01 Le parc de logements
Le parc comprend 9 261 logements dont 8 386 résidences principales, 88 résidences secondaires et 787 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 8 386 | 90,6 % |
| Résidences secondaires | 88 | 1,0 % |
| Logements vacants | 787 | 8,5 % |
Le graphique détaille la structure des 9 261 logements: 91 % sont habités en permanence, 1 % épisodiquement et 8 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 588 | 7,2 % |
| 1919-1945 | 859 | 10,5 % |
| 1946-1970 | 2 493 | 30,4 % |
| 1971-1990 | 2 534 | 30,9 % |
| 1991-2005 | 687 | 8,4 % |
| 2006-2019 | 1 034 | 12,6 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (31 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 7 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 130 | 1,6 % |
| 2 pièces | 984 | 11,7 % |
| 3 pièces | 2 579 | 30,8 % |
| 4 pièces | 2 764 | 33,0 % |
| 5 pièces ou plus | 1 929 | 23,0 % |
Distribution par taille: 13 % de petits logements (T1-T2), 23 % de grands (5p+), moyenne à 3,8 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 8 187 | 8 584 | 9 261 |
| Rés. principales | 7 603 | 7 800 | 8 386 |
| Rés. secondaires | 30 | 69 | 88 |
| Vacants | 554 | 715 | 787 |
À 43 km, Firminy (17 060 hab.) enregistre 40,2 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 489 | 41,6 % |
| Locataires (privé) | 1 641 | 19,6 % |
| Locataires HLM | 3 102 | 37,0 % |
| Logés gratuitement | 154 | 1,8 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 41,6 % de propriétaires face à 56,6 % de locataires (dont 37 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 5 552 | 66,2 % |
| Fioul | 330 | 3,9 % |
| Électricité | 1 909 | 22,8 % |
| Gaz bouteille | 64 | 0,8 % |
| Autre (bois…) | 530 | 6,3 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 66 %. électricité pèse 23 %, autres sources (bois notamment) 6 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 839 |
| 2 à 4 ans | 1 765 |
| 5 à 9 ans | 1 777 |
| 10 ans ou plus | 4 004 |
| Total ménages | 8 386 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 165 |
| Sous-occupation modérée | 2 989 |
| Sous-occupation accentuée | 1 648 |
| Suroccupation modérée | 560 |
| Suroccupation accentuée | 120 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 690 | 20,2 % |
| 1 voiture | 3 957 | 47,2 % |
| 2 voitures ou plus | 2 739 | 32,7 % |
Ventilation par équipement automobile: 20 % sans véhicule, 47 % mono-motorisés, 33 % multi-motorisés. Par ailleurs, 48,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 6 170 | 5 857 | 120 | 193 |
| 1975 | 7 059 | 6 667 | 67 | 325 |
| 1982 | 7 525 | 6 980 | 42 | 503 |
| 1990 | 7 666 | 7 082 | 166 | 418 |
| 1999 | 7 917 | 7 015 | 100 | 802 |
| 2006 | 7 905 | 7 338 | 47 | 520 |
| 2011 | 8 187 | 7 603 | 30 | 554 |
| 2016 | 8 584 | 7 800 | 69 | 715 |
| 2022 | 9 261 | 8 386 | 88 | 787 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 6 170 logements, le total atteint 9 261 en 2022 (+50 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 647 | 601 | 626 | 660 | 763 | 420 |
| Dont vacants > 2 ans | 120 | 109 | 87 | 99 | 124 | 214 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 17 | 0,3 % |
| Classe B | 291 | 5,8 % |
| Classe C | 1 846 | 37,0 % |
| Classe D | 1 922 | 38,6 % |
| Classe E | 663 | 13,3 % |
| Classe F | 168 | 3,4 % |
| Classe G | 76 | 1,5 % |
Répartition des étiquettes DPE: D en tête (39 %), 43 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 461 | 9,3 % |
| Classe B | 1 638 | 32,9 % |
| Classe C | 890 | 17,9 % |
| Classe D | 1 377 | 27,6 % |
| Classe E | 474 | 9,5 % |
| Classe F | 114 | 2,3 % |
| Classe G | 29 | 0,6 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe B ressort en tête (33 %), et 60 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 239 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 188 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 185 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 159 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 140 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 85 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 85 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 239 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 12 | 5 |
| Classe B | 25 | 266 |
| Classe C | 133 | 1 713 |
| Classe D | 191 | 1 731 |
| Classe E | 90 | 573 |
| Classe F | 51 | 117 |
| Classe G | 26 | 50 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (217 kWh/m²/an) et appartements en classe D (186).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 143 |
| T2 | 546 |
| T3 | 1 381 |
| T4 | 1 093 |
| T5+ | 289 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Givors (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Givors est le ville moyenne ayant le prix au m² le plus bas du département Rhône. (sur 12 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
Résumé
9 261 logements composent le parc de Givors en 2022, très majoritairement occupés à l'année (90,6 %). Le collectif l'emporte très largement: 69,5 % d'appartements pour 30,5 % de maisons. Pour mémoire, Givors est dans le maillage urbain et périurbain de l'agglomération lyonnaise, à 343 m d'altitude, sur un relief de plateau ou de coteaux, autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.
