Acheter à Gien, c'est opter pour une petite ville de 13 459 habitants au patrimoine historique marqué, où le prix du m² reste accessible à 1 351 €. Le cadre de vie est structuré autour de la Loire, avec une gamme complète de services (608 équipements). Cependant, le déclin démographique (-2 % en 5 ans) et un taux de chômage élevé (17 %) dessinent un contexte socio-économique fragile. Cette analyse vous guide selon votre profil.
Carte du marché immobilier à Gien
Gien et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Gien
7 622 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Gien combine 57,8 % de maisons et 42,2 % d'appartements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc est majoritairement composé de maisons individuelles (57,8 %) et compte plus de 16 % de logements vacants. La part de propriétaires (52,5 %) et de logements sociaux (28 %) indique un marché ancré dans le résidentiel et l'accession sociale. Ce mix dessine un paysage stable, moins spéculatif, adapté aux familles et aux primo-accédants, avec une offre locative limitée hors secteur social.
Évolution démographique à Gien
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Population stable sur 5 ans : marché peu spéculatif, à l'équilibre.
Pyramide des âges à Gien
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Gien
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 32,4 %
- Autres sans activité professionnelle 19,0 %
- Ouvriers 16,8 %
- Employés 12,6 %
- Professions intermédiaires 11,5 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 4,8 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 2,7 %
- Agriculteurs exploitants 0,2 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Gien
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc à Gien
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 965 logements).
- Avant 1919 7,3 % 434 logts
- 1919-1945 8,6 % 511 logts
- 1946-1970 29,1 % 1 737 logts
- 1971-1990 35,7 % 2 131 logts
- 1991-2005 9,4 % 558 logts
- 2006-2019 9,9 % 593 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Gien
608 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Gien
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Gien
Pour une maison type de 87 m² à 1 329 €/m², le coût total est d'environ 115 623 €. Cela représente 5,8 années du revenu médian local (19 830 €). Avec un apport de 10 % (11 562 €), empruntant 104 061 € sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance avoisinerait les 600 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Gien
- Oublier de consulter le PPRi en zone inondable
- Ne pas budgeter les travaux sur une passoire thermique (11,9 % du parc)
- Ignorer le taux de vacance élevé, signe de possibles difficultés à revendre
- Surenchérir sans comparer avec le neuf (13 logements autorisés en 2024)
Le saviez-vous ?
- Gien compte 5 monuments historiques protégés, dont son château.
- La fibre couvre 68 % des logements, score numérique de 7/100.
- L'âge médian de 43,3 ans y est plus élevé qu'au niveau national.
Performance énergétique du parc à Gien
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 758 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Gien est D, avec 11,5 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Le parc est dominé par la classe D (205 kWh/m²/an), avec 11,9 % de passoires thermiques (F/G). Cette performance moyenne implique des travaux de rénovation fréquents. Attention aux logements classés F ou G : la loi Climat et Résilience prévoit des interdictions de location à partir de 2025 (G) et 2028 (F). Un audit énergétique est prudent avant tout achat.
Risques naturels et géorisques à Gien
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Gien est soumis à deux Plans de Prévention des Risques (PPRN-I et PPRi) principalement liés aux inondations du Val de Gien. La sismicité est très faible et le radon faible. Consultez systématiquement le zonage du PPR en mairie : il peut imposer des contraintes constructives ou des assurances spécifiques. 9 arrêtés catastrophe naturelle ont été pris par le passé.
Cadre de vie à Gien
Le climat est tempéré (moyenne 11,4 °C, précipitations 782 mm/an). Gien dispose d'une bonne accessibilité avec sa gare (0,8 km) et la proximité du TGV à Montargis (35,5 km). Les 608 équipements incluent 107 commerces, 148 services de santé et 56 équipements sportifs. La connectivité fibre est moyenne (68 % de couverture). Le territoire est soumis à des risques d'inondation (PPRi actif) et compte 7 risques naturels recensés. Le parc immobilier est énergivore (classe D dominante, 205 kWh/m²/an).
Budgets et types de biens disponibles
Pour une maison type de 87 m², prévoyez environ 115 600 € (1 329 €/m²). Un appartement de 61 m² coûte en médiane 86 132 € (1 412 €/m²). Les prix varient entre 1 028 et 1 826 €/m² dans 50 % des cas. Le marché étant en baisse (-6,9 % sur un an) et avec 16,2 % de vacants, il est possible de négocier, surtout pour les biens anciens ou mal isolés. La durée de vente peut être longue sans un prix agressif.
À qui s'adresse Gien ?
La commune s'adresse principalement aux primo-accédants et aux familles à budget modeste, attirés par la possession d'une maison (57,8 % du parc) à un coût inférieur aux pôles urbains voisins. Les retraités (30,4 % de la population) y trouvent des services de santé. Les actifs travaillant dans le bassin de Montargis ou en télétravail (score numérique 7/100) peuvent y voir une opportunité résidentielle, sous réserve d'accepter une mobilité automobile.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Prix au m² attractif, inférieur de 25% à Nemours
- Cadre de vie avec 5 monuments historiques et la Loire
- Gare en ville et bonne accessibilité routière
- Gamme complète de services (608 équipements)
- Majorité de maisons individuelles (57,8% du parc)
− À prendre en compte
- Taux de chômage élevé (17%) et fragilité sociale
- Démographie en déclin (-2% en 5 ans)
- Risques d'inondation (PPRi actif) sur certains secteurs
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Gien est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Gien
- Climat tempéré : moyenne de 11,4 °C et 782 mm de pluie
- 57,8 % de maisons, parc à dominante individuelle
- 11,9 % de passoires thermiques (classes F/G)
- Gare SNCF à moins d'1 km du centre
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Gien
Quel budget prévoir pour acheter une maison à Gien ?
Le budget médian pour une maison à Gien est d'environ 115 600 €, sur la base d'un prix de 1 329 €/m² et d'une surface médiane de 87 m² (DVF 2024).
Gien est-elle adaptée aux familles avec enfants ?
Oui, la ville compte 20 établissements scolaires et 56 équipements sportifs. Cependant, le taux de chômage élevé (17 %) et le déclin démographique sont des points de vigilance pour l'avenir.
Quels sont les risques naturels à Gien ?
La commune est concernée par un PPRi (plan de prévention des inondations) sur le Val de Gien. 7 risques naturels sont recensés et 9 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement.
Vous envisagez d'acheter à Gien ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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