01 Le parc de logements
Le parc comprend 231 logements dont 141 résidences principales, 47 résidences secondaires et 43 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 141 | 61,0 % |
| Résidences secondaires | 47 | 20,3 % |
| Logements vacants | 43 | 18,6 % |
Le graphique détaille la structure des 231 logements: 61 % sont habités en permanence, 20 % épisodiquement et 19 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 80 | 56,7 % |
| 1919-1945 | 27 | 19,1 % |
| 1946-1970 | 12 | 8,5 % |
| 1971-1990 | 11 | 7,8 % |
| 1991-2005 | 4 | 2,8 % |
| 2006-2019 | 7 | 5,0 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 57 % des logements relèvent de la période avant 1919, le segment d'avant 1919 restant à 57 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 3 | 2,1 % |
| 2 pièces | 11 | 7,8 % |
| 3 pièces | 28 | 19,9 % |
| 4 pièces | 32 | 22,7 % |
| 5 pièces ou plus | 67 | 47,5 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,6 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (48 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 228 | 232 | 231 |
| Rés. principales | 156 | 153 | 141 |
| Rés. secondaires | 44 | 51 | 47 |
| Vacants | 27 | 28 | 43 |
Pour référence, Grossouvre (6 km) affiche 55,0 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 116 | 82,3 % |
| Locataires (privé) | 22 | 15,6 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 3 | 2,1 % |
Visualisation des quatre statuts — 82,3 % de propriétaires occupants, 15,6 % de locataires et 0 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 52 | 36,9 % |
| Fioul | 15 | 10,6 % |
| Électricité | 23 | 16,3 % |
| Gaz bouteille | 4 | 2,8 % |
| Autre (bois…) | 47 | 33,3 % |
Le gaz de ville équipe 37 % des résidences principales, devant autres sources (bois notamment) (33 %) et électricité (16 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 8 |
| 2 à 4 ans | 14 |
| 5 à 9 ans | 26 |
| 10 ans ou plus | 93 |
| Total ménages | 141 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 20 |
| Sous-occupation modérée | 35 |
| Sous-occupation accentuée | 25 |
| Suroccupation modérée | 10 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 10 | 7,1 % |
| 1 voiture | 76 | 53,9 % |
| 2 voitures ou plus | 55 | 39,0 % |
Ventilation par équipement automobile: 7 % sans véhicule, 54 % mono-motorisés, 39 % multi-motorisés. Par ailleurs, 60,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 233 | 175 | 40 | 18 |
| 1975 | 244 | 171 | 43 | 30 |
| 1982 | 235 | 157 | 43 | 35 |
| 1990 | 244 | 158 | 45 | 41 |
| 1999 | 229 | 151 | 55 | 23 |
| 2006 | 227 | 147 | 49 | 31 |
| 2011 | 228 | 156 | 44 | 27 |
| 2016 | 232 | 153 | 51 | 28 |
| 2022 | 231 | 141 | 47 | 43 |
Trajectoire de long terme: 233 logements en 1968, 231 en 2022 (-1 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 43 | 46 | 48 | 51 | 51 | 47 |
| Dont vacants > 2 ans | 23 | 24 | 30 | 31 | 33 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 1 | 2,0 % |
| Classe D | 18 | 35,3 % |
| Classe E | 17 | 33,3 % |
| Classe F | 5 | 9,8 % |
| Classe G | 10 | 19,6 % |
Distribution DPE sur 51 diagnostics: la majorité se situe en classe D (35 %), avec 2 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 2,0 % |
| Classe B | 12 | 23,5 % |
| Classe C | 12 | 23,5 % |
| Classe D | 11 | 21,6 % |
| Classe E | 10 | 19,6 % |
| Classe F | 3 | 5,9 % |
| Classe G | 2 | 3,9 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante B à 24 %, 49 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 291 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 332 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 332 kWh/m²/an pour le bâti 1948-1974, 291 pour le bâti avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 0 | 0 |
| Classe C | 1 | 0 |
| Classe D | 17 | 1 |
| Classe E | 16 | 1 |
| Classe F | 5 | 0 |
| Classe G | 10 | 0 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (302 kWh/m²/an) et appartements en classe D (231).
Le parc de logements structure le marché immobilier de Germigny-l'Exempt (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Une part importante des 231 logements de Germigny-l'Exempt est vacante (43, soit 18,6 %). Le parc se résume presque exclusivement à des maisons individuelles (98,7 %). Ancrage local: la commune est caractéristique des communes du Val de Loire, perchée à 253 m d'altitude, dans un relief de collines.
Profil fortement patrimonial: 82,3 % des ménages de Germigny-l'Exempt sont propriétaires de leur logement.
Selon l'INSEE, 56,7 % des logements de Germigny-l'Exempt ont été construits avant 1919 — signe d'un noyau historique très présent. Performance énergétique en retrait: classe D en tête et consommation moyenne (299 kWh/m²/an) supérieure à la moyenne française. Le poids des classes F et G — 29,4 % du parc diagnostiqué — chiffre l'effort de rénovation à entreprendre. Le gaz de ville est la première source de chauffage du parc (36,9 %).