Parc à orientation locative marquée: 56,6 % de locataires, 41,6 % de propriétaires occupants. 37,0 % des résidences principales relèvent du parc social (HLM). La commune respecte les obligations SRU avec 46,2 % de logements sociaux (cible 25,0 %).
Le parc mêle bâti ancien (7,2 % avant 1919) et constructions récentes (12,6 % après 2006). Bilan énergétique intermédiaire: classe D et consommation moyenne (189 kWh/m²/an) calées sur la moyenne nationale (203). Mode de chauffage dominant: gaz de ville (66,2 %).
Progression modérée du parc: +7,9 % entre 2016 et 2022. La motorisation des ménages est classique: 20,2 % sans voiture et 32,7 % avec deux voitures ou plus.
Givors est dans le maillage urbain et périurbain de l'agglomération lyonnaise, cadre régional qui module les équilibres résidentiels. L'environnement physique — à 343 m d'altitude, sur un relief de plateau ou de coteaux — colore l'offre de logements et la demande locale.
Le détail du parc (8 386 résidences principales de Givors) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
Faut-il investir à Givors en 2026 ?
Porte sud de la Métropole de Lyon, Givors conjugue une accessibilité ferroviaire remarquable avec un tissu économique historiquement industriel. Cette dualité se reflète dans un marché immobilier qui offre des rendements locatifs attractifs tout en affichant une fragilité sociale marquée. Notre analyse détermine si le potentiel locatif compense les risques territoriaux.
Avec un rendement locatif brut de 7,3 % sur les appartements, Givors se positionne dans le top quart des communes lyonnaises pour la rentabilité immédiate.
Verdict
➤ Investissement locatif rentable à moyen terme, à condition de cibler les biens rénovés et bien situés pour atténuer les risques économiques locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut élevé (7,3 %)
- ✓ Correction de -5,1 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Accessibilité via gare et métropole
- ⚠ Taux de chômage élevé (18,1 %)
- ⚠ Fragilité territoriale marquée (6,9/10)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 2 302 €/m², Givors reste 15 % moins chère que la moyenne des villes de la Métropole de Lyon.
- Son prix au mètre carré est inférieur de 22 % à la médiane départementale, selon les données DVF 2024.
- Le rendement locatif des appartements (7,3 %) dépasse largement ceux offerts par les grandes métropoles comme Lyon ou Paris.
