01 Le parc de logements
Le parc comprend 8 740 logements dont 7 882 résidences principales, 277 résidences secondaires et 581 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 7 882 | 90,2 % |
| Résidences secondaires | 277 | 3,2 % |
| Logements vacants | 581 | 6,6 % |
Visualisation des trois usages du parc: 90 % d'habitat permanent, 3 % de résidences secondaires et 7 % de logements inoccupés sur un total de 8 740.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 688 | 8,8 % |
| 1919-1945 | 512 | 6,6 % |
| 1946-1970 | 1 537 | 19,8 % |
| 1971-1990 | 2 597 | 33,4 % |
| 1991-2005 | 1 106 | 14,2 % |
| 2006-2019 | 1 335 | 17,2 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 33 %, devant les constructions récentes (17 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 354 | 4,5 % |
| 2 pièces | 998 | 12,7 % |
| 3 pièces | 2 025 | 25,7 % |
| 4 pièces | 2 105 | 26,7 % |
| 5 pièces ou plus | 2 401 | 30,5 % |
Distribution par taille: 17 % de petits logements (T1-T2), 30 % de grands (5p+), moyenne à 3,9 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 7 968 | 8 268 | 8 740 |
| Rés. principales | 7 079 | 7 397 | 7 882 |
| Rés. secondaires | 227 | 235 | 277 |
| Vacants | 662 | 635 | 581 |
Commune voisine de taille comparable, Le Chambon-Feugerolles (31 km) affiche 41,7 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 4 103 | 52,1 % |
| Locataires (privé) | 2 522 | 32,0 % |
| Locataires HLM | 1 104 | 14,0 % |
| Logés gratuitement | 153 | 1,9 % |
Structure d'occupation: propriétaires 52,1 %, locataires 46,0 % — la part HLM s'établit à 14 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 3 762 | 47,7 % |
| Fioul | 748 | 9,5 % |
| Électricité | 2 390 | 30,3 % |
| Gaz bouteille | 78 | 1,0 % |
| Autre (bois…) | 904 | 11,5 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (48 %), suivi par électricité (30 %) et autres sources (bois notamment) (11 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 189 |
| 2 à 4 ans | 1 794 |
| 5 à 9 ans | 1 490 |
| 10 ans ou plus | 3 408 |
| Total ménages | 7 882 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 599 |
| Sous-occupation modérée | 2 474 |
| Sous-occupation accentuée | 1 667 |
| Suroccupation modérée | 437 |
| Suroccupation accentuée | 26 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 236 | 15,7 % |
| 1 voiture | 4 065 | 51,6 % |
| 2 voitures ou plus | 2 581 | 32,7 % |
Ventilation par équipement automobile: 16 % sans véhicule, 52 % mono-motorisés, 33 % multi-motorisés. Par ailleurs, 64,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 4 138 | 3 816 | 117 | 205 |
| 1975 | 4 838 | 4 235 | 240 | 363 |
| 1982 | 5 463 | 4 841 | 198 | 424 |
| 1990 | 6 376 | 5 558 | 207 | 611 |
| 1999 | 6 902 | 6 180 | 249 | 473 |
| 2006 | 7 690 | 6 904 | 332 | 455 |
| 2011 | 7 968 | 7 079 | 227 | 662 |
| 2016 | 8 268 | 7 397 | 235 | 635 |
| 2022 | 8 740 | 7 882 | 277 | 581 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 4 138 à 8 740, soit +111 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 171 | 1 140 | 1 195 | 1 168 | 1 148 | 756 |
| Dont vacants > 2 ans | 392 | 440 | 436 | 438 | 384 | 381 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 84 | 1,9 % |
| Classe B | 128 | 2,8 % |
| Classe C | 1 801 | 39,8 % |
| Classe D | 1 447 | 32,0 % |
| Classe E | 688 | 15,2 % |
| Classe F | 249 | 5,5 % |
| Classe G | 129 | 2,9 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (40 %), 44 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 443 | 9,8 % |
| Classe B | 866 | 19,1 % |
| Classe C | 1 557 | 34,4 % |
| Classe D | 927 | 20,5 % |
| Classe E | 470 | 10,4 % |
| Classe F | 190 | 4,2 % |
| Classe G | 73 | 1,6 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 34 %, 63 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 227 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 205 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 186 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 178 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 147 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 85 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 85 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 227 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 26 | 58 |
| Classe B | 33 | 95 |
| Classe C | 331 | 1 470 |
| Classe D | 312 | 1 135 |
| Classe E | 171 | 517 |
| Classe F | 78 | 171 |
| Classe G | 75 | 54 |
Performance comparée: maisons classées C (211), appartements classés C (183), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 50 |
| T2 | 296 |
| T3 | 645 |
| T4 | 515 |
| T5+ | 92 |
Faut-il investir à Montbrison en 2026 ?
