01 Le parc de logements
Le parc comprend 915 logements dont 854 résidences principales, 8 résidences secondaires et 53 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 854 | 93,3 % |
| Résidences secondaires | 8 | 0,9 % |
| Logements vacants | 53 | 5,8 % |
Parmi les 915 logements du parc, 93 % assurent la fonction de résidence principale, contre 1 % de secondaires et 6 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 34 | 4,4 % |
| 1919-1945 | 7 | 0,9 % |
| 1946-1970 | 59 | 7,6 % |
| 1971-1990 | 158 | 20,3 % |
| 1991-2005 | 193 | 24,8 % |
| 2006-2019 | 327 | 42,0 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 2006-2019 domine (42 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 4 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 11 | 1,3 % |
| 2 pièces | 67 | 7,8 % |
| 3 pièces | 136 | 15,9 % |
| 4 pièces | 265 | 31,0 % |
| 5 pièces ou plus | 375 | 43,9 % |
Taille moyenne: 4,4 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 44 %, les T1-T2 9 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 621 | 678 | 915 |
| Rés. principales | 582 | 628 | 854 |
| Rés. secondaires | 7 | 4 | 8 |
| Vacants | 32 | 46 | 53 |
À Labastide-Saint-Sernin (3 km, 1 925 hab.), la part de propriétaires s'élève à 78,9 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 597 | 69,9 % |
| Locataires (privé) | 218 | 25,5 % |
| Locataires HLM | 28 | 3,3 % |
| Logés gratuitement | 11 | 1,3 % |
Occupation des résidences principales — 69,9 % appartiennent à leurs occupants, 28,8 % sont louées, avec 3 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 203 | 23,8 % |
| Fioul | 25 | 2,9 % |
| Électricité | 497 | 58,2 % |
| Gaz bouteille | 11 | 1,3 % |
| Autre (bois…) | 118 | 13,8 % |
Répartition des modes de chauffage: 58 % au électricité, 24 % pour gaz de ville, 14 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 98 |
| 2 à 4 ans | 218 |
| 5 à 9 ans | 220 |
| 10 ans ou plus | 318 |
| Total ménages | 854 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 130 |
| Sous-occupation modérée | 273 |
| Sous-occupation accentuée | 215 |
| Suroccupation modérée | 23 |
| Suroccupation accentuée | 5 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 34 | 4,0 % |
| 1 voiture | 301 | 35,2 % |
| 2 voitures ou plus | 519 | 60,8 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 4 % sans, 35 % à une voiture, 61 % multi-motorisés. Par ailleurs, 90,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 122 | 97 | 7 | 18 |
| 1975 | 199 | 163 | 10 | 26 |
| 1982 | 269 | 242 | 6 | 21 |
| 1990 | 294 | 277 | 6 | 11 |
| 1999 | 400 | 381 | 7 | 12 |
| 2006 | 499 | 470 | 6 | 23 |
| 2011 | 621 | 582 | 7 | 32 |
| 2016 | 678 | 628 | 4 | 46 |
| 2022 | 915 | 854 | 8 | 53 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 122 à 915, soit +650 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 79 | 82 | 64 | 55 | 58 | 33 |
| Dont vacants > 2 ans | 17 | 14 | 13 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 26 | 9,7 % |
| Classe B | 40 | 14,9 % |
| Classe C | 152 | 56,7 % |
| Classe D | 29 | 10,8 % |
| Classe E | 9 | 3,4 % |
| Classe F | 6 | 2,2 % |
| Classe G | 6 | 2,2 % |
Le graphique décompose les 268 diagnostics par étiquette énergétique: 57 % en C, 81 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 133 | 49,6 % |
| Classe B | 41 | 15,3 % |
| Classe C | 70 | 26,1 % |
| Classe D | 13 | 4,9 % |
| Classe E | 2 | 0,7 % |
| Classe F | 4 | 1,5 % |
| Classe G | 5 | 1,9 % |
Répartition climat du parc: A concentre 50 % des diagnostics et 91 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 157 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 218 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 172 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 156 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 136 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 74 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 218 kWh/m²/an (1948-1974), minimum 74 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 25 | 1 |
| Classe B | 35 | 5 |
| Classe C | 61 | 91 |
| Classe D | 9 | 20 |
| Classe E | 9 | 0 |
| Classe F | 6 | 0 |
| Classe G | 6 | 0 |
Performance comparée: maisons classées C (134), appartements classés C (144), en kWh/m²/an.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 9 |
| T3 | 15 |
| T4 | 6 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Cépet (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Au recensement INSEE 2022, Cépet totalise 915 logements dont 93,3 % de résidences principales — un parc à vocation résidentielle permanente. Le pavillonnaire l'emporte largement (83,0 %), le collectif assurant 17,0 % du parc. La commune est au cœur de l'arrière-pays occitan, en contexte de plaine (altitude moyenne: 115 m).