Analyse du marché immobilier à Givors
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 4,0/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Indices immobiliers de Givors
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,0
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée (4/10) : le marché n'est ni tendu ni atone, laissant du temps pour la négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée (4/10) : le marché n'est ni tendu ni atone, laissant du temps pour la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,5
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité faible (2,7/10) : les prix dépassent la capacité d'achat médiane locale, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité faible (2,7/10) : les prix dépassent la capacité d'achat médiane locale, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,8
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée (6,6/10) : la demande locative est soutenue, portée par un parc locatif social important et un taux de propriétaires faible.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée (6,6/10) : la demande locative est soutenue, portée par un parc locatif social important et un taux de propriétaires faible.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,0
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible (2,4/10) : le marché est orienté résidence principale, peu adapté à la location saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible (2,4/10) : le marché est orienté résidence principale, peu adapté à la location saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2286,2 — Percentile dept : 18/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 8,8 — Percentile dept : 53/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 12/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 6,3 — Percentile dept : 70/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 1257,6 — Percentile dept : 88/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 8,8 — Percentile dept : 47/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 37,7 — Percentile dept : 5/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 33,5 — Percentile dept : 2/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 58,4 — Percentile dept : 94/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 12/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 6,3 — Percentile dept : 70/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 10/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2286,2 — Percentile dept : 82/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 12/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 10/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 8,5 — Percentile dept : 70/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 1257,6 — Percentile dept : 12/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Givors : opportunités et risques
Givors présente un cas d'école pour l'investisseur locatif en quête de rendement brut élevé. Les appartements affichent un taux de 7,3 %, soit un net premium par rapport aux standards lyonnais. Ce chiffre s'explique par des prix d'acquisition contenus et des loyers soutenus par une demande locative structurelle, dans une ville où seulement 41,6 % des habitants sont propriétaires.
Cet attrait chiffré ne doit pas occulter les charges réelles. La taxe foncière sur le bâti s'élève à 39,27 %, rognant significativement le rendement net, estimé autour de 4,5 %. Par ailleurs, avec 8,5 % de logements vacants et un parc où la classe énergétique D domine, le risque de vacance ou de travaux de rénovation (loi Climat) est à intégrer dans le calcul. Seuls 5 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux relativement contenu.
La stratégie gagnante consiste à cibler des appartements de type T2/T3, rénovés et bien situés près des axes de transport ou des 30 établissements scolaires, pour capter une demande locative solide de ménages modestes ou de jeunes actifs travaillant dans la métropole. L'horizon doit être moyen terme, pour absorber la volatilité des prix et laisser le temps aux politiques de renouvellement urbain de produire leurs effets sur la valorisation.
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Données du marché immobilier à Givors
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian à Givors s'établit à 2 302 €/m² selon le fichier DVF 2024, un niveau qui masque une dualité profonde. Les appartements, moteur du volume avec 105 ventes, plafonnent à 1 818 €/m², tandis que les maisons culminent à 2 898 €/m². Cet écart de 44 % est le signe d'un marché segmenté, où la demande en collectif est majoritairement portée par des investisseurs en quête de rendement.
L'évolution récente est instructive : après un pic à 2 796 €/m² en 2022, le marché a corrigé de près de 10 % en deux ans. Cette correction, plus prononcée que dans des communes comparables comme Montbrison, semble avoir touché en priorité le segment des appartements, soulignant la sensabilité des actifs purement financiers aux cycles économiques. Néanmoins, avec 159 transactions annuelles, la liquidité reste correcte.
Le contexte territorial explique en partie ces écarts. La proximité de la gare (0,7 km) et de l'autoroute A47 irrigue le marché, mais le taux de chômage élevé (18,1 %, dernier rang départemental) et la forte proportion de logements sociaux (42 %) pèsent sur la valorisation globale. L'investisseur doit donc composer avec des indicateurs économiques fragiles, même si la démographie positive (+6,3 % en 5 ans) offre un contrepoint.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Givors Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Le marché immobilier de Givors a connu une hausse spectaculaire entre 2020 et 2022, avec le prix médian grimpant de 1 944 à 2 796 €/m², soit une augmentation de 44 % en deux ans. Cette euphorie a été suivie d'une correction en 2023 et 2024, ramenant le prix à 2 271 €/m², soit un repli de -8,5 % depuis le pic. Cette trajectoire reflète un ajustement après une surchauffe, plus marqué que dans certaines communes voisines comme Villefontaine. Pour un acheteur en 2026, cette dynamique offre un point d'entrée plus accessible qu'il y a deux ans, mais dans un contexte où la volatilité récente invite à la prudence. La divergence entre maisons et appartements s'est accentuée, creusant l'écart entre un segment familial stable et un parc collectif très orienté rendement.