Ancienne capitale du Forez, Montbrison combine patrimoine historique et fonctions de pôle de services dans la plaine du Forez. Sa démographie est positive (+3 % sur 5 ans) et son tissu économique actif, avec un taux de renouvellement des entreprises de 12,2 %. Le marché immobilier local, après un pic en 2022, traverse une phase de correction qui invite à une analyse nuancée.
Montbrison se situe dans le top 20 % des communes les plus attractives de la Loire, un atout majeur pour soutenir la demande locative.
Verdict
➤ Investir ici exige de viser la location annuelle en appartement pour son rendement, en acceptant un horizon moyen terme et une sélection rigoureuse du bien.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut élevé : 5,9 % pour les appartements
- ✓ Correction récente : -1,6 % en 2024, point d'entrée potentiel
- ✓ Services très développés : ICS 9,4/10, cadre de vie complet
- ⚠ Accessibilité faible : IAI 2/10, prix élevés pour les revenus locaux
- ⚠ Risque radon significatif : contrainte géographique à intégrer
- ⚠ Chômage à 11,2 % : fragilité économique locale
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 2 099 €/m², Montbrison se situe en dessous de la moyenne nationale des villes de taille comparable.
- Supérieure de 14 % à la moyenne du département de la Loire, elle affiche une valorisation soutenue par son statut de pôle de services.
- Son rendement locatif brut de 5,9 % dépasse largement celui des grandes métropoles comme Lyon ou Saint-Étienne.
Analyse du marché immobilier à Montbrison
Le marché immobilier de Montbrison affiche une pression notable (IPI 6,2/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Montbrison
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,2
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Une pression immobilière élevée (6,2/10) indique un marché actif et concurrentiel, exigeant une réaction rapide lors d'une opportunité.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUne pression immobilière élevée (6,2/10) indique un marché actif et concurrentiel, exigeant une réaction rapide lors d'une opportunité.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,0
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Une accessibilité très faible (2/10) indique que les prix dépassent la capacité d'achat locale, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenUne accessibilité très faible (2/10) indique que les prix dépassent la capacité d'achat locale, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,4
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Une opportunité locative élevée (6/10) confirme une demande locative solide, favorable aux investissements en location annuelle.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréUne opportunité locative élevée (6/10) confirme une demande locative solide, favorable aux investissements en location annuelle.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,2
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Une pression touristique faible (2,2/10) limite les perspectives de location saisonnière, à réserver à des biens très spécifiques.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleUne pression touristique faible (2,2/10) limite les perspectives de location saisonnière, à réserver à des biens très spécifiques.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2141,2 — Percentile dept : 64/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 6,7 — Percentile dept : 70/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 3,2 — Percentile dept : 30/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 3,0 — Percentile dept : 66/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 1007,7 — Percentile dept : 97/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 6,7 — Percentile dept : 30/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 46,9 — Percentile dept : 9/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 12,6 — Percentile dept : 8/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 47,9 — Percentile dept : 97/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,2 — Percentile dept : 30/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,0 — Percentile dept : 66/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 25/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2141,2 — Percentile dept : 37/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 3,2 — Percentile dept : 30/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 25/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 6,6 — Percentile dept : 35/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 1007,7 — Percentile dept : 3/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Montbrison : opportunités et risques
Investir à Montbrison en 2026 se justifie d'abord par le rendement locatif brut, évalué à 5,9 % pour les appartements d'après la carte des loyers. Ce taux, nettement supérieur à celui des grandes métropoles, compense partiellement la faible perspective de plus-value immédiate. La stratégie à privilégier est la location annuelle, ciblant les actifs du bassin d'emploi local, les étudiants (présence de 19 établissements scolaires) ou les ménages modestes, dans un parc locatif privé où les logements sociaux représentent 19 % du total.