Avec 69,9 % de propriétaires et 28,8 % de locataires, Cépet se range du côté des communes à majorité propriétaire. 3,3 % des logements occupés à titre principal sont des HLM.
Le parc neuf pèse lourd: 42,1 % des logements construits depuis 2006. Bonne tenue énergétique du parc de Cépet: classe C en tête et consommation moyenne (138 kWh/m²/an) sous la moyenne nationale. La source de chauffage la plus répandue est le électricité (58,2 %).
Le nombre de logements de Cépet a bondi de +35,0 % entre les recensements 2016 et 2022. La multi-motorisation est la norme à Cépet: 60,8 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Le contexte régional pèse sur le parc local — Cépet est au cœur de l'arrière-pays occitan. Cépet est en contexte de plaine (altitude moyenne: 115 m), autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 854 résidences principales de Cépet et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
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Prix médian au m² à 2 697 € à Cépet, dans un marché de 33 transactions annuelles.
Verdict
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Points clés
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Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 22 % du Haute-Garonne
Analyse du marché immobilier à Cépet
Acheter demande un effort important : 7,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,5 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Cépet
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Cépet s'établit à 2 697 €, sur la base de 33 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Cépet se positionne dans le top 22 % des communes les plus chères du Haute-Garonne.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 58,1 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Cépet Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Cépet
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 2 368 €/m² → 2 697 €/m² (+13,9 %), volume annuel actuel 33 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 57 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
72,7 % de maisons et 27,3 % d'appartements parmi les 33 transactions enregistrées.
72,7 % maisons, 27,3 % appartements sur 33 ventes: le collectif pèse 27,3 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 33 | 24 | 9 |
| Prix médian/m² | 2 697 € | 2 832 € | 2 544 € |
| Prix moyen/m² | 2 744 € | ||
| Surface médiane | – | 88 m² | 57 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 45 | 2 368 € |
| 2022 | 29 | 2 527 € |
| 2023 | 27 | 3 110 € |
| 2024 | 16 | 2 755 € |
| 2025 | 33 | 2 697 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 2 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 808 autorisations pour 724 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Cépet
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Cépet (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 74 logements autorisés à à Cépet, dont 1 en 2025 (-73 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Cépet
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Cépet
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (58,06 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Cépet
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 268 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Cépet: la classe C domine, 4,5 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Cépet
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Cépet : cadre de vie et logement
Cépet compte 2 389 habitants, à 143 m d'altitude. Le climat local affiche 13,5 °C de moyenne annuelle et 720 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 10 appellations d'origine rattachées au terroir local et 74 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Cépet
Cépet et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Cépet
Composition du parc immobilier à Cépet
915 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 83,1 % du parc à Cépet, 16,9 % en collectif.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Cépet
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 777 logements).
- Avant 1919 4,4 % 34 logts
- 1919-1945 0,9 % 7 logts
- 1946-1970 7,6 % 59 logts
- 1971-1990 20,3 % 158 logts
- 1991-2005 24,8 % 193 logts
- 2006-2019 42,1 % 327 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Cépet
74 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Cépet
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Cépet
Pour une maison de 88 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
237 336 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Cépet
Quel est le prix de l'immobilier à Cépet ?
Le prix médian au m² à Cépet est de 2 697 € (données DVF, 33 transactions). Pour une maison de 88 m² (surface médiane locale), compter environ 249 000 €.
Comment Cépet se situe-t-elle dans le Haute-Garonne ?
Cépet se classe au 123ᵉ rang sur 572 communes du Haute-Garonne — dans le top 22 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Cépet ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Cépet est de 4,7 % (loyer de 11,0 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Cépet
Cépet est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
En 2026, 33 transactions ont permis d'établir un prix médian de 2 697 €/m² à Cépet, niveau conforme à la médiane départementale.
Sur 2021-2025, le prix médian de Cépet progresse de +13,9 %, une trajectoire haussière modérée. Sur l'ensemble de la période, 150 transactions sont recensées par les données DVF.
Les maisons (72,7 % des transactions, 2 832 €/m²) et les appartements (27,3 %, 2 544 €/m²) se partagent le marché. Le bien médian (88 m² à 249 216 €) équivaut à 9,8 années de revenu médian au niveau communal.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 11,7 € (appartements) et 11,0 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 5,5 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Cépet (0,9 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Les permis de construire autorisent 15 logements par an en moyenne sur la période 2021-2025.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Cépet est au cœur de l'arrière-pays occitan. La géographie joue son rôle: la commune est en contexte de plaine (altitude moyenne: 115 m).
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).