Évolution du marché immobilier de Givors
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 2 271 €/m² de prix médian pour 159 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +14,9 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'analyse financière révèle un effort d'accession modéré pour un investisseur. L'acquisition d'un appartement type de 67 m² à 132 928 € génère un loyer médian estimé à 804 € par mois. Avec un apport standard de 20 %, le crédit entraîne une mensualité d'environ 530 € (hors assurance). Le loyer couvre ainsi 150 % de cette mensualité, dégageant une trésorerie positive immédiate avant charges et impôts. Ce scénario, basé sur les données DVF et de loyers 2024, explique l'attrait pour les investisseurs en recherche de cash-flow. Toutefois, il doit être nuancé par la taxe foncière élevée (39,27 %) et un taux de vacance de 8 % intégré au rendement net.
Acheter vs Louer — appartement 66 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
34,0 % de maisons et 66,0 % d'appartements parmi les 159 transactions enregistrées.
Les appartements concentrent 66,0 % des mutations, pour un prix médian de 2 898 €/m² (maisons) contre 1 818 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 159 | 54 | 105 |
| Prix médian/m² | 2 271 € | 2 898 € | 1 818 € |
| Prix moyen/m² | 2 474 € | ||
| Surface médiane | – | 91 m² | 66 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 242 | 1 976 € |
| 2022 | 223 | 2 348 € |
| 2023 | 177 | 2 273 € |
| 2024 | 147 | 2 029 € |
| 2025 | 159 | 2 271 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Givors marque un net ralentissement. Seulement 58 logements ont été autorisés en 2024, représentant une tendance à la baisse de -28 % sur les cinq dernières années, qui totalisent 521 autorisations. Ce reflux contraste avec la croissance démographique (+6,3 % en 5 ans) et suggère une pression accrue sur le parc existant à moyen terme. La faible part de résidences secondaires (1 %) et le taux de vacance (8,5 %) modèrent cependant le risque de pénurie. Cette faible production neuve oriente les acheteurs vers l'ancien, où les biens rénovés et bien isolés (la classe D domine le parc) devraient capturer la plus grande part de la valeur.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 2 958 logements ont été autorisés et 2 450 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 83 %.
Vacance longue durée à Givors
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Givors (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 557 logements ont été autorisés à à Givors, -10 % par rapport au cycle précédent.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Givors
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Givors
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (39,27 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,4 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net se calcule en soustrayant toutes les charges du rendement brut. À Givors, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 39,27 %, ce qui est un poste significatif. Il faut aussi anticiper les frais de gestion (environ 5-8 % du loyer), les charges de copropriété dans un parc où 42 % des logements sont sociaux, et une provision pour travaux, surtout avec un parc énergétique classé D en moyenne. Un rendement brut de 7,3 % peut ainsi tomber à 4,5 % net.
Performance énergétique du parc à Givors
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 983 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Givors: classe D en tête, 4,9 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante D (190 kWh/m²/an) indique un parc relativement énergivore, mais le faible taux de passoires (5 % en F/G) est un atout. Ce chiffre, issu de 4672 diagnostics, suggère que la majorité des biens ne sont pas immédiatement menacés par les interdictions de location prévues pour 2028 et 2034. Pour un acheteur, c'est un signal de travaux de rénovation (isolation, chauffage) souvent nécessaires pour améliorer le confort, mais pas systématiquement urgents.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, notamment les T2 et T3, sont les plus adaptés à la location. Leur prix au m² raisonnable (1 818 €) permet une bonne rentabilité brute. Le parc ancien est dominant (17,7 % d'avant 1945), nécessitant une attention particulière au DPE. Seulement 5 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un chiffre bas mais qui va augmenter avec l'application de la loi Climat.
Quelles zones cibler à Givors ?
Le centre-ville, près de la gare (0,7 km), et les quartiers bien desservis par les transports sont les plus prisés des locataires. Les zones en développement, avec 521 logements autorisés sur 5 ans (tendance en baisse de 28 %), pourraient offrir du neuf mais attention à la sur-offre. La proximité des commerces (146 équipements) et des services (470) est un critère décisif pour limiter la vacance.