Néanmoins, cet investissement n'est pas sans risques. Le taux de chômage local de 11,2 % et un revenu médian de 22 210 € indiquent une fragilité économique qui peut peser sur la solvabilité des locataires et la liquidité du marché à la revente. De plus, la taxe foncière, à 38,84 %, vient rogner le rendement net, estimé autour de 3,6 % après charges.
Enfin, la présence d'un risque radon significatif et de 8,4 % de passoires thermiques dans le parc impose une vigilance accrue lors de l'acquisition. La loi Climat et Résilience interdit déjà la location des logements classés G et imposera des rénovations. Un diagnostic précis et un budget travaux potentiel sont donc des prérequis incontournables pour tout investisseur.
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Données du marché immobilier à Montbrison
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian à Montbrison s'établit à 2 099 €/m² selon les données DVF 2024, en repli de 1,6 % sur un an. Cette correction modérée fait suite à un pic de valorisation en 2022, caractéristique d'un marché qui a surfé sur la période de taux bas avant de se normaliser. La résistance relative des maisons (+9 % par rapport à 2020 contre +2 % pour les appartements) indique une demande ancrée dans le profil familial et résidentiel de la commune.
Comparée aux voisines du département, Montbrison affiche une valorisation intermédiaire. Elle est 14 % moins chère que Rive-de-Gier, mais 5 % plus chère que Le Chambon-Feugerolles. Cet écart s'explique par sa position de pôle de centralité au sein de Loire Forez Agglomération, confirmée par un indice d'attractivité territoriale de 8,4/10. La pression immobilière reste élevée (IPI 6,2/10), signe d'un marché actif.
Le volume de transactions, bien qu'en baisse, reste soutenu avec 240 ventes en 2024. Cette liquidité, couplée à un taux de logements vacants de 6,6 % (proche de la moyenne nationale), confère au marché une certaine robustesse. Toutefois, l'accessibilité est faible (IAI 2/10), le prix d'une maison type représentant 9,6 années de revenu médian local, ce qui suggère que le marché est partiellement porté par des acheteurs extérieurs.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Montbrison Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Montbrison sur les cinq dernières années révèle un cycle classique : une hausse continue jusqu'à un pic en 2022 à 2 400 €/m², suivi d'une correction de près de 10 % en 2023-2024. Cette baisse de 1,6 % sur un an ramène le prix médian à 2 099 €/m², un niveau proche de celui de 2020. Les maisons résistent mieux que les appartements, avec un écart de prix médian de près de 200 €/m². Comparée à des communes comme Firminy, Montbrison conserve une prime de 4 %, justifiée par son statut de chef-lieu d'arrondissement et sa très haute dotation en services. Pour un acheteur en 2026, cette phase de correction pourrait offrir un point d'entrée plus favorable, mais la dynamique à moyen terme dépendra du maintien de l'attractivité résidentielle.
Évolution du marché immobilier de Montbrison
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 1 878 €/m² → 2 099 €/m² (+11,8 %), volume annuel actuel 248 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'analyse financière, basée sur les données DVF et de loyers 2024, montre un équilibre entre effort et rendement. Pour un appartement type de 63 m² à 129 780 €, le loyer médian estimé est de 643 € par mois, soit un rendement brut de 5,9 %. Après déduction des charges standards (vacance, gestion, taxe foncière à 38,84 %), le rendement net tombe autour de 3,6 %. L'effort résiduel mensuel, après déduction du loyer perçu d'une éventuelle mensualité de crédit, peut être modeste si l'apport est conséquent. Les maisons, avec un rendement brut de 5,0 %, demandent un investissement initial plus lourd (environ 214 000 € pour 95 m²) et sont moins accessibles pour les revenus locaux, nécessitant près de 10 années de revenu médian.
