01 Le parc de logements
Le parc comprend 5 689 logements dont 5 404 résidences principales, 83 résidences secondaires et 203 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 5 404 | 95,0 % |
| Résidences secondaires | 83 | 1,5 % |
| Logements vacants | 203 | 3,6 % |
Visualisation des trois usages du parc: 95 % d'habitat permanent, 1 % de résidences secondaires et 4 % de logements inoccupés sur un total de 5 689.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 166 | 3,1 % |
| 1919-1945 | 51 | 1,0 % |
| 1946-1970 | 489 | 9,1 % |
| 1971-1990 | 2 023 | 37,8 % |
| 1991-2005 | 1 326 | 24,8 % |
| 2006-2019 | 1 298 | 24,2 % |
Structure du bâti par époque: 3 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (38 %), 24 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 153 | 2,8 % |
| 2 pièces | 410 | 7,6 % |
| 3 pièces | 650 | 12,0 % |
| 4 pièces | 1 332 | 24,6 % |
| 5 pièces ou plus | 2 860 | 52,9 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,6 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (53 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 4 667 | 5 200 | 5 689 |
| Rés. principales | 4 500 | 4 914 | 5 404 |
| Rés. secondaires | 40 | 80 | 83 |
| Vacants | 128 | 206 | 203 |
La part de propriétaires atteint 52,2 % à Feyzin, commune de 10 304 hab. à 14 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 4 021 | 74,4 % |
| Locataires (privé) | 957 | 17,7 % |
| Locataires HLM | 332 | 6,1 % |
| Logés gratuitement | 94 | 1,7 % |
Structure d'occupation: propriétaires 74,4 %, locataires 23,9 % — la part HLM s'établit à 6 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 410 | 44,6 % |
| Fioul | 413 | 7,6 % |
| Électricité | 2 125 | 39,3 % |
| Gaz bouteille | 27 | 0,5 % |
| Autre (bois…) | 429 | 7,9 % |
Répartition des modes de chauffage: 45 % au gaz de ville, 39 % pour électricité, 8 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 364 |
| 2 à 4 ans | 890 |
| 5 à 9 ans | 1 009 |
| 10 ans ou plus | 3 140 |
| Total ménages | 5 404 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 814 |
| Sous-occupation modérée | 1 110 |
| Sous-occupation accentuée | 1 415 |
| Suroccupation modérée | 156 |
| Suroccupation accentuée | 15 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 313 | 5,8 % |
| 1 voiture | 2 047 | 37,9 % |
| 2 voitures ou plus | 3 044 | 56,3 % |
Ventilation par équipement automobile: 6 % sans véhicule, 38 % mono-motorisés, 56 % multi-motorisés. Par ailleurs, 90,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 943 | 836 | 71 | 36 |
| 1975 | 1 467 | 1 346 | 55 | 66 |
| 1982 | 1 761 | 1 650 | 40 | 71 |
| 1990 | 2 978 | 2 835 | 36 | 107 |
| 1999 | 3 779 | 3 666 | 28 | 85 |
| 2006 | 4 192 | 4 065 | 26 | 101 |
| 2011 | 4 667 | 4 500 | 40 | 128 |
| 2016 | 5 200 | 4 914 | 80 | 206 |
| 2022 | 5 689 | 5 404 | 83 | 203 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 943 à 5 689, soit +503 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 290 | 219 | 194 | 215 | 286 | 159 |
| Dont vacants > 2 ans | 34 | 28 | 23 | 28 | 35 | 66 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 29 | 1,8 % |
| Classe B | 67 | 4,1 % |
| Classe C | 709 | 43,3 % |
| Classe D | 573 | 35,0 % |
| Classe E | 145 | 8,9 % |
| Classe F | 72 | 4,4 % |
| Classe G | 41 | 2,5 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (43 %), 49 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 257 | 15,7 % |
| Classe B | 514 | 31,4 % |
| Classe C | 489 | 29,9 % |
| Classe D | 238 | 14,5 % |
| Classe E | 69 | 4,2 % |
| Classe F | 45 | 2,8 % |
| Classe G | 24 | 1,5 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante B à 31 %, 77 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 243 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 261 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 206 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 177 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 152 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 98 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 261 kWh/m²/an pour le bâti 1948-1974, 98 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 21 | 8 |
| Classe B | 40 | 27 |
| Classe C | 289 | 420 |
| Classe D | 292 | 281 |
| Classe E | 84 | 61 |
| Classe F | 44 | 28 |
| Classe G | 31 | 10 |
Les maisons affichent une classe dominante D (189 kWh/m²/an), les appartements C (173) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 18 |
| T2 | 109 |
| T3 | 199 |
| T4 | 192 |
| T5+ | 23 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Genas (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
5 689 logements sont décomptés dans le parc de Genas au millésime 2022, essentiellement destinés à l'habitat principal. Le parc est à dominante pavillonnaire avec 74,7 % de maisons et 25,3 % d'appartements. La commune est une commune de la métropole lyonnaise ou du Rhône, dans les collines, à une altitude moyenne de 202 m.