Calculateur de rendement à Givors
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Givors
Le principal risque est la vacance, avec un taux de 8,5 % et un indice de vacance-baisse de potentiel (IVBP) de 3,5/10. La dépendance à une économie locale fragile (taux de chômage 18,1 %) rend la demande locative sensible. Le parc énergétique (classe D dominante, 190 kWh/m²/an) expose à des travaux de rénovation. Enfin, plusieurs PPR (risques naturels) peuvent impacter l'assurabilité et l'attractivité des biens.
Cas pratique : un investissement type à Givors
Pour un appartement de 65 m², typique à Givors, le prix médian serait d'environ 129 000 €. Avec un loyer moyen de 12 €/m², cela génère 780 € par mois, soit un rendement brut de 7,3 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et d'une provision pour vacance, le rendement net tombe autour de 4,5 %. Avec un crédit sur 20 ans à 3,5 %, l'effort mensuel résiduel serait proche de 150 €.
Erreurs à éviter quand on investit à Givors
- Négliger la taxe foncière, élevée à 39,27 %.
- Oublier le taux de vacance (8,5 %) dans le calcul.
- Surévaluer les loyers dans un parc social à 42 %.
- Ignorer les risques naturels (PPR) pour l'assurance.
Quand acheter ou vendre ?
À Givors, le marché suit le rythme national avec un pic d'annonces au printemps. Vendre entre mars et juin maximise la visibilité, notamment auprès des familles souhaitant une rentrée scolaire. L'automne peut être propice aux négociations, les vendeurs étant plus pressés. Évitez la période de taxe foncière (septembre) où les budgets sont tendus. L'absence de tourisme de masse (2 hébergements seulement) atténue les variations estivales.
Le saviez-vous ?
- Givors dispose de 932 équipements, dont 470 services.
- La dette communale est très faible, à 15 € par habitant.
- L'âge médian de 37,6 ans est inférieur à la moyenne nationale.
S'installer à Givors : cadre de vie et logement
S'installer à Givors, c'est profiter des avantages d'une ville de taille moyenne intégrée à la Métropole de Lyon, sans en supporter le coût. La commune est bien dotée avec 932 équipements, dont 146 commerces et 173 établissements de santé, offrant une autonomie quotidienne réelle. La connectivité est excellente, avec un déploiement fibre à 100 % et la présence de la gare pour rejoindre Lyon en moins de 30 minutes.
Le cadre de vie reste marqué par le passé industriel et la géographie. La ville est soumise à plusieurs plans de prévention des risques (PPR), notamment un PPRT lié aux anciens sites industriels et un PPRN pour les inondations du Gier. La présence d'un radon significatif et d'une sismicité modérée complète un profil géorisque à considérer, bien que maîtrisé. Le centre-ville historique avec ses trois monuments protégés et les bords du Rhône offrent néanmoins des espaces de respiration.
Le profil démographique, plutôt jeune (âge médian de 37,6 ans), et la dynamique positive de la population dessinent un territoire en mouvement. Toutefois, les indicateurs sociaux-économiques fragiles et un taux de chômage élevé contribuent à une mixité sociale parfois tendue, palpable dans la diversité des quartiers.
Carte du marché immobilier à Givors
Givors et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Givors
Le climat givordin est tempéré avec une moyenne annuelle de 12,1 °C et des précipitations de 759 mm, inférieures à la moyenne nationale. Les hivers sont modérés (peu de jours de gel prononcé) et les étés peuvent être chauds, adoucis par la proximité du Rhône. Ce profil convient aux acheteurs recherchant un climat doux toute l'année, sans excès, idéal pour une vie active en extérieur. L'altitude de 243 m évite les brouillards persistants des plaines.
À qui s'adresse Givors ?
La ville s'adresse en priorité aux primo-accédants et aux jeunes actifs cherchant un accès propriétaire à moindre coût, avec une desserte correcte vers Lyon. Les familles peuvent y trouver des maisons à prix contenu, dans un environnement doté d'écoles et d'équipements sportifs (56). Les investisseurs à la recherche de rendement y sont également présents, attirés par les petits appartements.