Acheter vs Louer — appartement 65 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
48,4 % de maisons et 51,6 % d'appartements parmi les 248 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 48,4 % de maisons et 51,6 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 248 | 120 | 128 |
| Prix médian/m² | 2 099 € | 2 252 € | 1 931 € |
| Prix moyen/m² | 2 318 € | ||
| Surface médiane | – | 91 m² | 65 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 258 | 1 878 € |
| 2022 | 243 | 2 234 € |
| 2023 | 241 | 2 020 € |
| 2024 | 201 | 2 000 € |
| 2025 | 248 | 2 099 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Montbrison est vigoureuse : 822 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, avec une tendance haussière de +33 % par rapport à la période quinquennale précédente. En 2024, 92 logements ont été autorisés. Cette accélération répond à une pression démographique positive (+3 % sur 5 ans) et à une attractivité résidentielle forte. Néanmoins, ce rythme de construction, s'il se maintient, doit être mis en regard d'une demande locative solide mais portée par un bassin d'emploi local au taux de chômage élevé (11,2 %). Le risque de sur-offre à moyen terme paraît limité, mais la nouvelle construction pourrait capter une part croissante de la demande, exerçant une pression à la baisse sur les prix de l'ancien dans certains segments.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 3 474 autorisations et 2 732 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 79 %.
Vacance longue durée à Montbrison
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Montbrison (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Montbrison totalise 775 logements sur 5 ans, soit +18 % vs la période antérieure.
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Fourchettes de loyers à Montbrison
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Montbrison
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (38,84 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net s'obtient en déduisant plusieurs charges du brut. À Montbrison, la taxe foncière sur le bâti est de 38,84 %. Il faut aussi comptabiliser les frais de gestion locative (environ 6 à 8 % du loyer), une provision pour vacance (le taux local est de 6,6 %) et d'éventuels travaux. Pour un appartement, le rendement net moyen de 3,6 % signifie qu'environ 40 % du rendement brut est absorbé par ces postes.
Performance énergétique du parc à Montbrison
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 526 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Montbrison est C, avec 8,4 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante C (189 kWh/m²/an) place Montbrison dans une position moyenne. Seulement 8,4 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un chiffre relativement bas qui limite le risque de dépréciation réglementaire à court terme. Cependant, la loi Climat et Résilience imposera progressivement des travaux de rénovation pour les logements les moins performants loués ou vendus. Vérifier le DPE reste crucial.
Calculateur de rendement à Montbrison
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Cas pratique : un investissement type à Montbrison
Pour un appartement de 63 m² (surface correspondant au prix médian de 129 780 €), le loyer médian de 10,2 €/m² génère environ 643 € par mois. Avec un apport de 20 % et un crédit à 4 % sur 20 ans, la mensualité serait proche de 530 €. Le loyer couvrirait alors l'emprunt, dégageant un cash-flow neutre avant impôts et charges de copropriété.
Erreurs à éviter quand on investit à Montbrison
- Oublier la taxe foncière élevée (38,84 %) dans le calcul de rentabilité.
- Tabler sur un loyer supérieur au marché (10,2 €/m² pour un appartement).
- Négliger le diagnostic radon, obligatoire dans la zone.
- Surévaluer le bien sans considérer la concurrence du neuf.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché montbrisonnais suit un cycle annuel classique. Le printemps (mars-juin) est la période la plus active pour les ventes, avec une offre étoffée. L'automne (septembre-octobre) peut aussi être propice, avant la trêve hivernale. La perception de la taxe foncière en septembre incite parfois les vendeurs à conclure avant. L'été et la période de Noissons sont plus calmes, offrant parfois des opportunités de négociation avec moins de concurrence.
Le saviez-vous ?
- Montbrison abrite 18 monuments historiques protégés.
- Le taux de logements sociaux y est de 19,0 %.
- La commune a autorisé 822 logements neufs en cinq ans.
S'installer à Montbrison : cadre de vie et logement
S'installer à Montbrison, c'est choisir une petite ville au cadre de vie complet, dotée de 884 équipements selon l'INSEE. Les résidents bénéficient d'une offre exceptionnelle en santé (264 équipements) et en services de proximité (327), ce qui limite les déplacements pour la vie quotidienne. Le centre historique, avec ses 18 monuments protégés, offre un charme patrimonial indéniable, tandis que la connexion à Saint-Étienne (32 km) ou à l'aéroport de Saint-Étienne-Bouthéon (20 km) ouvre sur l'extérieur.