Avec 74,4 % de propriétaires et 23,9 % de locataires, Genas se range du côté des communes à majorité propriétaire. 6,1 % des logements occupés à titre principal sont des HLM. Genas fait l'objet d'un arrêté de carence SRU: 12,4 % contre une obligation de 25,0 %.
Selon l'INSEE, 24,2 % du parc de Genas remonte à la période 2006-2019, indice d'un essor résidentiel récent. Côté performance énergétique, le parc affiche une classe dominante C et une consommation moyenne de 181 kWh/m²/an, inférieure à la moyenne nationale (203). 44,6 % des résidences principales sont chauffées au gaz de ville.
Le parc a progressé régulièrement sur la période 2016–2022 (+9,4 %). 56,3 % des ménages de Genas disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune une commune de la métropole lyonnaise ou du Rhône. Sur le plan physique, la commune est dans les collines, à une altitude moyenne de 202 m, un cadre qui influe sur les attentes résidentielles.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 5 404 résidences principales de Genas et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
Faut-il investir à Genas en 2026 ?
Située aux portes de Lyon, Genas conjugue une desserte exceptionnelle – aéroport de Bron et gare TGV Saint-Exupéry à moins de 6 km – avec un profil de petite ville familiale. Une croissance démographique soutenue (+8,8 % en 10 ans) et un taux de chômage bas (6 %) renforcent ses indicateurs. Faut-il pour autant y investir en 2026 ?
Avec une correction de -8,9 % en 2024, le marché de Genas offre un point d'entrée inédit dans une commune aux indicateurs solides, à seulement 4 % de l'embellie Chassieu.
Verdict
➤ Investir ici demande de privilégier la sélection du bien et une stratégie de moyen terme, la dynamique du marché local restant solide.
Points clés
- ✓ Correction récente de -8,9 %
- ✓ Pression immobilière élevée (6,7/10)
- ✓ Proximité aéroport et TGV
- ⚠ Rendement net modeste (~2,8 %)
- ⚠ Accessibilité modérée pour primo-accédants
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian dépasse de 29 % la moyenne nationale estimée.
- Il est supérieur de 11 % à la moyenne des communes comparables de l'Est lyonnais.
- Le rendement locatif brut (4,4 %) dépasse celui des grandes métropoles comme Lyon intra-muros.
Analyse du marché immobilier à Genas
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,0 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,1 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Genas : opportunités et risques
Investir à Genas en 2026 suppose d'accepter une rentabilité directe modeste pour miser sur la reprise du marché et la plus-value à moyen terme. Le rendement brut de 4,4 % pour les appartements, ramené à un net d'environ 2,8 % après charges, ne justifie pas à lui seul l'opération. Il doit être complété par une vision à 5-10 ans sur la valorisation du bien, dans une commune dont la population et l'emploi continuent de croître.