Avantages et limites à Givors
✓ Points forts
- Prix d'entrée très inférieur à la moyenne lyonnaise.
- Desserte ferroviaire et routière excellente pour le quotidien et les déplacements.
- Équipements et services nombreux pour une ville de cette taille.
- Dynamisme démographique (+6,3 % en 5 ans) porteur pour l'avenir.
- Couverture fibre et THD à 100 % sur l'ensemble du territoire.
− À prendre en compte
- Environnement socio-économique fragile (taux de pauvreté élevé).
- Exposition à plusieurs risques naturels (inondation, radon, sismicité modérée).
- Parc de logements globalement ancien et énergivore (classe D dominante).
Composition du parc immobilier à Givors
9 261 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 2 828 maisons et 6 399 appartements à à Givors.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier est marqué par une forte présence locative sociale (42 %) et un taux de propriétaires (41,6 %) inférieur à la moyenne nationale. Seulement 30,6 % sont des maisons, ce qui en fait un marché plutôt orienté vers l'appartement. Le taux de vacance de 8,5 % indique une certaine rotation, potentiellement liée à la précarité d'une partie de la population. Ce parc mixte attire des primo-accédants et des investisseurs, avec une stabilité portée par la demande locative.
Ancienneté du parc à Givors
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 8 195 logements).
- Avant 1919 7,2 % 588 logts
- 1919-1945 10,5 % 859 logts
- 1946-1970 30,4 % 2 493 logts
- 1971-1990 30,9 % 2 534 logts
- 1991-2005 8,4 % 687 logts
- 2006-2019 12,6 % 1 034 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Givors
932 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Givors
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Givors est soumise à plusieurs plans de prévention des risques (PPR), dont trois sont actifs, couvrant des inondations et des risques industriels. La sismicité est modérée et le radon présent de manière significative. Ces contraintes, détaillées par Géorisques, influencent les possibilités de construction et d'assurance. Consulter le cadastre des zones à risque avant toute offre est impératif. La commune a connu 19 arrêtés de catastrophe naturelle, principalement liés à des inondations.
Cas pratique : un achat type à Givors
Acquérir une maison type de 86 m² coûte environ 245 700 €. Cela représente 13,5 années du revenu médian local (18 160 €). Avec un apport de 10 %, un crédit à 3,5 % sur 20 ans conduit à une mensualité d'environ 1 250 €. Ajoutez 180 € par mois en moyenne pour la taxe foncière et les charges, pour un effort total mensuel de près de 1 430 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Givors
- Oublier de vérifier le classement DPE avant offre.
- Négliger la consultation du cadastre des risques Géorisques.
- Surestimer sa capacité d'emprunt avec un taux d'endettement.
- Négocier sans connaître la baisse des prix (-5,1 %).
Points clés à retenir à Givors
- Prix médian à 2 302 €/m², en baisse de 5,1 % sur un an.
- Rendement brut locatif élevé pour les appartements : 7,3 %.
- Climat doux : moyenne annuelle de 12,1 °C.
- Écart important entre maison (2 898 €/m²) et appartement (1 818 €/m²).
- Taxe foncière conséquente : 39,27 % sur le bâti.
- Parc à dominante locative, seulement 41,6 % de propriétaires.
- Facteur "proximité gare" très valorisant.
- Coût total médian : 132 928 € pour un appartement type.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Givors ?
À Givors, la valeur au m² varie fortement entre maisons (2 898 €) et appartements (1 818 €). Pour affiner l'estimation, l'état du bien est crucial : un DPE A ou B peut valoriser un bien de 10 à 15 %. La proximité de la gare (0,7 km) et des 146 commerces locaux est un atout. Pour une maison, la taille du terrain et la vue comptent. Dans un parc ancien (17,7 % d'avant 1945), l'authenticité peut se négocier, mais les travaux de mise aux normes énergétiques pèsent sur le prix de vente.