Le territoire n'est pas sans contraintes. L'altitude moyenne de 414 mètres et les précipitations annuelles de 665 mm définissent un climat frais. Surtout, la présence d'un risque radon significatif et de 13 risques naturels recensés doit être intégrée au projet d'achat, influençant le choix du secteur et les assurances. La connectivité numérique, avec un score de 8/100, est un point faible notable pour les télétravailleurs, malgré un taux de couverture fibre correct de 75,5 %.
Carte du marché immobilier à Montbrison
Montbrison et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Montbrison
Le climat est de type semi-continental avec une influence montagnarde. La température moyenne de 11,0 °C et les précipitations annuelles de 665 mm correspondent à un environnement frais et humide. Les hivers peuvent être froids (altitude de 414 m), mais les étés sont généralement agréables. Ce profil convient aux personnes recherchant un rythme de vie calme, loin des fortes chaleurs estivales, et appréciant la verdure.
Composition du parc immobilier à Montbrison
8 740 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Montbrison combine 50,8 % de maisons et 49,2 % d'appartements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier est équilibré : 50,8 % de maisons et 49,2 % d'appartements. La forte proportion de propriétaires occupants (52,1 %) et le faible taux de résidences secondaires (3,2 %) indiquent un marché ancré et stable, porté par une demande résidentielle réelle. Le taux de vacance de 6,6 % est légèrement supérieur à la moyenne nationale, indiquant peut-être quelques opportunités de renovation dans l'ancien.
Ancienneté du parc à Montbrison
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 775 logements).
- Avant 1919 8,8 % 688 logts
- 1919-1945 6,6 % 512 logts
- 1946-1970 19,8 % 1 537 logts
- 1971-1990 33,4 % 2 597 logts
- 1991-2005 14,2 % 1 106 logts
- 2006-2019 17,2 % 1 335 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Montbrison
884 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Montbrison
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La principale vigilance concerne le radon, un gaz naturel radioactif, dont la présence est significative dans le sous-sol. La sismicité est classée faible. Les 13 risques naturels recensés et les 8 arrêtés de catastrophe naturelle historiques concernent surtout les inondations et mouvements de terrain. Avant tout achat, consulter le Plan de Prévention des Risques (PPR) permet de connaître les contraintes précises sur le bien.
Cas pratique : un achat type à Montbrison
Une maison type de 95 m² représente un investissement d'environ 214 000 €. Cela équivaut à près de 10 années du revenu médian local (22 210 €). Avec un apport de 10 %, un emprunt sur 20 ans à 4 % génère une mensualité d'environ 1 150 €. Il faut ajouter les frais de notaire (environ 8 %) et les potentiels travaux de rénovation énergétique.
Erreurs à éviter quand on achète à Montbrison
- Faire une offre sans avoir consulté le DPE du logement.
- Ignorer le plan de prévention des risques (PPR) local.
- Négliger les frais de chauffage liés au climat frais.
- Oublier de vérifier la couverture fibre pour le télétravail.
Points clés à retenir à Montbrison
- Prix médian global de 2 099 €/m², en légère baisse annuelle.
- Rendement net d'environ 3,6 % après charges et impôts.
- Climat frais et humide, typique du Forez (11 °C de moyenne).
- Marché en phase de correction des prix (-1,6 %).
- Écart entre maisons (2 252 €/m²) et appartements (1 931 €/m²).
- Taxe foncière parmi les plus élevées du département (38,84 %).
- Une commune patrimoniale avec 18 monuments historiques.
- La localisation intra-communale crée de fortes variations de valeur.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Montbrison ?
La valeur à Montbrison est très sensible à la localisation intra-communale. La proximité du centre historique, des 18 monuments, des 19 écoles et de la gare (1,3 km) peut majorer le prix. L'état du bien et son DPE sont devenus déterminants : une passoire thermique se vend avec une décote significative. Pour une maison, la surface du terrain et la vue sont valorisantes. Pour un appartement, la présence de la fibre (75,5 % de couverture) et l'étage sont discriminants.