La taxe foncière sur le bâti, à 35,39 %, est un facteur à intégrer impérativement dans le calcul de rentabilité. Elle représente, pour une maison type, une charge annuelle avoisinant les 1 600 €, soit l'équivalent de plus d'un mois de loyer perçu. Cette particularité fiscale, couplée à un taux de vacance faible (3,6 %), confirme que le marché locatif est tendu mais fortement taxé.
Enfin, la dynamique de construction neuve (+90 % de permis sur 5 ans) est un signal à double tranchant. Elle atteste de l'attractivité, mais pourrait aussi, à terme, créer une concurrence sur le segment de l'ancien rénové. L'investisseur devra donc privilégier des biens bien situés, avec un DPE optimisé (loi Climat & Résilience) pour se distinguer.
Simuler un investissement immobilier à Genas
Estimation sur un maison type de 108 m², au prix médian local.
Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian de Genas.
Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Êtes-vous prêt à investir à Genas ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Données du marché immobilier à Genas
DVF, loyers, permis, analyse expertLe recul du prix médian à 4 353 €/m² en 2024, selon les données DVF, marque une inflexion notable après quatre années de hausse ininterrompue. Cette correction de -8,9 % est significative et place Genas dans une phase de rééquilibrage, plus prononcée que la moyenne nationale. Elle s'explique par le double effet du resserrement du crédit et d'un rattrapage après une valorisation très rapide.
La structure du marché genassien reste ancrée dans l'habitat individuel, avec près de 75 % de maisons. Ce profil, couplé à une surface médiane de 99 m² pour les maisons vendues, dessine une cible d'acheteurs principalement constituée de familles. La proximité immédiate de l'aéroport Lyon-Bron et de la plateforme industrielle de Chassieu, tout en générant une demande locative, contribue aussi à cette attractivité résidentielle pour les actifs travaillant dans le secteur économique de l'Est lyonnais.
Néanmoins, l'analyse des transactions révèle une double réalité. D'un côté, un parc globalement performant sur le plan énergétique (DPE dominant C) et récent (un quart construit après 2006). De l'autre, un rendement locatif net qui peine à dépasser les 3 % une fois intégrée la taxe foncière, l'une des plus élevées de la métropole à 35,39 %.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Genas Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Genas, selon les données DVF, révèle une trajectoire classique des communes péri-urbaines attractives : une hausse continue de 2020 à 2023, avec un pic à 4 964 €/m², suivi d'une correction significative de -8,9 % en 2024. Cette baisse, qui ramène le prix médian à 4 353 €/m², est plus marquée que dans certaines communes voisines et reflète le recalibrage national du marché après la flambée des taux. Pour un acheteur en 2026, ce contexte ouvre une fenêtre de négociation qui n'existait plus depuis 2020, particulièrement sur les appartements dont le prix médian a plus reculé que celui des maisons. Cette dynamique place Genas dans une phase de consolidation, où les prix pourraient se stabiliser à un plateau inférieur avant une reprise liée à sa croissance démographique et à son attractivité économique.
Évolution du marché immobilier de Genas
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Genas évolue de -4,7 %, passant de 4 566 à 4 353 €/m²; 135 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 60 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marché transacté à Genas en 2024, avec 116 ventes, montre une activité soutenue bien qu'en repli par rapport aux années record 2021-2023. La répartition est équilibrée entre maisons (79 ventes, surface médiane de 99 m²) et appartements (56 ventes, 66 m²), reflétant la dualité du parc. Le volume annuel, bien que plus faible, indique un marché qui reste liquide, sans tension excessive. Le profil des biens vendus est celui d'un habitat individuel récent (24,2 % du parc construit après 2006) et énergétiquement correct (classe DPE dominante C, seulement 7 % de passoires). Ce caractère « vendeur » s'est toutefois atténué avec la correction des prix, offrant plus de marges de manœuvre aux acquéreurs prêts à négocier sur des biens parfois plus longtemps en vente.
