À Gien, le prix médian de l'immobilier s'établit à 1 351 €/m², selon les données DVF 2024. Ce niveau, en repli de 6,9 % sur un an, positionne la commune en deçà des voisines comme Amilly (1 793 €/m²) ou Nemours (2 151 €/m²). Avec 193 transactions annuelles, le marché est actif. Ce chapô donne les clés pour évaluer votre bien dans un contexte local précis.
Comment se porte le marché immobilier à Gien
Le marché giennois enregistre une correction avec une baisse des prix de 6,9 % sur un an. Le volume de 193 ventes annuelles indique une liquidité correcte. La fourchette de prix interquartile (1 028 – 1 826 €/m²) révèle une dispersion modérée des valeurs. La typologie dominante est la maison (57,8 % du parc), avec un prix médian de 1 329 €/m² pour 87 m² en moyenne. Les appartements, moins nombreux, atteignent 1 412 €/m² (61 m² médians). Cette dynamique doit être lue en parallèle d'une démographie en léger retrait (-2 % sur 5 ans).
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
Le prix médian a baissé de 6,9 % sur un an, reflétant un marché en correction après des années de hausse. Cette baisse, couplée à une démographie en recul (-2 % en 5 ans), suggère un rééquilibrage offre/demande. Pour un acheteur, c'est une fenêtre de négociation. Pour un vendeur, il faut viser juste dès la mise en marché. La tendance rappelle que l'immobilier local reste sensible aux dynamiques économiques régionales.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Gien
Le parc immobilier est majoritairement composé de maisons (57,8 %), ce qui correspond au profil résidentiel de cette petite ville. Les propriétaires occupants représentent 52,5 % des habitants. Les transactions de 2024 montrent 119 ventes de maisons contre 74 d'appartements. Les acquéreurs sont probablement des ménages locaux ou périurbains, attirés par un prix au m² inférieur de 15 % à celui de Montargis toute proche. Le taux de logements vacants (16,2 %) est un élément à surveiller.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché est plutôt en faveur de l'acheteur, sous réserve de trouver le bien adapté. La baisse des prix et un taux de vacance élevé (16,2 %) peuvent allonger les délais de vente pour les biens mal positionnés. Néanmoins, la demande existe pour les produits bien rénovés et correctement prix, notamment les maisons de taille moyenne. La proximité de la gare (0,8 km) et la présence de 20 établissements scolaires constituent des atouts valorisants.
Vacance longue durée à Gien
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Gien (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Gien totalise 241 logements sur 5 ans, soit +12 % vs la période antérieure.
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
221 logements autorisés en 5 ans indiquent une activité modérée, avec un rebond de 37 % par rapport à la période précédente. Ce volume maîtrisé, à peine 13 logements en 2024, évite le risque de sur-offre brutale. Il traduit une confiance des promoteurs dans la demande, notamment en logements neufs mieux isolés, répondant aux nouvelles normes. Cela peut tirer la valeur du parc ancien bien rénové.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché local suit une saisonnalité classique : plus actif au printemps et en début d'automne. Vendre en avril-mai capitalise sur les projets familiaux avant les vacances. Acheter en novembre-décembre peut offrir des opportunités avec moins de concurrence. Notez que la taxe foncière, due par le propriétaire au 1er janvier, est souvent réglée en octobre, ce qui peut influencer les négociations en fin d'année.
Le saviez-vous ?
- Gien compte 5 monuments historiques protégés, dont son château.
- La fibre couvre 68 % des logements, score numérique de 7/100.
- L'âge médian de 43,3 ans y est plus élevé qu'au niveau national.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Gien
- Prix médian au m² : 1 351 € (DVF 2024)
- Maisons à 1 329 €/m², appartements à 1 412 €/m²
- Baisse de 6,9 % sur un an, marché en correction
- Prix total type : 86 k€ pour un appart, 116 k€ pour une maison
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Gien
Quel est le prix au m² d'une maison à Gien ?
Le prix médian d'une maison à Gien est de 1 329 €/m², pour une surface médiane de 87 m², soit un budget médian d'environ 115 600 € (données DVF 2024).
Le prix immobilier à Gien est-il en hausse ou en baisse ?
Les prix à Gien sont en baisse de 6,9 % sur un an. Le prix médian global est passé à 1 351 €/m², ce qui indique un marché en correction.
Combien de temps pour vendre un bien à Gien ?
Avec un taux de logements vacants de 16,2 % et un marché en baisse, la vente peut nécessiter plus de temps. Un prix ajusté à la baisse et un bon DPE sont des leviers déterminants.
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- Estimation basée sur les ventes réelles de votre secteur
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