01 Le parc de logements
Le parc comprend 2 207 logements dont 2 084 résidences principales, 19 résidences secondaires et 104 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 2 084 | 94,4 % |
| Résidences secondaires | 19 | 0,9 % |
| Logements vacants | 104 | 4,7 % |
Parmi les 2 207 logements du parc, 94 % assurent la fonction de résidence principale, contre 1 % de secondaires et 5 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 57 | 2,7 % |
| 1919-1945 | 7 | 0,3 % |
| 1946-1970 | 129 | 6,2 % |
| 1971-1990 | 650 | 31,3 % |
| 1991-2005 | 465 | 22,4 % |
| 2006-2019 | 772 | 37,1 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 37 % des logements relèvent de la période 2006-2019, le segment d'avant 1919 restant à 3 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 13 | 0,6 % |
| 2 pièces | 181 | 8,7 % |
| 3 pièces | 376 | 18,0 % |
| 4 pièces | 649 | 31,1 % |
| 5 pièces ou plus | 865 | 41,5 % |
Taille moyenne: 4,3 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 42 %, les T1-T2 9 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 1 347 | 1 522 | 2 207 |
| Rés. principales | 1 302 | 1 454 | 2 084 |
| Rés. secondaires | 11 | 12 | 19 |
| Vacants | 33 | 56 | 104 |
72,4 % de part de propriétaires à Bouloc, commune de population comparable à 9 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 1 374 | 65,9 % |
| Locataires (privé) | 467 | 22,4 % |
| Locataires HLM | 232 | 11,1 % |
| Logés gratuitement | 11 | 0,5 % |
La répartition du parc occupé: 65,9 % de propriétaires, 33,5 % de locataires, dont 11 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 012 | 48,6 % |
| Fioul | 69 | 3,3 % |
| Électricité | 844 | 40,5 % |
| Gaz bouteille | 22 | 1,1 % |
| Autre (bois…) | 136 | 6,5 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 49 %. électricité pèse 41 %, autres sources (bois notamment) 7 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 272 |
| 2 à 4 ans | 572 |
| 5 à 9 ans | 254 |
| 10 ans ou plus | 985 |
| Total ménages | 2 084 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 400 |
| Sous-occupation modérée | 520 |
| Sous-occupation accentuée | 526 |
| Suroccupation modérée | 55 |
| Suroccupation accentuée | 5 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 96 | 4,6 % |
| 1 voiture | 908 | 43,6 % |
| 2 voitures ou plus | 1 080 | 51,8 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 5 % sans voiture, 44 % à une voiture et 52 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 88,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 186 | 157 | 12 | 17 |
| 1975 | 291 | 248 | 16 | 27 |
| 1982 | 487 | 453 | 15 | 19 |
| 1990 | 782 | 745 | 11 | 26 |
| 1999 | 1 015 | 981 | 9 | 25 |
| 2006 | 1 254 | 1 225 | 9 | 20 |
| 2011 | 1 347 | 1 302 | 11 | 33 |
| 2016 | 1 522 | 1 454 | 12 | 56 |
| 2022 | 2 207 | 2 084 | 19 | 104 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 186 logements à l'origine, 2 207 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 115 | 143 | 85 | 127 | 123 | 78 |
| Dont vacants > 2 ans | 11 | 27 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 32 | 4,7 % |
| Classe B | 64 | 9,3 % |
| Classe C | 470 | 68,5 % |
| Classe D | 69 | 10,1 % |
| Classe E | 34 | 5,0 % |
| Classe F | 14 | 2,0 % |
| Classe G | 3 | 0,4 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (69 %), 83 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 156 | 22,7 % |
| Classe B | 87 | 12,7 % |
| Classe C | 382 | 55,7 % |
| Classe D | 36 | 5,2 % |
| Classe E | 19 | 2,8 % |
| Classe F | 4 | 0,6 % |
| Classe G | 2 | 0,3 % |
Émissions CO₂: 56 % des logements relèvent de la classe C, 91 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 154 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 246 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 161 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 156 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 138 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 85 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 246 kWh/m²/an (1948-1974), minimum 85 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 15 | 17 |
| Classe B | 41 | 23 |
| Classe C | 178 | 292 |
| Classe D | 56 | 13 |
| Classe E | 29 | 5 |
| Classe F | 14 | 0 |
| Classe G | 3 | 0 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe C (148 kWh/m²/an) et appartements en classe C (96).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 4 |
| T2 | 106 |
| T3 | 177 |
| T4 | 56 |
| T5+ | 8 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Gratentour (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Gratentour est le bourg ayant la consommation énergétique la plus basse (DPE) du département Haute-Garonne. (sur 65 bourgs entre 2 000 et 5 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Le parc de Gratentour rassemble 2 207 logements au recensement de 2022, dont l'essentiel sert de résidence principale (2 084 unités). Le parc est à dominante pavillonnaire avec 77,6 % de maisons et 22,4 % d'appartements. Le cadre local de Gratentour est dans le sud-ouest occitan, entre causses et plateaux, en plaine, à 109 m d'altitude.