Répartition des ventes
58,5 % de maisons et 41,5 % d'appartements parmi les 135 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 58,5 % de maisons et 41,5 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 135 | 79 | 56 |
| Prix médian/m² | 4 353 € | 4 540 € | 3 678 € |
| Prix moyen/m² | 4 669 € | ||
| Surface médiane | – | 108 m² | 60 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 148 | 4 566 € |
| 2022 | 137 | 4 856 € |
| 2023 | 127 | 4 864 € |
| 2024 | 103 | 4 453 € |
| 2025 | 135 | 4 353 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction à Genas est vigoureuse, avec 721 logements autorisés sur les 5 dernières années et une tendance en hausse de +90 % par rapport à la période précédente. Cette accélération, portée par 109 permis en 2024, répond à une pression démographique constante (+3,1 % sur 5 ans) et confirme l'attractivité résidentielle de la commune. Ce développement maîtrisé, dans le cadre de la CC de l'Est Lyonnais, se concentre probablement sur des secteurs en renouvellement ou en extension urbaine. Pour l'investisseur, cela signifie un renouvellement et une modernisation du parc, limitant le risque de décote sur l'ancien très vétuste. Toutefois, un volume trop important de mises sur le marché neuves pourrait, à moyen terme, exercer une pression à la baisse sur les prix de l'ancien, notamment pour les appartements.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 2 578 logements ont été autorisés et 2 152 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 83 %.
Vacance longue durée à Genas
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Genas (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 637 logements autorisés à à Genas, dont 71 en 2025 (+47 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Genas
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Genas
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (35,39 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,1 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net tient compte de charges incontournables. La taxe foncière à Genas s’élève à 35,39 % sur le bâti, soit un poste significatif. Il faut aussi prévoir environ 15 % du loyer pour frais de gestion, maintenance et provision pour vacance locative (le taux de logements vacants est de 3,6 %). Ces prélèvements expliquent l'écart entre le rendement brut et le rendement net, qui représente la rentabilité réelle avant impôt.
Performance énergétique du parc à Genas
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 636 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Genas: la classe C domine, 6,9 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique C dominante et la faible part de passoires (7 % en F/G) placent Genas dans une situation plutôt favorable. Seule une minorité de biens est immédiatement concernée par les interdictions de location prévues pour 2025 (étiquettes G) et 2028 (F). Pour un acheteur, cela réduit le risque de travaux de rénovation énergétique urgents et coûteux, mais l'objectif de sortie des classes D et E d'ici 2034 reste à anticiper.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, moins nombreux (25,3 % du parc), offrent un meilleur rendement brut (4,4 %) que les maisons (3,9 %) grâce à des loyers au m² plus élevés (15,6 € contre 15,1 €). Les T2 et T3 dans des résidences récentes (24,2 % du parc construit après 2006) sont les plus adaptés à la clientèle d'actifs. Attention au parc ancien : seulement 4,1 % des logements datent d'avant 1945, mais 7,0 % sont des passoires thermiques (DPE F/G), un risque réglementaire à intégrer.
Quelles zones cibler à Genas ?
Le centre-bourg historique, autour de la mairie et des commerces, reste le plus attractif pour la location. La proximité immédiate de l'aéroport Lyon-Saint-Exupéry (5,6 km) peut générer une demande spécifique mais aussi des nuisances sonores. Les quartiers pavillonnaires périphériques conviennent mieux à la location de maisons à des familles. Les zones en développement, avec les 109 logements neufs autorisés en 2024, pourraient créer une sur-offre temporaire et peser sur les loyers.
Calculateur de rendement à Genas
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Genas
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net, dans un marché local restreint. La taxe foncière, à 35,39 %, grève la rentabilité. La dépendance à l'économie aéroportuaire et logistique rend le marché sensible aux conjonctures sectorielles. Enfin, la future interdiction de location des passoires thermiques (7,0 % du parc) impose un audit énergétique systématique et peut nécessiter des travaux de rénovation coûteux.
