4 angles pour comprendre le marché immobilier à Gien
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Évolution sur 5 ans, fourchettes Q1/Q3, dernières ventes et comparaison avec les communes voisines.
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Faut-il investir à Gien en 2026 ?
Ancrée dans la vallée de la Loire, Gien jouit d'une position de petit pôle de services, comme en atteste son indice de confort de services de 9/10. Cette centralité locale contraste avec un déclin démographique et un taux de chômage élevé. Dans ce contexte, l'équation immobilière est particulière.
Avec un rendement locatif brut de 9,3 % et un prix au mètre carré inférieur de 18 % à Châlette-sur-Loing, Gien offre une opportunité de rendement rare dans le Loiret.
Verdict
➤ Investir ici suppose de privilégier le rendement locatif immédiat tout en intégrant les risques économiques du territoire, avec une stratégie de moyen terme.
Points clés
- ✓ Rendement brut exceptionnel de 9,3 %
- ✓ Correction de -6,9 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Large offre de services (ICS 9/10)
- ⚠ Fragilité économique élevée (IFE 7,8/10)
- ⚠ Dynamique démographique en déclin (-8 %)
- ⚠ Parc ancien : 15,8 % d'avant 1945
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Un prix médian 30 % inférieur à la moyenne nationale.
- Moins chère que la plupart des pôles urbains comparables du département.
- Rendement locatif brut près du double de celui des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Gien
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 3,9/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,4/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 11,1 %.
Indices immobiliers de Gien
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
3,9
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée : le marché n'est ni tendu ni atone, permettant une négociation sereine.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée : le marché n'est ni tendu ni atone, permettant une négociation sereine.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,9
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité faible : les prix dépassent la capacité d'achat d'une partie des ménages locaux.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité faible : les prix dépassent la capacité d'achat d'une partie des ménages locaux.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,4
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée : la demande est soutenue par un taux de propriétaires modéré (52,5 %).
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée : la demande est soutenue par un taux de propriétaires modéré (52,5 %).
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée : le potentiel saisonnier existe mais n'est pas le moteur principal.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée : le potentiel saisonnier existe mais n'est pas le moteur principal.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 1360,8 — Percentile dept : 19/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 4,8 — Percentile dept : 42/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 5,2 — Percentile dept : 39/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -2,0 — Percentile dept : 40/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 197,9 — Percentile dept : 89/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 4,8 — Percentile dept : 58/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 41,3 — Percentile dept : 2/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 15,4 — Percentile dept : 5/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 47,5 — Percentile dept : 98/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 5,2 — Percentile dept : 39/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -2,0 — Percentile dept : 40/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 50/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 1360,8 — Percentile dept : 82/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 5,2 — Percentile dept : 39/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 50/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 16,2 — Percentile dept : 97/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 197,9 — Percentile dept : 11/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Gien : cadre de vie et logement
Acheter à Gien, c'est opter pour une petite ville de 13 459 habitants au patrimoine historique marqué, où le prix du m² reste accessible à 1 351 €. Le cadre de vie est structuré autour de la Loire, avec une gamme complète de services (608 équipements). Cependant, le déclin démographique (-2 % en 5 ans) et un taux de chômage élevé (17 %) dessinent un contexte socio-économique fragile. Cette analyse vous guide selon votre profil.
Tout savoir pour acheter et vivre à GienInvestir à Gien : passer à l'action
Le potentiel locatif de Gien est chiffré, mais il se conjugue avec des risques territoriaux réels. Identifier la bonne transaction nécessite de croiser ces données macro avec l'analyse micro-locale du bien, du quartier et de sa réglementation. C'est là qu'intervient l'expertise terrain.
Ces données tracent une voie. Choisir le bon bien et le négocier exige une connaissance fine des rues et des copropriétés.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Gien grâce aux dernières transactions et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Gien
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Gien
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Gien ?
Le prix médian global était de 1 351 €/m² en 2024, avec une fourchette centrale comprise entre 1 028 et 1 826 €/m² pour 50 % des transactions. Un appartement type de 61 m² coûtait environ 86 132 €.
Gien est-elle plus chère que Montargis ?
Non, Gien est moins chère. En 2024, le prix au mètre carré à Montargis était supérieur de 9 % (1 477 €/m²). Cet éart de prix offre un effet de levier intéressant pour un investisseur.
Est-ce un bon moment pour acheter à Gien ?
Le marché a connu une correction de -6,9 % en 2024, ramenant les prix près de leur niveau de 2020. Cela peut représenter un point d'entrée opportun, notamment pour un investissement locatif, sous réserve d'une sélection rigoureuse du bien.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Gien ?
Le rendement locatif brut est élevé, estimé à 9,3 % pour les appartements. Après déduction des charges courantes (taxe, gestion, vacance), le rendement net approche les 5,7 %.
Quels sont les risques à connaître à Gien ?
Le territoire présente une fragilité économique (taux de chômage à 17 %) et est soumis à un Plan de Prévention des Risques d'inondation (PPRi). Le parc immobilier comprend aussi 11,9 % de passoires thermiques, soumises à des interdictions de location futures.
Marché immobilier des communes voisines
À 1 351 €/m², Gien présente un effet de levier significatif face à des voisines comme Châlette-sur-Loing (1 600 €/m²) ou Amilly (1 793 €/m²), pour des indicateurs de services souvent supérieurs.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Gien.
Communes limitrophes de Gien
Gien est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le coût du m² à Gien est contenu: 1 283 € en médiane sur 164 transactions, un niveau -49,4 % comparé à la moyenne française. Dans le Loiret, Gien se classe parmi les 19 % de communes les plus accessibles (64e rang le moins cher sur 324).
Peu de variation du prix médian au m² entre 2021 et 2025 (+0,6 %). 937 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
Marché mixte à Gien: maisons à 1 329 €/m² et appartements à 1 180 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Un bien type de 87 m² revient à environ 115 623 €, soit 5,8 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Gien avoisinent 10,9 €/m² pour les appartements et 8,4 €/m² pour les maisons. Ratio loyer annuel / prix: 11,1 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 5,2 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les permis de construire autorisent 48 logements par an en moyenne sur la période 2021-2025.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Gien est caractéristique des bourgs du Val de Loire. Sur le plan physique, la commune est à 164 m d'altitude, sur un relief de plateau ou de coteaux, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).