (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
12,9 % du parc de Nice est vacant (30 707 logements sur 238 750), un niveau qui mérite d'être souligné. Au plan typologique, l'appartement écrase le pavillonnaire — 93,4 % contre 6,6 %. Côté cadre local, Nice est une commune de la Côte d'Azur, en contexte de plaine (altitude moyenne: 115 m), à 26 km du littoral azuréen.
Statut d'occupation assez équilibré: 47,3 % de propriétaires occupants et 49,7 % de locataires. Le logement social occupe une place de 11,5 % dans le parc de résidences principales. Côté SRU, Nice demeure déficitaire avec 14,4 % de logements sociaux face à 25,0 % requis.
Héritage et constructions récentes cohabitent: 8,3 % du parc date d'avant 1919, 6,8 % d'après 2006. Le parc de Nice se classe bien côté DPE: C en tête et 184 kWh/m²/an, en retrait par rapport au repère national (203). Le gaz de ville est la première source de chauffage du parc (47,1 %).
Le parc a progressé régulièrement sur la période 2016–2022 (+4,4 %). 37,4 % des ménages de Nice ne possèdent pas de voiture — une signature de commune dense bien équipée.
Le profil régional — Nice est une commune de la Côte d'Azur — éclaire les choix d'habitat localement. Nice est en contexte de plaine (altitude moyenne: 115 m), à 26 km du littoral azuréen, autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 175 141 résidences principales de Nice et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.