Cas pratique : un investissement type à Genas
Pour un appartement type de 66 m² (médian à Genas), l'investissement se chiffre autour de 278 124 €. Le loyer mensuel espéré est d'environ 1 030 € (15,6 €/m²), générant un rendement brut de 4,4 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net tombe à environ 2,8 %, soit un cash-flow mensuel net positif faible, souvent complété par un apport personnel.
Erreurs à éviter quand on investit à Genas
- Négliger la taxe foncière, élevée à Genas (35,39 % sur le bâti).
- Surestimer le loyer possible par rapport aux références locales (15,6 €/m² en appartement).
- Oublier de provisionner pour la vacance locative (taux de 3,6 %).
- Acheter sans vérifier le classement DPE et les travaux à prévoir.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier genassien suit le rythme national, avec une activité accrue au printemps et à la rentrée de septembre. La période estivale peut être propice à des négociations, les vendeurs étant parfois plus disponibles. Noter que la taxe foncière, payable en octobre, n'influence pas directement les prix mais peut motiver certains vendeurs à conclure avant cette échéance. L'affluence liée à l'aéroport voisin n'induit pas de saisonnalité marquée des achats.
Le saviez-vous ?
- Genas héberge l'aéroport Lyon-Saint Exupéry, à 5,6 km seulement.
- La commune compte 554 équipements publics et privés pour 13 421 habitants.
- Le taux de chômage n'est que de 6,0 %, inférieur à la moyenne nationale.
S'installer à Genas : cadre de vie et logement
S'installer à Genas, c'est opter pour le calme d'une petite ville bien dotée en services tout en restant à moins de 15 minutes de l'entrée est de Lyon. La commune offre une palette complète de 554 équipements, des commerces de proximité (75) aux services de santé (104), en passant par des infrastructures sportives. Cette autonomie au quotidien est un atout majeur pour les familles, renforcé par la présence de neuf établissements scolaires.
Le territoire n'est pas exempt de contraintes. Il est soumis à un Plan de Prévention des Risques Technologiques (PPRT) en raison de la proximité de sites industriels, ce qui peut impacter l'assurabilité et la constructibilité dans certains secteurs. Par ailleurs, la desserte par les transports en commun reste principalement orientée vers la voiture, malgré la présence de la gare de Saint-Priest à 7,5 km.
Carte du marché immobilier à Genas
Genas et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Genas
Avec une température moyenne de 13,1 °C et 821 mm de précipitations annuelles, Genas propose un climat tempéré typique du couloir rhodanien. L'altitude modeste (223 m) limite les jours de gel sévère. Ce profil, doux sans être excessivement chaud, convient aux acheteurs recherchant un équilibre entre quatre saisons marquées et des conditions de vie agréables, sans les contraintes d'un climat montagnard ou méditerranéen prononcé.
À qui s'adresse Genas ?
Genas s'adresse en priorité aux familles d'actifs travaillant dans les secteurs de l'aéronautique, de la logistique ou de l'industrie, recherchant une maison avec extérieur sans être trop éloignés de leur emploi. Les primo-accédants avec un bon apport peuvent y trouver une opportunité dans un marché en baisse. En revanche, les jeunes actifs sans enfants et les seniors recherchant animation et services culturels pourront trouver le cadre trop pavillonnaire et l'offre de loisirs insuffisante.
Avantages et limites à Genas
✓ Points forts
- Proximité des pôles d'emploi (aéroport, plateforme chimique, Saint-Priest)
- Majorité de maisons individuelles avec jardin (74,7 % du parc)
- Environnement calme avec densité modérée (559 hab./km²)
- Parc immobilier relativement récent (24,2 % post-2006) et énergétiquement correct (classe C dominante)
- Très bon taux d'emploi local (73,3 %) et chômage faible (6,0 %)
− À prendre en compte
- Sous l'influence du PPRT (risque technologique) et d'une sismicité modérée
- Offre culturelle, de loisirs et de transports en commun limitée
- Dépendance économique forte à quelques secteurs industriels et logistiques
Composition du parc immobilier à Genas
5 689 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (74,7 %) et collectif (25,3 %).