Entre les millésimes INSEE 2016 et 2022, le parc de Germigny-l'Exempt reste stable (-0,4 %). Répartition équilibrée de la motorisation: 7,1 % de ménages sans voiture, 39,0 % à au moins deux voitures.
Le marché résidentiel local se lit à l'aune du cadre caractéristique des communes du Val de Loire dans lequel s'inscrit Germigny-l'Exempt. Germigny-l'Exempt est perchée à 253 m d'altitude, dans un relief de collines, autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
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Verdict
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Points clés
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Positionnement sur le marché
- Prix parmi les plus abordables du Cher (36ᵉ rang le moins élevé)
- Pression touristique très élevée — demande soutenue en saisonnier
- Correction récente des prix : -23,2 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Germigny-l'Exempt
Se loger ici coûte peu au regard des revenus locaux : 2,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m². Les ménages du secteur peuvent acheter sans s'endetter longtemps.
Le rendement locatif brut estimé atteint 12,5 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Germigny-l'Exempt
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Germigny-l'Exempt s'établit à 685 €, sur la base de 6 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Germigny-l'Exempt fait partie du quart des communes les moins chères du Cher.
29,4 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 34,2 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 12,5 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
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Évolution du marché immobilier de Germigny-l'Exempt Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Germigny-l'Exempt
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 1 154 €/m² à 685 €/m² (-40,6 %), pour 6 transactions sur la dernière année.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
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Acheter vs Louer — maison 76 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 6 | 6 |
| Prix médian/m² | 685 € | 685 € |
| Prix moyen/m² | 708 € | |
| Surface médiane | – | 76 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 7 | 1 154 € |
| 2022 | 6 | 742 € |
| 2023 | 7 | 879 € |
| 2024 | 4 | 892 € |
| 2025 | 6 | 685 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 2 logements ont été autorisés et 2 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 100 %.
Vacance longue durée à Germigny-l'Exempt
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Germigny-l'Exempt (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul SITADEL 5 ans: 0 logements autorisés à à Germigny-l'Exempt (0 en 2025).
Fourchettes de loyers à Germigny-l'Exempt
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Germigny-l'Exempt
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (34,21 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,1 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Germigny-l'Exempt
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 51 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Germigny-l'Exempt: majorité classée D, part de passoires thermiques à 29,4 %.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Germigny-l'Exempt
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Germigny-l'Exempt : cadre de vie et logement
Germigny-l'Exempt compte 293 habitants, à 196 m d'altitude. Le climat local affiche 12,1 °C de moyenne annuelle et 791 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 2 monuments historiques protégés, 17 appellations d'origine rattachées au terroir local et 7 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Germigny-l'Exempt
Germigny-l'Exempt et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Germigny-l'Exempt
Composition du parc immobilier à Germigny-l'Exempt
231 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Germigny-l'Exempt: 98,7 % de maisons, 1,3 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Germigny-l'Exempt
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 141 logements).
- Avant 1919 56,7 % 80 logts
- 1919-1945 19,1 % 27 logts
- 1946-1970 8,5 % 12 logts
- 1971-1990 7,8 % 11 logts
- 1991-2005 2,8 % 4 logts
- 2006-2019 5,0 % 7 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Germigny-l'Exempt
7 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Germigny-l'Exempt
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Germigny-l'Exempt
Pour une maison de 76 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
52 060 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Germigny-l'Exempt
Quel est le prix de l'immobilier à Germigny-l'Exempt ?
Le prix médian au m² à Germigny-l'Exempt est de 685 € (données DVF, 6 transactions). Pour une maison de 76 m² (surface médiane locale), compter environ 52 000 €.
Comment Germigny-l'Exempt se situe-t-elle dans le Cher ?
Germigny-l'Exempt figure parmi les communes les plus abordables du Cher : 247ᵉ rang sur 282, soit le quart le moins cher.
Quel rendement locatif espérer à Germigny-l'Exempt ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Germigny-l'Exempt est de 12,5 % (loyer de 7,1 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Le parc immobilier de Germigny-l'Exempt est-il énergétiquement dégradé ?
29,4 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante D). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Germigny-l'Exempt.
Communes limitrophes de Germigny-l'Exempt
Germigny-l'Exempt est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Selon les ventes DVF 2026, Germigny-l'Exempt affiche un prix médian de 685 €/m², inférieur à la médiane nationale (2 472 €/m²). Côté classement départemental, Germigny-l'Exempt compte parmi les 12 % les plus abordables du Cher.
Repli du prix médian: -40,6 % entre 2021 et 2025 à Germigny-l'Exempt. Au total, 30 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Variation récente (12 mois): -23,2 %.
La typologie des ventes se limite aux maisons individuelles — médian à 685 €/m² pour 76 m². Un bien type de 76 m² revient à environ 52 060 €, soit 2,6 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 8,3 €/m² pour un appartement et 7,1 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche pour un appartement (12,5 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le parc de Germigny-l'Exempt compte 20,3 % de résidences secondaires, témoignant d'une attractivité résidentielle non permanente appréciable.
Le marché immobilier de Germigny-l'Exempt s'interprète dans un contexte plus large — Germigny-l'Exempt est caractéristique des communes du Val de Loire, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. La géographie joue son rôle: la commune est perchée à 253 m d'altitude, dans un relief de collines.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab) et carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.