Côté occupation, la propriété l'emporte (65,9 %) sur la location (33,5 %). Le segment social représente 11,1 % du parc occupé à titre principal. La commune respecte les obligations SRU avec 21,2 % de logements sociaux (cible 20,0 %).
Selon l'INSEE, 37,1 % du parc de Gratentour remonte à la période 2006-2019, indice d'un essor résidentiel récent. Côté performance énergétique, le parc affiche une classe dominante C et une consommation moyenne de 122 kWh/m²/an, inférieure à la moyenne nationale (203). Le gaz de ville est la première source de chauffage du parc (48,6 %).
Entre le recensement 2016 et celui de 2022, le parc de Gratentour a gagné +45,0 % de logements. La multi-motorisation est la norme à Gratentour: 51,8 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Gratentour est dans le sud-ouest occitan, entre causses et plateaux. Sur le plan physique, la commune est en plaine, à 109 m d'altitude, un cadre qui influe sur les attentes résidentielles.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 2 084 résidences principales de Gratentour et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
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Verdict
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Points clés
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Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 18 % du Haute-Garonne
Analyse du marché immobilier à Gratentour
Acheter demande un effort important : 7,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,9 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Gratentour
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Gratentour s'établit à 2 792 €, sur la base de 50 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Gratentour se positionne dans le top 18 % des communes les plus chères du Haute-Garonne.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 58,2 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Gratentour Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Gratentour
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 2 855 €/m² → 2 792 €/m² (-2,2 %), volume annuel actuel 50 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 57 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
86,0 % de maisons et 14,0 % d'appartements parmi les 50 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (86,0 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 2 822 €/m² pour les maisons et 2 558 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 50 | 43 | 7 |
| Prix médian/m² | 2 792 € | 2 822 € | 2 558 € |
| Prix moyen/m² | 2 712 € | ||
| Surface médiane | – | 90 m² | 57 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 48 | 2 855 € |
| 2022 | 60 | 2 987 € |
| 2023 | 51 | 2 936 € |
| 2024 | 65 | 2 784 € |
| 2025 | 50 | 2 792 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 34 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 2 276 autorisations pour 1 528 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Gratentour
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Gratentour (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 158 logements autorisés à à Gratentour, dont 17 en 2025 (-68 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Gratentour
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Gratentour
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (58,20 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Gratentour
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 686 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Gratentour: la classe C domine, 2,5 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Calculateur de rendement à Gratentour
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Gratentour : cadre de vie et logement
Gratentour compte 4 906 habitants, à 161 m d'altitude. Le climat local affiche 14,0 °C de moyenne annuelle et 665 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 10 appellations d'origine rattachées au terroir local et 161 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Gratentour
Gratentour et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Gratentour
Composition du parc immobilier à Gratentour
2 207 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (77,9 %) et collectif (22,1 %).
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc à Gratentour
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 2 080 logements).
- Avant 1919 2,7 % 57 logts
- 1919-1945 0,3 % 7 logts
- 1946-1970 6,2 % 129 logts
- 1971-1990 31,3 % 650 logts
- 1991-2005 22,4 % 465 logts
- 2006-2019 37,1 % 772 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Gratentour
161 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Gratentour
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Gratentour
Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
251 280 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Gratentour
Quel est le prix de l'immobilier à Gratentour ?
Le prix médian au m² à Gratentour est de 2 792 € (données DVF, 50 transactions). Pour une maison de 90 m² (surface médiane locale), compter environ 254 000 €.
Comment Gratentour se situe-t-elle dans le Haute-Garonne ?
Gratentour se situe dans le top 18 % des communes les plus chères du Haute-Garonne.
Quel rendement locatif espérer à Gratentour ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Gratentour est de 4,7 % (loyer de 11,0 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Gratentour
Gratentour est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Gratentour ressort à 2 792 € (source DVF, 50 ventes en 2026) — en ligne avec le positionnement habituel de l'Haute-Garonne.
Peu de variation du prix médian au m² entre 2021 et 2025 (-2,2 %). Sur l'ensemble de la période, 274 transactions sont recensées par les données DVF.
La maison individuelle domine les ventes de Gratentour (86,0 % des transactions), à un prix médian de 2 822 €/m². Le bien médian (90 m² à 253 980 €) équivaut à 10,2 années de revenu médian au niveau communal.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 12,5 € (appartements) et 11,0 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Ratio loyer annuel / prix: 5,9 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 0,9 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les permis de construire autorisent 32 logements par an en moyenne sur la période 2021-2025. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 67 % des autorisations de la période).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Gratentour est dans le sud-ouest occitan, entre causses et plateaux. Le cadre géographique (en plaine, à 109 m d'altitude) nuance l'analyse du marché.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.