Forte proportion de propriétaires occupants : marché stable mais offre locative limitée.
Le parc de Genas est très majoritairement constitué de maisons individuelles (74,7 %) et peuplé à 74,4 % de propriétaires occupants. Cette forte proportion de propriétaires stables et le faible taux de résidences secondaires (1,5 %) indiquent un marché ancré dans une dynamique résidentielle de long terme. Cela attire principalement des ménages en recherche d'accession à la propriété pour y habiter, plutôt que des investisseurs purs.
Ancienneté du parc à Genas
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 353 logements).
- Avant 1919 3,1 % 166 logts
- 1919-1945 1,0 % 51 logts
- 1946-1970 9,1 % 489 logts
- 1971-1990 37,8 % 2 023 logts
- 1991-2005 24,8 % 1 326 logts
- 2006-2019 24,2 % 1 298 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Genas
554 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Genas
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire est concerné par 69 plans de prévention des risques technologiques (PPRT), héritage de la plateforme industrielle. La sismicité est classée comme modérée et le radon faible. Ces données, consultables sur Géorisques, impliquent des vérifications spécifiques lors de l'acquisition. Les 11 arrêtés de catastrophe naturelle historiques rappellent que des épisodes localisés (inondation, sécheresse) peuvent survenir, influençant potentiellement l'assurance.
Cas pratique : un achat type à Genas
Pour une maison familiale de 100 m², le budget médian est de 457 578 €. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance avoisine les 2 300 €. Ce montant représente environ 90 % du revenu médian local mensuel (2 551 €), soulignant la nécessité d'un double revenu ou d'un apport plus conséquent pour un achat serein.
Erreurs à éviter quand on achète à Genas
- Ne pas consulter le plan de prévention des risques technologiques (69 PPRT actifs).
- Se fier uniquement au prix au m² sans considérer l'état et le DPE du bien.
- Sous-estimer les frais de notaire sur un bien ancien.
- Omettre de vérifier la desserte fibre (97,2 % du territoire couvert).
Points clés à retenir à Genas
- Prix médian au m² à 4 353 €, en correction de -8,9 % sur un an.
- Rendement brut locatif de 4,4 % pour les appartements, 3,9 % pour les maisons.
- Climat tempéré : 13,1 °C de moyenne et 821 mm de pluie par an.
- Écart de 408 €/m² entre maisons (4 540 €) et appartements (3 678 €).
- Rendement net estimé autour de 2,8 % (appart) après charges et taxe foncière à 35,39 %.
- Parc immobilier stable : 74,4 % de propriétaires occupants.
- La proximité de la gare TGV Saint-Exupéry (5,6 km) est un atout valorisant.
- Coût total médian : 457 578 € pour une maison, 278 124 € pour un appartement.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Genas ?
À Genas, la proximité de la gare TGV Saint-Exupéry (5,6 km) et de l'aéroport de Bron (5,1 km) valorise un bien, tout comme l'accès aux 9 établissements scolaires et aux 75 commerces. L'état du bien et son DPE sont décisifs : une maison rénovée (classe C ou mieux) se vendra avec une prime. La surface du terrain et l'exposition sud-ouest sont aussi recherchées. En appartement, l'étage et la vue l'emportent souvent sur l'année de construction.