Estimation indicative d'une maison à Montbrison
Pour une maison de 91 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
191 009 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local intègre des paramètres invisibles aux algorithmes. Il connaît l'attractivité variable des quartiers, l'impact réel d'une vue dégagée ou d'un risque radon. Son expertise permet d'ajuster le prix en fonction de l'état exact (humidité, toiture) et des attentes précises des acheteurs montbrisonnais, souvent familiaux. Il anticipe aussi l'effet de la construction neuve (822 logements autorisés en 5 ans) sur la valorisation de l'ancien. Son estimation crédible facilite une négociation rapide.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Appliquer un prix au m² moyen sans distinction de type de bien.
- Minimiser l'impact d'un DPE F ou G sur la valeur.
- Ne pas visiter le bien pour évaluer son état réel.
- Ignorer les projets d'aménagement ou de construction à proximité.
Investir à Montbrison : passer à l'action
Les données DVF 2024 posent un diagnostic, mais un investissement réussi se joue sur la sélection du bien, la négociation et la compréhension des micro-secteurs. Notre réseau de professionnels locaux connaît Montbrison en profondeur et peut vous aider à transformer cette analyse en acquisition rentable.
Le potentiel locatif est réel, mais sa concrétisation dépend d'une expertise fine du tissu urbain et des secteurs porteurs.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Montbrison grâce aux dernières transactions DVF 2024 et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 240 ventes réelles à Montbrison
- Évolution des prix et dynamique du marché local
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Montbrison
Quel est le prix immobilier moyen à Montbrison ?
Le prix médian est de 2 099 €/m² en 2024. Les maisons se négocient autour de 2 252 €/m² et les appartements à 1 931 €/m², pour des surfaces médianes respectives de 95 m² et 63 m².
Est-ce le bon moment pour investir à Montbrison ?
Le marché est en correction (-1,6 % en 2024), offrant un point d'entrée potentiel. Le rendement locatif brut des appartements est attractif à 5,9 %, mais l'investissement est à réserver aux stratégies de location annuelle sur le moyen terme, en raison de la fragilité économique locale.
Montbrison est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Montbrison est environ 4 % plus chère que Le Chambon-Feugerolles mais 103 % moins chère que Brignais. Son prix au m² est supérieur à la moyenne des petites villes du département, justifié par son rôle de pôle de services.
Quel rendement locatif espérer à Montbrison ?
Le rendement locatif brut est estimé à 5,9 % pour un appartement et 5,0 % pour une maison. Après déduction des charges courantes (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net approximatif tombe à respectivement 3,6 % et 3,1 %.
Quels sont les quartiers à privilégier à Montbrison ?
Les secteurs les plus demandés sont généralement proches du centre historique et de ses services, ainsi que les zones récentes bien connectées. Il est crucial d'éviter les secteurs à fort risque radon et de se renseigner sur la qualité thermique du bien, 8,4 % du parc étant des passoires énergétiques.
Marché immobilier des communes voisines
Montbrison reste nettement plus accessible que des communes voisines comme Brignais (+103 %) ou Francheville (+125 %), tout en offrant un niveau d'équipements et une attractivité similaires, ce qui crée un effet de levier intéressant pour l'investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Montbrison.
Communes limitrophes de Montbrison
Montbrison est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Montbrison s'établit à 2 099 € sur 248 transactions enregistrées en 2026 — un niveau proche de la médiane départementale de la Loire (1 815 €/m²).
Le marché immobilier de Montbrison est en hausse progressive: +11,8 % entre 2021 et 2025. 1 191 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Évolution annuelle récente: +5,0 %.
La ventilation des ventes associe 48,4 % de maisons et 51,6 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Le bien médian (91 m² à 204 932 €) équivaut à 9,2 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Montbrison avoisinent 10,2 €/m² pour les appartements et 9,3 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,3 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Montbrison (3,2 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Construction neuve active à Montbrison: l'équivalent de 155 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Le gros des permis concerne des logements collectifs (60 % des autorisations sur 2021-2025).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Montbrison est caractéristique du Forez. La géographie joue son rôle: la commune est en contexte de collines, à une altitude moyenne de 370 m.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.