Estimation indicative d'une maison à Givors
Pour une maison de 91 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
206 661 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un marché devenu acheteur, une surévaluation de seulement 5 % peut bloquer la vente pendant des mois. À l'inverse, une sous-évaluation vous prive d'une part importante de votre patrimoine. Une estimation professionnelle croise les données des ventes récentes (DVF), les spécificités de votre bien (état, exposition, DPE) et les micro-tendances du quartier. À Givors, où le parc est très hétérogène et l'offre nouvelle en recul (-28 % d'autorisations), ce travail d'expertise est indispensable pour définir une stratégie de vente efficace et sécuriser votre projet.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local intègre des facteurs invisibles sur les algorithmes : l'impact exact d'une rue bruyante, la qualité réelle d'une copropriété où 42 % des logements sont sociaux, ou la valeur ajoutée d'une rénovation récente. Il connaît les micro-marchés, comme les zones proches de la gare TGV (18,9 km) plus prisées. Son estimation, fondée sur des visites et des comparables précis, sert aussi d'outil de négociation face à des acheteurs informés. Cela évite une sous-estimation coûteuse ou une surévaluation qui laisse le bien en vente des mois.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m².
- Oublier l'impact d'un DPE F ou G sur la valeur.
- Ne pas visiter le bien pour juger son état réel.
- Ignorer la proximité des commodités (gare, commerces).
Investir à Givors : passer à l'action
Identifier un bien aligné sur la demande locative réelle à Givors demande une connaissance fine des quartiers et de l'état du parc. Notre réseau de professionnels locaux vous aide à transformer cette analyse en acquisition stratégique, en négociant au juste prix un actif résilient.
Les chiffres posent un diagnostic, mais la réussite d'un investissement à Givors se joue sur la sélection précise du bien et du quartier.
Découvrez la valeur précise d'un bien à Givors grâce à l'analyse des 182 dernières transactions DVF.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Givors
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Givors ?
Le prix médian global était de 2 302 €/m² en 2024. Les maisons se vendaient autour de 2 898 €/m² et les appartements à 1 818 €/m², selon les transactions DVF.
Est-ce le bon moment pour acheter un investissement locatif à Givors ?
Le rendement brut des appartements est attractif à 7,3 %. La correction des prix de -5,1 % en 2024 peut représenter une fenêtre d'opportunité, mais le choix du quartier et de l'état du bien est crucial face aux risques locaux.
Givors est-elle plus chère que ses voisines comme Villefontaine ?
Non, Givors est 8 % moins chère que Villefontaine (2 479 €/m²) et 15 % moins chère que L'Isle-d'Abeau. Elle reste l'une des portes d'entrée les plus accessibles de la Métropole de Lyon.
Quel loyer peut-on espérer pour un appartement à Givors ?
Le loyer médian est de 12,0 €/m²/mois. Pour un appartement type de 67 m², cela représente un revenu locatif d'environ 804 € par mois.
Quels sont les risques à connaître avant d'investir à Givors ?
Les principaux risques sont économiques (taux de chômage de 18,1 %), la taxe foncière élevée (39,27 %) et la présence de risques naturels et technologiques (PPR). La vacance locative est également supérieure à la moyenne nationale.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un écart de valorisation de 15 % par rapport à L'Isle-d'Abeau et des indicateurs démographiques similaires, Givors offre un effet de levier plus important pour un investisseur recherchant un rendement locatif immédiat.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Givors.
Communes limitrophes de Givors
Givors est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le coût médian du m² à Givors (2 271 €) se situe dans la moyenne, avec un écart de -37,0 % par rapport dans le Rhône.
Le marché immobilier de Givors est en hausse progressive: +14,9 % entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 948 transactions (source DGFiP/DVF). La dernière année de données traduit une accélération: +11,9 % sur le prix médian.
Marché mixte à Givors: maisons à 2 898 €/m² et appartements à 1 818 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Rapporté au revenu médian de Givors, un logement de 91 m² (263 718 €) représente 14,5 années de ressources brutes.
Loyers observés à Givors: 12,0 €/m²/mois pour un appartement, 12,6 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 7,9 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (1,0 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Les flux de permis restent élevés: 557 logements autorisés et 397 commencés sur la période 2021-2025. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 89 % des logements autorisés.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Givors est dans le maillage urbain et périurbain de l'agglomération lyonnaise. Contexte physique: à 343 m d'altitude, sur un relief de plateau ou de coteaux.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).