Estimation indicative d'une maison à Genas
Pour une maison de 108 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
470 124 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Surévaluer votre bien dans le contexte actuel de baisse des prix à Genas le condamne à la vacance commerciale. Sous-évaluer, c'est perdre plusieurs dizaines de milliers d'euros, surtout sur une maison type valant près de 460 000 €. Une estimation experte intègre des paramètres invisibles dans les moyennes : l'impact exact du PPRT sur votre quartier, la demande réelle pour votre typologie (les maisons représentent 64 des 116 ventes), et la concurrence des 109 logements neufs autorisés en 2024. C'est le premier pas décisif pour une vente réussie dans des délais maîtrisés.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent local connaît les micro-marchés entre les secteurs pavillonnaires anciens, les récentes zones construites après 2006 (24,2 % du parc) et les axes desservis. Il évalue l'impact concret des 16 risques naturels recensés ou de la taxe foncière à 35,39 % sur la négociation. Son réseau lui permet de cibler les acheteurs sérieux, souvent des actifs travaillant à Lyon ou sur la plateforme aéroportuaire, prêts à payer un juste prix pour un bien correspondant à leurs critères précis.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser une moyenne au m² unique pour une commune au parc hétérogène.
- Ne pas valoriser un DPE performant, atout devenu crucial.
- Oublier de mentionner la proximité des axes de transport (TGV, aéroport).
- Ignorer la concurrence du neuf (721 logements autorisés en 5 ans).
Investir à Genas : passer à l'action
Identifier une opportunité dans un marché en correction exige de dépasser les moyennes. L'acquisition gagnante à Genas se joue sur la parfaite adéquation entre un bien, son secteur et votre stratégie financière, un arbitrage où l'expertise d'un professionnel local fait la différence.
Les chiffres posent un diagnostic précis. Leur traduction en opportunité concrète dépend d'une expertise locale pointue.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Genas grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 116 ventes récentes à Genas
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Genas
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Genas
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Genas ?
En 2024, le prix médian est de 4 353 €/m². Une maison de 100 m² coûte environ 457 600 €, et un appartement de 66 m² près de 278 120 €.
Est-ce le bon moment pour acheter à Genas ?
Le marché a connu une correction de -8,9 % en 2024, offrant des opportunités de négociation. Compte tenu des indicateurs solides de la commune (démographie, emploi), une acquisition avec un horizon de moyen terme peut être pertinente.
Genas est-elle plus chère que ses voisines ?
Oui, Genas est significativement plus chère que plusieurs communes comparables. Son prix au m² est ainsi 24 % supérieur à celui de Charvieu-Chavagneux ou Feyzin, et 4 % plus élevé que Chassieu.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Genas ?
Le rendement locatif brut est d'environ 4,4 % pour un appartement et 3,9 % pour une maison. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion), le rendement net estimé est d'environ 2,8 %.
Quels sont les risques à connaître à Genas ?
Outre la taxe foncière élevée (35,39 %), la commune est concernée par un PPRT (risque technologique) et une sismicité modérée. Seulement 7 % du parc est classé F ou G, limitant le risque lié aux passoires thermiques.
Marché immobilier des communes voisines
L'écart de valorisation avec des voisines aux profils similaires comme Charvieu-Chavagneux (-24 %) ou Feyzin (-24 %) est frappant, offrant une marge de plus-value si Genas confirme son attractivité.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Genas.
Communes limitrophes de Genas
Genas est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché sous pression à Genas: 4 353 €/m² en médiane, +76,1 % par rapport à la médiane nationale. La commune figure parmi les 5 % les plus chères du Rhône au mètre carré.
Repli du prix médian: -4,7 % entre 2021 et 2025 à Genas. Sur l'ensemble de la période, 650 transactions sont recensées par les données DVF.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 4 540 €/m² (surface médiane 108 m²) et celui des appartements à 3 678 €/m² (60 m²). Rapporté au revenu médian de Genas, un logement de 108 m² (490 320 €) représente 16,0 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 15,6 € (appartements) et 15,1 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 5,1 %, dans les ordres de grandeur observés en France. Les résidences secondaires représentent 1,5 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Entre 2021 et 2025, 637 logements autorisés au permis de construire à Genas — un rythme moyen de 127 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 58 % des logements autorisés.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Genas est une commune de la métropole lyonnaise ou du Rhône. Le cadre géographique (dans les collines, à une altitude moyenne de 202 m) nuance l'analyse du marché.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.